Επιφυλάξεις προκαλεί το «εργαλείο» της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), μία ιστορία που μετρά δεκαετίες στην Ελλάδα, το οποίο βγαίνει από τα συρτάρια του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με στόχο να αποτελέσει μέσω αξιοποίησης διατηρητέων κτισμάτων, αυθαιρέτων και άλλων αναξιοποίητων εκτάσεων.
Δεν είναι λίγοι εκείνοι που εκφράζουν τις ενστάσεις τους – για το αν το εργαλείο αυτό θα χρησιμοποιηθεί με στόχο την ορθή πολεοδόμηση – αξιοποίηση μίας έκτασης ή θα οδηγήσει σε ακόμη υψηλότερα κτίρια – εκτρώματα σε βασικούς οδικούς άξονες της Αττικής ή ακόμη και σε πυκνοκατοικημένες περιοχές αυξάνοντας πολύ τον όγκο των κτισμάτων και μειώνοντας κατ’ επέκταση τους ελεύθερους χώρους.
Ειδικότερα, από τον τεχνικό κόσμο το μέτρο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης χαρακτηρίζεται θετικό και πολύτιμο εργαλείο, ωστόσο επισημαίνουν μία σειρά κινδύνων που πρέπει να προληφθούν προκειμένου να μην επιβαρυνθεί αισθητικά και περιβαλλοντικά οι περιοχές – ζώνες υποδοχής συντελεστής δόμησης:
να θεσπιστούν οι κατάλληλες ρυθμίσεις έτσι ώστε να μην επαναληφθεί αυτό που είχε γίνει στο παρελθόν στις αρχές της δεκαετίας του ’90 με την οικοδόμηση πανύψηλων ενεργοβόρων και αμφιλεγόμενης αισθητικής κτιρίων σε κεντρικούς οδικούς άξονες των μεγάλων αστικών κέντρων
– να μην επιβαρυνθούν με το ξεφύτρωμα πολυκατοικιών, περιοχές ήπιας δόμησης και τέλος
– να μην επιβαρυνθούν με υπερβολική δόμηση περιοχές υπό ένταξη στο σχέδιο πόλης.
Όπως επισημαίνει στο Capital.gr ο Πρόεδρος της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ, Νίκος Μήλης, “η μεταφορά συντελεστή δόμησης αποτελεί μία μεγάλη ευκαιρία για να ληφθούν χρονίζοντα πολεοδομικά ζητήματα στην χώρα μας. Αρκεί όμως να ληφθούν οι απόψεις των φορέων κατόπιν των σχετικών διαβουλεύσεων, προκειμένου και αυτή τη φορά να μην χαθεί η ευκαιρία που μπορεί να οδηγήσει σε νέες επενδύσεις”.
Σύμφωνα με τον ίδιο “η διαδικασία που έχουμε πάντως μπροστά μας είναι χρονοβόρα, καθώς μετά τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης θα πρέπει να ακολουθήσουν μεμονωμένες μελέτες για κάθε περιοχή, οι οποίες θα πρέπει να εγκριθούν μέσω Προεδρικού Διατάγματος και στη συνέχεια να ακολουθήσει διαβούλευση με τις αρμόδιες τοπικές και άλλες αρχές”.
Με βάση τα πρόσφατα στοιχεία, στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι), ενώ η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης θεσπίστηκε για πρώτη φορά στη χώρα μας το 1979, με το σχετικό νόμο να δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες διατηρητέων να μετατρέψουν τον συντελεστή που δεν μπορούσε να αξιοποιηθεί σε “τίτλο”, τον οποίο ο ιδιοκτήτης μπορούσε να πωλήσει σε κάποιον άλλο ιδιοκτήτη ακινήτου, προκειμένου ο τελευταίος να χτίσει περισσότερο από όσο επιτρέπεται.
Η ρύθμιση λειτούργησε μέχρι το 1990 ενώ με απόφαση του το ΣτΕ έκρινε ότι η μεταφορά συντελεστή έπρεπε να επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες. Ακολούθησαν πολλές αλλαγές του νόμου από την πλευρά την πολιτείας πολλές εκ των οποίων κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ενώ με τον ν. 4495/17 η πολιτεία απαγόρευσε την πώληση των τίτλων
Προ ημερών στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης δημοσιεύθηκε απόφαση (αριθμ ΦΕΚ 3544, τεύχος Β΄) του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Νίκου Ταγαρά με την οποία καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), καθώς σύμφωνα με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) η μεταφορά συντελεστή επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες.
Να σημειωθεί ότι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), έχουν ενταχθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης όπου με την ενεργοποίηση του συγκεκριμένου εργαλείου, επιχειρείται να μπει τέλος σε “ομηρία” ετών για πολλούς ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τον συντελεστή δόμησης που θα δικαιούνταν υπό άλλες συνθήκες.
Επίσης δίνεται η δυνατότητα δημιουργίας κοινόχρηστων χώρων σε χώρους που παραμένουν για χρόνια δεσμευμένοι, αλλά αναξιοποίητοι, κάνοντας πλέον εφικτή την αποζημίωση των ιδιοκτητών.
Ουσιαστικά, το “περίσσευμα” συντελεστή δόμησης από περιοχές και κτίρια στις οποίες δεν μπορεί να αξιοποιηθεί, μεταφέρεται σε περιοχές όπου υπάρχει “έλλειμα” βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων.
Ο μηχανισμός αυτός θα οδηγήσει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας όσοι διαθέτουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης από διατηρητέα κτίρια, ρυμοτομούμενα ακίνητα ή από μεγάλα αυθαίρετα θα μπορούν να τους πουλήσουν σε όσους θέλουν να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης.
Σε ποιες περιοχές όμως θα γίνεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης και πώς θα καθορίζονται οι ζώνες;
Από την απόφαση του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας προκύπτει ότι εκείνες που θα επιλεγούν είναι όσες περιοχές η κατοικία δεν έχει τον πρώτο λόγο, αλλά και εκείνες που είναι είτε αραιοδομημένες ή με πολλά χαμηλά κτίρια.
Ειδικότερα όπως προβλέπεται στην απόφαση για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ΖΥΣ θα εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα ισχύοντα και υπό έγκριση σχέδια (Ρυθμιστικά σχέδια, Περιφερειακά Χωροταξικά σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.τ.λ.), τα ισχύοντα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια της περιοχής, με τους αντίστοιχους όρους και περιορισμούς δόμησης, επιτρεπόμενες χρήσεις, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, τα εγκεκριμένα όρια οικισμών κλπ. Επίσης στις περιοχές που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, θα αποκλείεται ο καθορισμός Ζ.Υ.Σ. στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από το όριό τους.
Παράλληλα διερευνώνται κατά προτεραιότητα περιοχές οι οποίες, με κριτήρια χρήσεων γης και υποδομών, παρουσιάζουν τα εξής χαρακτηριστικά:
α. επιτρέπονται και επικρατούν σε αυτές χρήσεις εμπορίου, διοίκησης, γραφείων και άλλων χρήσεων πέραν της κατοικίας. Με την υλοποίηση Μ.Σ.Δ. στις εν λόγω περιοχές, δεν θα αυξηθεί ιδιαίτερα ο μόνιμος πληθυσμός τους, ούτε θα απαιτηθεί αύξηση στην παροχή όλων των κοινωνικών εξυπηρετήσεων, ενώ η τοπική πύκνωση – ένταση της δόμησης είναι θεμιτή. Για τις υπόψη περιπτώσεις, είναι σημαντικό να ελέγχεται η επάρκεια των υποδομών και των δικτύων της πόλης και να αξιολογείται η δυνατότητα ενίσχυσής τους, εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.
β. αποτελούν περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων.
γ. είναι περιοχές οι οποίες από θεσμοθετημένο σχεδιασμό ή στο πλαίσιο εκπονούμενου ΓΠΣ ή ΤΠΣ ή ΕΠΣ προβλέπεται να πολεοδομηθούν. Στις περιπτώσεις αυτές, μπορεί να προβλεφθεί η μεταφορά συντελεστή δόμησης πέραν του ΣΔ που θα καθορίσει ως βάση η πολεοδομική μελέτη (π.χ. καθορίζεται σε περιοχή κατοικίας ΣΔ = 0,50 με δυνατότητα προσαύξηση αυτού κατά 60 %, δηλ. αθροιστικά 0,80, όπου η αριθμητική προσαύξηση κατά 0,30 προέρχεται από μεταφορά συντελεστή με την προβλεπόμενη διαδικασία). Η πρόταση μπορεί να αφορά στη συνολική έκταση ή μόνον σε τμήματα των εντασσομένων στο σχέδιο πόλης περιοχών
δ. είναι περιοχές αμιγούς κατοικίας, με χαμηλό συντελεστή δόμησης και μεγάλη αρτιότητα (και κατά συνέπεια με πολύ χαμηλή πυκνότητα). Η πρόταση για καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή στο σύνολο ή σε τμήμα της περιοχής διαμορφώνεται, εφόσον τεκμηριώνεται παράλληλα ότι ο αυξημένος συντελεστής δόμησης δεν υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων της Πολεοδομικής Ενότητας, η δε πληθυσμιακή προσαύξηση καλύπτεται από την προσφορά κοινωνικού εξοπλισμού.
ε. αποτελεί περιοχή ανάπλασης
Για όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις ιδιαιτέρα βαρύνουσα παράμετρος αξιολόγησης είναι η εξυπηρέτηση της διερευνώμενης περιοχής από Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, πρωτίστως σταθερής τροχιάς, ή και πρόσβασης μέσω του βασικού οδικού δικτύου.
