Το παρόν άρθρο εξετάζει την άδεια κατεδάφισης ως ειδική άδεια που προβλέπεται από το Πολεοδομικό Δίκαιο.
του Παναγιώτη Γαλάνη*
Εξετάζονται σε αδρές γραμμές τα τυπικά θέματα που αφορούν την άδεια κατεδάφισης.
Έμφαση, όμως, δίνεται στη δικαστική προστασία επί της μη χορήγησης οικοδομικής άδειας.
Η άδεια κατεδάφισης ως είδος οικοδομικής άδειας
Η οικοδομική άδεια είναι ατομική διοικητική πράξη που επιτρέπει τη δυνατότητα εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών σε οικόπεδο/γήπεδο. Πιστοποιεί ότι οι εργασίες που περιγράφονται στις μελέτες του φακέλου συνάδουν με τους πολεοδομικούς και κτηριοδομικούς κανόνες. Προασπίζονται με αυτή σκοποί δημοσίου συμφέροντος, η ασφάλεια των κατοίκων, η βιωσιμότητα του οικισμού κλπ., αποτελώντας προληπτικό έλεγχο της οικοδομικής δραστηριότητας. Εξ αυτού συνάγεται ότι δεν αποτελεί μονάχα διοικητική πράξη, αλλά αποτελεί άδεια παρέμβασης στο περιβάλλον.
Είναι διευρυμένη έννοια, περιλαμβάνοντας και τις εργασίες που καθιστούν το κτίριο άρτιο για λειτουργία, όπως και αυτές που δεν δημιουργούν δόμηση, π.χ. άδεια κατεδάφισης/αλλαγής χρήσης/επισκευής/ενισχύσεων/κοπής δέντρων κλπ.
Ως οικοδομική άδεια νοείται και η άδεια δόμησης (άρθρ. 28 Ν. 4495/2017).
Ενδεικτικώς οι ενέργειες που απαιτούν οικοδομική άδεια
Απαιτείται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, η οποία δεν εμπίπτει στις εργασίες δόμησης μικρής κλίμακας και αφορά ιδίως (παράφραση:…α) ανέγερση, προσθήκη και επισκευή κτιρίων, β) κατεδάφιση κατασκευών εξαιρουμένων των περιπτώσεων της παραγράφου 3, γ) εκσκαφές ή επιχώσεις, επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση, δ) κατασκευή πισίνας, ε) αλλαγή χρήσης, αν επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο…ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους…
Έγκριση εκτέλεσης εργασιών και διαδικασίες κατεδάφισης
Είναι η διοικητική πράξη που επιτρέπει την εκτέλεση εργασιών, ύστερα από υποβολή τεχνικής έκθεσης και δήλωσης ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό. Απαιτείται προκειμένου να γίνει
α) κατεδάφιση κατασκευών ή κτιρίων, που χαρακτηρίζονται επικινδύνως ετοιμόρροπα,
β) εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας, που καθορίζονται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, σε κτίριο ή κατασκευές που έχουν χαρακτηριστεί επικίνδυνες, γ) κατεδάφιση ή αποκατάσταση κατασκευών που έχουν κριθεί οριστικά αυθαίρετες ή έχουν υπαχθεί στο άρθρο 106 του παρόντος ή στην παρ. 1α του άρθρου 23 του ν. 4178/2013 (άρθρ. 29).
Δικαιολογητικά άδειας κατεδάφισης
Δικαιολογητικά άδειας κατεδάφισης είναι κατά τον νόμο:
α) τοπογραφικό διάγραμμα με ένδειξη της θέσης του κατεδαφιστέου κτιρίου ή της κατασκευής και φωτογραφίες όλων των όψεων του προς κατεδάφιση κτίσματος,
β) περίγραμμα κάτοψης σε κλίμακα τουλάχιστον 1:100 του κατεδαφιστέου κτιρίου και των περί αυτό κτισμάτων,
γ) σχηματικές τομές του κτιρίου,
δ) διάγραμμα κάλυψης, μόνο αν τα κτίσματα του οικοπέδου ή γηπέδου δεν κατεδαφίζονται ολοσχερώς,
ε) τεχνική έκθεση της παρ. 6 του άρθρου 11 της υπ’αριθμ. 31245/22.5.1993 απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Β΄ 451) με τις μελέτες που την συνοδεύουν,
στ) άδεια που χορηγεί η αστυνομική αρχή, αν η κατεδάφιση γίνει με εκρηκτικά,
ζ) σχέδιο και φάκελος ασφάλειας και υγείας του έργου, όπου απαιτείται, σύμφωνα με το π.δ. 305/1996 (Α΄ 212),
η) αποδεικτικά κατάθεσης των οφειλόμενων εισφορών του έργου υπέρ του Δημοσίου και του e-ΕΦΚΑ για την έκδοση της άδειας,
θ) στοιχεία για τη διαχείριση των αποβλήτων (ΣΔΑ), παρέχοντας τουλάχιστον τις πληροφορίες της παρ. 2 του άρθρου 7 της υπό στοιχεία. 36259/1757/Ε103/2010 κοινής απόφασης (Β΄ 1312), τα οποία συνοδεύονται από αντίγραφο της υπογεγραμμένης σύμβασης του διαχειριστή των ΑΕΚΚ με εγκεκριμένο ΣΕΔ ΑΕΚΚ ή απόφαση έγκρισης ΑΣΕΔ από το Δ.Σ. του Ε.Ο.ΑΝ.. Για τις περιφερειακές ενότητες στις οποίες δεν υπάρχει εγκεκριμένο ΣΕΔ ΑΕΚΚ, αντί του αντιγράφου της υπογεγραμμένης σύμβασης, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή των ΑΕΚΚ για τη διασφάλιση της διαχείρισης των παραγόμενων ΑΕΚΚ και για τη συνεργασία του με Συλλογικό Σύστημα Εναλλακτικής Διαχείρισης (ΣΣΕΔ) ΑΕΚΚ σε οποιαδήποτε φάση εκτέλεσης των οικοδομικών εργασιών εγκριθεί η λειτουργία του στην αντίστοιχη Περιφερειακή Ενότητα,
ι) εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών και διοικητικών οργάνων, όπου απαιτούνται. Επίσης, υποβάλλεται, όπου απαιτείται, γνωμοδότηση του Σ.Α. ή απόφαση του Περιφερειακού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής,
ια) τίτλοι ιδιοκτησίας, πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος για κάθε ακίνητο.
Όπου απαιτείται έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, προσκομίζεται και βεβαίωση περί μη υποβολής ένστασης.
Ειδικά η άδεια κατεδάφισης εντός παραδοσιακού οικισμού
Η «αποκατάσταση» παραδοσιακού κτηρίου ή συγκροτήματος παραδοσιακών κτηρίων ως συνόλου δεν αφορά την ανακατασκευή ολόκληρου του κτηρίου ή του συνόλου των κτηρίων του συγκροτήματος που κατεδαφίστηκε κατά τη φάση των κατασκευαστικών εργασιών στο πλαίσιο εφαρμογής τυχόν επενδυτικού σχεδίου, ούτε την ανακατασκευή του μεγαλύτερου μέρους αυτών, μπορεί όμως να αφορά την ανακατασκευή κατεδαφισθέντος μέρους του κτηρίου ή του κτηριακού συγκροτήματος ενιαίας επένδυσης, με την προϋπόθεση ότι η κατεδάφιση αφενός δεν αλλοιώνει την ταυτότητα, μορφή και φυσιογνωμία του όλου κτηρίου ή συγκροτήματος αφετέρου δεν αναιρεί τις έννοιες της «επισκευής», «αποκατάστασης» και «μετατροπής» (ΓνωμΝΣΚ 441/2007 Τμ. Β΄).
Δικαστική προστασία επί της μη χορήγησης άδειας
Σε περιπτώσεις μη χορήγησης άδειας, αφού εξαντληθούν οι νόμιμες διαδικασίες σε επίπεδο Διοίκησης.
Ύστερα, κρίνεται σκόπιμη και απολύτως αναγκαία η κατάθεσης αίτησης ακύρωσης στο αρμόδιο Διοικητικό Εφετείο.
*Παναγιώτης Γαλάνης, Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου και Δικαίου της Ενέργειας
Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ
