Πιθανή συμπίεση προς τα κάτω των ποσοστών αντιπαροχής στα οικόπεδα μπορεί να επιφέρουν οι νέες συνθήκες λόγω ΝΟΚ, με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας να έχουν «παγώσει» συμφωνίες που είχαν κλειστεί με ιδιοκτήτες εδώ και μήνες. Ενδεικτικά στους Αμπελοκήπους, από τις περιοχές με υψηλό Συντελεστή Δόμησης 3,6 σε σύγκριση π.χ με το 1,2 του Χολαργού ή το ακόμη χαμηλότερο 0,8 του Αμαρουσίου το ποσοστό αντιπαροχής ενδέχεται να πέσει στο 32%- 35% από το 33%- 40% χωρίς το σύστημα των bonus.
Τα στοιχεία προέρχονται από την τελευταία εκτενή μελέτη της εταιρείας συμβούλων ακινήτων GEOAXIS για τα οικόπεδα στην Αττική σε πέντε ενδεικτικές περιοχές Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργό. Με βάση τη μελέτη, οι τιμές των οικοπέδων και στις πέντε περιοχές καταγράφουν για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση των τιμών των οικοπέδων μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,6% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40,25%, κατά μέσο όρο.
Ως προς τη μεσοπρόθεσμη τάση, η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. «Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας», επισημαίνει η ανάλυση της GEOAXIS.
Ο ΝΟΚ
Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και την συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. «Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα, προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης», αναφέρει η ανάλυση. Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο της ανάλυσης της εταιρείας, η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική είναι μεγαλύτερα στο Παλαιό Φάληρο, μεταξύ 35% -45% που μπορεί να μειωθεί λόγω αποφάσεων ΣτΕ στο 33%- 40%, στο Περιστέρι από το 40% έως 37, στο Μαρούσι από το 32%- 43% στο 32%- 38% κ.ο.κ..
Ταυτόχρονα, σε ό,τι έχει να κάνει γενικότερα με την αντιπαροχή, μία ακόμη πραγματικότητα στην αγορά είναι ότι η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5%- 5,5%. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 – Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024, παρουσίασε αύξηση 5,1%, έναντι αύξησης 6,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.
Ανοδος 5,6% σε ετήσια βάση
Οσον αφορά την πορεία των τιμών, σε σύγκριση με πέρυσι καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,6% και για τις πέντε τοπικές αγορές υπό μελέτη, Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός.
Η μεγαλύτερη αύξηση (7,2%) σε ετήσια βάση παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τμ,. Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6% (στα 2.605ευρώ/τμ,). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση επίσης 6% (στα 967ευρώ) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,8% (στα 1.621ευρώ/τμ). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,9% (στα 935 ευρώ/τμ από 900ευρώ/τμ).
Οι αξίες είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα, ενώ οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.
Οσον αφορά τις επιφάνειες των οικοπέδων προς πώληση, ως αναμενόμενο το Περιστέρι (204τμ) και οι Αμπελόκηποι (209τμ) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405τμ), το Παλαιό Φάληρο (380τμ), και το Μαρούσι (337τμ). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.
Η πορεία της αγοράς στη 10ετία
Στην πορεία της δεκαετίας και σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου. «Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στο Δήμο Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων και την μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,4%).
