Το τελευταίο διάστημα δεκάδες Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ανεβαίνουν μαζικά σε δημόσια διαβούλευση, συχνά με χρονικά περιθώρια μόλις λίγων ημερών. Και αυτό δεν αποτελεί σύμπτωση. Πίσω από αυτή την εικόνα δεν βρίσκεται κάποια αιφνίδια «βιασύνη» των υπηρεσιών, αλλά ένα αυστηρά δεσμευτικό ευρωπαϊκό χρονοδιάγραμμα. Το Ταμείο Ανάκαμψης έχει θέσει συγκεκριμένα ορόσημα για την πολεοδομική μεταρρύθμιση και το τέλος Δεκεμβρίου του 2025 λειτουργεί ως χρονικός κόφτης.
Εφόσον η διαδικασία ολοκληρωθεί ομαλά, τότε η χώρα μας θα μπορέσει να εκμεταλλευτεί τη χρηματοδότηση του Ταμείου. Μέχρι τότε, η Ελλάδα οφείλει να έχει παραδώσει και αξιολογήσει έναν νέο χωρικό χάρτη για εκατοντάδες περιοχές της χώρας, με αποφάσεις που θα καθορίσουν τη δόμηση και τις χρήσεις γης για τις επόμενες δεκαετίες.
Τι είναι το μέτρο 16879 και γιατί αφορά όλη τη χώρα
Το μέτρο 16879, όπως αποτυπώνεται στο κείμενο της Εκτελεστικής Απόφασης και στο Παράρτημα του ελληνικού Σχεδίου Ανάκαμψης, αποτελεί τον πυρήνα της πολεοδομικής μεταρρύθμισης. Στόχος του είναι να καλύψει χρόνιες αδυναμίες στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό και να βάλει σαφείς κανόνες στο τι επιτρέπεται πού, με έμφαση στη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του περιβάλλοντος.
Το μέτρο δεν αφορά την εφαρμογή των σχεδίων στην πράξη, αλλά τα προπαρασκευαστικά στάδια: την εκπόνηση, την ωρίμανση και τη διοικητική παραλαβή Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), οριοθετήσεων οικισμών, ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης και χαρακτηρισμών δημοτικών οδών. Είναι, με άλλα λόγια, το στάδιο στο οποίο κλειδώνει ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός πριν αποκτήσει νομική ισχύ.
Τα «σκαλοπάτια» που κλείδωσαν το σύστημα από το 2023
Το σχετικό ευρωπαϊκό κείμενο προβλέπει σαφή ενδιάμεσα ορόσημα. Έως το τέταρτο τρίμηνο του 2022 έπρεπε να έχει κοινοποιηθεί ότι έχει ανατεθεί το 30% του συνόλου των συμβάσεων του προγράμματος, ενώ έως το τέταρτο τρίμηνο του 2023 έπρεπε να έχει ολοκληρωθεί η ανάθεση του 100% των συμβάσεων. Αυτό σημαίνει ότι ήδη από τη διετία 2022–2023 είχε «κλειδώσει» ένας τεράστιος αριθμός μελετών σε όλη τη χώρα. Όταν αυτές οι μελέτες φτάνουν ταυτόχρονα σε ώριμο στάδιο, η διοίκηση λειτουργεί αναγκαστικά με μια πιο «μαζική» λογική»: ό,τι ολοκληρώνεται ανεβαίνει, δημιουργώντας μαζικές και παράλληλες διαβουλεύσεις.
Το «σφιχτό» ορόσημο στο τέλος του 2025
Η πραγματική πίεση, όμως, έρχεται από το ορόσημο του τέταρτου τριμήνου του 2025. Μέχρι τότε, το ΥΠΕΝ πρέπει να έχει εκδώσει θετική αξιολόγηση για μελέτες που αφορούν Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια σε 405 δημοτικές ενότητες, καθώς και για ένα επιπλέον πακέτο 11 Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και οριοθέτησης οικισμών σε 36 δημοτικές ενότητες. Παράλληλα, πρέπει να έχουν εκδοθεί πιστοποιητικά ολοκλήρωσης για ζώνες υποδοχής συντελεστή δόμησης σε 50 δημοτικές ενότητες και για χαρακτηρισμό δημοτικών οδών σε 549 δημοτικές ενότητες. Το 2025, επομένως, δεν είναι έτος απλής διαβούλευσης, αλλά έτος διοικητικής παράδοσης και επικύρωσης εκατοντάδων παραδοτέων με μετρήσιμους στόχους.
Γιατί η σύντομη διαβούλευση αποτελεί πρόβλημα ουσίας
Η πλατφόρμα polsxedia.ypen.gov.gr, μέσω της οποίας αναρτώνται τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», λειτουργεί ως το βασικό εργαλείο υλοποίησης αυτής της υποχρέωσης. Εκεί δηλώνεται ρητά ότι οι μελέτες χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης, με το ΥΠΕΝ ως κύριο του έργου και το ΤΕΕ ως φορέα υλοποίησης.
Όταν συνδυάζεται το γεγονός ότι όλες οι συμβάσεις έχουν ήδη ανατεθεί από το 2023 με την απαίτηση του 2025 για εκατοντάδες θετικές αξιολογήσεις και πιστοποιήσεις, ο διοικητικός μηχανισμός επιλέγει τη λύση της ταχύτητας. Αυτό δεν σημαίνει ότι η ΕΕ επιβάλλει διαβουλεύσεις πέντε ημερών, αλλά εξηγεί γιατί, στην πράξη, ο χρόνος συμμετοχής συμπιέζεται ασφυκτικά. Ωστόσο, όταν ένας μεγάλος όγκος από σχέδια τίθενται ταυτόχρονα σε διαβούλευση, η ουσιαστική συμμετοχή καθίσταται εξαιρετικά δύσκολη.
Πολίτες, ιδιοκτήτες γης και τοπικοί φορείς δεν προλαβαίνουν να μελετήσουν χάρτες, να κατανοήσουν αλλαγές χρήσεων γης ή να τεκμηριώσουν επαρκώς τις παρατηρήσεις τους. Η διαδικασία κινδυνεύει να περιοριστεί σε μια τυπική εκπλήρωση υποχρέωσης, αντί να λειτουργήσει ως πραγματική κοινωνική ζύμωση. Έτσι, αποφάσεις που θα ισχύσουν για τις επόμενες δεκαετίες φαίνεται να λαμβάνονται με μειωμένο επίπεδο δημόσιας επεξεργασίας.
Τι θα αλλάξει πρακτικά μετά από την ολοκλήρωση των διοικητικών διεργασιών
Το τέλος του 2025 δεν είναι απλώς μια ημερομηνία που ορίζουν τα ευρωπαϊκά έγγραφα. Είναι το σημείο στο οποίο ένας νέος χωρικός χάρτης της χώρας θεωρείται «παραδομένος» και επαρκώς τεκμηριωμένος για να χρηματοδοτηθεί. Για τον ιδιοκτήτη γης, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν γίνονται κρίσιμα μόνο όταν δημοσιευτούν σε ΦΕΚ. Ήδη πριν από τη θετική αξιολόγηση που θα δώσει το ΥΠΕΝ, η αγορά, οι μηχανικοί και οι τράπεζες διαβάζουν τον νέο σχεδιασμό και προεξοφλούν τις αλλαγές.
Ακίνητα που μέχρι χθες θεωρούνταν οικοδομήσιμα αντιμετωπίζονται με επιφυλάξεις, συναλλαγές παγώνουν και επενδυτικά σχέδια μπαίνουν σε αναμονή. Μετά τη θετική αξιολόγηση από το υπουργείο, παρότι τυπικά εξακολουθεί να ισχύει το παλιό καθεστώς, η διοικητική στάση αλλάζει αισθητά. Οι πολεοδομίες γίνονται αυστηρότερες, οι οριακές περιπτώσεις εκτός σχεδίου εξετάζονται με μεγαλύτερη καχυποψία και κάθε «γκρίζα ζώνη» ερμηνεύεται πλέον με βάση το τι έρχεται και όχι με βάση το τι ίσχυε. Όταν αργότερα εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα, οι αλλαγές παγιώνονται: νέες ζώνες, νέες χρήσεις, νέοι όροι δόμησης και, σε κάποιες περιπτώσεις, οριστική απώλεια οικοδομησιμότητας.
