Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν έρθει αντιμέτωποι με τον Δήμο διότι το ακίνητο τους κατά την εφαρμογή του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου συμμετέχει στην σύνταξη πράξης αναλογισμού και προσκύρωσης για την δημιουργία δρόμων, πλατειών, παιδικών χαρών και άλλων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και πρέπει να πληρώσουν χρήματα.
Αυτό συμβαίνει, γιατί τα ακίνητα τους ωφελούνται από την εφαρμογή του σχεδίου, διότι αποκτούν πρόσωπο σε δρόμο ή πλατεία ή παιδική χαρά κλπ. Η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης δηλαδή, είναι το εργαλείο πολεοδομικού σχεδιασμού το οποίο καθορίζει αρχικά τις ιδιοκτησίες που συμμετέχουν καθώς επίσης ποιοι είναι οι είναι δικαιούχοι αποζημίωσης και ποιοι υπόχρεοι αποζημίωσης των κοινοχρήστων χώρων, καθώς και το ποσοστό που καθεμία ιδιοκτησία βαρύνεται.
- Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων;
Οι πράξεις αναλογισμού διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις:
1) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ, που αφορά την απαλλοτρίωση των οικοπέδων ή των τμημάτων οικοπέδων που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης.
2)ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΠΕΙΓΟΥΣΑΣ ΑΝΑΓΚΗΣ, η οποία πραγματοποιείται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος δήμος ή το δημόσιο.
Ο αναλογισμός είναι η διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται τα επιμέρους ρυμοτομούμενα τμήματα προς αποζημίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το αποζημιώσουν και το μέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς.
- Ποια τα στάδια της πράξης αναλογισμού;
- Συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα (σε ΕΓΣΑ 87), που αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση στην περιοχή και επί αυτού τοποθετούνται οι καθορισμένες Ρυμοτομικές – Οικοδομικές Γραμμές του σχεδίου πόλης και οι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι.
- Γίνεται με ειδική πρόσκληση της πολεοδομίας η υπόδειξη των ορίων από τους ιδιοκτήτες, καθώς και από τους παρόδιους για όλες τις ιδιοκτησίες που θα πάρουν μέρος στην Πράξη Αναλογισμού.
- Γίνεται έρευνα τίτλων ιδιοκτησίας και ειδοποιούνται επίσημα όλοι οι ιδιοκτήτες.
- Συντάσσεται η πράξη, με την οποία αναλύονται οι υποχρεώσεις του κάθε ωφελούμενου παρόδιου που έχει υποχρέωση αποζημίωσης.
- Γνωστοποίηση της πράξης του περιεχομένου της στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες (συνήθως γίνεται κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή). Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα υποβολής ένστασης.
- Στη συνέχεια οι ενστάσεις μαζί με τη συνταχθείσα Πράξη Αναλογισμού και σχετική εισήγηση του Δήμου υποβάλλονται για να εξεταστούν στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση της οικείας Περιφέρειας.
- Τι είναι ακριβώς η τακτοποίηση;
Τακτοποίηση είναι η ενέργεια, μέσω μιας διοικητικής πράξης, με την οποία γίνεται η ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να αποκτήσουν την κατάλληλη μορφή για την καλλίτερη δυνατή εκμετάλλευσή τους. Με άλλα λόγια, η τακτοποίηση αποτελεί το μέσο για να επιτευχθεί η αρτιότητα-οικοδομησιμότητα του ακινήτου, που γίνεται με ανάλογες προσκυρώσεις ανταλλαγές εδαφικών τμημάτων των υπό τακτοποίηση οικοπέδων.
- Τι γίνεται για τους Κοινωφελείς Χώρους;
Στους χώρους ειδικούπροορισμού, όπως είναι οι χώροι σχολείων, αθλητικώνεγκαταστάσεων, κλπ. δε συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμούαποζημίωσης οικοπέδων αλλά η απόκτηση των χώρων γίνεται με μέριμνα και δαπάνες των οικείων φορέων, είτε με ελεύθερη συναλλαγή, είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση.
- Δηλαδή για το δρόμο που περνά μπροστά από το οικόπεδό μου θα πληρώσω εγώ παρόλο που θα διέρχονται αυτοκίνητα και θα ωφελείται όλη η πόλη;
Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία υπόχρεοι αποζημίωσης των ρυμοτομούμενων ακινήτων είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες και ο Δήμος. Ως ωφελούμενοι παρόδιοι νοούνται οι ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα έχουν πρόσωπο επί των οδών, των πλατειών και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, που προβλέπονται από το ρυμοτομικόσχέδιο ή αποκτούν πρόσωπο επί αυτών μετά την τακτοποίησή τους. Επίσης, οι μη άρτιες ιδιοκτησίες που έχουν κτίσματα μόνιμης μορφής θεωρούνται ωφελούμενες παρόδιες ιδιοκτησίες και βαρύνονται με την αντίστοιχη υποχρέωση.
- Εμένα με υποχρεώνει ο Δήμος να δώσω μέρος του οικοπέδου μου στον διπλανό ιδιοκτήτη για να μπορέσει να χτίσει. Μπορώ να αρνηθώ;
Πράγματι, για να μπορέσει να κτισθεί ένα οικόπεδο θα πρέπει να έχει το ελάχιστο πρόσωπο και το ελάχιστο εμβαδόν που η ισχύουσα νομοθεσία ορίζει για την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Για να επιτευχθεί αυτό, πιθανώς θα πρέπει να αλλάξει η θέση και το σχήμα των γειτονικών οικοπέδων. Αυτό γίνεται με μια ειδικής μορφής απαλλοτρίωση, που ονομάζεται προσκύρωση. Η προσκύρωση είναι μια διοικητική πράξη που εκδίδεται με ευθύνη της πολεοδομίας, με την οποία αφαιρείται η κυριότητα από τον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και απονέμεται στον ιδιοκτήτη ενός άλλου ακινήτου. Σε πολλές περιπτώσεις, για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης έχουμε εκτός από αφαίρεση ιδιοκτησίας και ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων μεταξύ γειτονικών ιδιοκτησιών. Αυτή η διαδικασία ονομάζεται τακτοποίηση.
- Εμένα μου παίρνει ο δρόμος τμήμα του οικοπέδου μου και ο Δήμος μου λέει ότι δεν δικαιούμαι αποζημίωσης. Γιατί συμβαίνει αυτό;
Κατά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού γίνεται ο υπολογισμός των υποχρεώσεων, που βαραίνουν κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Αυτό γίνεται λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδό των ρυμοτομούμενων τμημάτων των οικοπέδων και τον ακόλουθοεπιμερισμό τους για αποζημίωση σε κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Η νομοθεσία όμως βάζει και κάποια όρια:
α)Για παράδειγμα απαγορεύεται να επιβαρύνονται οι παρόδιες ιδιοκτησίες κατά έκταση μεγαλύτερη του μισού της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους. Το εμβαδόν, που υπολείπεται για αποζημίωση από την υπόψη ιδιοκτησία επιβαρύνει τον Δήμο. Για παράδειγμα, εάν το εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι 300τ.μ. τότε η επιβάρυνσή του δεν μπορεί να ξεπερνά τα 150τ.μ. Στην περίπτωση, που οι συνολικές υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας είναι 200 τ.μ., για τα 50τ.μ. θα επιβαρυνθεί ο Δήμος.
β) οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών για τη διάνοιξη οδών, φθάνουν μέχρι τη ζώνη των 15μ.
γ)για την αποζημίωση των δημιουργούμενων πλατειών, αλσών κλπ κοινοχρήστων χώρων διανοιγόμενων για πρώτη φορά, βαρύνεται για την αποζημίωση κάθε οικόπεδο με πρόσωπο επί των παραπάνω χώρων για επιφάνεια ζώνης οικοπέδων πλάτους 20 μ.
- Εμένα μου παίρνουν το οικόπεδο μου για δρόμο και εδώ και 20 χρόνια δεν αποζημιώνομαι. Τί να κάνω;
Εφόσον έχει παρέλθει 15ετία, από την έγκριση του σχεδίου πόλης, μπορείτε να ζητήσετε άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Σε περίπτωση που υπάρχει απόφαση έγκρισης της πράξη αναλογισμού, μετά την 5ετία επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης, εφόσον ο ιδιοκτήτης αιτηθεί τροποποίησης του σχεδίου πόλης, με την προϋπόθεση να μην έχει ασκηθεί αίτηση για το δικαστικό καθορισμό της αποζημίωσης, να έχει παρέλθει 18μηνο από τη δημοσίευση είτε της απόφασης προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης είτε της απόφασης οριστικού καθορισμού της αποζημίωσης ή δεν έχει καθορισθεί αποζημίωση εξωδίκως.
