Την ανάγκη για προσαρμογή του τομέα των ακινήτων στα δεδομένα που προτάσσει η νέα εποχή και τη διαφοροποίηση του μοντέλου ανάπτυξής του, σημειώνει στην συνέντευξή στο «Φ» ο Κωνσταντίνος Σαββίδης, Επιχειρησιακός Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών της PwC.
Με αφορμή την ανάλυση των συναλλαγών ακινήτων στην Κύπρο κατά το πρώτο εξάμηνο του 2020, όπως προκύπτει μέσα από τη νέα έκδοση της PwC Κύπρου “Cyprus Real Estate Market – First Half in Review 2020”, εξηγεί πως από τη μία οι επιπτώσεις της πανδημίας και η κατάργηση του Κυπριακού Επενδυτικού Προγράμματος και από την άλλη οι κοινωνικές αλλαγές που καταγράφονται, καταδεικνύουν περίτρανα πως απαιτείται πλέον ριζική αναθεώρηση της ευρύτερης στρατηγικής στον τομέα των ακινήτων.
Πώς έχει επηρεάσει η πανδημία του κορωνοϊού τις συναλλαγές ακινήτων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2020;
Η αγορά ακινήτων έχει αναπόφευκτα επηρεαστεί από την πανδημία, με αποτέλεσμα τα επίπεδα συναλλαγών να είναι σημαντικά μειωμένα σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019. Συγκεκριμένα, κατά τους μήνες πριν από το lockdown (Ιανουάριος-Φεβρουάριος), παρόλο που ο όγκος συναλλαγών ήταν σε παρόμοια επίπεδα με τους αντίστοιχους μήνες του 2019, η αξία συναλλαγών παρουσίασε μείωση της τάξης του 21%. Η μείωση αυτή προκύπτει κυρίως λόγω της ασυνήθιστα υψηλής εισροής συναλλαγών από αλλοδαπούς αγοραστές που σημειώθηκε κατά τους πρώτες μήνες του 2019. Κατά τους μήνες του lockdown (Μάρτιος-Μάιος), οι περιορισμοί και η απαγόρευση ταξιδιών είχαν μια δυσμενή επίπτωση στις συναλλαγές από αλλοδαπούς, με τα παραλιακά μέτωπα και τα οικιστικά ακίνητα υψηλής αξίας να καταγράφουν το μεγαλύτερο πλήγμα. Καθ’ όλη τη διάρκεια του εξαμήνου, η συνολική αξία συναλλαγών παρουσίασε πτώση της τάξης του 55%, ενώ η πτώση στον όγκο συναλλαγών παρουσιάστηκε σχετικά πιο ήπια, στο 36%, αναδεικνύοντας ότι οι συναλλαγές το 2020 είχαν κατά μέσο όρο χαμηλότερη αξία σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, κυρίως λόγο του ότι η πλειοψηφία των συναλλαγών αφορούσε ντόπιους αγοραστές. Ωστόσο, μια πιο προσεκτική ανάλυση των συναλλαγών, καταδεικνύει ότι οι τιμές οικιών, διαμερισμάτων και οικοπέδων αξίας κάτω των €5οοχιλ. ήταν συγκριτικά πιο ανθεκτικές.
Αναφερθήκατε στα οικιστικά ακίνητα υψηλής αξίας. Τα προηγούμενα χρόνια παρατηρήθηκε σημαντικά αυξημένη ζήτηση για τον συγκεκριμένο τομέα. Πώς έχει επηρεαστεί με βάση τα τελευταία γεγονότα;
Τα στοιχεία συναλλαγών δεικνύουν ότι ο συγκεκριμένος τομέας ίσως έχει δεχθεί το μεγαλύτερο πλήγμα στην αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, ο αριθμός συναλλαγών οικιστικών ακινήτων με αξία άνω του €1,5 εκατ. περιορίστηκε στις 51 μονάδες, σημειώνοντας μείωση της τάξης του 78% σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2019. Φυσικά, οποιεσδήποτε συγκρίσεις µε το πρώτο εξάµηνο του 2019, θα πρέπει να γίνονται έχοντας υπόψη ότι τη συγκεκριμένη περσινή περίοδο, η αγορά παρουσίασε ασυνήθιστα υψηλό αριθµό συναλλαγών που αφορούσαν οικιστικά ακίνητα υψηλής αξίας. Δεδομένου ότι ο τομέας αυτός συνδέεται άμεσα με το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα, η αναστολή του δημιουργεί αβεβαιότητα σχετικά με το μέλλον αυτού του τομέα και ίσως να εντείνει την ανάγκη για επαναπροσδιορισμό της αναπτυξιακής δραστηριότητας στην Κύπρο.
Σχετικά με τον επαναπροσδιορισμό της αναπτυξιακής δραστηριότητας. Τι ακριβώς εισηγείστε;
Τα πρόσφατα γεγονότα έχουν εντείνει την ανάγκη για μεταρρύθμιση του κλάδου και των συμμετεχόντων της αγοράς, οι οποίοι ίσως πρέπει να καθορίσουν νέες προτεραιότητες και στρατηγικές. Αναγνωρίζοντας ότι η επιστροφή στον παλιό τρόπο λειτουργίας ίσως να μην είναι βιώσιμη επιλογή, στην τελευταία έκδοση της PwC, δίνουμε εισηγήσεις που πιστεύουμε ότι βοηθούν στα πλαίσια εφαρμογής μιας νέας στρατηγικής του τομέα. Στις εισηγήσεις, γίνεται αναφορά στην επιτακτική ανάγκη ψηφιοποίησης και απλοποίησης των διαδικασιών που σχετίζονται με το Κτηματολόγιο και τις τοπικές Αρχές, καθώς επίσης και στην ουσιαστική ενίσχυση της διαφάνειας που θα καθιστούσε την χώρα πιο ανταγωνιστική και ακόμη πιο ελκυστική στους ξένους επενδυτές. Εστιάζουμε επίσης στην ανάγκη για ανάπτυξη σύνθετων έργων (όπως προσιτή στέγαση, εκπαίδευση, φοιτητικές εστίες, κ.λπ), τα οποία εκτός από τις παραδοσιακές χρήσεις ανάπτυξης γης, θα περιλαμβάνουν και άλλες χρήσεις και εγκαταστάσεις, όπως χώρο λιανικού εμπορίου, κέντρα υγείας, χώρους αναψυχής κ.λπ. ώστε να υποβοηθήσουν και άλλους τομείς της οικονομίας, δημιουργώντας πολλαπλασιαστικό θετικό αντίκτυπο στην απασχόληση και την οικονομία γενικότερα. Ταυτόχρονα, αναδεικνύεται η ανάγκη όπως ο σχεδιασμός της στεγαστικής πολιτικής να είναι συνδεδεμένος με τις δημογραφικές τάσεις της χώρας. Τα αυξανόμενα επίπεδα γήρανσης του πληθυσμού της Κύπρου παρουσιάζουν προκλήσεις για τη χώρα τα επόμενα χρόνια και η πρόκληση στέγασης της τρίτης ηλικίας θα πρέπει να μετατραπεί σε ευκαιρία. Προς αυτήν την κατεύθυνση, θα πρέπει να δοθούν τα κατάλληλα πολεοδομικά κίνητρα για την αποτελεσματική ανάπτυξη του οικιστικού προϊόντος που θα ανταποκρίνεται στις ανάγκες της τρίτης ηλικίας καθώς επίσης και στη δημιουργία κοινοτήτων υποβοηθούμενης διαβίωσης. Παράλληλα, η εισαγωγή στοχευμένων κινήτρων θα προσελκύσει το ενδιαφέρον από εξειδικευμένους διαχειριστές γι’ αυτά τα έργα.
Το τελευταίο διάστημα γίνεται μεγάλη συζήτηση σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων και τη δυσκολία απόκτησης στέγης, ειδικά από νέους ανθρώπους. Τι μπορεί να αλλάξει;
Το κεφάλαιο προσιτής στέγασης, ένα εξελισσόμενο ζήτημα το οποίο θα επιδεινωθεί περαιτέρω ως αποτέλεσμα των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας, θα πρέπει να αντιμετωπιστεί έγκαιρα και αποτελεσματικά. Η εισαγωγή μιας αποτελεσματικής στεγαστικής πολιτικής θεωρείται κρίσιμη για την προσέλκυση στεγαστικών έργων και λύσεων για τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα της κοινωνίας. Αυτά τα στεγαστικά σχέδια θα πρέπει να προσαρμοστούν στα δημογραφικά δεδομένα της κάθε περιοχής, αντλώντας παραδείγματα από το εξωτερικό, π.χ. τα σχέδια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την καταβολή ενοικίου χαμηλότερου από τον μέσο όρο της περιοχής, σχέδια ενοικίασης για αγορά (rent-to-buy) και κίνητρα για επαναχρησιμοποίηση κενών ακινήτων ως λύσεις προσιτής κατοικίας.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, παρατηρούνται οι ίδιες τάσεις;
Η τελευταία πανευρωπαϊκή μελέτη Emerging Trends in Real Estate Europe 2021 που εκπονήθηκε από κοινού από την PwC και το Urban Land Institute, η οποία εξετάζει τις απόψεις επενδυτών και άλλων βασικών ενδιαφερόμενων του κλάδου από 25 ευρωπαϊκές χώρες, αναδεικνύει την τάση για αλλαγή χρήσης υφιστάμενων κτιρίων. Η έρευνα, ανέδειξε ότι για θεσμικούς επενδυτές στην Ευρώπη, η αγορά παλαιών κτιρίων και η μετατροπή τους σε κτίρια προσαρμοσμένα στις ανάγκες του σήμερα έχει καταστεί όχι μόνο βιώσιμη αλλά και μια εξαιρετικά περιζήτητη επιλογή. Ταυτόχρονα, λόγω των μεταβαλλόμενων συνθηκών της αγοράς είναι πλέον υψίστης σημασίας για θεσμικούς επενδυτές η διασφάλιση, ότι τα ακίνητα στα οποία επενδύουν σήμερα να μπορούν να έχουν την ευελιξία για επαναχρησιμοποίηση στο μέλλον. Προκύπτει επίσης ότι όλο και περισσότεροι επενδυτές στην Ευρώπη προάγουν κοινωνικούς και περιβαλλοντικούς παράγοντες ως κύριες παραμέτρους που επηρεάζουν την αξία και τις προοπτικές ενός ακινήτου. Με βάση τα παραπάνω, πιστεύουμε ότι η παροχή των κατάλληλων φορολογικών και πολεοδομικών κινήτρων στην Κύπρο θα μπορούσε να προσελκύσει αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορές υφιστάμενων κτιρίων με σκοπό την μετατροπή τους σε κτίρια προσαρμοσμένα στις ανάγκες του σήμερα, συμβάλλοντας παράλληλα στην αναζωογόνηση των αστικών κέντρων και ενισχύοντας την ενεργειακή αποδοτικότητα των κτιρίων.
