Σε κρίσιμη καμπή έχει εισέλθει το Κτηματολόγιο, με την τελευταία κτηματογράφηση -που αφορά 17 εκατ. δικαιώματα (εκτίμηση) και η οποία βρίσκεται σε εξέλιξη- να θεωρείται η δυσκολότερη γιατί περιλαμβάνει κυρίως οικισμούς και αγροτικές περιοχές. Η πλειοψηφία των ακινήτων (δικαιωμάτων) αφορά εκτάσεις χαμηλής αξίας και ελάχιστα ακίνητα σε μικρά αστικά κέντρα. Σε συνδυασμό με τις οικονομικές δυσκολίες που αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι πολίτες να εμφανίζονται απρόθυμοι να δηλώσουν την περιουσία τους. Το φαινόμενο επιδεινώνεται από τη μη ύπαρξη τίτλων στις περιοχές αυτές (πολλά ακίνητα έχουν δοθεί «διά λόγου») και την αυστηρή αντιμετώπιση της έκτακτης χρησικτησίας από την Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Το Κτηματολόγιο είναι ένα έργο που απαιτεί τη συμμετοχή των ιδιοκτητών ακινήτων, ενώ τα οφέλη του δεν αμφισβητούνται. Προχωρά στην οριστική, χωρίς αμφισβητήσεις, καταγραφή και κατοχύρωση της ιδιοκτησίας των πολιτών, περιορίζει τη γραφειοκρατία και γίνονται απλούστερες και ταχύτερες οι διαδικασίες μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας. Παράλληλα, ενισχύει τη διαφάνεια και την ασφάλεια στις μεταβιβάσεις ακινήτων, αναβαθμίζει την αγορά ακινήτων και αυξάνει την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας με συνέπεια να προσελκύονται σημαντικότατες επενδύσεις.
Η δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο αποτελεί προϋπόθεση για οποιαδήποτε πράξη αφορά ένα ακίνητο στο μέλλον, π.χ. μεταβίβαση, γονική παροχή, δωρεά, έκδοση οικοδομικής άδειας.
Υποχρεωτική είναι η δήλωση όλων των ακινήτων με όποια μορφή και αν έχει για τον καθένα η ιδιοκτησία του. Ορισμένες χαρακτηριστικές περιπτώσεις δηλώσεων είναι οι εξής:
Σε περίπτωση που έχει μεταβιβαστεί μόνο η υψηλή κυριότητα και έχει παρακρατηθεί η επικαρπία, υπόχρεοι προς υποβολή δήλωσης είναι τόσο ο υψηλός κύριος όσο και ο επικαρπωτής του ακινήτου, ο καθένας για το δικαίωμά του.
Συγκυριότητα: Κάθε συγκύριος δηλώνει το ποσοστό που του ανήκει (π.χ. αγροτεμάχιο που ανήκει σε δύο αδέλφια από 50%, δηλώνεται ξεχωριστά από καθέναν για το 50% που του ανήκει).
Κληρονόμοι: Κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του (ποσοστό δικαιώματος επί τοις εκατό ή σε κλάσμα) στο ακίνητο που έχει κληρονομήσει.
Κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία: Κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το δικαίωμά του επί της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (π.χ. το διαμέρισμά του σε μια πολυκατοικία).
Πραγματική δουλεία (π.χ. διόδου, άντλησης νερού, θέασης): Ο δικαιούχος της δουλείας υποβάλλει δήλωση για το δικαίωμα της δουλείας του επί του ξένου ακινήτου και για το δικαίωμα της κυριότητάς του στο δικό του ακίνητο. Ο κύριος του βεβαρημένου με τη δουλεία ακινήτου (δουλεύον ακίνητο) υποβάλλει δήλωση για την κυριότητα στο δικό του ακίνητο. Παράδειγμα: Έστω ότι ο Α είναι ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου και έχει δικαίωμα να περνάει (με αυτοκίνητο, με κάρο, με τα πόδια κ.λπ.) μέσα από το αγροτεμάχιο του γείτονά του (Β) από συγκεκριμένη δίοδο. Ο Α θα δηλώσει τα εξής δικαιώματα: α) την κυριότητά του στο δικό του ακίνητο και β) την πραγματική δουλεία στο ακίνητο του Β (γείτονα). Ο Β θα δηλώσει μόνο την κυριότητά του.
Στεγαστικό δάνειο με υποθήκη: Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δηλώνει το δικαίωμα της κυριότητάς του και η δανείστρια τράπεζα δηλώνει το δικαίωμα της εμπράγματης ασφάλειας (υποθήκη, προσημείωση).
Βοηθητικοί χώροι σε πολυκατοικίες (αποθήκες, γκαράζ): Όταν οι βοηθητικοί χώροι έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (αποτελούν δηλαδή αυτοτελείς ιδιοκτησίες) δηλώνονται ξεχωριστά από τη διηρημένη ιδιοκτησία το κτήριο (σε ξεχωριστό έντυπο δήλωσης), ενώ όταν δεν έχουν χιλιοστά στο οικόπεδο (είναι δηλαδή «παρακολούθημα» ενός διαμερίσματος) καταγράφονται στο πεδίο «Βοηθητικοί χώροι διηρημένων ιδιοκτησιών» της δήλωσης του διαμερίσματος.
Βοηθητικά κτίσματα (αποθήκες, αντλιοστάσια κ.λπ.): Οι βοηθητικές κατασκευές σε ακίνητα δεν αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες, γι’ αυτό καταγράφονται στο πεδίο «κτήρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία» της δήλωσης του ακινήτου (δεν χρησιμοποιείται, δηλαδή, ξεχωριστό έντυπο).
Ο ρόλος του τοπογραφικού
Η εξ αρχής ορθή υποβολή και καταχώριση των τεχνικών και νομικών στοιχείων που χαρακτηρίζουν το ακίνητο αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη σύνταξη του έργου.
Όπως επισημαίνει ο Πανελλήνιος Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών, εφόσον κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων εντοπισθούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων, οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, η ένσταση που θα υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Η ένσταση παραπέμπεται προς εξέταση από Επιτροπή Ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο, ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένστασή του στους θιγομένους, διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την Επιτροπή. Συνήθως το κόστος της ολοκληρωμένης κατάθεσης της ένστασης ξεπερνά το κόστος της δήλωσης ιδιοκτησίας όταν επισυνάπτεται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν φροντίσει ώστε το ακίνητό του να κτηματογραφηθεί με το ορθό σχήμα και εμβαδόν και μεταφερθεί αυτό στις πρώτες εγγραφές του κτηματολογίου με διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, θα υποχρεωθεί να ακολουθήσει τη διαδικασία διόρθωσης αυτών κατά τη χρονική στιγμή που θα προβεί σε οποιαδήποτε εγγραπτέα στα κτηματολογικά πράξη (αγοραπωλησία κ.λπ.). Για τις διορθώσεις αυτές θα πρέπει να προσκομίσει υποχρεωτικά εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου του, ενώ η διαδικασία που απαιτείται είναι χρονοβόρα.
Η β’ φάση στην Αθήνα
Περί τους 700.000 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων, που είχαν δηλώσει 1.250.000 δικαιώματα σε ακίνητα το 2008, χρειάζεται να ενημερώνονται τακτικά για το θέμα του Κτηματολογίου καθώς, έπειτα από καθυστέρηση ετών, σε περίπου δύο μήνες θα ξεκινήσει η δεύτερη φάση της κτηματογράφησης στην πρωτεύουσα. Με βάση τον σχεδιασμό της Ελληνικό Κτηματολόγιο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα λάβουν έως τον Απρίλιο τις σχετικές ενημερώσεις προκειμένου να βεβαιώσουν ή να διορθώσουν τα αποτελέσματα της επεξεργασίας των δηλώσεών τους. Το ίδιο ισχύει για τη Λαμία, τον Βόλο και τη Λιβαδειά.
Σημειώνεται ότι στις περιοχές που έχει γίνει συλλογή δηλώσεων, αλλά δεν έχει γίνει η ανάρτηση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν δηλώσει την περιουσία τους θα έχουν μια τελευταία ευκαιρία να σώσουν την περιουσία τους. Θα πρέπει να απευθυνθούν στο Γραφείο Κτηματογράφησης Αθήνας (Πατησίων 48) προκειμένου να κάνουν τις απαραίτητες ενέργειες. Θεωρητικά δηλώσεις μπορεί να γίνουν και να περάσουν στο σύστημα έως και το τέλος της διαδικασίας. Εκεί που η κατάσταση δυσκολεύει είναι όταν πλέον έχει ξεκινήσει τη λειτουργία του το κτηματολογικό γραφείο και ειδικά αν παρέλθουν επτά χρόνια. Τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη περνούν στο Δημόσιο.
Σε Κοζάνη και Μεσσηνία
Στις 25 Φεβρουαρίου ξεκινά η ανάρτηση των δηλώσεων σε Κοζάνη και την ίδια μέρα η συλλογή δηλώσεων σε περιοχές της Μεσσηνίας που δεν έχουν κτηματογραφηθεί και συγκεκριμένα στους καλλικρατικούς δήμους Δυτικής Μάνης, Καλαμάτας, Μεσσήνης, Οιχαλίας και Τρυφιλλίας. Για τους κατοίκους εσωτερικού θα διαρκέσει έως 27 Μαΐου και για τους εξωτερικού έως 26 Αυγούστου 2019. Άμεσα θα ξεκινήσει η συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας και για την περιοχή της Φωκίδας.
Παράταση υποβολής
Τέλος, έπειτα από απόφαση της Ελληνικό Κτηματολόγιο παρατείνεται έως τις 5 Απριλίου του τρέχοντος έτους η προθεσμία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας για τους κατοίκους εσωτερικού, για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων των προκαποδιστριακών Δήμων/ Κοινοτήτων:
α) Αγαθονησίου του Καλλικρατικού Δήμου Αγαθονησίου, Αστυπάλαιας του Καλλικρατικού Δήμου Αστυπάλαιας, Καλύμνου του Καλλικρατικού Δήμου Καλύμνου, Λειψών του Καλλικρατικού Δήμου Λειψών, Λέρου (εκτός της περιοχής που έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο Κω-Λέρου) του Καλλικρατικού Δήμου Λέρου, της Περιφερειακής Ενότητας Καλύμνου,
β) Ολύμπου, Μεσοχωρίου, Σπόων, Βωλάδας, Απερίου, Όθους, Πυλών, Καρπάθου, Μενετών, Αρκάσας του Καλλικρατικού Δήμου Καρπάθου, Κάσου του Καλλικρατικού Δήμου Κάσου, της Περιφερειακής Ενότητας Καρπάθου,
γ) Μανδρακίου, Εμπορείου, Νικίων του Καλλικρατικού Δήμου Νισύρου, της Περιφερειακής Ενότητας Κω,
δ) Μεγίστης του Καλλικρατικού Δήμου Μεγίστης, Μεγάλου Χωριού, Λιβαδίων του Καλλικρατικού Δήμου Τήλου, Χάλκης του Καλλικρατικού Δήμου Χάλκης, της Περιφερειακής Ενότητας Ρόδου, της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου.
Οι πολίτες καλούνται να υποβάλουν δήλωση της ακίνητης περιουσίας τους στο Γραφείο Κτηματογράφησης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητό τους ή και ηλεκτρονικά μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου.
Τα στάδια κτηματογράφησης
Η κτηματογράφηση ενός ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής οκτώ στάδια:
1. Υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας από φυσικά και νομικά πρόσωπα. Η αρχική προθεσμία είναι τρεις μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και έξι για τους κατοίκους εξωτερικού, αλλά συνήθως με τις παρατάσεις φθάνει έξι μήνες για όλους.
2. Επεξεργασία δηλώσεων από δικηγόρους – τοπογράφους (εταιρείες μελετητικές) που έχουν οριστεί κατόπιν διαγωνισμού από την Ελληνικό Κτηματολόγιο.
3. Προανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων και υποβολή αιτήσεων διόρθωσης. Διαδικασία μέσω των e-mails.
4. Αναμόρφωση κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.
5. Ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων – Υποβολή αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων. Η προθεσμία είναι δύο μήνες για τους κατοίκους εσωτερικού και τέσσερις για τους κατοίκους εξωτερικού.
6. Αναμόρφωση κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων.
7. Ολοκλήρωση κτηματογράφησης.
8. Λειτουργία Κτηματολογικού Γραφείου (αρχικές εγγραφές). Όσα ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες τους χαρακτηρίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έπειτα από επτά χρόνια περνούν στην ιδιοκτησία του Δημοσίου.
