Του Άκη Σκέρτσου
Γνωρίζοντας τη σημασία που έχει ιστορικά και κοινωνικά η ατομική ιδιοκτησία και η ακίνητη περιουσία για κάθε ελληνικό νοικοκυριό -μη ξεχνάμε ότι η Ελλάδα κατέχει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ευρώπη- είναι πραγματικά απορίας άξιο γιατί διαθέτουμε έως σήμερα ένα από τα πιο περίπλοκα και χρονοβόρα καθεστώτα μεταβίβασης ακινήτων στον κόσμο. Τα στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας είναι συντριπτικά και επιβεβαιώνουν το παράδοξο.
Η Ελλάδα κατατάσσεται στην 156η θέση στον δείκτη της μεταβίβασης ακινήτου στο Doing Business της Παγκόσμιας Τράπεζας μεταξύ 187 οικονομιών. Η χώρα μας σκοράρει μόλις 46,9 βαθμούς και βρίσκεται πολύ πίσω από το μέσο όρο των χωρών υψηλού εισοδήματος του ΟΟΣΑ (βαθμολογία 77).
Σήμερα, η μεταβίβαση ενός ακινήτου, χωρίς ιδιάζον ιδιοκτησιακό καθεστώς, χρειάζεται τουλάχιστον 2 μήνες για να ολοκληρωθεί. Αναμενόμενο, αν σκεφτεί κανείς ότι απαιτείται η συλλογή τουλάχιστον 8 βασικών δικαιολογητικών (με πιο χρονοβόρα τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που συνήθως χρειάζονται διόρθωση, τη βεβαίωση του μηχανικού και τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ) πριν ο συμβολαιογράφος είναι σε θέση να ετοιμάσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ., όπου θα πληρωθεί ο φόρος μεταβίβασης και τα μέρη θα οδηγηθούν στην οριστική υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης.
Αυτή η πολυπλοκότητα είναι ανεπίτρεπτη για την Ελλάδα του 21ου αιώνα διότι πέρα από την ταλαιπωρία που προκαλεί στους πολίτες, λειτουργεί ως εμπόδιο στην ανάπτυξη και τις επενδύσεις. Αν θέλουμε πραγματικά την ανάπτυξη πρέπει να δημιουργήσουμε ένα περιβάλλον ασφάλειας δικαίου και γρήγορων ψηφιακών διαδικασιών χωρίς περιττή γραφειοκρατία. Και αυτό κάνουμε τον τελευταίο χρόνο αθόρυβα και παρά την πανδημική κρίση που φαινομενικά μόνο έχει καλύψει τα πάντα.
Όπως όλες οι μεταρρυθμίσεις, έτσι κι αυτή, δεν επιδέχεται αποσπασματικές βελτιώσεις. Θέλει ξεκάθαρη στοχοθεσία, συνολική προσέγγιση και ισχυρή βούληση για την υλοποίησή της. Τον τελευταίο χρόνο δουλέψαμε σκληρά για να πετύχουμε αυτό που χρειάζεται η ελληνική αγορά ακινήτων, ένα σύγχρονο, ψηφιακό, αλλά πάνω απ’ όλα ασφαλές, μοντέλο μεταβιβάσεων.
Το νέο πλαίσιο που υλοποιούμε με συστηματική και συντονισμένη δουλειά μεταξύ πολλών διαφορετικών φορέων του δημοσίου εδώ και ένα χρόνο, βασίζεται σε τρεις άξονες: τα ψηφιακά εργαλεία για τις μεταβιβάσεις, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και την επιτάχυνση της κτηματογράφησης.
Πρώτον, θέτουμε σε εφαρμογή δύο νέα ψηφιακά εργαλεία, άρρηκτα συνδεδεμένα μεταξύ τους. Το πρώτο ψηφιακό εργαλείο είναι ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτων που συντονίζει το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Με αυτό, δίνουμε για πρώτη φορά στο συμβολαιογράφο την ψηφιακή λειτουργία της αγοραπωλησίας που θα χειριστεί. Στον ηλεκτρονικό φάκελο θα έχουν πρόσβαση ο αγοραστής, ο πωλητής και ο συμβολαιογράφος και οι δύο πρώτοι θα παρέχουν στο συμβολαιογράφο την εξουσιοδότηση για να εκδώσει τα αναγκαία δικαιολογητικά.
Στη συνέχεια, θα διασυνδέεται μέσω διαλειτουργικότητας με όλα τα ηλεκτρονικά συστήματα για την ψηφιακή έκδοση των δικαιολογητικών (Κτηματολόγιο, ΕΦΚΑ, ΑΑΔΕ και ΤΕΕ κ.ά.). Σε αυτό το σημείο, ο συμβολαιογράφος θα διασυνδέεται με το δεύτερο ψηφιακό εργαλείο, την ηλεκτρονική πλατφόρμα φόρου μεταβίβασης ακινήτων της ΑΑΔΕ, όπου θα συμπληρώνει ηλεκτρονικά τη δήλωση φόρου και θα την υποβάλλει στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η δήλωση αποστέλλεται ηλεκτρονικά από το συμβολαιογράφο στις θυρίδες των δύο μερών τα οποία μόλις την αποδεχθούν, η δήλωση υποβάλλεται αυτόματα και εκδίδεται η αντίστοιχη ταυτότητα οφειλής προς πληρωμή από τον αγοραστή. Μετά την πληρωμή ενημερώνεται το TAXIS και αναρτάται το αποδεικτικό υποβολής στο myPROPERTY.
Ο ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτων θα ενημερώνεται αυτόματα και πλέον ο συμβολαιογράφος θα καλεί τα μέρη για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Η εφαρμογή της ΑΑΔΕ τέθηκε σε εφαρμογή πριν λίγες ημέρες και ήδη έχουν υποβληθεί 110 δηλώσεις. Το επόμενo δίμηνο θα τεθεί σε λειτουργία πιλοτικά ο ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου ο οποίος θα είναι πλήρως λειτουργικός έως το τέλος του χρόνου.
Δεύτερον, από την 1η Φεβρουαρίου είναι πλήρως λειτουργική η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και η καταχώρισή της στο ηλεκτρονικό μητρώο. Ενας θεσμός εξαιρετικής σημασίας για την προστασία της ιδιοκτησίας, την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης και της δημιουργίας ενός ενιαίου συστήματος τεκμηρίωσης ακινήτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ψηφιοποιεί και συλλέγει σε ένα σημείο όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου και η πολεοδομική τεκμηρίωση ακολουθεί πλέον το κτίριο δια παντός (one-off).
Με τον τρόπο αυτό θα εκλείψουν οι αποσπασματικές αναζητήσεις εγγράφων στις Υπηρεσίες Δόμησης, ο πολλαπλός κόπος, χρόνος και φυσικά το κόστος πολιτών και επαγγελματιών να αναζητούν τα πολεοδομικά στοιχεία τεκμηρίωσης (κατόψεις, βεβαιώσεις, πιστοποιητικά και τακτοποιήσεις) κάθε φορά που θέλουν να μεταβιβάσουν το ακίνητο ή να εκδώσουν οικοδομική άδεια, και φυσικά η ατέρμονη σπατάλη ανθρώπινων πόρων με τις παρωχημένες μη ψηφιοποιημένες διαδικασίες.
Την ίδια στιγμή, δημιουργείται ένα συνεκτικό και συνεχές σύστημα παρακολούθησης των κατασκευών και μεταβολών κτιρίων τόσο για την προστασία του δημοσίου συμφέροντος από αυθαιρεσίες αλλά και ως παροχή δεδομένων για τον χωρικό σχεδιασμό της χώρας (μέσω και της επικείμενης διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη και το Κτηματολόγιο). Αν και φαίνεται δύσκολο στην αρχική του υλοποίηση, αποτελεί σίγουρα το πολεοδομικό εργαλείο που θα μνημονεύουμε στο μέλλον.
Τρίτο στοίχημα αποτελεί η ταχύτερη υλοποίηση της κτηματογράφησης. Σήμερα που γράφονται αυτές οι γραμμές, με το σύνολο της χώρας να αριθμεί 39 εκατομμύρια δικαιώματα (ή σε έκταση, 132 χιλιάδες τετραγωνικά χιλιόμετρα), έχει κτηματογραφηθεί το 33,6% των δικαιωμάτων και έχουν συλλεχθεί δηλώσεις για το 60%. Το 2021 ξεκινά η συλλογή δηλώσεων για το υπόλοιπο 7% κι εκτιμάται ότι πάνω από το 50% των δικαιωμάτων θα βρίσκονται τουλάχιστον σε φάση προανάρτησης. Για την Αθήνα ειδικότερα, όπου έχει ολοκληρωθεί η ανάρτηση ήδη από το τέλος του 2020, στόχος είναι η γρήγορη επίλυση των ενστάσεων, και για το λόγο αυτό προβλέφθηκε η συνεδρίαση των επιτροπών μέσω τηλεδιάσκεψης με το ν. 4685/2020.
Πλέον, και υπό τη σκέπη του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αναμένεται να ενταθεί η προσπάθεια και να φτάσουμε στην ολοκλήρωση των αναρτήσεων στο 90% το 2022 και την ολοκλήρωση των πρώτων εγγράφων πάνω από το 90% το 2024.
Επιπλέον, στόχος είναι να επιταχυνθεί και ο μετασχηματισμός των 390 παλαιών υποθηκοφυλακείων που υπάγονται στο Υπουργείο Δικαιοσύνης σε 92 σύγχρονα νέα Κτηματολογικά Γραφεία, υπό την εποπτεία του Ελληνικού Κτηματολογίου, που θα έχουν τη δυνατότητα να παρέχουν όλες τις νέες υπηρεσίες ψηφιακά σε αντίθεση με τον μέχρι σήμερα τρόπο λειτουργίας των υποθηκοφυλακείων. Μέχρι το τέλος του 2020 είχαν ξεκινήσει 6 από τα 17 κτηματολογικά γραφεία και 13 από τα 75 υποκαταστήματά τους. Εντός του 2021 προγραμματίζεται να ανοίξουν πάνω από το 50% και μέσα στο 2022 πάνω από 75% του συνόλου των κτηματολογικών γραφείων.
Ο στόχος είναι διπλός. Από τη μία πλευρά πρέπει να ενισχυθεί η διαφάνεια στην αγορά ακινήτων, να μειωθούν οι αυθαιρεσίες και να προστατευθεί συνολικά το δημόσιο συμφέρον και η ιδιωτική περιουσία. Από την άλλη, να μειωθεί ο χρόνος αγοραπωλησίας σε μόλις λίγες ημέρες και να διασφαλίζεται η συναλλαγή με πλήρη εχέγγυα για τη νομιμότητά της διατηρώντας το επίπεδο ευελιξίας που επιβάλλει η σύγχρονη αγορά. Συνδυαστικά μάλιστα με τη μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 22% μεσοσταθμικά, την τριετή αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και του φόρου υπεραξίας, και την έκπτωση φόρου κατά 40% για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση υφιστάμενων κτιρίων, προκύπτει πλέον ένα συνεκτικό πλαίσιο που μπορεί να προσδώσει υπεραξία στην ακίνητη περιουσία των Ελλήνων.
Δεν είμαστε λοιπόν μακριά από το να νικήσουμε τη γραφειοκρατία στην αγορά των ακινήτων προς όφελος της οικονομίας, των επενδύσεων και των θέσεων απασχόλησης, και εν τελει προς όφελος όλων των Ελλήνων πολιτών.
* Ο κ. Άκης Σκέρτσος είναι Υφυπουργός στον Πρωθυπουργό για το συντονισμό του κυβερνητικού έργου
