Του Νίκου Ρουσάνογλου
Διαφοροποιήσεις στην “γεωγραφία” των αποδόσεων των κατοικιών, ανάλογα με τα επιμέρους χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής και ειδικά την αναλογία προσφοράς/ζήτησης, καταγράφει το πρώτο “Θερμόμετρο” της αγοράς ακινήτων, που παρουσιάστηκε πρόσφατα στο πλαίσιο της εκδήλωσης “Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις”, που διοργάνωσε ο επενδυτής και αναλυτής της αγοράς ακινήτων κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης. Το βασικότερο συμπέρασμα είναι ότι οι τιμές πώλησης από το 2019 μέχρι και το 2025 έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με την αντίστοιχη άνοδο των ενοικίων.
Αυτό σημαίνει ότι στο σύνολο της αγοράς κατοικίας της Αττικής, η επενδυτική απόδοση διαγράφει πτωτική πορεία. Ταυτόχρονα, ένα ακόμα πολύ χρήσιμο εύρημα του νέου αυτού “εργαλείου” είναι ότι περιοχές που θεωρούνται “φθηνές” δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν. Ο δείκτης αξιοποιεί εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos και συγκεκριμένα την μέση τιμή πώλησης κι ενοικίασης ενός διαμερίσματος σε μια περιοχή και απαντά στο ερώτημα “με πόσα ενοίκια μπορώ να το αγοράσω”; Όσο περισσότερα τα ενοίκια, τόσο χαμηλότερη η απόδοση της επένδυσης, επομένως τόσο πιο υψηλό θα είναι το “θερμόμετρο” στην περιοχή αυτή, ενώ όσο λιγότερα τα ενοίκια, τόσο πιο χαμηλά διαμορφώνεται. Για όποιον προσεγγίζει την αγορά κατοικίας με καθαρά επενδυτικά κριτήρια, θα πρέπει το θερμόμετρο της περιοχής που τον ενδιαφέρει να είναι όσο το δυνατόν χαμηλότερο, καθώς τότε θα επιτρέπει και υψηλότερη απόδοση.
Όπως εξηγεί ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, “το Θερμόμετρο των Ακινήτων είναι ένα πρακτικό “εργαλείο” που δείχνει περίπου πόσο κεφάλαιο χρειάζεται να επενδύσει κάποιος σε κάθε περιοχή για να εισπράττει ενοίκιο 1.000€ τον μήνα (προ φόρων). Αν και θα περίμενε κανείς οι πιο περιζήτητες περιοχές να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις και οι λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες, τα δεδομένα του “Θερμομέτρου” δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα”.
Όπως προκύπτει, περιοχές που θεωρούνται “φθηνές”, τελικά δεν είναι όσο αποδοτικές φαίνονται εκ πρώτης όψεως. Όπως αναφέρει ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos.gr, “το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι παρόμοιες αποδόσεις που παρατηρούνται σε περιοχές με εντελώς διαφορετική ζήτηση. Για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές”.
Διερευνώντας και την πορεία των αποδόσεων (πόσα ενοίκια χρειάζονται για την αγορά διαμερίσματος) από το 2019 μέχρι και το το 2025, είναι εμφανές ότι στις περισσότερες περιοχές, οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με τα ενοίκια. Έτσι, εντοπίστηκαν περιοχές, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν με τον ίδιο σχεδόν ρυθμό σε σχέση με τις τιμές πώλησης κι επομένως προσφέρουν καλύτερο δείκτη απόδοσης, έναντι άλλων, όπου συνέβη το αντίθετο.
Με βάση τα ευρήματα του “Θερμόμετρου”, η περιοχή που μοιάζει να προσφέρει προοπτικές υψηλότερων αποδόσεων τα επόμενα χρόνια, είναι το Υπόλοιπο της Αττικής, που περιλαμβάνει κυρίως ακίνητα στα περίχωρα του λεκανοπεδίου, π.χ. Μεσόγεια, Ανάβυσσος, Σαρωνίδα κτλ. Στα σημεία αυτά, απαιτούνται πλέον 221 ενοίκια για την απόκτηση επενδυτικού ακινήτου, έναντι 246 που απαιτούνταν το 2019. Επομένως, στην πράξη, η απόδοση έχει αυξηθεί και δείχνει ότι μπορεί να αυξηθεί κι άλλο στο μέλλον. Ωστόσο, αυτό εξαρτάται και από την περιοχή, καθώς στην Σαρωνίδα εντοπίζεται πολύ χαμηλότερη απόδοση, μιας και απαιτούνται 333 ενοίκια για την αγορά κατοικίας.
Αντίστοιχα, θετικές είναι και οι επενδυτικές προοπτικές στα ανατολικά προάστια, όπου από τα 250 ενοίκια που απαιτούνταν το 2019, το 2025 χρειάζονται μόλις έξι ακόμα ενοίκια, δηλαδή 256 συνολικά. Την χαμηλότερη απόδοση εμφανίζει ο Γέρακας με 331 ενοίκια. Σχετικά ευνοϊκές είναι και οι επενδυτικές προοπτικές για τα βόρεια και τα δυτικά προάστια. Στην πρώτη περίπτωση, από τα 271 ενοίκια του 2019, απαιτούνται σήμερα 288 ενοίκια, μια αύξηση κατά μόλις 6%, δείγμα ότι τα ενοίκια έχουν και αυτά αυξηθεί με σημαντικό ρυθμό την ίδια αυτή περίοδο. Την χαμηλότερη απόδοση παρουσιάζει η περιοχή του Παπάγου, όπου χρειάζονται 459 ενοίκια!
Το ίδιο παρατηρείται και στα δυτικά προάστια, όπου απαιτούνται σήμερα 238 ενοίκια, έναντι 202 ενοικίων το 2019. Την χαμηλότερη απόδοση παρουσιάζει η Πετρούπολη με 335 ενοίκια, δείγμα των αποστάσεων που παρατηρούνται από περιοχή σε περιοχή.
Διόλου τυχαία, οι περιοχές που καταγράφουν την μεγαλύτερη επιδείνωση των αποδόσεων για τους επενδυτές στην αγορά κατοικίας είναι εκείνες που πρωταγωνιστούν τα τελευταία χρόνια, λόγω της μεγάλης ζήτησης και από το εξωτερικό. Πρόκειται για το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια. Στο κέντρο απαιτούνται 30% περισσότερα ενοίκια, 212 έναντι 161 το 2019 για την αγορά κατοικίας, με την χαμηλότερη απόδοση να εντοπίζεται ασφαλώς στο ιστορικό κέντρο, που απαιτούνται 317 ενοίκια, μια εξέλιξη που αποτελεί αποτέλεσμα της μεγάλης απήχησης των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αντίστοιχα, στα νότια προάστια, χρειάζονται σήμερα 311 ενοίκια για μια επένδυση, 29% περισσότερα από τα 241 ενοίκια του 2019. Ωστόσο, σε αντίθεση με ό,τι θα περίμενε κανείς, την χαμηλότερη απόδοση δεν την παρουσιάζουν οι πιο ακριβές περιοχές της Αθηναϊκής Ριβιέρα (π.χ. Ελληνικό, Γλυφάδα, Βουλιαγμένη), αλλά η Αργυρούπολη, καθώς απαιτούνται 387 ενοίκια. Αυτό οφείλεται στην μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης έναντι των ενοικίων, κάτι που δεν ισχύει σε άλλες περιοχές, όπου μεγάλη αύξηση σημείωσαν και οι τιμές ενοικίασης.
