Με το 60% περίπου των κτιρίων στο πολεοδομικό συγκρότημα Θεσσαλονίκης να έχει τουλάχιστον 40αρίσει ηλικιακά, οι ανακαινίσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων είναι απαραίτητες προκειμένου να ικανοποιηθούν οι ανάγκες νέων ή και παλαιών χρηστών.
Τα παλιά ακίνητα χρειάζονται γενναίο lifting, κάτι που αναγνωρίζουν ιδιοκτήτες και επενδυτές, με αποτέλεσμα η αύξηση του κόστους εργασιών να μην έχει βάλει φρένο στην «αγορά των ανακαινίσεων».
Με τις νέες κατασκευές να υπολείπονται κατά πολύ της ζήτησης, οι ανακαινίσεις του γερασμένου κτιριακού αποθέματος, είναι αυτές που δίνουν τη λύση σε παλιούς και νέους ιδιοκτήτες, είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, είτε για την εκμετάλλευση επενδυτικού ακινήτου.
Οι ανακαινίσεις λοιπόν, τα τελευταία αρκετά χρόνια, έχουν στην πραγματικότητα δημιουργήσει μία ξεχωριστή τεχνική αγορά, που έχει συνδεθεί τόσο με τη βραχυχρόνια μίσθωση/Airbnb, την αλλαγή χρήσης ακινήτων από επαγγελματικά σε οικιστικά, την πιεστική ζήτηση για φοιτητική κατοικία.
Το τοπίο που έχει διαμορφωθεί σε αυτή την ιδιαίτερη αγορά των ανακαινίσεων, περιέγραψε στο GRTimes.gr o κ. Πέτρος Παπαναούμ, διπλωματούχος μηχανολόγος μηχανικός, project manager τεχνικών έργων και συνιδιοκτήτης του τεχνικού γραφείου «ERGON Σύμβουλοι Μηχανικοί», ο οποίος μάλιστα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, χώρισε το οικοδομικό απόθεμα της Θεσσαλονίκης σε δύο μεγάλα age groups.
Μετά το μεγάλο σεισμό της Θεσσαλονίκης, του 1978, ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1985, χρησιμοποιείται συχνά από τους μηχανικούς σαν σημείο αναφοράς, αν και δεν συνδέεται με τη δραστηριότητα των ανακαινίσεων. Στη Θεσσαλονίκη λοιπόν και από το σύνολο κτιρίων 87.539 (ΕΛΣΤΑΤ απογραφή 2011), 51.226 κτίρια ή το 58,52%, είχαν κατασκευαστεί προ του 1985, δηλαδή έχουν ήδη σχεδόν 40 χρόνια ζωής στα ….μπετά και τα δίκτυά τους ή και αρκετά περισσότερα. Βεβαίως, αρκετά… ώριμα είναι και πολλά κτίρια που κατασκευάστηκαν από το 1985 και έπειτα, καθώς από εκείνο το χρονικό σημείο είχε ξεκινήσει μία επόμενη φάση εντατικής ανοικοδόμησης.
Κτιριακό απόθεμα Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης (Στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ – Απογραφή Κτιρίων 2011)
Κατ’ επέκταση, η ανακαίνιση ενός παλιού διαμερίσματος, επαγγελματικού χώρου, καταστήματος, είναι εκ των ουκ άνευ, ειδικά εάν αυτά τα ακίνητα πρόκειται να πωληθούν ή να εκμισθωθούν από νέους ενοικιαστές ή να αλλάξουν χρήση ως επενδυτικά πλέον περιουσιακά στοιχεία.
Πώς όμως διαμορφώνεται η αγορά των ανακαινίσεων στη Θεσσαλονίκη, εάν τη δούμε ως μέρος της συνολικής αγοράς ακινήτων;
«Οι ανακαινίσεις και η αγορά ακινήτων πορεύονται μαζί, καθώς η ανακαίνιση εκ των πραγμάτων είναι ένας βασικός παράγοντας που συντελεί στη διαμόρφωση της αξίας ενός ακινήτου.
Το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης έχει μια σύνθεση κτιριακού αποθέματος που αναπόφευκτα καθιστά την ανακαίνιση αναγκαία, καθώς τα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1985 αποτελούν σχεδόν το 60% (σε απόλυτους αριθμούς είναι περισσότερα από 50.000 κτίρια). Όλα τα ακίνητα που βρίσκονται σε αυτά τα κτίρια, ανεξαρτήτως χρήσης, είναι βέβαιο ότι χρήζουν ανακαίνισης. Το ισχυρό αυτό δυναμικό έχει δημιουργήσει από το 2010 μια δυναμική αγορά, την «αγορά των ανακαινίσεων».
Υπάρχουν πλέον εταιρείες που έχουν τις ανακαινίσεις σαν βασικό αντικείμενο και είναι τόσο μεγάλο το αντικείμενο που καθίστανται βιώσιμες και αναπτυσσόμενες;
«Προσωπικά ως μηχανικός δεν μπορώ να διαχωρίσω τις ανακαινίσεις από το υπόλοιπο φάσμα των τεχνικών αντικειμένων, όπως οι μελέτες, η έκδοση οικοδομικών αδειών ή φυσικά η κατασκευή νέων κτιρίων. Παρόλα αυτά υπάρχουν εταιρείες που ασχολούνται σχεδόν αποκλειστικά με τις ανακαινίσεις».
Η ζήτηση για έργα ανακαίνισης, που στρέφεται κυρίως, τι αφορά ( π.χ. φοιτητική στέγη, Airbnb) και πόσο εκτεταμένη είναι; Μιλάμε για διαμερίσματα, κάποιο μεμονωμένο κατάστημα ή και μεγάλα έργα που αλλάζουν ενδεχομένως και την εικόνα ενός δρόμου;
«Η λογική της ανακαίνισης τύπου Airbnb είχε τεράστια άνθηση για μια τριετία (2017 – 2019) αλλά ανακόπηκε «βίαια» λόγω της πανδημίας, χωρίς να εμφανίζει σημεία ανάκαμψης.
Μια τάση που έχει επικρατήσει είναι η μετατροπή κενών καταστημάτων σε κατοικίες προς μίσθωση. Το φαινόμενο αυτό, παρατηρείται σε συγκεκριμένους δρόμους του κέντρου της Θεσσαλονίκης όπως στην οδό Κασσάνδρου κι’ ακόμη εντονότερο σε περιοχές ανατολικά του κέντρου αλλά σχετικά κοντά σε αυτό, όπως π.χ. σε Ανάληψη, Μπότσαρη, μέχρι και τη Μαρτίου.
Όσον αναφορά τα καταστήματα, επικρατούν δυο κατηγορίες: Από τη μία είναι οι αλυσίδες οι οποίες βασίζονται στην αισθητική τυποποίηση και από την άλλη, είναι κάποιες οικογενειακές επιχειρήσεις με ισχυρό τοπικό brand (συνήθως γύρω από τη γαστρονομία) που στοχεύουν να διαφοροποιηθούν τόσο μέσω των προϊόντων τους, όσο και μέσω της εικόνας των καταστημάτων τους. Σε αυτή τη δεύτερη κατηγορία υπάρχουν περιπτώσεις που επιδρούν ευρύτερα στην εικόνα ενός δρόμου ή και μιας ολόκληρης γειτονιάς με εξαιρετικές ανακαινίσεις».
Οι ενδιαφερόμενοι, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, τι θα πρέπει να προσέχουν πριν αναθέσουν σε εταιρεία ή….αποσπασματικά έργα σε τεχνίτες; Κρύβει εκπλήξεις η αγορά των ανακαινίσεων;
«Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να καταλάβουν ότι η ιδιοκτησία ενός ακίνητου γεννά και υποχρεώσεις. Κάθε αστοχία που μπορεί να συμβεί λόγω μιας παρέμβασης συνεπάγεται ευθύνη με οικονομικές και νομικές συνέπειες. Φυσικά και κρύβει μεγάλες εκπλήξεις μια ανακαίνιση που θα ανατεθεί σε ακατάλληλα πρόσωπα.
Στον χώρο των ανακαινίσεων έχουν μπει τεχνίτες αλλά και επαγγελματίες άλλων αντικειμένων, που αναλαμβάνουν ανακαινίσεις χωρίς την καθοδήγηση μηχανικού με αποτέλεσμα να γίνονται λάθη που οδηγούν σε αστοχίες προκαλώντας προβλήματα σε γειτονικές ιδιοκτησίες, ενώ πολύ συχνά γίνονται εργασίες με ανασφάλιστο προσωπικό και δίχως να έχουν εκδοθεί οι απαιτούμενες άδειες, οπότε ακολουθούν καταγγελίες και επιβολή προστίμων.
Τονίζω όμως ότι ο νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ακινήτου, να αναλάβει ως κύριος του έργου τις εργασίες με αυτεπιστασία, περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτήτες αυτοί χρειάζονται μηχανικοί για να κατευθύνουν και να συντονίσουν τα συνεργεία των τεχνιτών.
Αυτό που έχω να προτείνω στους ιδιοκτήτες είναι να συμβουλεύονται πάντα ένα τεχνικό γραφείο με εμπειρία σε ανακαινίσεις. Ο μηχανικός θα τους κατευθύνει στις κατάλληλες λύσεις. Θα διασφαλίσει την ορθή εκτέλεση ενός έργου τόσο νομικά με τις άδειες και τις διαδικασίες που πρέπει να γίνουν όσο και τεχνικά για την τήρηση των απαιτούμενων προδιαγραφών και μεθόδων εκτέλεσης των εργασιών».
Από την άνοδο στους συντελεστές κόστους, έχει ανακοπεί ο ρυθμός ανάθεσης τέτοιων έργων;
«Είναι γεγονός ότι η αύξηση των τιμών έχει δημιουργήσει μια επιπλέον ανασφάλεια, παρόλα αυτά δεν μπορώ να πω ότι έχει μειωθεί αισθητά ο ρυθμός ανακαινίσεων. Φαίνεται ότι ο κόσμος αντιλαμβάνεται ως μια ασφαλή επένδυση την τοποθέτηση χρημάτων για την αναβάθμιση ενός ακινήτου, είτε ενεργειακά, είτε και αισθητικά, κάτι που προσωπικά με βρίσκει απόλυτα σύμφωνο».
