Από το όριο κατανάλωσης 100 kWh για τις κλειστές κατοικίες και τις εκκρεμότητες νομιμότητας έως τις προθεσμίες ΠΕΑ, την επιμερισμένη χρηματοδότηση και τους ελέγχους ολοκλήρωσης. Τι προκύπτει από την αναλυτική εξέταση του Οδηγού Εφαρμογής και των παραρτημάτων του προγράμματος.
Η δημοσίευση του Οδηγού Εφαρμογής της δράσης «Ανακαίνιση Κατοικίας» έχει ήδη γνωστοποιήσει το γενικό πλαίσιο χρηματοδότησης, με επιδοτήσεις από 70% έως 95% και επιλέξιμες παρεμβάσεις έως 36.000 ευρώ ανά ακίνητο. Ωστόσο, η αναλυτική εξέταση του πλήρους Οδηγού και των συνοδευτικών παραρτημάτων αναδεικνύει μια σειρά τεχνικών και διαδικαστικών απαιτήσεων που αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για τους μηχανικούς που θα αναλάβουν την προετοιμασία και υλοποίηση των έργων.
Πέρα από τους γενικούς όρους επιλεξιμότητας, κρίσιμα ζητήματα αποτελούν η πραγματική κατάσταση νομιμότητας του ακινήτου, η συμφωνία των δηλωμένων επιφανειών, η τεκμηρίωση του ενεργειακού στόχου και ο έλεγχος των δαπανών σε διαδοχικά στάδια.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν επίσης αναντιστοιχίες που καταγράφονται μεταξύ της αναλυτικής περιγραφής και του συνοπτικού πίνακα των επιλέξιμων αμοιβών μηχανικών στο εξετασθέν κείμενο του Οδηγού.
1. Κλειστή κατοικία: Δεν αρκεί να δηλώνεται κενή στο Ε2
Ο Οδηγός θέτει συγκεκριμένα κριτήρια για τον χαρακτηρισμό ενός ακινήτου ως κλειστής κατοικίας.
Πέρα από τη φορολογική δήλωση του ακινήτου ως κενού στο έντυπο Ε2 για το 2025, εξετάζονται και τα στοιχεία ηλεκτροδότησης του ΔΕΔΔΗΕ.
Ειδικότερα, προβλέπεται είτε διακοπή ηλεκτροδότησης κατόπιν αιτήματος που είχε υποβληθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2024 είτε, για κατοικίες που παρέμειναν ηλεκτροδοτούμενες, συνολική κατανάλωση μικρότερη από 100 kWh για ολόκληρη τη διετία 2024–2025.
Για το χρονικό διάστημα από την 1η Ιανουαρίου 2026 έως την έκδοση της Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας προβλέπεται αναλογική εφαρμογή του ορίου.
Σε περίπτωση ελλιπών μετρητικών δεδομένων, ο Οδηγός περιγράφει διαδικασία έκτακτης καταμέτρησης από τον ΔΕΔΔΗΕ και, υπό τις προβλεπόμενες συνθήκες, υποχρέωση εγκατάστασης έξυπνου μετρητή.
Επομένως, ο χαρακτηρισμός ενός ακινήτου ως «κλειστού» δεν στηρίζεται αποκλειστικά στη δήλωση του ιδιοκτήτη. Προϋποθέτει συνδυασμό φορολογικών και ενεργειακών δεδομένων που θα πρέπει να ελεγχθούν πριν από την προετοιμασία του έργου.
Πηγή: Οδηγός Εφαρμογής, σελ. 13–14.
2. Πολεοδομική νομιμότητα: Η κρίσιμη εξαίρεση των 7 τ.μ.
Η συμμετοχή στη δράση προϋποθέτει νόμιμη υφιστάμενη κατοικία, με οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990 ή αντίστοιχο νομιμοποιητικό στοιχείο.
Ο Οδηγός διευκρινίζει ότι, εάν υπάρχουν τμήματα του κτίσματος με διαφορετική παλαιότητα, λαμβάνεται υπόψη το έτος της νεότερης οικοδομικής άδειας.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις περιπτώσεις αυθαιρεσιών. Ως γενικός κανόνας, η υπαγωγή σε νόμο τακτοποίησης πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί πριν από την αίτηση χρηματοδότησης. Κατά την υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου απαιτείται οριστική υπαγωγή και, πριν από την τελική εκταμίευση, περαίωση της διαδικασίας.
Ωστόσο, το Παράρτημα Ι περιλαμβάνει ειδική πρόβλεψη για μεταγενέστερη δήλωση υπαγωγής, όταν υπάρχει απόκλιση της ωφέλιμης επιφάνειας έως 7 τ.μ., υπό τους ειδικότερους όρους που αναφέρονται σε αυτό.
Η ειδική αυτή περίπτωση δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως γενική δυνατότητα τακτοποίησης οποιασδήποτε πολεοδομικής εκκρεμότητας μετά την αίτηση.
Επιπλέον, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου χρησιμοποιείται για αυτόματους ελέγχους ταυτοποίησης της κατοικίας ως προς την παλαιότητα, τη χρήση, την επιφάνεια και τον αριθμό ηλεκτρικής παροχής. Ασυμφωνίες στα στοιχεία μπορούν να επηρεάσουν την τελική επιλεξιμότητα.
Πηγή: Οδηγός, σελ. 19, 37 και 43–44· Παράρτημα Ι-Α.
3. ΠΕΑ και Ηλεκτρονική Ταυτότητα: Το τρίμηνο μετά την επιλεξιμότητα
Η διαδικασία προβλέπει δύο βασικά στάδια: την έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας και, στη συνέχεια, την υποβολή Αίτησης Χρηματοδότησης στο πληροφοριακό σύστημα που διαχειρίζεται το ΤΕΕ.
Η αρχική Βεβαίωση δεν αποτελεί οριστική έγκριση της χρηματοδότησης.
Ο πλήρης έλεγχος τεχνικών στοιχείων πραγματοποιείται σε επόμενο στάδιο. Σύμφωνα με τον Οδηγό, οι επιλέξιμες αιτήσεις οφείλουν να συνοδευτούν από Α΄ Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου εντός τριών μηνών από τον προβλεπόμενο χαρακτηρισμό τους στο πληροφοριακό σύστημα.
Η μη εμπρόθεσμη υποβολή των απαιτούμενων δικαιολογητικών οδηγεί σε απόρριψη της αίτησης.
Εξίσου σημαντικό είναι ότι κατά την αρχική αίτηση δηλώνεται ήδη ο συνολικός προϋπολογισμός των παρεμβάσεων. Η μεταγενέστερη εξειδίκευση των εργασιών από τον ενεργειακό επιθεωρητή και τον τεχνικό σύμβουλο δεν μπορεί να αυξήσει το αρχικά δηλωμένο συνολικό κόστος.
Αυτό σημαίνει ότι ο αρχικός τεχνικός και οικονομικός προγραμματισμός πρέπει να είναι επαρκώς επεξεργασμένος, παρότι ο αναλυτικός φάκελος ολοκληρώνεται αργότερα.
Πηγή: Οδηγός, σελ. 36–44· Παραρτήματα IV και V.
4. Το 20%–40% του προϋπολογισμού πρέπει να αφορά ενεργειακές παρεμβάσεις
Η «Ανακαίνιση Κατοικίας» δεν αποτελεί πρόγραμμα αποκλειστικά ενεργειακής αναβάθμισης, αλλά ούτε και πρόγραμμα απλής επισκευής παλαιών διαμερισμάτων.
Ο Οδηγός απαιτεί συνδυασμό των δύο κατηγοριών εργασιών, με συγκεκριμένη οικονομική αναλογία:
- Οι ενεργειακές παρεμβάσεις πρέπει να αντιστοιχούν στο 20% έως 40% του επιλέξιμου προϋπολογισμού παρεμβάσεων.
- Οι εργασίες γενικής ανακαίνισης και επισκευής μπορούν να φθάνουν έως το 80%.
- Η κατοικία πρέπει να βελτιώνεται τουλάχιστον κατά μία ενεργειακή κατηγορία, όπως τεκμηριώνεται από το Α΄ και Β΄ ΠΕΑ.
Για παράδειγμα, σε κατοικία 100 τ.μ. με επιλέξιμο προϋπολογισμό 30.000 ευρώ, οι ενεργειακές εργασίες πρέπει να αντιστοιχούν σε 6.000 έως 12.000 ευρώ, με την προϋπόθεση ότι τηρούνται και οι λοιποί περιορισμοί της δράσης.
Η συμμόρφωση με τη χρηματοδοτική αναλογία δεν αρκεί από μόνη της. Ο συνδυασμός παρεμβάσεων πρέπει επίσης να επιτυγχάνει τον απαιτούμενο ενεργειακό στόχο.
Σε περιπτώσεις ριζικής ανακαίνισης ισχύουν οι πρόσθετες ενεργειακές απαιτήσεις που περιγράφονται στον Οδηγό και στον ΚΕΝΑΚ.
Πηγή: Οδηγός, σελ. 23 και 33.
5. Διακριτοί ρόλοι μηχανικών και υποχρεωτική πιστοποίηση εργασιών
Από τα Παραρτήματα IV έως VIII προκύπτει σαφής διαχωρισμός καθηκόντων κατά την προετοιμασία και την ολοκλήρωση ενός έργου.
Ο ενεργειακός επιθεωρητής του Α΄ ΠΕΑ καταχωρίζει την πρόταση ενεργειακών παρεμβάσεων, με τεχνικά χαρακτηριστικά, ποσότητες και κόστος.
Η πρόταση γενικής ανακαίνισης μπορεί να υποβάλλεται από τον ωφελούμενο ή τον τεχνικό του σύμβουλο.
Μετά την υλοποίηση του έργου προβλέπεται δεύτερη ενεργειακή επιθεώρηση. Ο επιθεωρητής του Β΄ ΠΕΑ πρέπει να είναι διαφορετικός από εκείνον που εξέδωσε το Α΄ ΠΕΑ, ενώ η επιλογή πραγματοποιείται μέσω κλήρωσης με ευθύνη του ΤΕΕ.
Παράλληλα, ο Ελεγκτής Δόμησης διενεργεί επιτόπιο έλεγχο του αντικειμένου των εργασιών ανακαίνισης και εξετάζει τα σχετικά παραστατικά και δικαιολογητικά.
Η τελική πιστοποίηση επομένως συνδέει την πραγματική εκτέλεση του έργου με τις οικονομικές καταχωρίσεις και τις τεχνικές δηλώσεις.
Ο Οδηγός προβλέπει, επίσης, ότι τα παραστατικά των πραγματοποιημένων παρεμβάσεων πρέπει κατά κανόνα να έχουν εκδοθεί έως την ημερομηνία του Β΄ ΠΕΑ, με ειδική πρόβλεψη για μεταγενέστερα παραστατικά που συνοδεύονται από προγενέστερα δελτία αποστολής.
Πηγή: Οδηγός, σελ. 43 και 47–49· Παραρτήματα IV, VI, VII και VIII.
6. Χρηματοδότηση και ρευστότητα: Η προϋπόθεση του 40% των ιδίων κεφαλαίων
Ο Οδηγός περιγράφει και τη χρηματοδοτική διαδικασία που θα πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την οργάνωση των εργασιών.
Μετά την απόφαση υπαγωγής, για να χρησιμοποιηθεί η προκαταβολή επιχορήγησης προβλέπεται ότι ο ωφελούμενος πρέπει πρώτα να έχει διακινήσει μέσω τραπεζικού συστήματος το 40% των απαιτούμενων ιδίων κεφαλαίων προς αναδόχους ή προμηθευτές.
Αφού ελεγχθούν οι σχετικές πληρωμές, παρέχεται η δυνατότητα διάθεσης πρώτης δόσης επιχορήγησης έως 60%, σύμφωνα με τους όρους της δράσης.
Η πρόβλεψη αυτή έχει πρακτική σημασία για τον προγραμματισμό των συμβάσεων, των προκαταβολών προς συνεργεία και της προμήθειας υλικών.
Οι επιλέξιμες δαπάνες εργασιών αρχίζουν, κατά κανόνα, από την ημερομηνία υπαγωγής. Για το Α΄ ΠΕΑ και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα προβλέπεται διαφορετική ημερομηνία έναρξης επιλεξιμότητας, η 2α Ιουνίου 2026.
Πηγή: Οδηγός, σελ. 22 και 47.
7. Αμοιβές μηχανικών: Διαφορετικά ποσά στο κείμενο και στον πίνακα του Οδηγού
Ιδιαίτερης προσοχής χρήζει η Ενότητα 4.4 του Οδηγού, που αφορά τις λοιπές επιλέξιμες δαπάνες, συνολικού ύψους έως 2.500 ευρώ ανά αίτηση.
Από τη σύγκριση της αναλυτικής περιγραφής στη σελίδα 34 με τον πίνακα που εκτείνεται στις σελίδες 34–35 προκύπτουν οι ακόλουθες αναντιστοιχίες:
| Υπηρεσία | Αναλυτικό κείμενο | Συνοπτικός πίνακας |
|---|---|---|
| Α΄ και Β΄ ΠΕΑ | Ανώτατο 465 € ανά ΠΕΑ | Ανώτατο 440 € ανά ΠΕΑ |
| Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου | Ανώτατο 640 € | Ανώτατο 645 € |
| Τεχνικός Σύμβουλος | 2.285 € + 1,75 €/τ.μ., με ανώτατο 520 € | 285 € + 1,80 €/τ.μ., με ανώτατο 520 € |
Τα παραπάνω ποσά μεταφέρονται όπως αναγράφονται στο εξετασθέν αντίγραφο του Οδηγού.
Ειδικά στην περίπτωση του Τεχνικού Συμβούλου, το ποσό που εμφανίζεται στην αναλυτική περιγραφή δεν συμβιβάζεται αριθμητικά ούτε με το ανώτατο όριο των 520 ευρώ που αναφέρεται στην ίδια παράγραφο.
Οι διαφορές αυτές χρειάζονται επίσημη διευκρίνιση, ώστε να είναι σαφές ποιοι συντελεστές και ποια ανώτατα ποσά εφαρμόζονται κατά την κατάρτιση και την πιστοποίηση των επιλέξιμων δαπανών.
Πρόκειται για όρια χρηματοδοτούμενης δαπάνης και όχι για γενικό καθορισμό των επαγγελματικών αμοιβών των μηχανικών.
Πηγή: Οδηγός, Ενότητα 4.4, σελ. 34–35.
Τι πρέπει να προετοιμάσουν από τώρα οι μηχανικοί
Η τεχνική προετοιμασία μιας υποψήφιας κατοικίας μπορεί να αρχίσει πριν από την ενεργοποίηση της πλατφόρμας αιτήσεων χρηματοδότησης.
Στα βασικά σημεία ελέγχου περιλαμβάνονται η συμφωνία των στοιχείων οικοδομικής άδειας, Ε9 και ηλεκτρικής παροχής, η εξέταση τυχόν εκκρεμοτήτων νομιμότητας, η συλλογή συναινέσεων συγκυρίων και η προκαταρκτική αξιολόγηση των απαιτούμενων εργασιών.
Αντίστοιχα, χρειάζεται έγκαιρη εκτίμηση του ενεργειακού στόχου και του κόστους, ώστε η αρχική αίτηση να μην περιλαμβάνει προϋπολογισμό που δεν θα μπορεί να υποστηριχθεί στο στάδιο των αναλυτικών παρεμβάσεων.
Για τις κατοικίες που θα διατεθούν προς μακροχρόνια μίσθωση, ο Οδηγός προβλέπει επιπλέον πενταετείς δεσμεύσεις, μεταξύ των οποίων και διατήρηση σταθερού ή χαμηλότερου μισθώματος για τα πρώτα τρία έτη.
Η ουσία, επομένως, της νέας δράσης για τον τεχνικό κλάδο δεν εξαντλείται στα ποσοστά επιχορήγησης. Βρίσκεται στη σύνδεση της πολεοδομικής και ενεργειακής τεκμηρίωσης με την οικονομική παρακολούθηση και την πιστοποίηση των εργασιών.
Η υποβολή αιτήσεων χρηματοδότησης δεν έχει ακόμη ξεκινήσει, σύμφωνα με την επίσημη ενημέρωση. Οι ημερομηνίες ενεργοποίησης θα καθοριστούν με μεταγενέστερη ανακοίνωση.
Πρωτογενής πηγή: Πρόγραμμα ΠΕΚΑ – Δημοσίευση Οδηγού Εφαρμογής «Ανακαίνιση Κατοικίας». Η παρούσα ανάλυση βασίζεται στον πλήρη Οδηγό Εφαρμογής του Οκτωβρίου 2026 και στα συνοδευτικά Παραρτήματα I–IX.
