Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Ξαφνικά πάσης φύσεως “γενναιόδωροι” (με την περιουσία των άλλων) νομίζουν πως έτσι θα μειωθούν οι τιμές. Ισχύει; Τι ξεχνούν;
Για κάποιον παράξενο λόγο στην Ελλάδα η πλειοψηφία δείχνει να προσεγγίζει τα πάντα μέσα από μία απλοϊκή λογική που βασίζεται σε ευχές και συναισθήματα. Απορρίπτει την πραγματικότητα, τις αιτίες και τα αποτελέσματα ως κάτι “κακό”. Το ζούμε σε δεκάδες διαφορετικές περιπτώσεις και η τελευταία ήταν η κατάσταση πριν και μετά τη ΔΕΘ.
Πριν τις ανακοινώσεις του πρωθυπουργού, η πλειονότητα των δημοσιολογούντων… αποφάσισε: “Θα ήταν πολύ καλή λύση να εφαρμοστεί ένας φόρος αδράνειας για τα κλειστά ακίνητα, για να αναγκαστεί ο ιδιοκτήτης να τα βάλει στην αγορά, όπως συμβαίνει και στο εξωτερικό”. Μετά τη ΔΕΘ τα ίδια πρόσωπα δήλωναν “απογοητευμένα που ο πρωθυπουργός δεν τόλμησε να προχωρήσει σε ένα τέτοιο μέτρο”.
Θα είχε όμως λογική να υπερφορολογήσουμε τα κλειστά ακίνητα, για να αναγκάσουμε “με τσαμπουκά” τους ιδιοκτήτες τους να τα βάλουν στην αγορά; Ποιες θα ήταν τελικά οι συνέπειες από μία τέτοια πράξη; Θα έπεφταν οι τιμές των ενοικίων; Και αν θέλουμε να εφαρμοσουμε αυτά που κάνουν οι ξένοι, γιατί να αρχίσουμε από το “Π” και όχι από το “Α”;
Έλα να συζητήσουμε σήμερα άλλον έναν μύθο που διακινούν οι μη γνωρίζοντες τους μηχανισμούς της αγοράς των ακινήτων (ή οι “ανοιχτοχέρηδες” όταν πρόκειται για τις περιουσίες των άλλων)…
Το γεγονός: 15 – 20% των ιδιοκτητών στην Ελλάδα δηλώνουν πως έχουν κάποιο κλειστό ακίνητο. Αυτό κατέγραψαν τοσο η έρευνα της ΠΟΜΙΔΑ τον Ιανουάριο του 2025, όσο και το 4ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων τον Ιούνιο φέτος.
Ταυτόχρονα το κράτος έχει εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα, δεκάδες χιλιάδες μάλλον έχουν και οι τράπεζες με τα funds, ενώ δεκάδες χιλιάδες ακίνητα έχουν η Εκκλησία, τα μοναστήρια και τα πάσης φύσεως νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, όπως ιδρύματα, κληροδοτήματα, νοσοκομεία, γηροκομεία κλπ. Τα κλειστά σπίτια λόγω πολυιδιοκτησίας είναι επίσης πάρα πολλά… Το 2024 υπήρχαν 255.000 κλειστά σπίτια στην Αττική και σχεδόν 800.000 (!) σε όλη την Ελλάδα.
Η πρόταση: Στον δημόσιο λόγο εμφανίστηκε και πάλι με ένταση η θέση ότι πρέπει να υπερφορολογήσουμε τα κλειστά ακίνητα, για να αναγκάσουμε τους ιδιοκτήτες τους να τα ανοίξουν και να τα βάλουν στην αγορά. “Έτσι θα αυξηθεί η προσφορά ακινήτων προς ενοικίαση και θα σταματήσει το ράλι των ενοικίων”.
Σημαντική λεπτομέρεια: Όλοι όσοι το προτείνουν αυτό εξαιρούν τα ακίνητα του δημοσίου, της Εκκλησίας, των μοναστηριών κλπ από την πρόταση. Βάζουν τις τράπεζες και τα funds, αλλά όλοι οι υπόλοιποι έξω…
Οι λόγοι που πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να κρατούν κλειστά τα σπίτια τους
Στη χώρα μας πολλοί άνθρωποι αδυνατούν να διαχωρίσουν την αιτία από το αποτέλεσμα. Στην περίπτωσή μας το κλειστό σπίτι είναι το αποτέλεσμα, όχι η αιτία.
– “Και ποια είναι η αιτία, Ηλία;” μπορεί να σκεφθείς, αν δεν έχεις βρεθεί σε τέτοια θέση. Για να δούμε τους βασικούς λόγους που αναγκάζουν πολλούς ιδιοκτήτες να κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους:
1. Ο φόβος της καταστροφής. Δεν πιστεύω πως είναι πολλοί οι ενοικιαστές που καταστρέφουν τα σπίτια που ενοικιάζουν, όμως πλέον φαίνεται ότι είναι πάρα πολλοί οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν σχετικά περιστατικά.
Συνήθως η καταστροφή αυτή θα μείνει ατιμώρητη και πάντως σίγουρα ο ιδιοκτήτης δεν θα αποζημιωθεί από τον άνθρωπο που θεώρησε λογικό να του διαλύσει το σπίτι.
Το κράτος δεν προστατεύει ουσιαστικά τον ιδιοκτήτη σε αυτήν την περίπτωση. Πολλοί λένε πως το σύστημα είναι τόσο αναποτελεσματικό που πρακτικά προστατεύει τον… καταστροφέα.
2. Ο φόβος της μη πληρωμής. Τα κρούσματα μη πληρωμής είναι πολλαπλάσια των καταστροφών. Κάποιοι θα πουν πως “είναι λογικό να φας “πιστόλι”, όταν ζητάς μεγάλο ενοίκιο”, όμως οι καταγγελίες αφορούν και συμφωνίες με πολύ “λογικά” ποσά, πολύ κάτω από την αγορά. Αυτός που θα φερθεί απαράδεκτα δεν έχει πρόβλημα να το κάνει ακόμη και σε σπίτι με ενοίκιο 200 Ευρώ.
Και σε αυτήν την περίπτωση συνήθως ο ιδιοκτήτης δεν θα πάρει απολύτως τίποτε και θα είναι τυχερός αν φύγει ο ενοικιαστής με το καλό και χωρίς να του προξενήσει ζημιές (βλέπε πιο πάνω).
Το κράτος εννοείται πως δεν θα τον προστατεύσει, μιας και είναι ιδιωτική συναλλαγή. Με τα δικαστήρια δύσκολα θα βγει άκρη. Και “ο στρατηγικός κακοπληρωτής” (που κάποιοι αποκαλούν “serial killer” της αγοράς ακινήτων) συνεχίζει να “δαγκώνει” και άλλους, χωρίς αυτό να καταγράφεται πουθενά ώστε να προφυλαχτούν τα επόμενα θύματα…
3. Το κόστος ανακαίνισης. Αμέτρητα είναι τα παρατημένα ακίνητα που χρειάζονται ριζική ανακαίνιση, είτε λόγω εγκατάλειψής τους τα χρόνια της κρίσης, είτε λόγω καταστροφής τους από ενοικιαστές, είτε επειδή είναι μπλεγμένα με κληρονομικά και νομικά θέματα, πολυϊδιοκτησία κλπ. Αφήνοντας στην άκρη τα μπλεγμένα, για τα υπόλοιπα σπίτια ζητάμε από τον ιδιοκτήτη τους να επενδύσει δεκάδες χιλιάδες Ευρώ για να τα φτιάξει και να τα βάλει στην αγορά, την ώρα που οι φόβοι της μη πληρωμής και της καταστροφής παραμένουν…
– “Μα το κράτος έχει τόσα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης” ακούω από ανθρώπους που μάλλον δεν έχουν μελετήσει τα προγράμματα αυτά και τους όρους τους. Συχνά ακόμη και όσοι κατάφεραν να υποβάλλουν αιτήσεις ακολουθώντας τα πάντα κατά γράμμα, έχουν να αντιμετωπίσουν τις απίστευτες καθυστερήσεις πληρωμών και όχι μόνο…
4. Η βαρειά φορολογία. Η κυβέρνηση έκανε ένα βήμα για τη μείωση της φορολογίας σε όσους έχουν εισοδήματα από ενοίκια από 12.001 ως 24.000 Ευρώ. Για αυτούς ο φόρος μειώθηκε από το 35% στο 25%, με το δημοσιονομικό κόστος to 2027 να είναι 90 εκ. Ευρώ = δηλαδή έσοδα 900 εκ. Ευρώ δήλωσαν πέρσι οι περίπου 160.000 ιδιοκτήτες που αφορά το μέτεο, περίπου 5.670 Ευρώ / ιδιοκτήτη.
Η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών έχουν έσοδα από ενοίκια ως 12.000 Ευρώ και πληρώνουν φόρο 15%.
– “Και είναι μεγάλος ο φόρος αυτός για έναν ιδιοκτήτη;, Ηλία;” θα ρωτήσεις. Όχι κατ’ ανάγκη, αν δεν υπήρχαν οι φόβοι και τα άλλα προβλήματα. Όταν όμως “όλα είναι στον αέρα”, τότε ναι, δεν είναι μικρός αυτός ο φόρος, όταν προστεθεί στον ΕΝΦΙΑ, την ασφάλεια και όλα τα υπόλοιπα έξοδα ενός ιδιοκτήτη.
Πάντως εδώ να προσθέσω πως τη Δευτέρα 29 Σεπτεμβρίου είχαμε και ένα πολύ ευχάριστο νέο στο θέμα της φορολογίας:
•Για όποιον δεν θυμάται, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς είχε προτείνει για μηδενική φορολογία τα 3 πρώτα χρόνια όταν ένα ακίνητο μπαίνει στη μακροχρόνια μίσθωση.
•Η πρόταση έγινε αποδεκτή και ανακοινώθηκε πέρσι από τον πρωθυπουργό.
•Όμως οι “υπηρεσιακοί παράγοντες” έβαλαν τόσες δικλείδες, που προς το παρόν αυτός ο προσωρινός και χωρίς δημοσιονομικό κόστος μηδενισμός της φορολογίας παραμένει ανεφάρμοστος.
•Α. Θα επιτρέπεται να ενοικιαστεί το ακίνητο και σε δεύτερο ενοικιαστή, αν ο πρώτος φύγει. Θα υπάρχει περιθώριο 3 μηνών για την αντικατάστασή του
•Β. Θα επιτρέπεται η ενοικίαση σπιτιών (των οποίων οι ιδιοκτήτες θα λάβουν τη φοροαπαλλαγή) σε δημοσίους υπαλλήλους με εξάμηνα συμβόλαια = θα δοθεί ανάσα σε ανθρώπους που μετατίθενται πχ σε νησιά κλπ.
•Γ. Θα αυξηθεί το όριο των 120 τετραγωνικών (που ισχύει σήμερα) αν το ακίνητο ενοικιασει τρίτεκνη ή πολύτεκνη οικογένεια.
Μακάρι να οριστικοποιηθούν αυτές οι σωστές τροποποιήσεις για ένα θέμα που θα έχει μηδενικό δημοσιονομικό κόστος, παρά μόνο οφέλη για τους πολλούς!
Θα επανέλθω στο θέμα μόλις γίνουν γνωστές όλες οι λεπτομέρειες.
Ένα φοροεισπρακτικό μέτρο. Τίποτε άλλο
Κανείς δεν διαφωνεί με το γεγονός πως ο Έλληνας πληρώνει πολύ μεγάλο τμήμα του εισοδήματός του στο ενοίκιο, το μεγαλύτερο στην Ευρώπη! Αυτό είναι αποτέλεσμα της καθήλωσης των μισθών την τελευταία 15ετία (και του ότι η πλειοψηφία είναι ενάντια σε κάθε μεγάλη παραγωγική επένδυση, λέω εγώ), αλλά και των εκατοντάδων χιλιάδων κλειστών σπιτιών.
Συμφωνούμε λοιπόν ότι πολύς κόσμος ζορίζεται. Και η λύση ποια είναι; Να κοροϊδεύουμε τους ανθρώπους που υποφέρουν, μιλώντας τους για πλαφόν (που αν κάποιος ασυνείδητος τα εφάρμοζε, θα άφηνε ανθρώπους στον δρόμο, μιας και δεν θα έβρισκαν ξανά σπίτι;) φόρο αδράνειας κλπ;
Πιο πάνω σου εξήγησα για ποιον λόγο μένουν κλειστά πολλά σπίτια ιδιωτών (για το δημόσιο κλπ ξέρουμε όλοι). Αν αύριο επιβάλλουμε φόρο αδράνειας, πχ με διπλάσιο ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες θα βγάλουν τα σπίτια τους στην αγορά προς ενοικίαση, για να γλυτώσουν τον φόρο;
•Θα φοβηθούν τον φόρο και όχι τον κίνδυνο καταστροφής;
•Θα φοβηθούν τον φόρο και όχι τον κίνδυνο μη πληρωμής;
•Θα φοβηθούν τον φόρο και θα βρουν τα λεφτά για να τα ανακαινίσουν;
•Θα φοβηθούν τον φόρο, όταν δεν φοβήθηκαν την περίοδο του τεράστιου ΕΝΦΙΑ;
Στην πράξη όλο αυτό θα αποτελέσει απλά ένα φοροεισπρακτικό μέτρο, που θα θυμώσει ακόμη περισσότερο τους ιδιοκτήτες, χωρίς φυσικά να τους αναγκάσει να βγάλουν τα ακίνητά τους προς ενοικίαση.
“Και αν δεκαπλασιάζαμε τον ΕΝΦΙΑ;”
– “Ηλία, μπορεί ο διπλασιασμός να μην είναι αρκετός και να απαιτείται… δεκαπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα. Τι θα γίνει σε αυτήν την περίπτωση;” μπορεί να σκεφθείς, αν πιστεύεις σε τέτοιες λύσεις.
Αν λοιπόν ο ΕΝΦΙΑ σε κλειστά σπίτια δεκαπλασιαστεί, τότε θα έχουμε τα εξής αποτελέσματα:
Α. Εικονικές ενοικιάσεις. Όπου ο ΕΝΦΙΑ γίνει δυσβάσταχτος, θα δούμε να εμφανίζονται σαν τα μανιτάρια χιλιάδες εικονικές συμβάσεις ενοικίασης, με χαμηλό ενοίκιο. Ο ιδιοκτήτης θα προτιμήσει έτσι να πληρώσει τον φόρο 15%, παρά τον (υποθετικά) μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ.
– “Και αν το κράτος ελέγξει μέσω του νέου μητρώου ΜΙΔΑ ότι στο σπίτι δεν γίνεται κατανάλωση ρεύματος και νερού;” θα ρωτήσεις, αν το ψάχνεις πολύ το πράγμα. Δηλαδή το κράτος θα υποχρεώσει τόσο τον ιδιοκτήτη να το ενοικιάσει με το ζόρι, όσο και τον ενοικιαστή να καταναλώνει συγκεκριμένες ποσότητες ρεύματος; Δεν το βλέπω να γίνεται άμεσα και δεν ξέρω καν αν είναι συνταγματικό.
(Εδώ λογικά θα δούμε στη συνέχεια να εμφανίζονται και διάφορες “πατέντες”, για να βγάλουν κάποιοι μεροκάματο. Πχ εικονικές αντιδικίες στα δικαστήρια, για ανείσπρακτα μισθώματα και πολλές άλλες “ιδέες”).
Β. Σπίτια προς πώληση. Τυχόν δεκαπλασιασμός του ΕΝΦΙΑ θα οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες που φοβούνται κλπ να βγάλουν το ακίνητό τους προς πώληση. Αν κάποιος κρατάει το ακίνητό του κλειστό επειδή φοβάται μη πληρωμή, καταστροφή κλπ, αν δεν μπορεί να αντεπεξέλθει στον δεκαπλάσιο ΕΝΦΙΑ ή δεν βρει “πατέντα” το πιο λογικό είναι να βγάλει στην αγορά το σπίτι για να το πουλήσει.
Ένα τέτοιο κύμα ακινήτων λογικά θα οδηγήσει σε πτώση τις τιμές πώλησης ακινήτων. Θα ευνοήσει τους ενοικιαστές, ή αυτούς που έχουν λεφτά για να αγοράσουν ή μπορούν να πάρουν δάνειο (χωρίς προγράμματα όπως “Το Σπίτι μου”);
Προσωπικά βλέπω τους έχοντες χρήματα να μαζεύουν ακίνητα σε ένα τέτοιο σενάριο…
Γ. Ελάχιστα σπίτια θα πάνε προς μακροχρόνια ενοικίαση. Από την ώρα που δεν θα έχουν αντιμετωπιστεί οι λόγοι που τα σπίτια μένουν κλειστά, ελάχιστοι θα είναι αυτοί που θα σκεφθούν “μπορεί να φοβάμαι ότι θα μου καταστρέψουν το σπίτι, αλλά θα το βγάλω στην αγορά για μακροχρόνια ενοικίαση, για να μην πληρώσω τον ΕΝΦΙΑ”. Όποιος πιστεύει πως είναι πολλοί, μάλλον δεν έχει μιλήσει ποτέ του με ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά ακίνητα.
Συμπέρασμα: Ο φόρος αδράνειας στα κλειστά ακίνητα μπορεί να ρίξει τις τιμές πώλησης, όχι όμως αυτές της ενοικίασης.
– “Και πώς θα λυθεί το πρόβλημα όλων αυτών που δεν τα βγάζουν πέρα με τα υψηλά ενοίκια σήμερα;” μπορεί να θέσει το ερώτημα κάποιος από τους πολλούς που έχουν τέτοιο θέμα σήμερα.
Η απάντηση είναι μία: Λύνοντας τα προβλήματα που κρατάνε κλειστά τα σπίτια:
•Με ουσιαστική προστασία του ιδιοκτήτη από τον τυχόν κακοπληρωτή ή καταστροφέα
•Με το πιστοποιητικό βαθμολόγησης φερεγγυότητας που θα ζητάει ο ιδιοκτήτης από τον υποψήφιο ενοικιαστή και ο δεύτερος θα αποφασίζει αν θέλει να το δείξει ή όχι.
•Με χαμηλότοκα / άτοκα δάνεια ανακαίνισης κατοικίας (όχι άλλα προγράμματα με όρους που μπλέκουν τον κόσμο, θέλουμε πρακτικές λύσεις), με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης
•Με μείωση της φορολογίας εισοδήματος στα ενοίκια.
•Με σωστή νομοθέτηση της τριετούς φορολογικής απαλλαγής (που τη Δευτέρα ανακοινώθηκε). Έχει νόημα να σκεφτούμε και την επέκτασή της για κάθε σπίτι που σήμερα είναι εκτός της αγοράς ενοικίων, για οποιοδήποτε λόγο. Δηλαδή ό,τι υπάρχει κλειστό, να πάρει κίνητρο για να ανοίξει! Εννοείται πως η τριετής φοροαπαλλαγή πρέπει να συνδεθεί με το ακίνητο και όχι με τον ενοικιαστή του. Έτσι θα μπορέσουμε να συμπεριλάβουμε και κάθε κατηγορία ευάλωτων ενοικιαστών, πχ τα παιδιά του εποχικού τουρισμού (που τώρα εξαιρούνται).
•Να δοθεί αυτή η φοροαπαλλαγή και στα κάθε είδους νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα! Σήμερα αυτά πληρώνουν φόρο 22% για τα εισοδήματά τους από ενοίκια. Θέλουμε να βάλουν και αυτά στην αγορά ενοικίασης τα δεκάδες χιλιάδες κλειστά σπίτια που έχουν στην κατοχή τους!
Αν θέλεις “όπως έξω”, κάνε όλα τα βήματα με τη σειρά
Όλοι αυτοί που μιλάνε / γράφουν για φόρο αδράνειας στα κλειστά ακίνητα και φέρνουν ως παράδειγμα το εξωτερικό, ξεχνούν σκόπιμα κάτι: Πρώτα προστατεύθηκε ο ιδιοκτήτης, μετά άνοιξαν τα σπίτια του δημοσίου κλπ και στο τέλος επιβλήθηκε ένας τέτοιος φόρος, αν τα σπίτια δεν ήταν αρκετά.
Εμείς εδώ:
•Δεν θέλουμε να προστατεύσουμε ουσιαστικά τους ιδιοκτήτες
•Δεν θέλουμε να μειώσουμε τη φορολογία τους
•Δεν ανοίγουμε τα κλειστά σπίτια του δημοσίου, της εκκλησίας, των τραπεζών κλπ
•… και συζητάμε για φόρο αδράνειας!
Αν θέλουμε να εφαρμόσουμε τις πετυχημένες πολιτικές που συναντάμε σε αρκετές δυτικές χώρες, ας ξεκινήσουμε από την προστασία του ιδιοκτήτη, κάτι αυτονόητο σε όλες τις χώρες που χρησιμοποιούν ως παράδειγμα οι “μη γνωρίζοντες”. Η αλφαβήτα αρχίζει από το Α, όχι από το Λ ή το Π!
Πάντως μόνο με φόρο αδράνειας το θέμα των υψηλών ενοικίων είναι δεδομένο πως δεν θα λυθεί! Όποιος πιστεύει πραγματικά κάτι τέτοιο… “θα πάει για μαλλί και θα βγει κουρεμένος”, όπως λέει η παροιμία!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Ηλίας Παπαγεωργιάδης
* Ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης συνέγραψαν το βιβλίο “Αγοράζω Σπίτι”, όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα.
**Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος. Στις 16 και 17 Ιανουαρίου οργανώνει το Μέγαρο Μουσικής Αθηνών την τρίτη του μεγάλη εκδήλωση με τίτλο “Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις“.
