Το βασικό θέμα συζήτησης αυτή την περίοδο είναι σε τι βαθμό επηρεάζονται αλλά και θα επηρεαστούν στο άμεσο μέλλον τα μεγάλα έργα – Αγωνία για τα μικρότερα οικιστικά έργα
Σε μεγάλο βαρίδι για το εγχώριο real estate, είτε πρόκειται για μεγαλύτερα projects είτε και για μεμονωμένα μικρά έργα, εξελίσσεται αυτή τη στιγμή η έκρηξη στο κατασκευαστικό κόστος που έχει ξεφύγει τους τελευταίους μήνες, πριν ακόμη από την ουκρανική κρίση, δημιουργώντας τεράστια αναστάτωση σε όλη την αγορά. Νέο σκηνικό σε μια περίοδο κατά την οποία η εγχώρια αγορά ακινήτων, ήδη από την περασμένη χρονιά, είχε πάρει εμπρός με νέες κατασκευές, και μάλιστα για πρώτη φορά μετά τη δημοσιονομική κρίση της χώρας και το φρένο που είχε βάλει ακόμη και για πρακτικούς λόγους η πανδημία μέσα στο 2020.
Από τις μεγάλες επενδύσεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων και το mega project του Ελληνικού μέχρι τις μεμονωμένες πολυκατοικίες που είχαν ξεκινήσει να κατασκευάζονται ήδη μέσα στο 2021 στα μεγάλα αστικά κέντρα αλλά και τα μικρότερα έργα στα νησιά, το Νο 1 θέμα συζήτησης αυτή την περίοδο είναι σε τι βαθμό επηρεάζονται αλλά και θα επηρεαστούν στο άμεσο μέλλον τα έργα, με τους μεγάλους παίκτες της αγοράς να εκτιμούν ότι η κατάσταση θα έχει ξεκαθαρίσει περισσότερο έως το καλοκαίρι.
«Στην παρούσα φάση δεν έχουμε αλλάξει τον προγραμματισμό μας έως και τον Ιούνιο σε ό,τι έχει να κάνει με έργα που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη ή στο ξεκίνημά τους», δηλώνει στο «business stories» ο κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, διευθύνων σύμβουλος της Dimand, από τους μεγαλύτερους παίκτες αυτή τη στιγμή στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων, η οποία έχει σε εξέλιξη ουκ ολίγες επενδύσεις δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ, όπως την ανάπλαση του εμβληματικού Πύργου Πειραιά, ύψους 50 εκατ. ευρώ, με προοπτική ολοκλήρωσης το γ’ τρίμηνο του 2023, το νέο γραφειακό συγκρότημα της Importex στη λεωφόρο Συγγρού, ένα ακόμη μεγάλο νέο γραφειακό συγκρότημα 35 εκατ. ευρώ στη Θεσσαλονίκη κ.ά. «Τις προηγούμενες ημέρες είχαμε επαφές με τους συνεργάτες μας, τη HIG και την EBRD (Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης), οι οποίοι μας στηρίζουν πλήρως και ανταποκρίνονται στα δύσκολα. Από τις συζητήσεις μας και στο εξωτερικό εκτιμάμε ότι μέχρι το καλοκαίρι, την περίοδο Ιουνίου – Ιουλίου, θα έχουν φανεί οι τάσεις στην κατασκευή σε ό,τι έχει να κάνει με τις επιπτώσεις από τις πληθωριστικές πιέσεις και το ενεργειακό κόστος».
Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η TEN Brinke Ελλάς, από τους πιο δραστήριους στην ελληνική αγορά ακόμη και στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας. Η θυγατρική του ολλανδικού ομίλου μέσα στο 2021 ολοκλήρωσε στην Ελλάδα έργα αξίας 83 εκατ. ευρώ, ενώ για το 2022 έχει προϋπολογίσει 79 νέα έργα προς ανάπτυξη, με εκτιμώμενη αξία στα 150 εκατ. ευρώ, τα οποία πρόκειται είτε για κατοικίες είτε για επαγγελματικά ακίνητα logistics, κτίρια γραφείων και εμπορικά πάρκα. Από τα έργα αυτά, τα πιο προχωρημένα, όπως το νέο εμπορικό πάρκο στην Πειραιώς που ολοκληρώνεται σύντομα, ή όσα βρίσκονται σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση, όπως πέριξ του Ελληνικού (εκεί όπου η εταιρεία έχει αυτή τη στιγμή πάνω από 20 διαφορετικά projects πράσινων κατοικιών), ακολουθούν κανονικά τον αρχικό προγραμματισμό, ενώ για κάποια άλλα τα χρονοδιαγράμματα μπορεί να πηγαίνουν προς τα πίσω.
Οι τάσεις τώρα στην αγορά
Αυτή την περίοδο, συνολικά για την αγορά, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Ανδριόπουλος, ο αντίκτυπος είναι διαφορετικός. Από τη μία πλευρά είναι τα μεγαλύτερα ιδιωτικά έργα που εντάσσονται σε ένα πιο οργανωμένο και πιο θεσμικό πλαίσιο, με μεγαλύτερους τελικούς χρήστες, είτε πρόκειται για μισθωτές είτε για αγοραστές, επομένως και οι δικλίδες ασφαλείας είναι περισσότερες. Είναι ενδεικτικό πάντως «όσον αφορά την αύξηση του κόστους για ένα πράσινο κτίριο με διεθνείς πιστοποιήσεις LEED, το κόστος κατασκευής το 2019 ήταν κοντά στα 1.200 ευρώ ανά τ.μ. ενώ τώρα έχει ανέβει στα 1.600 ευρώ ανά τ.μ. Μεσοσταθμικά υπολογίζουμε σε μια αύξηση του κόστους κατά 40% το τελευταίο εξάμηνο έναντι του 2019, χωρίς να περιλαμβάνεται μέχρι στιγμής ο αντίκτυπος από την ουκρανική κρίση, κάτι που αναμένουμε να φανεί μέχρι το καλοκαίρι».
Από την άλλη πλευρά, είναι τα μικρότερα έργα (οικιστικά κ.ά.) από κατασκευαστές οι οποίοι μετά τη δεκαετή ανομβρία στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης κι εν συνεχεία του πρώτου σοκ της πανδημίας είχαν αρχίσει από πέρυσι πολύ πιο ενεργά τη δραστηριότητα στο κομμάτι των νέων κατασκευών, π.χ. καινούριες πολυκατοικίες στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη, καθώς και μικρότερα έργα σε νησιά.
Τι συμβαίνει στις περιπτώσεις αυτές;
■ Δεδομένος είναι ο μεγάλος προβληματισμός και το φρένο ειδικά σε έργα για τα οποία δεν υπάρχουν ιδιαίτερες δεσμεύσεις, με αναθεώρηση προς τα πάνω του προϋπολογισμού ή στάση αναμονής μέχρι να ξεκαθαρίσει το σκηνικό.
■ Αντίθετα, για διαμερίσματα που μπορεί να έχουν πουληθεί από τα σχέδια μέσα στο 2021 με παράδοση εντός του 2022-2023 (και δεν είναι λίγα, ακριβώς λόγω της μεγάλης έλλειψης σε νεόδμητα όλο το προηγούμενο διάστημα), υπάρχει μείζον ζήτημα και δεν είναι απίθανο τα επιπλέον κόστη να μετακυλιστούν, έστω και κατά ένα μέρος τους, στον αγοραστή.
■ Στα μικρότερα έργα που επίσης συνεχίζουν τώρα και δεν έχει μπει «πάγος» είναι αυτά για τα οποία υπάρχει μεγάλη ζήτηση, στις περιοχές πρώτης γραμμής, όπως τα νότια προάστια της Αθήνας ή πολύ δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί όπου τρέχει η προετοιμασία για τη θερινή σεζόν.
Επισημαίνεται εδώ ότι με βάση τα τελευταία επίσημα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών τον φετινό Ιανουάριο σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του περσινού Ιανουαρίου παρουσίασε αύξηση 7,3%, με συγκεκριμένες κατηγορίες υλικών να παρουσιάζουν υψηλή διψήφια αύξηση και άλλες χαμηλή μονοψήφια. Από τους επιμέρους δείκτες τιμών που εξετάζει η ΕΛΣΤΑΤ άνοδος 56,7% καταγράφεται στην ηλεκτρική ενέργεια, 26,3% στο πετρέλαιο κίνησης (diesel), 17,4% στον σίδηρο οπλισμού, 14,3% στους χάλκινους αγωγούς, 12,5% στους σωλήνες χαλκού, 10,4% στα τούβλα και κάτω από 10% έως 5% σε άλλα υλικά όπως στα θερμαντικά σώματα, στους πλαστικούς σωλήνες, στα παρκέτα, στην ξυλεία οικοδομών κ.ο.κ.
Η περίπτωση του Ελληνικού
Στα μεγάλα έργα, για τα οποία γίνεται έντονη συζήτηση στην αγορά δεδομένου ότι μπαίνουν στις ράγες αυτή την περίοδο, ανήκει και το μεγάλο project στην έκταση των 6.200 στρεμμάτων του Ελληνικού, για το οποίο μάλιστα μόλις προ ημερών επελέγη και ο ανάδοχος, η κατασκευαστική AVAX, στον πρώτο μεγάλο διαγωνισμό για τα έργα υποδομών με αξία σύμβασης κοντά στα 250 εκατ. ευρώ. Τα εργοτάξια στήνονται εντός του μήνα, την ίδια στιγμή που η Lamda Development τρέχει αυτή την περίοδο και το πρόγραμμα πώλησης των κατοικιών.
Από το πρώτο κύμα των τριών επιμέρους οικιστικών αναπτύξεων (Πύργος Κατοικιών με 200 διαμερίσματα, 27 πολυτελείς βίλες στο παραλιακό μέτωπο και περίπου 100 διαμερίσματα σε διώροφα κτίρια) μόνο φέτος αναμένονται έσοδα 250 εκατ. ευρώ και συνολικά 950 εκατ. ευρώ όσο προχωρούν και ολοκληρώνονται οι πωλήσεις, με ανοιχτό το ενδεχόμενο της προσθήκης και επιπλέον οικιστικών αναπτύξεων εφόσον υπάρχει η σχετική ζήτηση. Στο ερώτημα πώς επηρεάζει τώρα η αύξηση του κόστους των υλικών το mega project, η διοίκηση της Lamda επισημαίνει ότι είχαν γίνει εκ των προτέρων σχετικές προβλέψεις στους προϋπολογισμούς των έργων και υπήρχαν εξαρχής σενάρια με το ενδεχόμενο αύξησης του κόστους προς τα πάνω.
Πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που η επένδυση έχει σχεδιαστεί και εξακολουθεί να σχεδιάζεται εν μέσω αβεβαιοτήτων και απρόβλεπτων συνθηκών, αρχικά της δημοσιονομικής οικονομικής κρίσης, εν συνεχεία της πανδημίας, των επιπτώσεων στην ενέργεια και πλέον του Ουκρανικού. Σε σχέση με τη χρηματοδότηση του έργου, ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda Οδυσσέας Αθανασίου ανέφερε προ ημερών στο πλαίσιο σχετικής παρουσίασης ότι το project έχει εξασφαλισμένα και παραπάνω από τα απαιτούμενα κεφάλαια για την πρώτη πενταετία, χωρίς πάντως να αποκλείεται, μελλοντικά, στο πλαίσιο της ορθής διαχείρισης, να υπάρξει διαφοροποίηση στη σχέση μεταξύ ιδίων και δανειακών κεφαλαίων.
«Αυτή τη στιγμή είμαστε εντός προϋπολογισμού», διαμηνύουν από την εταιρεία, «έστω κι αν το απρόβλεπτο, όπως έχει φανεί τα τελευταία χρόνια, είναι… υπερφίαλο και μάλλον ουτοπία να υποστηρίζει κανείς ότι μπορεί να το προβλέψει πλήρως. Σε αυτή τη φάση έχουμε λάβει υπόψη μας ότι έχει διαταραχθεί πλήρως η αλυσίδα τροφοδοσίας, ότι τα υλικά μπορεί να καθυστερήσουν και θα είναι πιο ακριβά, ότι τα κόστη μας θα πρέπει να έχουν προβλέψεις για υψηλότερο πληθωρισμό – εν γένει έχουμε λάβει υπόψη, στον βαθμό του εφικτού πάντα, ενδεχόμενους κινδύνους. Από την άλλη πλευρά, το καλό στον κλάδο του real estate είναι ότι ο πληθωρισμός κόστους μπορεί με μια χρονική υστέρηση να μετακυλίεται στις τιμές και στον τελικό χρήστη/αγοραστή».
Το ερώτημα βέβαια ως προς το τελευταίο, όχι μόνο για το συγκεκριμένο έργο αλλά και για ολόκληρη την αγορά, είναι οι επιπτώσεις στη ζήτηση από τις νέες συνθήκες όπως θα διαμορφωθούν, πώς θα επηρεαστεί εν ολίγοις η αγοραστική δύναμη των υποψήφιων αγοραστών και πόσο ψηλά είναι διατεθειμένα να φτάσουν, ακόμη και τα πιο γερά πορτοφόλια, για την αγορά ενός ακινήτου.
Η περίπτωση της Helexpo-ΔΕΘ
Ακριβώς την αύξηση στα κόστη αποτυπώνει και η αναθεώρηση προς τα πάνω σε ένα από τα μεγαλύτερα και εμβληματικά projects που προωθούνται στη συμπρωτεύουσα για την ανάπλαση της Διεθνούς Εκθεσης Θεσσαλονίκης. Μόλις προ ημερών στο συνέδριο της Prodexpo North για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης ο κ. Κυριάκος Ποζρικίδης, διευθύνων σύμβουλος της ΔΕΘ-Helexpo, ανέφερε ότι η επένδυση, με βάση τον νέο προϋπολογισμό, θα αγγίξει τα 240 εκατ. ευρώ, με στόχο η ολοκλήρωση των έργων να έχει γίνει το 2026, στα 100 χρόνια της έκθεσης.
Ο αρχικός προϋπολογισμός του έργου ήταν κοντά στα 200 εκατ. ευρώ, «όμως μια νέα εκτίμηση που κάνουμε, γιατί πλέον έχουμε μετά COVID-19 τιμές, αύξηση ενεργειακού κόστους και κόστους υλικών, είναι περίπου μεταξύ 240-250 εκατ. ευρώ, με απόκλιση 10%-15%, ανάλογα με το πώς θα διαμορφωθούν οι συνθήκες».
Για το έργο έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία του master plan, έχει εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα, έχει γίνει ο αρχιτεκτονικός διαγωνισμός και είναι σε εξέλιξη αυτή την περίοδο η διαδικασία της προμελέτης, η οποία αναμένεται μέχρι τον Ιούνιο και πρόκειται να οριστικοποιήσει και την κοστολόγηση ώστε να προχωρήσουν στη συνέχεια οι διαδικασίες για τη χρηματοδότηση του project.
