Του Νίκου Ρουσάνογλου
Οι αλλαγές που σχεδιάζονται στο θεσμικό πλαίσιο για την κοινωνική αντιπαροχή αναμένεται να καθυστερήσουν ακόμα περισσότερο την ενεργοποίηση ενός “εργαλείου”, που, υπό προϋποθέσεις, θα μπορούσε να προσφέρει μια αύξηση της προσφοράς κατοικιών όχι μόνο για τους οικονομικά ευάλωτους συμπολίτες, αλλά και συνολικά για την αγορά, μιας και το μεγαλύτερο ποσοστό των νέων κατοικιών θα απευθύνονται και στους υπόλοιπους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές, ή και αγοραστές. Υπενθυμίζεται ότι με βάση προγενέστερες δηλώσεις και δημόσιες τοποθετήσεις της αρμόδιας Υπ. Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, κας. Σοφίας Ζαχαράκη, οι πρώτοι διαγωνισμοί για την αξιοποίηση δημόσιων ακινήτων από ιδιώτες μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής, επρόκειτο να προκηρυχθούν το αργότερο έως το τέλος του 2024.
Ωστόσο, τρία χρόνια μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου και μετά από δεκάδες εξαγγελίες, η κοινωνική αντιπαροχή παραμένει “σχέδιο επί χάρτου” και όπως όλα δείχνουν θα χρειαστούν πολλοί ακόμα μήνες, έως ότου προκηρυχθούν και ακόμα περισσότερο ανατεθούν τα πρώτα έργα σε ιδιώτες. Με τον σημερινό ρυθμό, τα πρώτα ακίνητα είναι πιθανό να διατεθούν σε δικαιούχους το 2028, με βάση το αισιόδοξο σενάριο.
Στην αγορά επισημαίνουν ότι η αξιοποίηση δημόσιας γης και δημόσιων ακινήτων, όπως για παράδειγμα εγκαταλειμμένα κτίρια και βιομηχανικά ακίνητα, όπως η ΧΡΩΠΕΙ και το εργοστάσιο “Ανατόλια” στη Νέα Ιωνία, που έχουν προκριθεί για τέτοια χρήση, είναι ένα βήμα προς την σωστή κατεύθυνση. Ωστόσο, όπως τόνιζαν φορείς του κλάδου, αναμενόμενα η διαδικασία αυτή είναι πολύ αργή και δεν θα παράξει άμεσο αποτέλεσμα, ώστε να βελτιωθεί το ισοζύγιο προσφοράς και ζήτησης, που συνεχίζει να κρατά τις τιμές των ενοικίων σε πολύ υψηλό επίπεδο, με βάση τα εισοδήματα των πολιτών.
Μια πιο ενδιαφέρουσα και ενδεχομένως πιο άμεση λύση αξιοποίησης ακινήτων και κτιρίων του δημοσίου, έχει προτείνει το ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος) μέσω του προέδρου του, κ. Γιώργου Στασινού. Ειδικότερα, προτείνεται η δημιουργία ενός μηχανισμού ανταλλαγής αναξιοποίητων και εγκαταλειμμένων κτιρίων και ακινήτων του δημοσίου με διαμερίσματα ιδιωτών, τα οποία στη συνέχεια, θα εκμισθώνονται με προσιτό ενοίκιο και με βάση κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια που θα θεσπιστούν. Αν μάλιστα πρόκειται για νέα ζευγάρια που αποκτούν παιδιά, θα μπορούσε το μίσθωμα να είναι έως και μηδενικό, προκειμένου με τον τρόπο αυτό να δοθεί και μια σχετική ώθηση στο δημογραφικό πρόβλημα της χώρας.
Για παράδειγμα, σήμερα στο κέντρο της Αθήνας, μια σειρά από κτίρια του δημοσίου, όπως του ΕΦΚΑ, ή άλλων φορέων, παραμένουν κλειστά επί χρόνια, με αποτέλεσμα ούτε να αποδίδουν έσοδα στο κράτος, αλλά και ταυτόχρονα να απαξιώνονται πλήρως. Αντί να συνεχιστεί η λογική των διαγωνισμών για την μετατροπή ενός τέτοιου κτιρίου σε ξενοδοχείο, που απαιτεί πολλά χρόνια έως ότου αρχίσει να αποδίδει, θα μπορούσε το δημόσιο να ανταλλάξει το ακίνητο αυτό, π.χ. με 150 διαμερίσματα στο Περιστέρι. Δηλαδή, θα μπορούσε να εκχωρήσει την εκμετάλλευση του ακινήτου αυτού σε κάποιον ιδιώτη επενδυτή, χωρίς να εισπράττει κάποιο έσοδο. Σε αντάλλαγμα, ο ιδιώτης θα μπορούσε να παραχωρήσει π.χ. 150 οικιστικά ακίνητα, τα οποία στη συνέχεια θα μπορούσε να εκμισθώνει το κράτος σε δικαιούχους. Σύμφωνα με τον κ. Στασινό, αν ξεκινούσε σήμερα μια τέτοια διαδικασία, θα μπορούσε σε περίοδο δύο-τριών ετών, να προσθέσει περί τα 2.000 – 3.000 διαμερίσματα στην αγορά, αριθμός που δεν είναι καθόλου αμελητέος.
Προς το παρόν, αυτό δεν φαίνεται να βρίσκεται στην ημερήσια διάταξη της κυβέρνησης. Με βάση το σχέδιο για την κοινωνική αντιπαροχή, που παρουσιάστηκε πρόσφατα στο Υπ. Συμβούλιο, στόχος είναι η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών 5.000 νέων ατόμων ηλικίας έως 39 ετών ή νέων ζευγαριών, προσφέροντας διαμερίσματα είτε με “κοινωνικό” προσιτό ενοίκιο, είτε προς αγορά, είτε μέσω του μοντέλου “rent to own” (ενοικίαση με δυνατότητα εξαγοράς).
– Επεκτείνεται η έννοια της κοινωνικής αντιπαροχής, ώστε να καλύπτει όχι μόνο την ανέγερση νέων κτιρίων σε αδόμητα ακίνητα, αλλά και την ανακαίνιση ή επισκευή ήδη δομημένων χώρων.
– Θεσπίζεται ρητά η δυνατότητα ανάθεσης στον ανάδοχο της πλήρους διαχείρισης των κοινωνικών κατοικιών (εκμίσθωση, είσπραξη, συντήρηση) για προκαθορισμένη περίοδο.
– Προβλέπεται η μεταβίβαση “εξ αδιαιρέτου” ποσοστού επί του ακινήτου στον ανάδοχο, ενώ στην υφιστάμενη διάταξη ο ανάδοχος περιοριζόταν στη χρήση ή εκμετάλλευση κάποιων οριζοντίων ιδιοκτησιών.
– Δημιουργείται ηλεκτρονικό μητρώο στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, με αναλυτική καταγραφή των διαδικασιών, διαγωνισμών και συμβάσεων, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και καλύτερο έλεγχο.
– Ρυθμίζονται πιο αναλυτικά τα κριτήρια και η διαδικασία για την επιλογή δικαιούχων από τον ΟΠΕΚΑ, ενώ ενισχύονται οι ρήτρες για τη δυνατότητα “rent to own”, αγοράς της κατοικίας μετά από συνεπή ενοικίαση (συγκεκριμένο χρονικό όριο και όροι συνέπειας).
– Αποσαφηνίζεται το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικών κατοικιών (τουλάχιστον 30%), ενώ στην υφιστάμενη διάταξη αυτό βρισκόταν σε ένα εύρος (30% έως 60%), χωρίς λεπτομερή ρύθμιση των λοιπών όρων.
– Ορίζεται το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, ως κεντρικός φορέας, ο οποίος κατά τρόπο οριζόντιο θα υλοποιήσει την κυβερνητική στεγαστική πολιτική σε σχέση με την κοινωνική αντιπαροχή.
Το μοντέλο της κοινωνικής αντιπαροχής προβλέπει την συνεργασία δημοσίου και ιδιωτών για την ανάπτυξη προσιτών κατοικιών. Συγκεκριμένα, το δημόσιο εισφέρει την γη και οι ιδιώτες αναλαμβάνουν να κατασκευάσουν κατοικίες, εκ των οποίων ένα ποσοστό θα διατεθεί σε δικαιούχους της κοινωνικής πολιτικής και το υπόλοιπο θα το κρατούν οι ιδιώτες για εμπορική εκμετάλλευση. Ανάλογα με το οικόπεδο και την περιοχή, οι ιδιώτες θα κρατούν ποσοστό της τάξεως μέχρι 70% ή και παραπάνω των νέων ακινήτων και τα υπόλοιπα θα διατίθενται σε κοινωνικά ευάλωτους πολίτες. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται και η “γκετοποίηση” συγκεκριμένων ακινήτων και συνοικιών.
