Όταν η πολιτεία βάζει αφτί σε εισηγήσεις που προέρχονται από άτομα και ομάδες που είναι σε θέση να εισηγούνται, τότε δημιουργείται ελπίδα. Και οι βασικές αρχές των εισηγήσεων που τέθηκαν προ μερικών ημερών από τον ΥΠΕΣ κ. Κωνσταντίνο Πετρίδη ως προς την επικείμενη αναθεώρηση των Τοπικών Σχεδίων στις μεγάλες πόλεις αντήχησε θετικά στα αφτιά όσων ασχολούνται ευρύτερα με τα θέματα του real estate, της πολεοδόμησης, της αειφόρου ανάπτυξης και τολμώ να πω της προστασίας του περιβάλλοντος.
Αν ανοίξετε τον χάρτη του Τοπικού Σχεδίου οποιασδήποτε μεγάλης πόλης μας, θα δείτε πως το συντριπτικό ποσοστό των οικιστικών περιοχών αναλώνεται σε πολεοδομικές ζώνες που φέρουν τους κωδικούς «Κα3», «Κα4» και «Κα5». Αυτοί αντιστοιχούν σε συντελεστές δόμησης 140%, 120% και 100% και παράλληλα σε μέγιστο αριθμό ορόφων, τέσσερις για την πρώτη κατηγορία και τρεις για τις άλλες δύο. Η οριζόντια ανάπτυξη ή η πληθυσμιακή/ αναπτυξιακή επέκταση των πόλεων προς περιοχές της υπαίθρου ή όπως αγγλιστί είναι γνωστή ως «urbansprawl» είναι μια φυσιολογική εξέλιξη των παραδοσιακών πόλεων όταν αυτές έχουν φθάσει στο όριο της μέγιστης τους χωρητικότητας.
Αυτή η προικοδότηση συντελεστή δεν θα επιφέρει κατ’ ανάγκη και αύξηση στις αξίες καθώς η μαζικότητα του μέτρου σημαίνει αυξημένη προσφορά
Όταν δηλαδή δεν υπάρχει χώρος για περαιτέρω ανάπτυξη και δημιουργείται περισσότερη επιβάρυνση παρά καλό σε όλα τα μεγέθη όταν γίνει προσπάθεια επέκτασης της, καθώς οι υποδομές δεν μπορούν να λάβουν περισσότερο φορτίο. Το ερώτημα που έπρεπε να τεθεί επισήμως από την πολιτεία προ καιρού και όχι απλά ανεπίσημα από εμάς σαν μονάδες, ήταν κατά πόσο με το ισχύον σύστημα πολεοδόμησης το οποίο είναι δοτό από το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως – ναι έστω κατόπιν διαβούλευσης και δημόσιας συζήτησης – αξιοποιεί κατά τον καλύτερο δυνατό τρόπο τις οικονομικές δυνατότητες της γης μας, όχι μόνον ειδικά αλλά και σφαιρικά. Πόσο μάλλον δε αν αναλογιστούμε πως είμαστε ένα νησί με περιορισμένη έκταση και περιορισμένο πληθυσμό με δημογραφικές δομές που μεταβάλλονται στο χρόνο με συγκεκριμένους τρόπους.
Η απάντηση είναι πως όχι, δεν πετυχαίνει την καλύτερη δυνατή αξιοποίηση. Αν δούμε τα Τοπικά Σχέδια, τότε αφενός δεν θα διαφωνήσουμε πολύ με τη γενική φιλοσοφία της «πυραμίδας» όπου έχουμε τους αυξημένους συντελεστές ανάπτυξης στα κέντρα των πόλεων και ακολούθως μεταπτώσεις σε χαμηλότερους συντελεστές ανάπτυξης όσο μεγαλώνει η ακτίνα από τα κέντρα αυτά. Ενδεχομένως να μην διαφωνήσουμε τόσο ή καλύτερα να συμφωνήσουμε λιγότερο με την φιλοσοφία της δημιουργίας δευτερευόντων κέντρων που εξυπηρετούν ως δορυφόροι των κυρίως κέντρων αλλά εξυπηρετούν καλύτερα τις τοπικές κοινωνίες όπου βρίσκονται. Θα διαφωνήσουμε όμως πως αυτό αποτελεί την βέλτιστη δυνατή αξιοποίηση. Με άλλα λόγια αναλώσαμε τη γη μας καθηλώνοντας την σε υπολειτουργία σπρώχνοντας τον κόσμο προς τα έξω.
Εκείνο που μας κάνει να διαφωνούμε, είναι το «χορηγηθέν» από την πολιτεία μέγεθος των δυνατοτήτων των χρήσεων της γης όπως αυτό αποτυπώνεται από τις πολεοδομικές ζώνες και τους υπό αυτών συντελεστών ανάπτυξης. Το μικρό μέγεθος των επιτρεπόμενων αναπτύξεων στις κεντρικές περιοχές σε συνάρτηση με την ταυτόχρονη επέκταση των πολεοδομικών ζωνών ανάπτυξης προς τα έξω δημιούργησε την οριζόντια ανάπτυξη η οποία επέφερε προβλήματα σε διάφορα επίπεδα. Δημιούργησε επέκταση στους Δήμους σε βαθμό που αυτοί να μην μπορούν να εξυπηρετούν τους δημότες τους αφού ο έλεγχος και η δυνατότητα παροχής σωστών υπηρεσιών πάσχουν. Δημιούργησε την ανάγκη σε επενδύσεις υποδομών με σχετικά άτακτο τρόπο, οι οποίες λόγω κόστους και αυτές παρέχονται με το σταγονόμετρο και ποτέ δεν είναι ολοκληρωμένες.
Αύξησε την εξάρτηση του κόσμου στο αυτοκίνητο με αποτέλεσμα να έχουμε σοβαρό πρόβλημα κυκλοφοριακού. Παράλληλα έχουμε επιβάρυνση στο περιβάλλον λόγω αυξημένης ρύπανσης. Λόγω της αναγκαστικής διοχέτευσης πόρων εξαιτίας του ανοίγματος νέων περιοχών, δεν υπήρχαν και δεν υπάρχουν ικανοποιητικοί πόροι για ανάπτυξη του συστήματος δημοσίων συγκοινωνιών. Επήλθε εμπορική ερήμωση στα παραδοσιακά αστικά εμπορικά κέντρα τόσο λόγω της αποκέντρωσης πληθυσμού, όσο και λόγω της αποκέντρωσης υπηρεσιών, αλλά και λόγω της δημιουργίας οργανωμένων κλειστών Εμπορικών Κέντρων σε δορυφορικές περιοχές. Τέλος, σαν αποτέλεσμα της (πρόωρης) οριζόντιας ανάπτυξης σημειώθηκαν σοβαρές υπεραξίες στη γη σε περιοχές που μέχρι πολύ πρόσφατα ήταν γεωργικές ή/ και παραμελημένες, με ό,τι αυτό μπορεί να συνεπάγεται από πλευράς ξαφνικού πλουτισμού, πιστωτικής επέκτασης κλπ. Όλα τα πιο πάνω είναι μερικά κτυπητά παραδείγματα για το πώς απέτυχε η στρατηγική πολιτική των Τοπικών Σχεδίων στην ορθολογιστική χρήση της γης μας. Η αύξηση των συντελεστών δόμησης και αριθμού ορόφων στις περιοχές που τώρα στεγάζονται τριώροφα και τετραώροφα κτήρια θα δημιουργήσει μια νέα δυναμική ανάπτυξης και επιστροφής του κόσμου στα κέντρα των πόλεων.
Αυτή η προικοδότηση συντελεστή δεν θα επιφέρει κατ’ ανάγκη και αύξηση στις αξίες καθώς η μαζικότητα του μέτρου σημαίνει αυξημένη προσφορά. Άρα μετά την πάροδο κάποιου χρονικού διαστήματος μέχρι να λειτουργήσει το μέτρο, οι τιμές θα είναι – τηρουμένων των αναλογιών – σε πιο λογικά επίπεδα. Αυτή η στρατηγική θα αξιοποιεί καλύτερα τη δυνατότητα των υφιστάμενων υποδομών, θα αμβλύνει το κυκλοφοριακό και θα δημιουργήσει τις συνθήκες αφιέρωσης οικονομικών πόρων προς ενδυνάμωση των δημοσίων συγκοινωνιών. Είναι λογικό η κάθε πόλη να χρειάζεται και να έχει περιοχές όπου δεν επιτρέπονται πολυκατοικίες. Γι’ αυτό οι περιοχές που είναι ήδη καθορισμένες ή χαρακτηρισμένες σήμερα ως τέτοιες θα πρέπει να διαφυλαχθούν ως κόρη οφθαλμού, αλλιώς θα έχουμε αντίθετα αποτελέσματα ως προς την ποικιλομορφία του προσφερόμενου προϊόντος. Χαίρομαι επίσης που θα αγγίξουν επιτέλους και το θέμα των δημόσιων χώρων πρασίνου αφού το μέχρι τώρα σύστημα απέτυχε παταγωδώς. Θέλουμε πιο λίγους αλλά πιο μεγάλους δημόσιους χώρους πρασίνου οι οποίοι πραγματικά να αποτελούν πνεύμονες των πόλεων και να προσθέτουν πραγματική αξία στην ευημερία της κοινωνίας και του περιβάλλοντος. Σίγουρα αυτές οι βελτιώσεις γίνονται με σοβαρή καθυστέρηση. Ποτέ όμως δεν είναι αργά να βάλουμε τα πράγματα σε πιο ορθολογική βάση ατενίζοντας το μέλλον με μεγαλύτερη αισιοδοξία.
