Της Νένας Μαλλιάρα
Με παράγοντα-κλειδί τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια των αιτούντων την προστασία της πρώτης κατοικίας τους, όπως αυτά θα αξιολογούνται πλέον εξωδικαστικά και αυτοματοποιημένα μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, θα εφαρμοστεί ο νέος νόμος Κατσέλη.
Αυτό το σκέλος της αυτοματοποιημένης εφαρμογής των εισοδηματικών κριτηρίων, σε συνδυασμό με τα όρια που προβλέπει ο νόμος για το μέγιστο υπόλοιπο του δανείου (130.000 ευρώ) αλλά και την αντικειμενική αξία του ακινήτου (250.000 ευρώ), δημιουργεί ένα περιβάλλον με αρνητικές συνέπειες για ομάδες δικαιούχων μεσαίων κυρίως εισοδημάτων, που “εξοστρακίζονται” από την προστασία του νόμου. Όπως αναφέρεται αρμοδίως από τραπεζικούς κύκλους, μένει να αποτυπωθεί με πραγματικούς όρους αυτή η γκρίζα περιοχή του νόμου, στα όρια της οποίας εντοπίζονται σημαντικές ομάδες δικαιούχων που “χτυπιούνται”.
Στις “γκρίζες ζώνες του νομοσχεδίου που θα πρέπει να διευκρινιστούν τεχνικά στην πορεία συμπεριλαμβάνεται επίσης το τι θα κοστίσει η αλλαγή αυτή στις τράπεζες. Συγκεκριμένα, παραμένει γκρίζα ζώνη το εύρος των επιπτώσεων που θα έχει ο νέος νόμος στην κεφαλαιακή κατάσταση των τραπεζών. Και αυτό διότι, ανεξαρτήτως του πόσοι τελικά θα κρίνονται επιλέξιμοι για παροχή προστασίας, το καταρχήν πλαίσιο του νόμου, μέσω των βασικών κριτηρίων υπαγωγής σε αυτόν (αντικειμενική αξία πρώτης κατοικίας έως 250.000 ευρώ και υπόλοιπο δανεισμού έως 130.000 ευρώ), προσφέρει μεν τυπικά ένα πολύ μεγάλο εύρος προστασίας, αλλά με μεγάλα ερωτηματικά, που συνδέονται με τα κριτήρια που αφορούν κυρίως μεσαία εισοδήματα.
Πρόκειται για ένα πλαίσιο προστασίας που προορίζεται να καλύψει το 80% των περιπτώσεων δανειοληπτών του νόμου Κατσέλη και, με τις πρώτες εκτιμήσεις, δεν αποκλείεται να δημιουργήσει κεφαλαιακό θέμα σε κάποιες τράπεζες.
Το πλαίσιο προστασίας της πρώτης κατοικίας στο οποίο προχωρεί η κυβέρνηση θα αξιολογηθεί από τους “θεσμούς” και από τις αγορές, ενώ άρχισε ήδη η κριτική του από την αντιπολίτευση. Προχθές ο αντιπρόεδρος της Νέας Δημοκρατίας Κωστής Χατζηδάκης επισήμανε ότι το νέο πλαίσιο αφήνει “τρύπες” στην προστασία της πρώτης κατοικίας, αφού για παράδειγμα, άγαμος δανειολήπτης που έχει κατοικία με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, αλλά ετήσιο εισόδημα 13.000 ευρώ, δεν θα υπάγεται στη ρύθμιση.
Η κρίσιμη, πάντως, αξιολόγηση του νέου πλαισίου προστασίας της πρώτης κατοικίας μένει να γίνει από τις τράπεζες, οι οποίες έχουν ξεκινήσει να προσμετρούν τον αντίκτυπο των ρυθμίσεων και των “κουρεμάτων” που θα κληθούν να κάνουν σε ένα ευρύ φάσμα δανειοληπτών. Τις επιπτώσεις στην κεφαλαιακή τους κατάσταση θα διαμορφώσει το ύψος των προβλέψεων που καλύπτουν τα δάνεια αυτά και απομένει να φανεί εάν οι τράπεζες θα πρέπει να σχηματίσουν και πρόσθετες προβλέψεις. Πρόκειται για θέμα που θα φανεί στην πορεία, αλλά που οπωσδήποτε θα λάβει μια αρχική αξιολόγηση από τον SSM μέσα στις επόμενες ημέρες. Οι τράπεζες, πάντως, ετοιμάζουν την επιχειρηματολογία τους προς τον SSM, ώστε η συμφωνία στην οποία προχώρησαν με την κυβέρνηση για το νέο πλαίσιο προστασίας αδύναμων δανειοληπτών να λάβει την έγκρισή του.
Τα εισοδηματικά κριτήρια
Τα εισοδηματικά κριτήρια με βάση τα οποία θα παρέχεται προστασία της πρώτης κατοικίας δεν έχουν ακόμη ανακοινωθεί επισήμως, αλλά, σύμφωνα με πληροφορίες, το ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα για τον άγαμο θα διαμορφώνεται στα 12.500 ευρώ και για το ζευγάρι στα 21.000 ευρώ, προσαυξανόμενο κατά 5.000 για κάθε παιδί μέχρι τα τρία (δηλ. συνολική ανώτατη κάλυψη στα 36.000 ευρώ). Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι τα εισοδηματικά κριτήρια θα είναι κλιμακωτά. Με το σημερινό πλαίσιο προστασίας του νόμου Κατσέλη, το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη δεν υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης προσαυξημένες κατά 70%, δηλαδή το οικογενειακό εισόδημα για ενήλικο θα πρέπει να είναι έως 13.906 ευρώ, για το ζευγάρι 23.659 ευρώ, με προσαύξηση για το κάθε παιδί έως και το τρίτο 5.714 ευρώ.
Την επιλεξιμότητα των δανείων που θα ενταχθούν στον νέο νόμο Κατσέλη, πάντως, θα καθορίσουν όχι μόνο τα εισοδηματικά κριτήρια, αλλά και κριτήρια περιουσιακά που ακόμη δεν έχουν καθοριστεί πλήρως και αφορούν, εκτός από την ακίνητη, και την κινητή περιουσία των δανειοληπτών. Στο πλαίσιο αυτό, δεν έχει συζητηθεί ακόμη πώς θα υπολογίζονται για την αποπληρωμή του δανείου οι κινητές αξίες του δανειολήπτη που είναι άμεσα ρευστοποιήσιμες. Υπενθυμίζεται ότι η αίτηση υπαγωγής σε καθεστώς προστασίας θα συνοδεύεται από την άρση του τραπεζικού και συνολικά περιουσιακού απορρήτου του αιτούντος. Τα δεδομένα αυτά, μάλιστα, θα επανελέγχονται ανά διετία-τριετία, προκειμένου να αξιολογείται σε τακτική βάση η δυνατότητα του οφειλέτη να εξυπηρετήσει το ύψος του δανεισμού του.
Ακόμη δεν έχει καθοριστεί και το ποιες οφειλές θα μπορούν να ενταχθούν στο νέο πλαίσιο προστασίας δανειοληπτών.
Ο νόμος Κατσέλη (3869/2010), όπως τροποποιήθηκε με τον νόμο Σταθάκη 4336/2015 (τρίτο μνημόνιο) περιέλαβε εκτός από τις οφειλές σε ιδιώτες (τράπεζες, εκμισθωτές κ.λπ.) και όλες τις οφειλές φυσικών προσώπων προς το Δημόσιο, τις ΔΟΥ, τους δήμους, τις περιφέρειες και όλα τα ασφαλιστικά ταμεία (ΙΚΑ, ΟΑΕΕ κ.λπ.), εφόσον αυτές δεν έχουν προκύψει κατά το τελευταίο έτος από την κατάθεση της αίτησης υπαγωγής του οφειλέτη, δεν δημιουργήθηκαν από αδίκημα που τέλεσε ο οφειλέτης, δεν προκύπτουν από χρηματικά πρόστιμα και διοικητικές ποινές και δεν αφορούν διατροφές πρώην συζύγου ή ανήλικου τέκνου.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στο νέο καθεστώς προστασίας συζητείται να ενταχθούν και οι οφειλές των δανειοληπτών για νερό, φως, τηλέφωνο.
Η ηλεκτρονική πλατφόρμα
Τα νέα δεδομένα που θα φέρει η ψήφιση του προστατευτικού πλαισίου που θα διαδεχθεί τον ισχύοντα νόμο Κατσέλη θα αλλάξουν πλήρως το “άσυλο” για την μη πληρωμή οφειλών φυσικών προσώπων. Το δίχτυ προστασίας είναι μεν ευρύ, θα εξασφαλίζεται όμως κατόπιν προελέγχου της αίτησης του οφειλέτη μέσα από ηλεκτρονική πλατφόρμα, αφού βασικός στόχος του νέου πλαισίου είναι και η αποκατάσταση της κουλτούρας πληρωμών για τη μείωση των “κόκκινων” δανείων.
Η “τσιμπίδα” της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, που θα εφαρμοστεί πλέον για την αξιολόγηση των αιτούντων την προστασία της πρώτης κατοικίας, θα πιάσει και όσους έχουν εκκρεμείς υποθέσεις στον ισχύοντα νόμο Κατσέλη. Πρόκειται για ζητούμενο που είχαν θέσει για λόγους δικαιοσύνης οι τράπεζες, δεδομένου ότι προς τα τέλη του 2018, και κατά το διάστημα της δίμηνης παράτασης του νόμου που “τρέχει” μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου, σημειώθηκε έξαρση υποβολής αιτήσεων ένταξης στον νόμο Κατσέλη, με στόχο την ματαίωση προγραμματισμένων πλειστηριασμών. Πλέον, όλοι όσοι έχουν υποβάλει αίτηση και δεν έχει εκδικαστεί θα πρέπει να την υποβάλουν εκ νέου στην ηλεκτρονική πλατφόρμα για να αξιολογηθούν τα κριτήρια επιλεξιμότητάς τους με το νέο καθεστώς. Οι τράπεζες ανεβάζουν το σύνολο των εκκρεμών αιτήσεων, παλαιών και πρόσφατων, περί τις 160.000-170.000.
Καθώς τα δεδομένα του νέου πλαισίου προστασίας των δανειοληπτών είναι αρκετά διευρυμένα, απλώνοντας προστατευτικό δίχτυ σε πολύ περισσότερους δανειολήπτες από όσους θα ήθελαν οι τράπεζες και όχι μόνο, απομένει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα να “αποκαλύψει” ποιοι είναι αυτοί που πραγματικά χρήζουν προστασίας.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, εσωτερικές μελέτες των τραπεζών και του κυβερνητικού επιτελείου είχαν καταλήξει στο ότι, από τα 16 δισ. ευρώ του νόμου Κατσέλη, μόνο δάνεια της τάξεως των 7-9 δισ. ευρώ αντιστοιχούν σε πραγματικά οικονομικά αδύναμους δανειολήπτες.
Τα δύο βασικά κριτήρια
Το “πράσινο φως” για τη ρύθμισή τους, με δικαίωμα προστασίας της πρώτης κατοικίας από πλειστηριασμό, αναμένεται να λάβουν δάνεια ύψους 12,8 δισ. ευρώ, τα οποία αντιστοιχούν σε 252.000 νοικοκυριά, ενώ το νέο πλαίσιο θα καλύψει και επαγγελματίες που έχουν δανειστεί για επιχειρηματικούς σκοπούς, βάζοντας ως ενέχυρο την πρώτη κατοικία.
O νέος νόμος Κατσέλη θα παρέχει προστασία στους δανειολήπτες με δύο βασικά κριτήρια: το ύψος του συνολικού δανεισμού τους και την αντικειμενική αξία του ακινήτου που αφορά την πρώτη κατοικία. Πρόκειται για έναν συνδυασμό κριτηρίων που αλλάζει τα δεδομένα στη βάση των οποίων πορευόταν μέχρι πρότινος ο σχεδιασμός του νέου νόμου Κατσέλη και επιχειρεί να απαλύνει προεκλογικά τον αντίκτυπο από την εφεξής αυστηροποίηση της παροχής καθεστώτος προστασίας στους οφειλέτες.
Στο πλαίσιο αυτό, ενώ όλο το προηγούμενο διάστημα η δομή του νέου νόμου συζητιόταν με βάση την αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας, με τεράστια απόκλιση μεταξύ των ζητούμενων κυβέρνησης και τραπεζών, το σχέδιο νόμου που θα υποβληθεί στους “θεσμούς” θα προβλέπει συνδυασμό ύψους δανεισμού του οφειλέτη έως 130.000 ευρώ και αντικειμενική αξία πρώτης κατοικίας έως 250.000 ευρώ.
Ο προσδιορισμός του “κόφτη” για υπαγωγή δανειοληπτών σε καθεστώς προστασίας στο ύψος του δανεισμού συνδυαστικά με την αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας, και μάλιστα στα ανωτέρω υψηλά επίπεδα, δίνει στην κυβέρνηση τη δυνατότητα να “πουλήσει” προεκλογικά το νέο καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Η νέα “δεξαμενή” και το κόστος
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, από τα αμιγώς στεγαστικά δάνεια που βρίσκονται σήμερα στον νόμο Κατσέλη και τα οποία υπολογίζονται σε 13,5 δισ. ευρώ, εάν ο προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας της πρώτης κατοικίας οριζόταν στα 200.000 ευρώ, θα καλύπτονταν δάνεια 12,8 δισ. ευρώ, τα οποία αντιστοιχούν σε 252.000 νοικοκυριά. Με βάση αντικειμενική αξία πρώτης κατοικίας στα 100.000 ευρώ (επίπεδο το οποίο συζητούσαν ως ρεαλιστικά αποδεκτό οι τράπεζες και μπορούσαν να ανεβάσουν μέχρι τα 120.000 ευρώ κατά τη διαπραγμάτευση με την κυβέρνηση), ο νέος νόμος Κατσέλη θα κάλυπτε δάνεια 8,7 δισ. ευρώ, τα οποία αφορούν 224.000 νοικοκυριά. Ενώ εάν ο πήχης προστασίας οριζόταν στα 150.000 ευρώ αντικειμενική αξία (όπως φερόταν να συζητά η κυβέρνηση ως κατώτατο όριο προστασίας της πρώτης κατοικίας, ωστόσο μη επιθυμητό), τότε με τον νέο νόμο θα καλύπτονταν 246.000 νοικοκυριά, με δάνεια 11,4 δισ. ευρώ.
Με βάση αντικειμενική αξία πρώτης κατοικίας στα 200.000 ευρώ, ο νέος νόμος θα άφηνε 17.000 νοικοκυριά εκτός καθεστώτος προστασίας, καθώς η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας τους θα υπερέβαινε τα 200.000 ευρώ. Πλέον και τα νοικοκυριά αυτά μπορούν να ενταχθούν σε καθεστώς προστασίας, εφόσον πληρούν συνολικά τα απαιτούμενα κριτήρια. Σημειώνεται ότι τα συνολικά στεγαστικά δάνεια του νόμου Κατσέλη αφορούν 269.000 νοικοκυριά, εκ των οποίων τα 252.000 έχουν πρώτη κατοικία με αντικειμενική αξία έως 200.000 ευρώ και τα υπόλοιπα υψηλότερη.
Τα επαγγελματικά δάνεια
Στο νέο καθεστώς προστασίας θα μπορούν να υπαχθούν όλα τα δάνεια που έχουν ως ενέχυρο την πρώτη κατοικία, συμπεριλαμβανομένων των δανείων επαγγελματιών που ελήφθησαν για επιχειρηματικούς σκοπούς.
Οι τράπεζες ήθελαν να εξαιρεθούν τα δάνεια αυτά από το νέο καθεστώς παροχής προστασίας, αποδεχόμενες μόνο δάνεια που ναι μεν είχαν ληφθεί από επαγγελματίες, αλλά για στέγη και όχι για επιχειρηματική δραστηριότητα.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του “Κ”, τα δάνεια των μικροεπαγγελματιών ανέρχονται σε 2,678 δισ. ευρώ και αφορούν 48.790 άτομα που έχουν δανεισμό έως 250.000 ευρώ. Σημειώνεται ότι τα δάνεια αυτά αποτελούν μέρος της δεξαμενής των δανείων του ν. Κατσέλη, η οποία ξεπερνά κατά τι τα 16 δισ. ευρώ και βαρύνει τις τράπεζες.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι από τη συνολική “πίτα” των 2,678 δισ. ευρώ επαγγελματικών δανείων, τα 1,5 δισ. ευρώ αντιστοιχούν σε 39.000 επαγγελματίες που έχουν δανειστεί έως 100.000 ευρώ. Δάνειο μέχρι 150.000 ευρώ έχουν 43.000 άτομα και η κατηγορία αυτή καλύπτει τα 2 δισ. ευρώ από τα συνολικά 2,678 δισ. ευρώ επαγγελματικών δανείων που έχουν ενταχθεί στον νόμο Κατσέλη.
Οι ρυθμίσεις
Οι ρυθμίσεις των δανείων του νέου νόμου Κατσέλη θα γίνονται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας εξωδικαστικής ρύθμισης, διασφαλίζοντας το βιώσιμο και αδιάβλητο της διαδικασίας. Κυβέρνηση και τράπεζες έχουν συμφωνήσει στο ότι η μηνιαία δόση του δανείου (για την οποία αποφαίνονταν μέχρι τώρα τα δικαστήρια) θα καθορίζεται με τέσσερις τρόπους:
α) Με επιμήκυνση της οφειλής έως και 25 χρόνια.
β) Με μείωση επιτοκίου (euribor τριμήνου με περιθώριο 2%).
γ) Με “κούρεμα” του δανείου, το οποίο δεν θα είναι οριζόντιο, αλλά θα διαμορφώνεται στη βάση της αξίας Loan To Value. Δηλαδή, του ύψους του υπολοίπου του δανείου σε σχέση με την αξία της πρώτης κατοικίας του δανειολήπτη. Για να δοθεί “κούρεμα”, η σχέση αυτή θα πρέπει να είναι μεγαλύτερη του 120%, με το ύψος του δανείου να είναι μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου. Ωστόσο, η διαφορά θα “κουρεύεται” εφόσον συνυπολογιστεί το ύψος των προβλέψεων που έχει σχηματίσει η τράπεζα για την κάλυψη του δανείου.
δ) Με επιδότηση της μηνιαίας δόσης από το κράτος. Κατά τα πρότυπα του προγράμματος “Εστία” στην Κύπρο, όπου το κράτος επιδοτεί κατά το 1/3 τις δόσεις των δανείων που εντάσσονται σε καθεστώς προστασίας, θα διαμορφωθεί το ελληνικό μοντέλο κρατικής επιδότησης. Αυτή θα καθορίζεται από το προφίλ της ικανότητας αποπληρωμής του οφειλέτη, όπως αυτό θα διαμορφώνεται από το σύνολο της οικονομικής και περιουσιακής του κατάστασης, με αποτέλεσμα η επιδότηση να είναι μικρότερη, μεγαλύτερη ή και μηδενική σε σχέση με το 1/3 που ισχύει στην Κύπρο.
Αναλόγως με την κάθε περίπτωση δανειολήπτη, θα μπορούν να εφαρμόζονται συνδυαστικά και οι τέσσερις ανωτέρω επιλογές. Δανειολήπτης που καταστεί υπερήμερος κατά 90 ημέρες στην αποπληρωμή του δανείου του, μην καταβάλλοντας τρεις δόσεις, θα χάνει το δικαίωμα της επιδότησης και θα εκπίπτει από το πλαίσιο προστασίας του νόμου.
