Περιζήτητα παραμένουν τα νεόδμητα διαμερίσματα και οι μεζονέτες, που κατασκευάζονται με αυξανόμενο ρυθμό σε διάφορα σημεία του Λεκανοπεδίου. Έπειτα από αρκετά χρόνια χαμηλών επενδύσεων σε κατοικίες, φαίνεται πως όλο και περισσότεροι κατασκευαστές τολμούν να ξεκινήσουν νέες κατασκευές, χάρη και στην αναστολή του ΦΠΑ 24%. Η πολύ μεγάλη ζήτηση για ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης και ποιότητας κατασκευής αναμένεται να διατηρηθεί ως τάση στην αγορά κατοικίας, παρ’ ότι το κόστος κατασκευής ακινήτων με τέτοιες προδιαγραφές είναι πλέον υψηλό. Ωστόσο, αν και η ζήτηση είναι σημαντική, η απόκτηση νέου ακινήτου δεν είναι πάντα εύκολη υπόθεση για τα νοικοκυριά. Οι υψηλές τιμές πώλησης και η απότομη άνοδος των επιτοκίων αναμένεται να καταστήσουν δύσκολη εξίσωση την απόκτηση νέων διαμερισμάτων.
Σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφεται ακόμα και υποχώρηση των τιμών των υλικών
Παρ’ όλα αυτά, το τελευταίο διάστημα παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών των υλικών, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις καταγράφεται ακόμα και υποχώρηση. Αυτό σημαίνει ότι κάποιες κατηγορίες υλικών, όπως π.χ. τα τούβλα, που απαιτούν υψηλές ποσότητες ενέργειας για την παραγωγή τους, θα αρχίσουν να υποχωρούν το επόμενο διάστημα, προσφέροντας σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές και ασφαλώς και στους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Σύμφωνα με στελέχη του κατασκευαστικού κλάδου, πράγματι υπήρξε τις τελευταίες εβδομάδες πτώση τιμών σε ορισμένα από τα υλικά και κυρίως σε αυτά που είχαν ξεκινήσει πρώτα το ράλι ανόδου πριν από σχεδόν δύο χρόνια. Τέτοια υλικά είναι το ξύλο και ο χάλυβας. Την ίδια στιγμή, όμως, εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά κάποια άλλα υλικά, όπως το τσιμέντο και τα παράγωγά του.
Σε κάθε περίπτωση, αν και η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες κατασκευές έχει προσφέρει, θεωρητικά, τη δυνατότητα για φθηνότερες κατοικίες, στην πράξη το όποιο όφελος από το μέτρο αυτό έχει ήδη περιοριστεί, λόγω του υψηλού εργολαβικού κόστους.
Η αναστολή του ΦΠΑ ξεκίνησε να ισχύει από τις αρχές του 2020 για όλες τις νέες οικοδομικές άδειες που εκδίδονται και πρόσφατα παρατάθηκε έως το τέλος του 2024. Αυτό σημαίνει πως όλες οι νέες οικοδομές που κατασκευάζονται σήμερα και θα κατασκευαστούν και τα επόμενα χρόνια δεν θα έχουν ΦΠΑ 24% για όλους τους αγοραστές.
Παρ’ όλα αυτά, η πολύ υψηλή ζήτηση για οικόπεδα, που επικράτησε ακριβώς λόγω της προσπάθειας των κατασκευαστών να εξασφαλίσουν «πρώτη ύλη» χωρίς ΦΠΑ, είχε αποτέλεσμα σημαντικές αυξήσεις τιμών, που ασφαλώς οι οικοδομικές επιχειρήσεις θα περάσουν στον τελικό καταναλωτή.
Οι προδιαγραφές
Ένας ακόμα παράγοντας που αυξάνει το κατασκευαστικό κόστος είναι ασφαλώς οι προδιαγραφές που απαιτούνται. Με βάση τον νέο οικοδομικό κανονισμό, τα νεόδμητα ακίνητα καλούνται να έχουν υψηλού επιπέδου θερμομονωτικές ιδιότητες και υψηλή ενεργειακή απόδοση. Κάπως έτσι, υπολογίζοντας και την τιμή αγοράς του οικοπέδου, το εργολαβικό κόστος ξεπερνά κατά πολύ τα 2.000 ευρώ/τ.μ. Εν ολίγοις, είναι σχεδόν απίθανο να εντοπιστεί σήμερα νεόδμητο ακίνητο στην Αττική που να πωλείται κάτω από 3.000 ευρώ/τ.μ., ανεξάρτητα από την περιοχή στην οποία βρίσκεται.
Η εικόνα αυτή αντανακλάται και στην πορεία των δεικτών τιμών που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία για το τρίτο τρίμηνο του 2022, η αύξηση των νεόδμητων κατοικιών (πανελλαδικά) άγγιξε το 12,2% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Πρόκειται για τον υψηλότερο ρυθμό αύξησης των τιμών από το 2006, όταν και ξεκίνησε η καταγραφή των σχετικών στοιχείων από την ΤτΕ. Μάλιστα, η τάση είναι σταθερά ανοδική, καθώς κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022 οι τιμές των νέων κατοικιών είχαν αυξηθεί κατά 10,9% και το δεύτερο τρίμηνο κατά 11%.
Ασφαλώς, τα παραπάνω δεν σημαίνουν ότι δεν θα μπορέσουν να πουληθούν τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν, το αντίθετο μάλιστα. Ο αριθμός τους είναι τόσο χαμηλός σε σχέση με τη ζήτηση, έπειτα από μια δεκαετία πλήρους επενδυτικής απραξίας στην αγορά κατοικίας, ώστε είναι σχεδόν βέβαιο ότι θα απορροφηθούν. Ωστόσο, το αγοραστικό κοινό στο οποίο απευθύνονται, και λόγω κόστους, είναι ιδιαίτερα περιορισμένο. Γι’ αυτό άλλωστε και οι κατασκευαστές εστιάζουν σε επιλεγμένες περιοχές, κυρίως στα βόρεια και τα νότια προάστια, που απευθύνονται σε ενδιαφερόμενους υψηλότερων εισοδημάτων, ή σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας. Εκεί, όμως, το παραγόμενο προϊόν απευθύνεται σχεδόν αποκλειστικά σε ξένους και εγχώριους επενδυτές, που ενδιαφέρονται για την εκμετάλλευση των νέων ακινήτων είτε μέσω βραχυχρόνιας είτε μέσω μακροχρόνιας ενοικίασης.
Αυτό που είναι ξεκάθαρο είναι ότι το μοντέλο που τροφοδότησε την αγορά κατοικίας κατά τη δεκαετία του 2000, με τις γνωστές καταστροφικές συνέπειες για δεκάδες χιλιάδες δανειολήπτες, δεν πρόκειται να επαναληφθεί σήμερα.
