Τη ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση που διέκοψε αιφνιδίως προεκλογικά η κυβέρνηση επαναφέρει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας με πρωτοβουλίες νομοθετικού χαρακτήρα που έχουν δρομολογηθεί για το επόμενο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ που είναι στα σκαριά.
Παρά το γεγονός ότι οι καταστροφικές πυρκαγιές του καλοκαιριού και τα πρόσφατα πλημμυρικά φαινόμενα στη Θεσσαλία αλλά και σε άλλες περιοχές της χώρας θα πρέπει να αναθεωρήσουν ριζικά τον τρόπο που σχεδιάζουμε και χωροθετούμε λόγω των δραματικών επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής, η πίεση να μην απαξιωθούν περιουσίες και η ανάγκη για οικιστική και οικονομική ανάπτυξη δρομολογούν εξελίξεις για τις οποίες ο χρόνος ωρίμανσης των νομοθετικών πρωτοβουλιών είναι πλέον στα χέρια του Μεγάρου Μαξίμου.
Δύο κυρίως ζητήματα που αφορούν χιλιάδες πολίτες καλείται να αντιμετωπίσει το ΥΠΕΝ: τη δόμηση χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, θέμα για το οποίο με διαδοχικές αποφάσεις το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ακυρώσει το τελευταίο διάστημα οικοδομικές άδειες σε περιοχές όπως η Πάτμος και η Αρτα, και τη δόμηση στα μικρά κατά παρέκκλιση οικόπεδα, για τα οποία οι κάτοχοι έχουν περιθώριο έως τις 30 Σεπτεμβρίου να υποβάλουν πλήρη φάκελο στις Υπηρεσίες Δόμησης προκειμένου να προχωρήσουν στην έκδοση ή προέγκριση της οικοδομικής άδειας.
Τρίμηνη παράταση
Για τους τελευταίους η Πολιτεία προχώρησε πέρυσι σε μια αποφασιστική κίνηση -παρά τις πιέσεις από βουλευτές και μηχανικούς- επιλέγοντας την κατάργηση των παρεκκλίσεων, με απαγόρευση της δόμησης οικοπέδων μικρότερων των 750 τ.μ., των 1.200 τ.μ. και των 2.000 τ.μ. Προηγουμένως όμως έδωσε την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να κατοχυρώσουν το δικαίωμα χρήσης των παρεκκλίσεων μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου του 2022 και να υποβάλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης.
Το παράθυρο του νόμου εκμεταλλεύτηκαν περίπου 11.000 ιδιοκτήτες κυρίως σε νησιά του Ιονίου και την Κρήτη που έσπευσαν να κατοχυρώσουν τις περιουσίες τους, ενώ χιλιάδες άλλοι έχασαν την ευκαιρία. Ο νομοθέτης έβαλε όμως ως προϋπόθεση για την οριστικοποίηση αυτών των αιτήσεων να υποβάλουν έως τις 30 Σεπτεμβρίου του 2023 πλήρη φάκελο στις Υπηρεσίες Δόμησης προκειμένου να προχωρήσουν στην έκδοση ή προέγκριση της οικοδομικής άδειας. Επειδή ελάχιστοι ανταποκρίθηκαν στην υποχρέωση ολοκλήρωσης του φακέλου με την υποβολή όλων των δικαιολογητικών, θεωρείται αναγκαία μια παράταση του μέτρου τουλάχιστον μέχρι τα τέλη του έτους. Προς αυτή την κατεύθυνση προσανατολίζεται το υπουργείο, ικανοποιώντας την απαίτηση πολιτών και μηχανικών που έχουν ζητήσει να δοθεί πίστωση χρόνου στη συλλογή και την κατάθεση των απαραίτητων εγγράφων. Υπενθυμίζεται ότι η ισχύς της προέγκρισης είναι για ένα έτος. Με τη λήξη της πρέπει να έχει εκδοθεί η οικοδομική άδεια, η οποία ισχύει για τέσσερα χρόνια, διαφορετικά το δικαίωμα δόμησης χάνεται.
Η ρύθμιση που θα έρθει σε νέο νομοσχέδιο-σκούπα του ΥΠΕΝ, με τη νομοθέτηση διαφόρων πολεοδομικών, περιβαλλοντικών και ενεργειακών θεμάτων, το οποίο είναι προγραμματισμένο για αυτόν τον μήνα, αφορά οικόπεδα εντός ζώνης 500 μέτρων από τα όρια σχεδίων πόλεων και οικισμών, υπό την προϋπόθεση ότι τα οικόπεδα είχαν δημιουργηθεί πριν από τον Απρίλιο του 1977, αλλά και όσα είχαν πρόσωπο σε χαρακτηρισμένους δρόμους (εθνικούς, επαρχιακούς, διεθνείς, κοινοτικούς). Αφορά επίσης οικόπεδα των 750 τ.μ. εφόσον είχαν δημιουργηθεί πριν από τον Νοέμβριο του 1962 και 1.200 τ.μ. εάν είχαν δημιουργηθεί πριν από τον Σεπτέμβριο του 1964 ή αν ήταν τουλάχιστον 2 στρέμματα έπρεπε να είχαν δημιουργηθεί πριν από τον Οκτώβριο του 1978.
Η νέα ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου
Αν και οι φυσικές καταστροφές αλλάζουν την ατζέντα και τροποποιούν τον σχεδιασμό της κυβέρνησης, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει ξεκινήσει από καιρό να σχεδιάζει τη ρύθμιση για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων δίχως πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό. Το ΥΠΕΝ προσανατολίζεται να προωθήσει λύση κατ’ εξαίρεση για αναγνώριση ως κοινόχρηστου του οδικού δικτύου που διακρίνεται στις αεροφωτογραφίες της 27ης Ιουλίου του 1977 (έτος που έχει χρησιμοποιηθεί ως βάση και σε άλλους νόμους) προκειμένου να άρει τα εμπόδια για δόμηση σε οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε αυτές τις οδούς. Οπως ορθά υποστηρίζουν στην κυβέρνηση, νόμιμα υφιστάμενοι θεωρούνται μόνο οι δρόμοι που προϋφίστανται του 1923!
Ομως η περίοδος εκείνη είναι εντελώς αχαρτογράφητη καθώς απουσίαζαν αεροφωτογραφίες και συμβόλαια που πιστοποιούν τους δρόμους που ήταν αγροτικοί. Από τότε η οικιστική ανάπτυξη και η επέκταση των πόλεων γέννησε καινούριες ανάγκες, που συνοδεύτηκαν με νέους δρόμους οι οποίοι άλλαξαν τον χαρακτήρα του κοινόχρηστου δρόμου, που αποτελεί πλέον προϋπόθεση για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές και είναι διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και ερμηνεία του. Το σχέδιο του ΥΠΕΝ να αποτελέσουν ένα είδος μπούσουλα οι αεροφωτογραφίες του 1977 θα εξυπηρετούσε τις σημερινές συνθήκες δόμησης, μέχρι να ολοκληρωθούν τα Προεδρικά Διατάγματα για την αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Οι μελέτες που θα εκπονηθούν θα τεθούν υπό την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας και για πρώτη φορά θα επιτευχθεί η οριστική και συνολική αντιμετώπιση του ζητήματος: ποιος πραγματικά είναι κοινόχρηστος δημοτικός δρόμος και ποιος χωρίς διαφορετικές ερμηνείες.
Ενα επιπλέον σημείο που αξιολογεί το ΥΠΕΝ είναι ο χρόνος που έχει προκύψει ένα οικόπεδο, ζήτημα που έχουν θέσει και οι ακυρωτικές αποφάσεις οικοδομικών αδειών του ΣτΕ. Για εκείνα που είχαν δημιουργηθεί, για παράδειγμα, μέσω κατατμήσεων (από τις 31.5.1985 έως και τις 31.12.2003) εξετάζονται κάποιες προϋποθέσεις για τη δόμησή τους δίχως πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, καθώς η νομοθεσία δεν επιτρέπει την αξιοποίησή τους εφόσον προέρχονται από κατάτμηση. Από το 2003 και έπειτα ο νόμος θέτει ως προϋπόθεση τα 4 στρέμματα και πρόσωπο 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα. Εκείνο που μελετάται είναι αν θα μπορούσαν να δομηθούν οικόπεδα που προϋπήρχαν του 1985 ή του 2003.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ που οδηγούν σε μεταβατική ρύθμιση
Η ανάγκη της νέας ρύθμισης προέκυψε έπειτα από απανωτές ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο που αφορούσε δόμηση σε οικόπεδο που δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις, αφού δεν είχε πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Μάλιστα οι ανώτατοι δικαστές στην απόφασή τους ανέφεραν ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας (ελάχιστη αρτιότητα, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά.) ισχύουν ήδη από το 1985 (βάσει του Προεδρικού Διατάγματος της 24-31.5.1985). Τον περασμένο Ιούνιο το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο με νέα του απόφαση (992/2023) ακύρωσε οικοδομική άδεια με κατά παρέκκλιση αρτιότητα για αγροτική αποθήκη στην Ανθηδόνα του Δήμου Χαλκιδέων, ενώ υπάρχει και τελευταία απόφαση που αφορά την έκδοση άδειας δόμησης για οικόπεδο στον Δήμο Νικολάου Σκουφά του Νομού Αρτας.
