Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται σε ανοδική τροχιά, ωστόσο τα τελευταία στοιχεία αποκαλύπτουν μια όλο και πιο άνιση δυναμική, με τις τιμές να αυξάνονται, την προσφορά να επιβραδύνεται και την προσιτότητα κατοικίας να επιδεινώνεται.
Σύμφωνα με την ανάλυση ΙΟΒΕ–CEPAL, οι τιμές κατοικιών καταγράφουν σταθερή άνοδο από το 2017, με την αύξηση να ενισχύεται τα τελευταία χρόνια, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η τάση αυτή συνδέεται άμεσα με την ενίσχυση των επενδύσεων, τόσο μέσω ακαθάριστου σχηματισμού παγίου κεφαλαίου όσο και μέσω ξένων άμεσων επενδύσεων , που έχουν επανέλθει δυναμικά στον κλάδο της κατοικίας.
Επιβράδυνση στην οικοδομή και περιορισμένη προσφορά
Ωστόσο, το 2025 εμφανίζονται σαφή σημάδια επιβράδυνσης στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά -2,2%, ενώ η συνολική επιφάνεια νέων κατοικιών υποχώρησε ακόμη πιο έντονα, κατά -8,9%.
Παρά το γεγονός ότι ο δείκτης παραγωγής κατασκευών εξακολουθεί να κινείται ανοδικά, η αύξηση είναι πλέον ηπιότερη, υποδηλώνοντας ότι η προσφορά δεν μπορεί να ακολουθήσει τη ζήτηση με τον ίδιο ρυθμό.
Υψηλό κόστος κατασκευής και ανθεκτική δραστηριότητα
Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής παραμένει αυξημένο. Ο δείκτης κόστους υλικών συνεχίζει την ανοδική του πορεία και το 2025, μετά την έντονη άνοδο που καταγράφηκε από το 2021.
Ωστόσο, η επιβάρυνση αυτή δεν έχει ανακόψει τη δραστηριότητα, καθώς το οικονομικό κλίμα στον κλάδο των κατασκευών παραμένει σε θετικά επίπεδα, έστω και με επιβράδυνση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Στροφή σε μικρότερες κατοικίες
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά ευρήματα αφορά τη διαφοροποίηση των τιμών ανά τύπο κατοικίας. Τα μικρότερα ακίνητα εμφανίζουν υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο και ισχυρότερη ετήσια αύξηση.
Το 2025, η αύξηση τιμών στα μικρά διαμερίσματα φτάνει έως και το 4,2% στην Αθήνα, ενώ σε άλλες περιοχές κινείται μεταξύ 2% και 3%, επιβεβαιώνοντας τη μετατόπιση της ζήτησης προς μικρότερες κατοικίες.
Περιφερειακές ανισορροπίες και κίνδυνος υπερτίμησης
Παράλληλα, οι περιφερειακές ανισορροπίες παραμένουν έντονες.
Στις νότιες περιοχές της Αθήνας καταγράφονται τα μεγαλύτερα περιθώρια διαπραγμάτευσης τιμών, ενώ οι δείκτες τιμής προς ενοίκιο παραμένουν οι υψηλότεροι τόσο στη Νότια όσο και στη Βόρεια Αθήνα, υποδηλώνοντας ισχυρή ζήτηση αλλά και αυξημένο κίνδυνο υπερτίμησης.
Αργή ανάκαμψη στη χρηματοδότηση
Στο μέτωπο της χρηματοδότησης, η αγορά δείχνει να ανακάμπτει με αργούς ρυθμούς.
Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξάνονται σταδιακά από το 2021, ωστόσο παραμένουν αισθητά χαμηλότερες σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο. Η περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση υποδηλώνει ότι η αγορά στηρίζεται κυρίως σε ίδια κεφάλαια και επενδυτικά funds.
Το μεγάλο αγκάθι της προσιτότητας
Παρά την έντονη επενδυτική δραστηριότητα, το βασικό πρόβλημα παραμένει η προσιτότητα.
Η Ελλάδα καταγράφει από τα υψηλότερα ποσοστά επιβάρυνσης κόστους στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με μεγάλο μέρος των νοικοκυριών να δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγαση.
