Με τον προσφάτως δημοσιευθέντα Νόμο 5142/2024 (ΦΕΚ Α’ 158/04.10.2024) ρυθμίστηκαν –μεταξύ άλλων- ζητήματα τα οποία δημιουργούσαν προσκόμματα κατά τη μεταβίβαση ακινήτων.
Ειδικότερα, ιδιοκτήτης ακινήτου δύναται πλέον μονομερώς να προβαίνει σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης της οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας του, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον υφίστανται αποκλίσεις της σύστασης από τη σημερινή κατάσταση του ακινήτου όπως αυτή αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας.
Οι εν λόγω αποκλίσεις θα πρέπει να αφορούν την επιφάνεια, το περίγραμμα και/ή τη χρήση της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η πραγματική κατάσταση να έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής, να μην θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις όλων των οριζοντίων ιδιοκτησιών του κτιρίου, να έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος, και το ακίνητο να υφίσταται νομίμως ή να έχει υπαχθεί στις διατάξεις του Ν. 4495/2017.
Υπό τις ανωτέρω συνεπώς -σωρευτικά συντρέχουσες- προϋποθέσεις δύναται ο ιδιοκτήτης και εν δυνάμει πωλητής να προβαίνει μονομερώς στις αναγκαίες ενέργειες αναφορικά με το ακίνητο του, πριν τη μεταβίβασή του και συνεπώς επιλύονται ζητήματα τυχόν λανθασμένων εμβαδομετρήσεων ή μη ορθών αναφορών ως προς την επιτρεπόμενη χρήση του ακινήτου.
Επιπρόσθετα, με τον ανωτέρω νόμο επιλύονται ζητήματα τυχόν αποκλίσεων του εμβαδού οικοπέδων ή γηπέδων ή οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών εντός του γενικά αποδεκτού ορίου ανοχής του δύο τοις εκατό (2%). Ρυθμίζεται πλέον νομοθετικά πως σε περιπτώσεις οικοπέδων ή γηπέδων, επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών και/ή τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών, μετρήσεις εμβαδού με απόκλιση έως δύο τοις εκατό (2%) από τις αναγραφόμενες στις πράξεις σύστασης θεωρούνται αποδεκτές και ως εκ τούτου δεν απαιτείται η τροποποίηση ή διόρθωση των πράξεων σύστασης και των τίτλων κτήσης, προκειμένου να καταστεί ευχερής η μεταβίβαση αυτών ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυτών.
Τέλος, εισάγεται η δυνατότητα ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας με μονομερή συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη, προς τούτο, γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών, να μεταφέρει δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως για παράδειγμα θέσης στάθμευσης ή αποθηκευτικού χώρου σε έτερη οριζόντια ιδιοκτησία της οποίας είναι, επίσης, ιδιοκτήτης και η οποία βρίσκεται στην ίδια οικοδομή. Προϋπόθεση του ως άνω είναι η οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία μεταφέρεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης να μην διαθέτει, ήδη, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού.
Συνάγεται πως σκοπός του νέου νόμου ήταν να αντιμετωπίσει ζητήματα τα οποία αναφύονταν κατά τη μεταβίβαση ακινήτων ή τη σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών και τα οποία καθιστούσαν αδύνατες ή δυσχερείς τις εν λόγω ενέργειες.
*Η κ. Ρωσάνα Παναγιώτου είναι Δικηγόρος, LL.M.
