Το Κτηματολόγιο οδεύει προς ολοκλήρωση και στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας έχει περατωθεί η κτηματογράφηση και προχωρά η εγγραφή των αρχικών δικαιωμάτων. Από την ήδη λειτουργία των κτηματολογικών γραφείων διαπιστώνονται πολλά λάθη τα οποία καλούνται να διορθώσουν τώρα οι πολίτες με τη συμβολή δικηγόρου και μηχανικού.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων διαμαρτύρονται και κυρίως αναρωτιούνται, γιατί ενώ έκαναν σωστά τη δήλωσης τους το ακίνητο τους καταχωρήθηκε λανθασμένα και τώρα θα πρέπει να πληρώσουν και να ταλαιπωρηθούν για να κάνουν οι ίδιοι τις διορθώσεις;
Το πρόβλημα όμως της λανθασμένης εγγραφής είναι σύνθετο. Κυρίως οφείλετε σε παλιά συμβόλαια, τοπογραφικά 40 και 50 ετών, αλλά και στις προδιαγραφές που το κράτος έβαλε, όπως επίσης και στο προσωπικό που απασχολήθηκε στη διαδικασία της κτηματογράφησης.
Επομένως το κτηματολόγιο κατέγραψε τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα (σωστά/λάθος) και θα πρέπει να διορθωθούν διοικητικά.
Προκειμένου να διευκολύνει το κράτος τους πολίτες και να μην ταλαιπωρούνται στις αγοροπωλησίες, δίνεται η δυνατότητα να επιλύονται οι διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών, με τη συνδρομή ιδιωτών διαμεσολαβητών. Στη διαδικασία της διαμεσολάβησης θα συνδράμουν στη συνέχεια και οι πιστοποιημένοι μηχανικοί, οι οποίοι θα διορθώνουν το κτηματολογικό διάγραμμα, με τρόπο αξιόπιστο σύμφωνα με τα πρότυπα και τις διαδικασίες που ορίζονται από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο».
-Τι είναι η διαμεσολάβηση;
Η διαμεσολάβηση είναι μια μέθοδος εξωδικαστικής επίλυσης ιδιωτικών διαφορών, στην οποία τα μέρη, με τη βοήθεια και συνδρομή του διαμεσολαβητή, δηλαδή, ενός τρίτου, ανεξάρτητου και ουδέτερου ως προς τα μέρη προσώπου, επιχειρούν να καταλήξουν μέσω της διαπραγμάτευσης μεταξύ τους, σε μία βιώσιμη και αμοιβαία ικανοποιητική διευθέτηση της διαφοράς τους.
-Σε ποιές κτηματολογικές διαφορές εφαρμόζεται;
Η διαμεσολάβηση μπορεί να χρησιμοποιηθεί, ενδεικτικά, σε:
- Διαφορές ορίων ακινήτων
- Λάθη σε ιδιοκτησιακά δικαιώματα (π.χ. ποσοστά συνιδιοκτησίας)
- Διαφορές μεταξύ γειτόνων
- Διαφωνίες για εγγραφές στο Κτηματολόγιο (όχι πάντα, αλλά συχνά πριν ή παράλληλα με δικαστική προσφυγή)
Προσοχή! Δεν ενδείκνυται όταν υπάρχει σοβαρή νομική αμφισβήτηση που απαιτεί δεδικασμένο ή όταν ένα μέρος δεν συνεργάζεται καθόλου.
-Τι γίνεται αν δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών;
Σε αυτήν την περίπτωση είναι μονόδρομος η προσφυγή στη Δικαιοσύνη και σε 2ο βαθμό η υπόθεση παραπέμπεται στον Κτηματολογικό Εφέτη.
-Πώς γίνεται η διαδικασία;
- Συμφωνία των μερών να προσφύγουν σε διαμεσολάβηση
- Επιλογή πιστοποιημένου διαμεσολαβητή
- Συνεδρίες (κοινές ή/και κατ’ ιδίαν)
- Αν υπάρξει συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης
- Το πρακτικό μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και να αποκτήσει ισχύ δικαστικής απόφασης
- Με βάση αυτό, γίνονται οι απαραίτητες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο.
-Σε ποιές περιπτώσεις απαιτείται υποχρεωτικά η διαμεσολάβηση;
Σύμφωνα με τις νέες νομοθετικές διατάξεις του Ν. 4821/2021 ορίζεται ότι:
(α) πριν από τη συζήτηση της αγωγής και επί ποινή απαραδέκτου της συζήτησης, ο ενάγων οφείλει να καλέσει, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο, όλους τους εναγόμενους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης,
(β) η ΥΑΣ διεξάγεται ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.
(γ) η διαδικασία της διαμεσολάβησης είναι υποχρεωτική για όλα τα δικόγραφα των αγωγών που κατατίθενται από την έναρξη ισχύος της ανεξάρτητα από την αξία του αντικειμένου της διαφοράς δηλαδή αφορά και αγωγές ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου με αξία αντικειμένου κάτω των € 30.000. Δεν απαιτείται στις αγωγές με αναγκαίο διάδικο το Δημόσιο, ΟΤΑ ή άλλο ΝΠΔΔ
(δ) Σε περίπτωση επίτευξης συμφωνίας, το πρακτικό του διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και διορθώνεται η ανακριβής κτηματολογική εγγραφή.
(ε) Εάν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, επισυνάπτονται στο πρακτικό διαμεσολάβησης, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών και το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στην ηλεκτρονική βάση του Φορέα.
(στ) Η επίλυση της διαφοράς απαγορεύεται να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση του ακινήτου και υπόκειται σε διάρρηξη κατά τους όρους του Αστικού Κώδικα.
(ζ) Ως προς τα ζητήματα σχετικά με τη διαδικασία της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης το περιεχόμενο και την ισχύ του πρακτικού διαμεσολάβησης εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του ν. 4640/2019 αντίστοιχα.
-Πώς βοηθά η διαμεσολάβηση σε μία διαφορά ορίων μεταξύ δύο γειτονικών οικοπέδων;
Είναι πολύ συχνό το φαινόμενο δύο γείτονες που έχουν όμορα οικόπεδα να μπλέξουν με το κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης όταν διαπιστώσουν ότι:
- στο Κτηματολόγιο, το όριο φαίνεται μετατοπισμένο,
- ένα κομμάτι ~50 τ.μ. φαίνεται να ανήκει στον ιδιοκτήτη ένα (1),
- το κομμάτι όμως αυτό είναι στο συμβόλαιο αλλά και στην πραγματικότητα του ιδιοκτήτη δύο (2) ο οποίος το κατέχει και το χρησιμοποιεί εδώ και χρόνια.
Κανείς δεν το έκανε «επίτηδες», απλώς πρόκειται για σφάλμα αποτύπωσης ή λόγω παλιού τοπογραφικού του συμβολαίου.
-Τι θα γινόταν χωρίς διαμεσολάβηση;
- Αγωγή διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής
- Δικαστήριο μετά από 2–4 χρόνια
- Έξοδα, ένταση και διάρηξη των σχέσεων καλής γειτονίας.
-Πώς λύνεται η κτηματολογική διαφορά με διαμεσολάβηση;
- Απόφαση για διαμεσολάβηση
Οι δύο πλευρές (με ή χωρίς δικηγόρους) συμφωνούν να δοκιμάσουν διαμεσολάβηση.
- Συγκέντρωση στοιχείων
– Τοπογραφικό διάγραμμα
– Τίτλοι ιδιοκτησίας
– Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος
-Παλιό συμβόλαιο ή πράξη νομής (εάν υπάρχει)
- Συνεδρία διαμεσολάβησης
Ο διαμεσολαβητήςακούει και τις δύο πλευρές, εξηγεί νομικά και πρακτικά τις επιλογές, βοηθά να φανεί ότι το θέμα είναι τεχνικό, όχι προσωπικό.
- Η συμφωνία
Οι πλευρές συμφωνούν σε ποιόν πραγματικά ανήκει το επίμαχο τμήμα και συντάσσεται νέο τοπογραφικό με τα σαφή όρια.
- Πρακτικό διαμεσολάβησης
Συντάσσεται πρακτικό, το οποίου υπογράφεται από όλους και στη συνέχεια κατατίθεται στο δικαστήριο και αποκτά ισχύ δικαστικής απόφασης.
- Διόρθωση στο Κτηματολόγιο
Με το πρακτικό γίνεται αίτηση διόρθωσης εγγραφής, ενημερώνεται το κτηματολογικό διάγραμμα και η υπόθεση κλείνει οριστικά.
-Ποιό είναι το όφελος για τους πολίτες;
✔ Βρίσκουν λύση σε 1 έως 2 μήνες
✔ Γλυτώνουν από τα δικαστήρια
✔Μικρότερο κόστος
✔ Καλή σχέση γειτονίας
-Πότε το Κτηματολόγιο δεν δέχεται την διαμεσολάβηση και απαιτεί δικαστική απόφαση;
- Όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όπως:
- ποιος είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης,
- αν υπάρχει χρησικτησία,
- αν ο τίτλος του ενός είναι άκυρος.
- Όταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη»
Σε περίπτωση που στο Κτηματολόγιο το ακίνητο φαίνεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη και έχει λήξει η προθεσμία δηλώσεων, τότε απαιτείται αγωγή διόρθωσης.
- Όταν προσβάλλεται εγγραφή που αφορά το Δημόσιο
Για παράδειγμα όταν το ακίνητο εμφανίζεται ως ιδιοκτησία του Δημοσίου, π.χ. δασικό, αιγιαλός, κοινόχρηστο, τότε το Δημόσιο δεν δεσμεύεται από διαμεσολάβηση και χρειάζεται δικαστική κρίση.
- Όταν υπάρχει ανήλικος ή δικαστικά συμπαραστατούμενος
Ακόμα κι αν όλοι συμφωνούν το Κτηματολόγιο ζητά δικαστική άδεια ή απόφαση που προστατεύει τον ανήλικο.
- Όταν η διόρθωση αλλάζει την νομική κατάσταση του ακινήτου
Για παράδειγμα ζητείται η διόρθωση παλαιών εμπράγματων δικαιωμάτων.
- Όταν υπάρχει τελεσίδικη δικαστική απόφαση
Αν έχει ήδη κριθεί και έχει βγει δικαστική απόφαση που αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα όρια, τα δικαιώματα κλπ.
-Γενικά. Τι δέχεται συνήθως το Κτηματολόγιο με διαμεσολάβηση;
- λάθη ποσοστών συνιδιοκτησίας,
- τεχνικά σφάλματα αποτύπωσης
- συμφωνίες διανομής μεταξύ συνιδιοκτητών
- οριοθετήσεις χωρίς αμφισβήτηση κυριότητας.
