Θέμα ημερών θεωρείται η κατάθεση νέας προσφυγής των δήμων στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τα μπόνους του ΝΟΚ και αυτήν τη φορά ειδικά για το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», μια κίνηση που αναμένεται να αναζωπυρώσει τη δικαστική και πολιτική αντιπαράθεση γύρω από τους όρους δόμησης. Περίπου 10 δήμοι, που συγκροτούν ένα ευρύ αυτοδιοικητικό μέτωπο, με πρωτοστάτες τη Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, τον Άλιμο και την Κηφισιά, εμφανίζονται αποφασισμένοι να βάλουν ακόμη ένα θεσμικό «φρένο» στις ρυθμίσεις που προωθεί το ΥΠΕΝ. Και αυτό τη στιγμή που το υπουργείο επιχειρεί να επιβάλει κανόνες και να «μαζέψει» την κατάσταση στον κατασκευαστικό χώρο, μέσα σε ένα ήδη φορτισμένο περιβάλλον, όπου οι συνεχείς αμφισβητήσεις, οι προσφυγές και οι αντικρουόμενες ερμηνείες έχουν μετατρέψει το πλαίσιο δόμησης σε πεδίο διαρκούς τριβής.
Παράλληλα, η κυβέρνηση αντιμετωπίζει έναν δεύτερο, εξίσου δύσκολο πονοκέφαλο, το μέτωπο των αυθαιρέτων. Το ΥΠΕΝ βρίσκεται σε τροχιά παράτασης της προθεσμίας τακτοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές Κατηγοριών 1 έως 4, καθώς πλησιάζει η καταληκτική ημερομηνία της 31ης Μαρτίου 2026 και το ενδιαφέρον της αγοράς παραμένει έντονο. Όμως το πραγματικό αγκάθι παραμένει η Κατηγορία 5, που έχει τεθεί εκτός κάθε ρύθμισης από το 2020. Πρόκειται κυρίως για μεγάλες αυθαίρετες κατασκευές -ιδιωτικές, αλλά και δημόσιες- οι οποίες σήμερα βρίσκονται σε ένα είδος θεσμικού κενού, δεν μπορούν να ενταχθούν σε πλαίσιο τακτοποίησης, ενώ την ίδια στιγμή η πλήρης «εκκαθάριση» του προβλήματος μετατίθεται συνεχώς, χωρίς σαφή οδικό χάρτη.
Πού στοχεύει η νέα προσφυγή – Η γέφυρα με τα αυθαίρετα
Οι Δήμοι στρέφουν τα πυρά τους στο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», ενώ πληροφορίες αναφέρουν ότι έως την Παρασκευή αναμένεται να κατατεθούν τρεις νέες προσφυγές. Όπως υποστηρίζουν, πρόκειται στην πράξη για μια χρηματική αντιστάθμιση που λειτουργεί ως «άδεια συνέχισης» της δόμησης, χωρίς -κατά την εκτίμησή τους- επαρκείς δικλίδες ώστε να διασφαλίζεται πραγματική και μετρήσιμη προστασία του περιβάλλοντος. Προειδοποιούν ότι η πρόσθετη δόμηση μεταφράζεται σε εντονότερη πίεση στις υποδομές και στους δημόσιους χώρους, την ώρα που το κόστος, από τις καθημερινές λειτουργικές ανάγκες μέχρι τις νέες παρεμβάσεις που καθίστανται αναγκαίες, καταλήγουν, όπως λένε, να το σηκώνουν οι Δήμοι.
Την ίδια στιγμή, σπεύδουν να ξεκαθαρίσουν ότι δεν ζητούν «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας. Αντίθετα, επιμένουν στην ανάγκη ενός πλαισίου καθαρών, διαφανών και δίκαιων κανόνων, προσαρμοσμένων στις αντοχές και στις πραγματικές ανάγκες κάθε πόλης. Αναγνωρίζουν, επίσης, ότι ιδιώτες και επενδυτές υπέστησαν οικονομική ζημία, καθώς κινήθηκαν με βάση τις προβλέψεις του ΝΟΚ πριν από τις αποφάσεις του ΣτΕ. Γι’ αυτές τις περιπτώσεις θεωρούν ότι τυχόν αποζημίωση θα πρέπει να βαρύνει το Ελληνικό Δημόσιο, που φέρει τη θεσμική ευθύνη της παράλειψης, και όχι να μετακυλίεται στους Δήμους μέσω ενός «περιβαλλοντικού κόστους» το οποίο, τελικά, πληρώνουν οι πόλεις και οι κάτοικοί τους.
Σύμφωνα με νομικούς κύκλους, οι νέες προσφυγές των Δήμων «πατάνε» σε μια πρόσφατη εξέλιξη στο Συμβούλιο της Επικρατείας για τα αυθαίρετα, που, όπως εκτιμούν, μπορεί να αποτελέσει κλειδί και στη μάχη για τα μπόνους δόμησης και τα σχήματα αντιστάθμισης, όπως το περιβαλλοντικό ισοζύγιο/ισοδύναμο.
Η υπόθεση που επικαλούνται αφορά ακίνητο το οποίο επιχειρήθηκε να τακτοποιηθεί με τον ν. 4495/2017, αλλά, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ «έκοψε» αυτήν τη δυνατότητα. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρουν νομικοί κύκλοι, η ακυρωτική απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ, που παραπέμπει παράλληλα για τελική κρίση στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας αφορά «στο ζήτημα της συνταγματικότητας της διάταξης του άρθρου 110 παρ. 3 του ν. 4495/2017 (Α΄ 167), η οποία εισάγει δυνατότητα υπαγωγής στο καθεστώς αναστολής επιβολής κυρώσεων και οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση, κατασκευών που ανεγέρθησαν βάσει οικοδομικών αδειών, που ακυρώθηκαν στη συνέχεια με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις και κατέστησαν, συνεπεία της δικαστικής τους ακύρωσης, αυθαίρετες».
Με βάση την απόφαση αυτή, οι ίδιες πηγές εκτιμούν ότι τίθεται σε κίνδυνο συνολικά το οικοδόμημα του περιβαλλοντικού ισοζυγίου στις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ. Αυτό θα συμβεί εφόσον η Ολομέλεια του ΣτΕ, εκδικάζοντας την υπόθεση του συγκεκριμένου ακινήτου, κρίνει αντισυνταγματική τη «διάσωση» ακινήτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση, πόσο μάλλον όταν πρόκειται για απόφαση του ίδιου του ΣτΕ. Μια τέτοια κρίση της Ολομέλειας θα μπορούσε να συμπαρασύρει τόσο τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ που εκκρεμούν σε δικαστικές διαμάχες, όσο και τα αυθαίρετα για τα οποία υπάρχει ήδη δικαστική απόφαση ή βρίσκονται επίσης σε εκκρεμείς δίκες.
Το μήνυμα που διαβάζουν μάλιστα οι δήμοι πίσω από την απόφαση είναι σαφές, ότι το κράτος μπορεί να αναζητεί λύσεις για κτίρια που χτίστηκαν με άδεια η οποία αργότερα ακυρώθηκε δικαστικά, όμως δεν μπορεί να τα εντάσσει «με το πάτημα ενός κουμπιού» σε ευνοϊκό καθεστώς και να τα εξαιρεί από κατεδάφιση, χωρίς ουσιαστικό, εξατομικευμένο πολεοδομικό έλεγχο. Με άλλα λόγια, δεν αρκεί μια γενική ρύθμιση, απαιτείται πραγματική διοικητική κρίση που να σέβεται το δικαστικό αποτέλεσμα, να παραμένουν μόνο όσα τμήματα είναι συμβατά με τους κανόνες και, όπου χρειάζεται, να αφαιρείται το παράνομο μέρος.
Σε αυτό ακριβώς το σκεπτικό επιχειρούν, κατά τις ίδιες πληροφορίες, να «κουμπώσουν» και την επιχειρηματολογία τους για τα μπόνους δόμησης, καθώς όπως υποστηρίζουν ότι δεν γίνεται να παράγεται πρόσθετη δόμηση και στη συνέχεια να επιχειρείται να «νομιμοποιηθεί» εκ των υστέρων μέσω χρηματικής αντιστάθμισης ή μέσω μηχανισμών τύπου περιβαλλοντικού ισοζυγίου/ισοδύναμου.
Αντίστροφη μέτρηση για τα αυθαίρετα
Η αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει, ωστόσο, στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα αυθαίρετα, καθώς γνωρίζουν ότι οι επόμενοι μήνες αποτελούν μια κρίσιμη καμπή για την κτηματαγορά και τις συναλλαγές. Δύο ημερομηνίες συμπυκνώνουν την πίεση. Η 31η Ιανουαρίου 2026, όταν λήγει η προθεσμία έκδοσης Ταυτότητας Κτιρίου για μεγάλο αριθμό ιδιωτικών και δημόσιων κτιρίων συνάθροισης κοινού, εκπαίδευσης, υγείας και γενικά δημόσιας πρόσβασης και χρήσης. Και η 31η Μαρτίου 2026, όταν εκπνέει η προθεσμία υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4, μια εξέλιξη που, όπως αναγνωρίζεται, μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρό φρένο στην αγορά ακινήτων.
Στο υπουργείο εκτιμούν ότι χωρίς ενεργό και λειτουργικό πλαίσιο τακτοποίησης, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου κινδυνεύει να μετατραπεί σε σημείο γενικευμένου μπλοκαρίσματος. Ο λόγος είναι απλός, καθώς στην πράξη ελάχιστα ακίνητα ταυτίζονται πλήρως με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας ή με όσα περιγράφονται στα συμβόλαιά τους. Αυτό σημαίνει ότι μετά τη λήξη της προθεσμίας οι μεταβιβάσεις και οι πράξεις επί ακινήτων μπορεί να γίνουν εξαιρετικά δύσκολες, με άμεσες επιπτώσεις όχι μόνο στους ιδιοκτήτες, αλλά και στην οικονομική δραστηριότητα που συνδέεται με την κατασκευή, την ανακαίνιση και την αξιοποίηση της περιουσίας.
Παράλληλα, στο εσωτερικό του υπουργείου συζητείται εκ νέου το ακανθώδες θέμα της κατηγορίας 5, η οποία έχει μείνει εκτός γενικού πλαισίου τακτοποίησης από τον Οκτώβριο του 2020. Η ανάγκη επαναφοράς της αναγνωρίζεται, όχι μόνο λόγω της πίεσης που ασκεί η αγορά, αλλά και επειδή η απουσία σχετικού πλαισίου κρατά εγκλωβισμένα ακόμη και δημόσια και κοινωνικού χαρακτήρα κτίρια, όπως σχολεία και δημοτικές υποδομές. Αυτά δυσκολεύονται να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, ανακαίνισης, στατικής ενίσχυσης ή εφαρμογής μέτρων πυροπροστασίας, όταν υπάρχουν πολεοδομικές εκκρεμότητες που δεν μπορούν να κλείσουν.
Το πρόβλημα οξύνθηκε από την αρχή του 2026, καθώς έληξε στο τέλος του 2025 η προθεσμία για πέντε ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων κατηγορίας 5, όπως ακίνητα από κληρονομιές, πλειστηριασμούς, leasing, ΕΤΑΔ και περιοχές έκτακτης ανάγκης. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, μεγάλος αριθμός τέτοιων ακινήτων κινδυνεύει να βρεθεί εκτός συναλλαγών, γεγονός που εντείνει την ανάγκη πολιτικής και νομοθετικής απάντησης.
Στο ερώτημα τι καθυστερεί τις αποφάσεις, αρμόδιες πηγές παραπέμπουν σε δύο μέτωπα, τις περιβαλλοντικές αντιδράσεις και κυρίως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το ανώτατο δικαστήριο αντιμετωπίζεται ως κρίσιμος παράγοντας, καθώς ακόμη και οι ρυθμίσεις που θα έρθουν με νόμο μπορούν να προσβληθούν και να τεθούν υπό έλεγχο συνταγματικότητας. Με αυτό το δεδομένο, στο υπουργείο φαίνεται να επιδιώκουν λύσεις με μεγαλύτερη νομική αντοχή, ακόμη κι αν αυτό επιβραδύνει τον χρόνο των ανακοινώσεων.
Για τις κατηγορίες 1 έως 4 εξετάζονται δύο βασικές κατευθύνσεις. Η πρώτη είναι μια νέα μεγάλη παράταση, τουλάχιστον ενός έτους, έως τον Μάρτιο του 2027. Η δεύτερη είναι η δημιουργία ενός μόνιμου και διαρκούς πλαισίου τακτοποίησης, που θα ενεργοποιείται κάθε φορά που απαιτείται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε να περιοριστεί ο φαύλος κύκλος των διαδοχικών προθεσμιών. Σε κάθε περίπτωση, υπογραμμίζεται ότι δεν αλλάζει η κόκκινη γραμμή για αυθαίρετα μετά το 2011.
Την ίδια στιγμή, η πίεση από τους ιδιοκτήτες γίνεται πλέον θεσμική και οργανωμένη. Η ΠΟΜΙΔΑ απέστειλε αίτημα άμεσης συνάντησης προς τον υπουργό, κ. Σταύρο Παπασταύρου, ακριβώς λόγω της λήξης της προθεσμίας Ταυτότητας Κτιρίου στις 31 Ιανουαρίου 2026 και της λήξης της προθεσμίας τακτοποίησης αυθαιρέτων στις 31 Μαρτίου 2026. Η οργάνωση προειδοποιεί ότι χωρίς τακτοποίηση αυθαιρέτων η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων πώλησης, δωρεάς ή ακόμη και γονικής παροχής θα καταστεί ουσιαστικά αδύνατη σε πολύ μεγάλο μέρος της χώρας. Το αίτημα αποκτά πρόσθετο βάρος εν όψει του 43ου Πανελληνίου Συνεδρίου της ΠΟΜΙΔΑ, που θα πραγματοποιηθεί το Σάββατο 31 Ιανουαρίου 2026 στο ΕΒΕΑ και θα είναι αφιερωμένο στα τρέχοντα προβλήματα των ιδιοκτητών.
Στην ατζέντα που θέτει η ΠΟΜΙΔΑ περιλαμβάνονται τρία κεντρικά ζητήματα. Τριετής παράταση της προθεσμίας έκδοσης Ταυτότητας Κτιρίου για τις κατηγορίες κτιρίων που λήγουν στις 31 Ιανουαρίου 2026. Καθιέρωση μόνιμης και απρόθεσμης διαδικασίας τακτοποίησης μετά τις 31 Μαρτίου 2026 με ένταξη, υπό αυστηρότερες προϋποθέσεις και ειδικούς κανόνες, των αυθαιρέτων κατηγορίας 5 και των δασικών αυθαιρέτων και καθορισμός σαφών κανόνων δόμησης εντός και εκτός σχεδίου.
