Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Την περίοδο 2025-2026 λήγουν σημαντικές προθεσμίες που επηρεάζουν την καταγραφή των ακινήτων και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία των ακινήτων τους και να διορθώσουν τυχόν λάθη ή παραλήψεις, ώστε να αποφύγουν τυχόν προβλήματα στο μέλλον που μπορεί να οδηγήσουν ακόμα και στην απώλεια της περιουσία τους.
Για αυτό το λόγο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να είναι πολλοί προσεκτικοί, ιδιαίτερα όσον αφορά το κτηματολόγιο, την τακτοποίηση αυθαιρέτων, τους δασικούς χάρτες και την έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Όποιος δεν ενεργήσει έγκαιρα, κινδυνεύει να μην μπορεί να μεταβιβάσει μελλοντικά το ακίνητο, να εκδώσει οικοδομική άδεια ακόμα και να απωλέσει το δικαίωμα στην περιουσία του. Στον οδηγό αυτόν θα βρείτε αναλυτικές και πρακτικές πληροφορίες για τις τελικές προθεσμίες και τα βήματα που πρέπει να κάνετε, ώστε να διασφαλίσετε την ιδιοκτησία σας.
- Τι ελέγχουμε στο Κτηματολόγιο;
Στόχος του Κτηματολογίου είναι να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, μέχρι τέλους του 2025. Ήδη έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση στο 70% και επομένως οι περισσότερες περιοχές εντάσσονται στο σύστημα του Κτηματολογίου, οπότε λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία και όλες οι εγγραφές του Υποθηκοφυλακείου μεταφέρονται στα σχετικά φύλλα καταχώρησης.
Ο έλεγχος των εν λόγω φύλλων καταχώρησης, γίνεται ηλεκτρονικά στην εφαρμογή «e-Κτηματολόγιο» και είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αναλόγως της περίπτωσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ενημερωθεί για τα τυχόν λάθη, για να γίνουν έγκαιρα όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διόρθωση προδήλου σφάλματος ή διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων. Επίσης όσοι ξέχασαν και δεν δήλωσαν εγκαίρως το δικαίωμα τους, μπορούν να υποβάλουν τώρα αίτηση εγγραφής του ακινήτου τους.
- Πως ενημερώνεται ο πολίτης σε ποια περιοχή βρίσκεται το ακίνητο του και πότε λήγει η προθεσμία διόρθωσης στο κτηματολόγιο;
Για να ενημερωθεί ο πολίτης για μια συγκεκριμένη περιοχή εισέρχεται στην ιστοσελίδα του κτηματολογίου και συγκεκριμένα στην διεύθυνση https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/16 και κατεβάζει το excel με τις προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ, για όλη την χώρα. Ο πίνακας συμπληρώνεται και ενημερώνεται σύμφωνα με τις νέες διατάξεις.
- Τι ελέγχουμε στους Δασικούς Χάρτες;
Ο έλεγχος αυτός αφορά τις εκτός σχεδίου περιοχές. Για να ελέγξουμε αν ένα ακίνητο είναι δασικό, ανατρέχουμε στον κυρωμένο δασικό χάρτη στην ιστοσελίδα https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal και βλέπουμε αν το ακίνητο περιλαμβάνεται σε αυτόν και αν έχει χαρακτηριστεί ως δασικό. Εάν περιλαμβάνεται στο δασικό χάρτη και έχει χαρακτηριστεί ως δασικό και έχει γίνει ένσταση, τότε θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος να περιμένει την απόφαση της επιτροπής που θα αποφασίσει για τον τελικό χαρακτήρα της έκτασης. Εάν κάποιος δεν πρόλαβε τις προθεσμίες και δεν υπέβαλε αντίρρηση, τώρα μπορεί να υποβάλλει αίτημα αναμόρφωσης του δασικού χάρτη στη οικεία διεύθυνση δασών προκειμένου να εξετασθεί ο αποχαρακτηρισμός της έκτασης.
- Τι πρέπει να κάνουμε για τις Αυθαίρετες Κατασκευές;
Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι απαραίτητη για την αξιοποίηση και τη δυνατότητα μεταβίβασης του ακινήτου σας. Η νομοθεσία κατατάσσει τις παραβάσεις σε 5 κατηγορίες:
Κατηγορίες 1–4: Περιλαμβάνουν παλιές κατασκευές, μικροπαραβάσεις και υπερβάσεις δόμησης μικρότερης κλίμακας.
Κατηγορία 5: Μεγάλες αυθαιρεσίες, όπως ανέγερση κτίσματος χωρίς άδεια ή σοβαρές υπερβάσεις.
Σήμερα δεν επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5. Αντίθετα, για τις Κατηγορίες 1–4 υπάρχει ακόμη δυνατότητα τακτοποίησης, με τελική παράταση έως 31 Μαρτίου 2026. Μετά από αυτή την ημερομηνία, η δυνατότητα υπαγωγής λήγει.
- Ποιές ενέργειες πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης μέχρι τον Μάρτιο του 2026;
Έλεγχος Πολεοδομικής Νομιμότητας: Ζητήστε από έναν μηχανικό να εξετάσει το ακίνητό σας συγκρίνοντας την πραγματική κατάσταση με τα σχέδια της άδειας.
Υπαγωγή στον νόμο τακτοποίησης: Εφόσον το αυθαίρετο εμπίπτει στις κατηγορίες 1-4, ο μηχανικός μπορεί να το δηλώσει. Με την πληρωμή του παραβόλου, η κατασκευή θεωρείται προσωρινά τακτοποιημένη.
Δηλώνουμε τις μικροπαραβάσεις: Ακόμα και “ασήμαντες” αυθαιρεσίες όπως είναι ένα στέγαστρο, ένα μπαλκόνι, μια μικρή αποθήκη, μια περίφραξη, πρέπει να νομιμοποιηθούν, καθώς η τακτοποίηση απαιτείται για κάθε πράξη μεταβίβασης, ενοικίασης επαγγελματικών χώρων, έκδοση άδειας ακόμα και μικρής κλίμακας.
Η περίοδος έως τον Μάρτιο του 2026 είναι η τελική ευκαιρία για να καταγράψετε σωστά το ακίνητο.
- Τι ισχύει για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και πότε είναι απαραίτητη;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι ένας ψηφιακός «φάκελος» που συνοδεύει κάθε κτίριο, καταχωρίζοντας όλα τα στοιχεία του (οικοδομική άδεια, σχέδια, ΠΕΑ κ.λπ.), παρέχοντας μια πλήρη εικόνα της νομικής και τεχνικής του κατάστασης.
Η ταυτότητα κτιρίου είναι υποχρεωτική για οποιαδήποτε δικαιοπραξία σε ακίνητο (πώληση, γονική παροχή, δωρεά).
Δεν απαιτείται σε μίσθωση (ενοικίαση) ή κατά την αποδοχή κληρονομιάς. Ωστόσο, αν κληρονομήσετε ένα ακίνητο και θελήσετε να το πουλήσετε, θα χρειαστεί να εκδοθεί ΗΤΚ.
- Πότε ξεκινά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα των Αυθαιρέτων;
Όσον αφορά τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, που το προηγούμενο διάστημα μπήκαν στη ρύθμιση τακτοποίησης με οποιοδήποτε νόμο, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η διαδικασία θεωρείται ολοκληρωμένη, μόνο όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του. Δηλαδή, η μη έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας. Για αυτό οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει άμεσα να απευθυνθούν σε αρμόδιο μηχανικό για την σύνταξη της ταυτότητας του κτιρίου τους.
Όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποίησαν το αυθαίρετο, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις για την αξιοποίηση της περιουσίας τους.
Σημειώνεται ότι όσοι τακτοποίησαν τα αυθαίρετα τους μελλοντικά με τη διασταύρωση των στοιχείων θα ελέγχουν για οποιεσδήποτε μελλοντικές παραβάσεις, αφού πλέον είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική ταυτότητα σε κάθε μεταβίβαση.
- Ποια έγγραφα και στοιχεία περιλαμβάνει ο φάκελος της Ταυτότητας Κτιρίου;
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της,
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
ε) οι δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτώσεων α’, β’ και ε’,
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας και η μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται,
η) ο πίνακας χιλιοστών και η μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται,
θ) το Πιστοποιητικό Πληρότητας για Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
- Τι ισχύει για τα διαμερίσματα και γενικά για μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας;
Ειδικά για τη διηρημένη ιδιοκτησία η Ηλεκτρονική Ταυτότητα περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:
-το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου βρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της,
-τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
-το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
-το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
-δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
-τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση πλην των κοινοχρήστων χώρων,
-το δελτίο δομικής τρωτότητας,
-τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφ’ όσον απαιτούνται,
-το Πιστοποιητικό Πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας της Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
