Ένα διαμέρισμα 1ου ορόφου στο κέντρο της Αθήνας, 10 ετών, πωλείται κατά σχεδόν 11% φθηνότερα σε σύγκριση με ένα αντίστοιχο νεόδμητο στην ίδια περιοχή, ενώ ένα σπίτι που διαθέτει parking αυξάνει την αξία του κατά 7,6% σε σύγκριση με ένα άλλο με ακριβώς τα ίδια χαρακτηριστικά.
Τα στοιχεία προκύπτουν από σχετική μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς σε δείγμα 74.009 ακινήτων σε όλη την Ελλάδα, από τα οποία το 65,4% ήταν διαμερίσματα, 27,4% μονοκατοικίες κι ένα 6,9% μεζονέτες, διαθέτοντας στην πλειονότητά τους 2 – 3 δωμάτια, με μέση ηλικία 24 ετών (αν και το 16% ανακαινισμένο).
Πρόκειται για στοιχεία αγοράς που επεξεργάστηκε η τράπεζα από αγγελίες και αγοραπωλησίες που έγιναν το 2021 και με βάση και τις ζητούμενες τιμές πώλησης. Η μελέτη της τράπεζας αναδεικνύει το πώς μπορεί να επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων η παλαιότητα, το μέγεθος σε σχέση με την τιμή ανά τ.μ., η τοποθεσία, ο αριθμός δωματίων, ο τύπος θέρμανσης κτλ.
Σε σχέση με την παλαιότητα, προκύπτει μεν το εύλογο συμπέρασμα ότι όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο τόσο πιο φθηνό, ωστόσο τελικά η απώλεια της αξίας δεν είναι γραμμική όσο αυξάνεται η ηλικία ενός ακινήτου.
Έτσι, ένα σπίτι 1ου ορόφου στο κέντρο της Αθήνας με Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης χαμηλότερης κατηγορίας, ηλικίας 10 ετών, πωλείται φθηνότερα κατά 10,9% σε σύγκριση με ένα αντίστοιχο νεόδμητο, ενώ ένα 20 ετών κατά 18,7% φθηνότερα, με την καμπύλη να «λειαίνει» όσο αυξάνεται περαιτέρω η ηλικία του ακινήτου.
Γεγονός το οποίο ως έναν βαθμό μπορεί να εξηγείται και από το ότι το κτιριακό απόθεμα σε όλη την Ελλάδα είναι πολύ παλιό -κάτι που προκύπτει άλλωστε και από τη μέση ηλικία των ακινήτων του δείγματος.
Από την ανάλυση προκύπτει επίσης η… αποκαθήλωση της μεζονέτας, που έχει αυξημένες δαπάνες ηλεκτρισμού και θέρμανσης, παρουσιάζοντας χαμηλότερη ζήτηση για τους αγοραστές με επιπλέον μειονέκτημα την έλλειψη ασανσέρ. Αυτά τα χαρακτηριστικά τις κάνουν λιγότερο επιθυμητές, γι’ αυτό και οι ζητούμενες τιμές γι’ αυτά τα σπίτια εκτιμώνται 7% χαμηλότερα σε σύγκριση με τα διαμερίσματα, ενώ οι μονοκατοικίες έχουν 6% υψηλότερη τιμή έναντι των διαμερισμάτων.
Όσον αφορά τα επιμέρους χαρακτηριστικά που μπορεί να έχει ένα ακίνητο και να αυξάνεται η αξία του, πρόσθετες ανέσεις όπως πισίνα, αυτόνομη θέρμανση, σύνδεση φυσικού αερίου ή ύπαρξη χώρου στάθμευσης / αποθηκευτικού χώρου μπορούν να αποφέρουν ενίσχυση της εκτιμώμενης αξίας μεταξύ 7,5% (στάθμευση) έως 25% (πισίνα), έναντι μιας πανομοιότυπης ιδιοκτησίας που δεν έχει τις συγκεκριμένες ανέσεις.
Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, με βάση τα στοιχεία των αγοραπωλησιών του 2021 για ένα πανομοιότυπο ακίνητο με συνδεση φυσικού αέριου η ζητούμενη τιμή είναι υψηλότερη κατά 12%, όταν αυτό έχει τζάκι κατά 7,52%, airconditioning επίσης σε ποσοστό πάνω από 7%, κατά 6,9% η αυτόνομη θέρμανση, ενώ στην περίπτωση του κήπου κατά 2,34%.
Αντίστοιχα και στο θέμα του Ενεργειακού Πιστοποιητικού, όταν αυτό είναι κλάσης Α+ τότε υποθετικά η τιμή του μπορεί να είναι ενισχυμένη κατά 9,18%, αν και η βαθμολογία του ενεργειακού πιστοποιητικού, όπως και ο όροφος, δεν παίζουν πολύ σημαντικό ρόλο για την τιμή πώλησης, παρά το γεγονός ότι αν ληφθούν υπόψη μεμονωμένα έχουν μεγάλο αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου.
Ένα ενδιαφέρον στοιχείο αφορά την τιμή ανά τ.μ. σε σχέση με το μέγεθος ενός διαμερίσματος: Υπάρχει μια θετική, αλλά ανελαστική σχέση μεταξύ του μεγέθους του ακινήτου και της αξίας πώλησής του, ούτως ώστε η τιμή ανά τ.μ. μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος του ακινήτου. Δηλαδή για ένα ακίνητο 1ου ορόφου στο κέντρο της Αθήνας η ζητούμενη τιμή για 100 τ.μ. είναι στα 160.607 ευρώ (τιμή ανά τ.μ. = 1.606 ευρώ), ενώ σε ένα αντίστοιχο ακίνητο 50 τ.μ., η τιμή του είναι 86.112 ευρώ (τιμή ανά τ.μ. = 1.722 ευρώ).
