Η απόφαση να «κουμπώσει» η λειτουργία των πολεοδομιών πάνω στο Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς μια οργανωτική μετακίνηση υπηρεσιών. Είναι μια προσπάθεια να αλλάξει το μοντέλο παραγωγής και ελέγχου της δόμησης, σε μια χώρα όπου ο χρόνος και η αβεβαιότητα γύρω από μια άδεια μπορούν να ακυρώσουν επενδύσεις, να «παγώσουν» ανακαινίσεις ή να εγκλωβίσουν τις ιδιοκτησίες μέσα σε «γκρίζες ζώνες» για χρόνια.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η μεταφορά των αρμοδιοτήτων έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών από τις δημοτικές ΥΔΟΜ προς έναν ενιαίο φορέα εθνικής εμβέλειας, με στόχο ένα ψηφιακό «one stop shop» για το ακίνητο, διαλειτουργικό με τις βάσεις δεδομένων του Κτηματολογίου.
Από το «τοπικό γκισέ» σε ένα εθνικό δίκτυο εξυπηρέτησης
Η πρακτική αλλαγή για πολίτες και μηχανικούς είναι ότι η εξυπηρέτηση δεν θα εξαρτάται (τουλάχιστον στη φιλοσοφία του νέου μοντέλου) από το πόσο «δυνατός» ή «μπλοκαρισμένος» είναι ένας δήμος. Η μεταρρύθμιση πατάει πάνω στο δίκτυο και στις υποδομές του Κτηματολογίου, ενός φορέα που ήδη απορρόφησε και αντικατέστησε τα παλιά υποθηκοφυλακεία και έχει περάσει κρίσιμες συναλλαγές σε ψηφιακές ροές.
Στην πράξη, αυτό μεταφράζεται σε ένα ενιαίο σημείο αναφοράς (ψηφιακό και φυσικό) ανά περιοχή, όπου η διαδικασία αδειοδότησης και οι συναφείς πράξεις θα «τρέχουν» με πιο ομοιόμορφους κανόνες, με στόχο να περιοριστεί το φαινόμενο της άνισης μεταχείρισης μεταξύ δήμων και να μειωθεί η ανάγκη «εντοπιότητας».
Τι ακριβώς μεταφέρεται και τι μένει στους δήμους
Η νέα στρατηγική δεν μεταφέρει όλες οι πολεοδομικές λειτουργίες στο Κτηματολόγιο. Στις «μεταφερόμενες αρμοδιότητες» περιλαμβάνονται η έκδοση οικοδομικών αδειών και οι έλεγχοι κατασκευών (προεγκρίσεις, βεβαιώσεις όρων δόμησης, δειγματοληπτικοί έλεγχοι, καταγγελίες, έλεγχοι νομιμότητας, διακοπές εργασιών ή ανακλήσεις όπου απαιτείται, καθώς και ενέργειες για αυθαίρετα/επικίνδυνες κατασκευές).
Παράλληλα, οι ΟΤΑ Α’ βαθμού διατηρούν κρίσιμες αρμοδιότητες πολεοδομικού σχεδιασμού ως τοπική υπόθεση, λειτουργώντας ως σημεία αναφοράς για τοπικές ρυθμίσεις και στρατηγικές ανάπτυξης.
Τι προβλήματα υπόσχεται να λύσει η μεταρρύθμιση στις πολεοδομίες
Το βασικό πρόβλημα που στοχεύει να καταπολεμήσει η ενσωμάτωση των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο είναι ο κατακερματισμός: διαφορετικές ερμηνείες, διαφορετικοί χρόνοι, διαφορετικές αντοχές σε φόρτο και – σε ορισμένες περιπτώσεις – διαφορετικά επίπεδα διαφάνειας. Όπως προκύπτει από τα διαθέσιμα στοιχεία, σχεδόν το ένα τέταρτο των υπηρεσιών χρειάζεται πάνω από τρεις μήνες για έκδοση άδειας, ενώ σε ακραίες περιπτώσεις ο χρόνος μπορεί να φτάσει ακόμη και τα πέντε χρόνια, με άμεση οικονομική επίπτωση (μπλοκαρισμένες επενδύσεις, πρόσθετο κόστος, ακινησία).
Η δεύτερη υπόσχεση αφορά την «ασφάλεια δικαίου» μέσω πιο ενιαίων κανόνων και ψηφιακής ιχνηλασιμότητας. Στο ίδιο αφήγημα εντάσσεται η κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας (σε 477 άρθρα) και η ώθηση σε εργαλεία όπως ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης, ώστε ο πολίτης να μπορεί να γνωρίζει με μεγαλύτερη σαφήνεια «τι χτίζεται και πού» χωρίς να κυνηγά διάσπαρτες υπηρεσίες και αντικρουόμενα έγγραφα.
Τρίτη υπόσχεση είναι η αντιμετώπιση της υποστελέχωσης με «διαμοιρασμό φόρτου». Όταν μια ΥΔΟΜ έχει δύο μηχανικούς για όλα, η ταχύτητα καθίσταται θέμα τύχης. Το νέο μοντέλο φιλοδοξεί να επιτρέπει εξ αποστάσεως εξυπηρέτηση και ανακατανομή εργασίας σε περιφερειακό ή ακόμα και σε εθνικό επίπεδο.
Πώς θα λειτουργεί ο έλεγχος
Ένα από τα πιο «σκληρά» σημεία της μεταρρύθμισης είναι το πώς οργανώνεται ο έλεγχος, ώστε να μην περιορίζεται σε αποσπασματικές αυτοψίες ή σε ελέγχους που εξαρτώνται από το αν μια υπηρεσία «προλαβαίνει». Το ΥΠΕΝ προωθεί τον στοχευμένο, risk-based δειγματοληπτικό έλεγχο σε ποσοστό 30% των πράξεων που εκδίδονται από τη Διοίκηση, με χρήση τεχνητής νοημοσύνης για επιλογή ελέγχων βάσει κινδύνου (π.χ. εστίαση σε προστατευόμενες περιοχές ή ζώνες υψηλής παραβατικότητας).
Αν αυτό εφαρμοστεί σωστά, μπορεί να λύσει ένα διαχρονικό παράδοξο: ότι τα «εύκολα» αρχεία ελέγχονται και τα «δύσκολα» ξεφεύγουν, επειδή απαιτούν χρόνο, εξειδίκευση και πρόσβαση σε δεδομένα.
Όμως εδώ υπάρχει και ο μεγάλος πρακτικός κίνδυνος: χωρίς καθαρούς κανόνες για το πώς «εκπαιδεύεται» και ελέγχεται αυτός ο μηχανισμός, η τεχνολογία μπορεί να καταλήξει να είναι άλλο ένα μαύρο κουτί αντί για εργαλείο διαφάνειας.
Το χρονοδιάγραμμα: νομοθέτηση, πιλοτική εφαρμογή, πανελλαδική λειτουργία
Στόχος είναι ψήφιση των νομοθετικών προσαρμογών έως το τέλος του 1ου τριμήνου του 2026, αρχική εφαρμογή (πιλοτικά) τον Ιούνιο του 2026 σε επιλεγμένα κέντρα, και πλήρης λειτουργία στην επικράτεια έως τις αρχές του 2027.
Φυσικά, αυτό το χρονοδιάγραμμα είναι φιλόδοξο και η επιτυχία του δεν θα κριθεί μόνο από το “αν πέρασε ο νόμος”, αλλά από το αν θα υπάρξουν επιχειρησιακές προδιαγραφές (προσωπικό, εκπαίδευση, μεταφορά φακέλων, ψηφιοποίηση, διαλειτουργικότητα με e-Άδειες και λοιπά μητρώα) που να αντέχουν την καθημερινή πίεση.
Η αντίδραση των δήμων και το θεσμικό «μέτωπο»
Η μεταφορά των πολεοδομιών εκτός δήμων έχει ήδη προκαλέσει σύγκρουση με την Αυτοδιοίκηση. Η ΚΕΔΕ έχει χαρακτηρίσει «κόκκινη γραμμή» την αφαίρεση της αρμοδιότητας και έχει αφήσει ανοιχτό το ενδεχόμενο προσφυγής, υποστηρίζοντας ότι πρόκειται για ζήτημα συνταγματικής τάξης (άρθρο 102) και ότι οι παθογένειες δεν λύνονται μόνο με μεταφορά φορέα, αλλά απαιτούν αντιμετώπιση πολυνομίας, ασάφειας αρμοδιοτήτων, υποστελέχωσης και ελλείψεων σχεδιασμού.
Αυτό το μέτωπο έχει πρακτική σημασία: μια μεταρρύθμιση που θα εφαρμοστεί με τριβές, χωρίς σαφή «κανάλια» συνεργασίας για τα σημεία όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός τέμνεται με την αδειοδότηση, κινδυνεύει να δημιουργήσει νέα σημεία καθυστέρησης τα οποία θα εντοπίζονται απλώς σε άλλο επίπεδο διοίκησης.
Τι σημαίνει για τον πολίτη στο «επόμενο ραντεβού» με το ακίνητο
Αν το νέο μοντέλο δουλέψει όπως περιγράφεται, ο πολίτης θα δει τρεις άμεσες αλλαγές: πρώτον, λιγότερη εξάρτηση από το “ποιος δήμος είναι ο αρμόδιος” και περισσότερη πρόσβαση σε ενιαίες διαδικασίες. Δεύτερον, μεγαλύτερη προβλεψιμότητα για το τι επιτρέπεται να χτιστεί, καθώς η πληροφορία συγκεντρώνεται σε ψηφιακά εργαλεία και ενοποιημένους χάρτες. Τρίτον, ελέγχους που (θεωρητικά) γίνονται πιο συστηματικοί και στοχευμένοι και όχι μόνο όταν υποβληθεί μια καταγγελία.
Από την άλλη, η μετάβαση κρύβει και το κλασικό ρίσκο των μεγάλων συγχωνεύσεων: μεταφορά φακέλων, αλλαγή ροών, μεταβατικές ασάφειες, πιθανές «διπλές ουρές» (παλιό–νέο) μέχρι να σταθεροποιηθεί το σύστημα. Και, κυρίως, το ερώτημα της στελέχωσης: η μεταρρύθμιση υπόσχεται να θεραπεύσει την έλλειψη μηχανικών με ανακατανομή εργασίας, αλλά αν δεν υπάρξει πραγματική ενίσχυση και σχέδιο διαχείρισης της ζήτησης, ο κίνδυνος είναι να μεταφερθεί το πρόβλημα από τον δήμο στο κέντρο, χωρίς να το συρρικνώσει.
Το μεγάλο στοίχημα είναι να μην γίνει απλώς μια «μετακόμιση» γραφειοκρατίας
Η ενσωμάτωση των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο παρουσιάζεται ως βήμα προς ένα ενιαίο, ψηφιακό κράτος για το ακίνητο και όντως η λογική της ενοποίησης δεδομένων έχει ισχυρό επιχείρημα, ειδικά σε μια χώρα όπου η πληροφορία για ιδιοκτησία, όρους δόμησης, σχέδια και περιορισμούς είναι διασκορπισμένη.
Το αν θα πετύχει, όμως, θα κριθεί σε δύο απλά, μετρήσιμα μεγέθη: στον χρόνο που απαιτείται για να βγει μια άδεια (με πραγματικά στοιχεία ανά περιοχή) και στη μείωση της αβεβαιότητας/αδιαφάνειας (με ίχνη ψηφιακής διαδρομής και σαφείς κανόνες). Αν αυτά δεν αλλάξουν, το νέο σχήμα θα κινδυνεύσει να εκληφθεί ως διοικητική αναδιάταξη με νέο λογότυπο και όχι ως λύση σε ένα πρόβλημα που, όπως δείχνουν και οι καθυστερήσεις έως και ετών, έχει πραγματικό κόστος για την οικονομία και την καθημερινότητα.
