Η ανάλυση της SkoReal για το Α’ τετράμηνο του 2026 αποτυπώνει περιορισμό της νέας προσφοράς και ενίσχυση του ενεργού αγοραστικού ενδιαφέροντος, την ώρα που ο ρυθμός ανόδου των ζητούμενων τιμών επιβραδύνεται.
Με λιγότερα νέα ακίνητα να βγαίνουν προς πώληση και περισσότερους υποψήφιους αγοραστές να παραμένουν ενεργοί, η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης έκλεισε το Α’ τετράμηνο του 2026 με εντονότερη απόκλιση ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση. Τα στοιχεία της SkoReal καταγράφουν ετήσια μείωση 13% στις νέες καταχωρήσεις προς πώληση, την ώρα που οι ενεργές ζητήσεις αγοράς αυξήθηκαν κατά 15%.
Η εικόνα δεν παραπέμπει σε γενικευμένη υποχώρηση της αγοράς. Δείχνει, αντίθετα, μια μετάβαση από την περίοδο των έντονων ανατιμήσεων σε μια πιο ώριμη και επιλεκτική φάση: οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, αλλά με χαμηλότερη ταχύτητα, ενώ οι αγοραστές συγκρίνουν αυστηρότερα την τιμή με την τοποθεσία, την κατάσταση και το πραγματικό κόστος αξιοποίησης κάθε ακινήτου.
Οι τιμές συνεχίζουν ανοδικά, αλλά με σαφώς ηπιότερο ρυθμό
Σε πανελλαδικό επίπεδο, τα δημοσιευμένα στοιχεία του Spitogatos για το Α’ τρίμηνο του 2026 δείχνουν αύξηση 7,9% στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών και 4,2% στις αντίστοιχες τιμές ενοικίασης, σε σύγκριση με το Α’ τρίμηνο του 2025. Η ανοδική πορεία συνεχίζεται, αλλά είναι πιο συγκρατημένη από την προηγούμενη χρονιά.
Στη Θεσσαλονίκη, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,2% και οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατά 5,1%. Οι αντίστοιχοι ετήσιοι ρυθμοί στο Α’ τρίμηνο του 2025 ήταν 12,5% και 13,5%, γεγονός που καταδεικνύει σαφή επιβράδυνση χωρίς αντιστροφή της τάσης.
Οι ζητούμενες τιμές αποτυπώνουν τις προσδοκίες των πωλητών και των εκμισθωτών, όχι απαραίτητα τις τελικές τιμές συναλλαγής. Ωστόσο, η πορεία τους επιβεβαιώνει ότι η αγορά παραμένει σε θετικό έδαφος, με μεγαλύτερη πλέον έμφαση στη σωστή τιμολόγηση.
Η τοπική εικόνα
Τα στοιχεία που συγκέντρωσε η SkoReal προέρχονται αποκλειστικά από τη δραστηριότητά της στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης και συγκρίνουν το Α’ τετράμηνο του 2026 με το αντίστοιχοδιάστημα του 2025. Δεν αποτελούν το συνολικό μέγεθος της αγοράς, αλλά αποτυπώνουν τη συμπεριφορά πραγματικών αγοραστών και ιδιοκτητών που κινήθηκαν μέσω του δικτύου της εταιρείας.
Το ισχυρότερο εύρημα είναι ο συνδυασμός της πτώσης 13% στη νέα προσφορά με την άνοδο 15% στις ενεργές ζητήσεις. Παράλληλα, οι επιλογές ανά αγοραστή μειώθηκαν από 3,53 σε 3,32, ενώ οι υποδείξεις ακινήτων αυξήθηκαν μόλις κατά 3%. Με άλλα λόγια, το ενδιαφέρον ενισχύεται, αλλά οι πραγματικά κατάλληλες επιλογές γίνονται ελαφρώς λιγότερες.
Η αύξηση των ζητήσεων δεν μεταφράζεται αυτόματα σε ισόποση αύξηση των συναλλαγών. Οι αγοραστές χρειάζονται περισσότερο χρόνο για σύγκριση και ελέγχουν αυστηρότερα αν η ζητούμενη τιμή ανταποκρίνεται στα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Την ίδια στιγμή, κατοικίες σε καλή τοποθεσία, σωστή κατάσταση και ρεαλιστική τιμή εξακολουθούν να συγκεντρώνουν γρήγορα ενδιαφέρον.
διαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η σταδιακή μετατόπιση μέρους της ζήτησης προς τη Δυτική Θεσσαλονίκη. Στην καθημερινή εικόνα της SkoReal καταγράφεται αυξημένη κινητικότητα σε περιοχές όπως ο Εύοσμος, η Ευκαρπία, η Σταυρούπολη και η Πολίχνη, κυρίως για μεσαίες κατοικίες και οικογενειακά διαμερίσματα.
Οι χαμηλότερες τιμές εισόδου ανά τετραγωνικό μέτρο, σε σύγκριση με αρκετές ανατολικές περιοχές, λειτουργούν ως βασικό πλεονέκτημα για νοικοκυριά με συγκεκριμένο προϋπολογισμό και για επενδυτές που αναζητούν περιθώριο αξιοποίησης. Αυτό δεν καθιστά κάθε ακίνητο αυτομάτως ευκαιρία: η κατάσταση της οικοδομής, το κόστος ανακαίνισης, η πρόσβαση στις μετακινήσεις και η πραγματική μισθωτική ζήτηση παραμένουν κρίσιμοι παράγοντες.
Εφόσον συνεχιστούν η βελτίωση της προσβασιμότητας και η ανάπτυξη τοπικών υποδομών, οι δυτικές συνοικίες είναι πιθανό να ενισχύσουν τη θέση τους στον οικιστικό και επενδυτικό χάρτη της πόλης.
Τι αναζητούν οι αγοραστές και οι ενοικιαστές το 2026
Στις αγοραπωλησίες, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνουν διαμερίσματα δύο και τριών υπνοδωματίων, ανακαινισμένα ή άμεσα λειτουργικά ακίνητα, καθώς και μικρότερες κατοικίες που μπορούν να αξιοποιηθούν επενδυτικά χωρίς μεγάλη καθυστέρηση. Πέρα από την τιμή, οι ενδιαφερόμενοι εξετάζουν πλέον πιο προσεκτικά την κατάσταση της πολυκατοικίας, την ενεργειακή εικόνα και το συνολικό κόστος πιθανής ανακαίνισης.
Στις ενοικιάσεις, τα μικρά διαμερίσματα κοντά σε πανεπιστήμια, μέσα μεταφοράς και κεντρικούς άξονες διατηρούν υψηλή κινητικότητα. Αντίθετα, σε περιοχές όπως η Πυλαία και η Θέρμη το ενδιαφέρον αφορά συχνότερα μεγαλύτερες κατοικίες για οικογένειες και εργαζομένους. Η αυξημένη διαθεσιμότητα που παρατηρείται σε ορισμένες περιπτώσεις δίνει στους ενοικιαστές μεγαλύτερο περιθώριο σύγκρισης, χωρίς αυτό να συνεπάγεται απαραίτητα γενικευμένη πτώση των μισθωμάτων.
Τι θα κρίνει την υπόλοιπη χρονιά
Ο Γρηγόρης Σκόντζος, CEO της Sko.Real αναφέρει πως η πορεία της αγοράς μέχρι το τέλος του 2026 θα εξαρτηθεί κυρίως από την εξέλιξη των επιτοκίων και των στεγαστικών δανείων, τη διαθεσιμότητα νέων και ποιοτικών ακινήτων, τη ζήτηση από ιδιώτες και επενδυτές, καθώς και την πρόοδο νέων οικιστικών έργων και υποδομών.
Το πιθανότερο σενάριο δεν είναι μια οριζόντια μεταβολή που θα επηρεάσει όλα τα ακίνητα με τον ίδιο τρόπο, αλλά μια περισσότερο επιλεκτική αγορά. Όσο η προσφορά κατάλληλων κατοικιών παραμένει περιορισμένη, η τοποθεσία, η πραγματική κατάσταση και η ρεαλιστική τιμολόγηση θα καθορίζουν όλο και περισσότερο ποια ακίνητα προσελκύουν ενδιαφέρον και ποια παραμένουν για μεγαλύτερο διάστημα διαθέσιμα.
