ΓΡ. ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ: Νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για το κτηματολόγιο – Ποιά προβλήματα παραμένουν σε εκκρεμότητα;

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

Υπερψηφίστηκε το νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης: «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ΝΠΔΔ “Ελληνικό Κτηματολόγιο”».

• Ποιες είναι οι βασικές ρυθμίσεις του νόμου;

Οι βασικότερες ρυθμίσεις, αφορούν σε μια σειρά παρεμβάσεων, όπως:

– Η ολοκλήρωση της Κτηματογράφησης έως το 2025

– Η χρήση Τεχνητής Νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο συμβολαίων

– Η επιτάχυνση και ψηφιοποίηση της διαδικασίας διόρθωσης χωρικών μεταβολών

– Η εξωδικαστική λύση για ακίνητα που αποχαρακτηρίστηκαν ως δασικά από τις Επιτροπές Αντιρρήσεων.

-Η παραίτηση του Ελληνικού Δημοσίου από την άσκηση ένδικων μέσων για «αγνώστου ιδιοκτήτη» που έχουν αναγνωριστεί ιδιώτες ως κύριοι των ακινήτων με οριστική δικαστική απόφαση. Εφόσον αποδεικνύεται με δημόσιο έγγραφο η ιδιοκτησία ακινήτου, το Κτηματολογικό Γραφείο θα κάνει την διόρθωση, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζεται δικαίωμα άλλου ιδιοκτήτη ή το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί και από άλλο πρόσωπο.

– Η μονομερής τροποποίηση συμβολαίων υπέρ των ιδιοκτητών, με διόρθωση τετραγωνικών και άλλων στοιχείων του ακινήτου, χωρίς να απαιτείται σύμπραξη λοιπών ιδιοκτητών, εφόσον οι αποκλίσεις δεν υπερβαίνουν το ποσοστό του 2%

– Η καθιέρωση 24ωρης δυνατότητας υποβολής πράξεων

– Η πρόσληψη έκτακτου προσωπικού στον φορέα, ιδιαίτερα για παραμεθόριες και νησιωτικές περιοχές

– Η θέσπιση διαδικασίας για άμεση επιστροφή οφειλόμενων τελών Υποθηκοφυλακείων στους δικαιούχους τους

– Η δυνατότητα απόκτησης τίτλου ιδιοκτησίας με βάση προσύμφωνο.

• Ποια προβλήματα δεν επιλύονται και παραμένουν σε εκκρεμότητα;

1. Πάνω από 5 εκατ. άγνωστα δικαιώματα, μαζί με τα αδήλωτα ποσοστά εξ αδιαιρέτου ακινήτων, διεκδικεί το Ελληνικό Δημόσιο.
2. Στο Ελληνικό Δημόσιο παραμένουν οι περιουσίες των πολιτών, μέχρι να εξετασθούν οι 400.000 αντιρρήσεις για Δασικούς Χάρτες που εκκρεμούν εδώ και6 χρόνια.
3. Δεν υπάρχει πρόβλεψη για όσους δικαιωθούν στο δασικό χάρτη εκτός επιτροπών. Είναι μεγάλη η γραφειοκρατία και το κόστος για να αλλάξει το κτηματολόγιο σε όσους έκαναν αίτηση αναμόρφωσης ή αίτηση προδήλου σφάλματος.
4. Υπέρ του Δημοσίου βρίσκονται χιλιάδες εκτάσεις μέσα σε οικισμούς που θεωρούνται δασικές και είναι εκτός δασικού χάρτη. Γι’ αυτά απαιτείται πρώτα Πράξη Χαρακτηρισμού από το Δασαρχείο και στη συνέχεια διόρθωση κτηματολογίου.

5. Ακόμα και με τη δικαίωση τους οι πολίτες θα πληρώσουν τη χωρική μεταβολή για να γίνουν οι διορθώσεις, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είναι σύνθετες.
6. Κλείνει το κτηματολόγιο πριν την εξέταση των ενστάσεων από τις επιτροπές κτηματολογίου και γίνονται λάθος εγγραφές.

7. Πάνω από το 30%των ακινήτων είναι αδήλωτα λόγω χρησικτησίας σε Κρήτη, Θεσσαλία, Ήπειρο, Έβρο, νησιά κλπ
8. Χάθηκαν πολλά δικαιώματα ιδιωτών, που απορρίφθηκαν από τους μελετητές γιατί δεν συγκέντρωσαν οι ιδιοκτήτες τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
9. Αλλού δήλωσαν το ακίνητό τους και σε άλλη θέση τους δόθηκε από τους μελετητές.
10. Σε πολλές περιοχές, κυρίως ορεινές, υπάρχουν σφάλματα σε ποσοστό πάνω από το50 με 60% και θα οδηγούνται στα δικαστήρια οι γείτονες.
11. Πρόβλημα στην καταχώρηση της ιδιοκτησίας τους από κατοίκους του εξωτερικού.
12. Χωρίς προετοιμασία και προβληματική η μετατροπή των υποθηκοφυλακείων σε κτηματολογικά γραφεία διότι:

α) Υπάρχουν Καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των καταχωρήσεων εγγραπτέων πράξεων.

β) Υπάρχει διόγκωση προδήλων σφαλμάτων που καθυστερούν τις συναλλαγές.

γ) Γίνονται αδικαιολόγητες απορρίψεις συμβολαίων από τα κτηματολογικά γραφεία.

δ) Δεν υπάρχουν μηχανικοί στα κτηματολογικά γραφεία.

• Ποιες είναι οι συνέπειες των λανθασμένων αρχικών εγγραφών;
• Όποιος δεν ενημερώθηκε για την ανάρτηση της μελέτης και δεν υπέβαλλε εμπρόθεσμα ένσταση για το ακίνητο του, χάνει το δικαίωμα αλλαγής μιας λανθασμένης πρώτης εγγραφής για το ακίνητο του.
• Όταν μετά την ανάρτηση κατά τις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρήσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για την διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική διαδικασία μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, ενώ στην δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση.

• Σε περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στην συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.

• Αν κάποιος πολίτης θελήσει να δηλώσει το ακίνητο του μετά τις πρώτες εγγραφές και όχι κατά την διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ανάλογα την περίπτωση, απαιτείται είτε δικαστική είτε διοικητική διαδικασίας με το ανάλογο κόστος.

• Μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια και στην ουσία είναι δεσμευμένο.

• Σε περίπτωση μη δήλωσης στο κτηματολόγιο καθόλου, ούτε μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, τουλάχιστον 7 χρόνια μετά το πέρας της κτηματογράφησης, το ακίνητο φαίνεται ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη και ανήκει πλέον στο Δημόσιο. Ο πολίτης, με το σημερινό καθεστώς, μπορεί να διεκδικήσει δικαστικά μόνο αποζημίωση (και αυτό ενδεχομένως με αμφίβολο αποτέλεσμα), ενώ χάνει οριστικά το δικαίωμα επί του ακινήτου.

• Θα γίνει ταυτοποίηση Ε9 και πρώτων εγγραφών στο κτηματολόγιο. Όποιος δεν επιθυμεί να δηλώσει το ακίνητο στο κτηματολόγιο (π.χ. γιατί έγινε δάσος ή δεν ξέρει την ακριβή του θέση), θα πρέπει να το να το διαγράψει από το Ε9.

• Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Με την πάροδο της προθεσμίας αυτής οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Αυτό σημαίνει ότι:

• Αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται άγνωστος ιδιοκτήτης τότε το ακίνητο περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο
• Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου
• Ο αληθής δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και –υπό προϋποθέσεις– δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου
• Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης-ΑΦΜ- αριθμός ταυτότητας κλπ) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε
• Η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε η γεωμετρική μεταβολή.
• Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κλπ) το οποίο δεν καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται. Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη
• Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;

1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ)

2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)

3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.

4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.

5) Διόρθωση μετά τις αποφάσεις των επιτροπών ενστάσεων.

6) Διόρθωση λόγω αποδεκτής ένστασης από την Επιτροπή Αντιρρήσεων Δασικών Χαρτών.

• Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;

Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

---