Εντείνονται οι διαμαρτυρίες ιδιοκτητών από την Αττική, αλλά και άλλα μέρη της χώρας, για πολλαπλασιασμό του φόρου του ΕΝΦΙΑ σε ιδιοκτήτες από όλη τη χώρα που έχουν δικαιώματα σε ακίνητα συνολικής αξίας άνω των 400.000 ευρώ το καθένα, σε σχέση με τους ιδιοκτήτες που κατέχουν ίσης συνολικής αξίας περιουσία, αλλά κατανεμημένη σε περισσότερα ακίνητα μικρότερης αξίας, αλλά και όσους έχουν περιουσία που υπερβαίνει τις 500.000€ !
Η κατάσταση δεν διορθώνεται με την «πυροσβεστική» απαλλαγή μεριδίων οικοπέδων έως 5% που αφορά ελάχιστο αριθμό ιδιοκτητών, και, σε συνδυασμό με την τεράστια άνοδο των αντικειμενικών αξιών, αφήνει έκθετους σε δημευτική υπερφορολόγηση δεκάδες χιλιάδες άλλους, οι οποίοι καλούνται να χρηματοδοτήσουν με αιματηρό τρόπο τις μειώσεις των υπολοίπων…
ΠΡΟΣΟΧΗ: ΟΙ “ΕΝΔΙΚΟΦΑΝΕΙΣ ΠΡΟΣΦΥΓΕΣ” κατά των πράξεων Διοικητικού Προσδιορισμού του νέου ΕΝΦΙΑ, όπως και εν συνεχεία οι προσφυγές στα Διοικητικά Πρωτοδικεία, ασκούνται μεμονωμένα και ατομικά από κάθε ενδιαφερόμενο, και δυστυχώς όχι ομαδικά ή από την ΠΟΜΙΔΑ, όπως πολλοί λανθασμένα πιστεύουν…
Η ΠΟΜΙΔΑ αναδεικνύει το σοβαρότατο αυτό πρόβλημα, ζητά από το αρμόδιο Υπουργείο να διορθώσει τις αντισυνταγματικές κατά την άποψή της διατάξεις του νέου ΕΝΦΙΑ, ενημερώνει με την ανάρτηση αυτή και τις ανακοινώσεις της κάθε ενδιαφερόμενο για την ισχύουσα διαδικασία και τις υπάρχουσες δυνατότητες, και τέλος θέτει στη διάθεσή τους υπόδειγμα «ενδικοφανούς προσφυγής».
Δεν παροτρύνει ούτε αποτρέπει κανέναν από τη διαδικασία αυτή, η οποία ούτε σύντομη, ούτε ανέξοδη, ούτε ασφαλής είναι ως προς την αποτελεσματικότητά της. Συνεπώς το τι θα πράξει ο καθένας θιγόμενος, είναι καθαρά στην κρίση του, και του νομικού του συμπαραστάτη…
Όπως τονίσαμε, οι ρυθμίσεις αυτές παραβιάζουν το άρθρο 4 του Συντάγματος που ορίζει ότι όλοι οι Έλληνες συμμετέχουν στα δημόσια βάρη χωρίς διακρίσεις και ανάλογα με τις δυνάμεις τους, πράγμα που επεσήμανε στην έκθεσή της και η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής. Επίσης παραβιάζουν και το άρθρο 21 για την προστασία της οικογένειας δεδομένου ότι εισάγουν στοχευμένη βαρύτατη υπερφορολόγησης της οικογενειακής περιουσίας, φορολογώντας κάθε μέλος της – εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτη, υπολογίζοντας αυξητικό συντελεστή σαν να είναι ο καθένας ιδιοκτήτης ολοκλήρου του ακινήτου.
| ΠΕΡΙΟΧΗ | ΑΝΤΙΚ. 2021 | ΑΝΤΙΚ. 2022 | ΕΝΦΙΑ 2021 | ΕΝΦΙΑ 2022 | ΑΥΞΗΣΗ ΣΕ € | ΑΥΞΗΣΗ ΣΕ % |
| Αθήνα | 1.650 | 2.750 | 10.399 € | 17.092 € | 6.692 € | 64% |
| Χαλάνδρι | 1.300 | 1.650 | 6.000 € | 10.533 € | 4.533 € | 76% |
| Αθήνα, Κέντρο | 1.650 | 2.850 | 2.129 € | 4.371 € | 2.241 € | 105% |
| Αθήνα | 1.050 | 1.200 | 3.700 € | 8.000 € | 4.300 € | 116% |
| Γλυφάδα | 2.100 | 3.800 | 1.509 € | 4.903 € | 3.394 € | 225% |
| Χαλάνδρι | 1.300 | 2.000 | 1.624 € | 6.128 € | 4.505 € | 277% |
| Καλλιθέα, Ρόδος | 700 | 1.500 | 393 € | 2.094 € | 1.701 € | 433% |
| Γλυφάδα | 2.100 | 3.800 | 1.163 € | 6.527 € | 5.364 € | 461% |
| Χαλάνδρι | 1.300 | 2.000 | 899 € | 5.490 € | 4.590 € | 510% |
| Χαλάνδρι | 1.300 | 2.000 | 849 € | 5.490 € | 4.640 € | 546% |
| Αθήνα, Κέντρο | 2.450 | 3.850 | 527 € | 4.213 € | 3.686 € | 699% |
| Αθήνα, Κέντρο | 2.950 | 4.150 | 217 € | 2.345 € | 2.128 € | 981% |
| Μοσχάτο | 1.050 | 1.350 | 164 € | 3.003 € | 2.840 € | 1737% |
Η ΠΟΜΙΔΑ καλεί και πάλι το Υπουργείο Οικονομικών να προβεί άμεσα σε διορθωτική παρέμβαση, αφενός καταργώντας όλες αυτές τις νέες δυσμενείς ρυθμίσεις των ενοτήτων Γ και Ε του νέου ΕΝΦΙΑ, οι οποίες έχουν σήμερα πολλαπλασιάσει στοχευμένα το φορολογικό βάρος στους ιδιοκτήτες που εμπίπτουν στις διατάξεις τους, και αφ΄ετέρου θέτοντας ως συνολικό «πλαφόν» τα ποσά που τους χρεώθηκαν το 2021, υπό την ισχύ μάλιστα του συμπληρωματικού φόρου που δήθεν καταργήθηκε, τη στιγμή που, σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών, η πλειοψηφία των φορολογουμένων απολαμβάνει σημαντικότατες μειώσεις του φόρου αυτού!
Επίσης η ΠΟΜΙΔΑ ενημερώνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων που διαπιστώνουν πολλαπλασιασμό του φόρου ακόμη και έως και 20 φορές (!) σε σχέση με πέρυσι, ότι όσοι επιθυμούν, δικαιούνται να καταθέσουν μέχρι τις 10 Ιουνίου 2022, «ενδικοφανείς προσφυγές» στις ΔΟΥ όπου ανήκουν προκειμένου και στη συνέχεια να ασκήσουν προσφυγές στο Διοικητικό Πρωτοδικείο ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για διεξαγωγή πιλοτικής δίκης στο Συμβούλιο της Επικρατείας, που θα κρίνει παρεμπιπτόντως τη συνταγματικότητα των νέων ρυθμίσεων.
Η δικαστική αντιμετώπιση των νέου ΕΝΦΙΑ
Όπως διαπιστώνουμε, με τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ 2022, σε πάμπολλες χιλιάδες ιδιοκτητών ακινήτων υπολογίστηκε πολλαπλάσιος φόρος σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Τα ακίνητα των ιδιοκτητών αυτών είχαν ένα, περισσότερα ή και όλα από τα εξής χαρακτηριστικά:
1. Βρίσκονται σε περιοχές σημαντικής αύξησης των αντικειμενικών αξιών.
2. Η συνολική αξία της περιουσίας του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 500.000€
3. Συμπεριλαμβάνουν δικαίωμα σε αστικό οικόπεδο με τιμή άνω των 150€/τ.μ.
4. Η συνολική αξία ενός ακινήτου υπερβαίνει τις 400.000€, ανεξάρτητα από το μέγεθος του εξ αδιαιρέτου μεριδίου του φορολογούμενου σε αυτό, (τροπ.: εκτός έάν δεν υπερβαίνει το 5%), και η περιουσία του φορολογούμενου τις 300.000€.
Η συνδρομή πολλών ή και όλων εκ των παραπάνω χαρακτηριστικών, και ιδιαίτερα του τελευταίου, έχει οδηγήσει σε πολλαπλασιασμό έως και 20 φορές του φόρου, σε σχέση με το φόρο των προηγουμένων ετών, γεγονός που οδηγεί σε φορολογική εξόντωση τους πολίτες που τα περιουσιακά τους στοιχεία εμπίπτουν στα παραπάνω χαρακτηριστικά.
Η ΠΟΜΙΔΑ ανταποκρινόμενη στις εντονότατες διαμαρτυρίες φορολογουμένων από όλη τη χώρα, αλλά κυρίως από την Περιφέρεια Αττικής, οι οποίοι, αντί να δουν την υπεσχημένη μείωση του ΕΝΦΙΑ, βρίσκονται αντιμέτωποι με απίστευτες χρεώσεις, τόσο πολλαπλάσιες από τις περυσινές, όσο και αναιτιολόγητα άνισα μεταξύ φορολογουμένων με ίδια αξία ακίνητης περιουσίας, ανακοινώνει τα εξής:
Η διάταξη της Ενότητας Γ. της παρ. 4 του άρθρου 43 του Ν. 4916/2022 για το νέο ΕΝΦΙΑ 2022, περί επιβολής πρόσθετου φόρου σε βάρος φορολογουμένων που είναι κάτοχοι ενός ακινήτου αξίας που υπερβαίνει τις 400.000€ σε σύγκριση με άλλους που είναι κάτοχοι περισσοτέρων ακινήτων, ίσης μεν αξίας με τους προηγούμενους, πλην όμως η αξία ενός εκάστου δεν υπερβαίνει τις 400.000€, αποτελεί την ουσιαστική «μετεμψύχωση» του δήθεν καταργηθέντος συμπληρωματικού φόρου, οδηγεί σε στοχευμένη υπερφορολόγηση των πολιτών, και προσκρούσει σε συγκεκριμένες συνταγματικές διατάξεις οι οποίες απαγορεύουν τις διακρίσεις μεταξύ των πολιτών ως προς την κατανομή των φορολογικών βαρών, και την αρχή της μεταξύ τους ισότητας, αλλά και την προστασία της οικογένειας και της περιουσίας της. Συγκεκριμένα:
Oι επίμαχες διατάξεις
Στο άρθρο 4 του ν. 4223/2013 προστίθενται Ενότητες Γ’, Δ’ και Ε’ ως εξής:
«Γ. Υπολογισμός φόρου επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου.
Για δικαιώματα επί ακινήτων υπολογίζεται φόρος επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου, όπως αυτό αποτυπώνεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του άρθρου 23 του ν. 3427/2005 (Α’ 312), σύμφωνα με την κατωτέρω κλίμακα:
| Κλιμάκια συνολικής αξίας ακινήτου σε ευρώ | Συντελεστής φόρου ανά κλιμάκιο αξίας |
| 0,01-400.000 | 0% |
| 400.000,01-500.000 | 0,20% |
| 500.000,01-600.000 | 0,30% |
| 600.000,01-700.000 | 0,40% |
| 700.000,01-800.000 | 0,50% |
| 800.000,01-900.000 | 0,60% |
| 900.000,01-1.000.000 | 0,70% |
| 1.000.000,01-2.000.000 | 0,90% |
| >= 2.000.000,01 | 1,00% |
Ο φόρος υπολογίζεται στη συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου, όπως το δικαίωμα αυτό αναγράφεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, απομειώνεται με βάση τον συντελεστή συνιδιοκτησίας της παρ. 3 του άρθρου 32 του ν. 3842/2010 (Α’ 58), εφόσον υφίσταται συνιδιοκτησία στην πλήρη ή ψιλή κυριότητα, και επιμερίζεται σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου
2. Η αξία του προηγούμενου εδαφίου υπολογίζεται σύμφωνα με το τρίτο και το τέταρτο εδάφιο της Ενότητας Ε’.
Η παρούσα Ενότητα εφαρμόζεται, εφόσον η συνολική αξία ακίνητης περιουσίας του υποκειμένου στον φόρο, όπως αυτή υπολογίζεται βάσει της Ενότητας Ε’, υπερβαίνει τις τριακόσιες χιλιάδες (300.000) ευρώ…».
Ε. Προσαύξηση του φόρου φυσικών προσώπων ανάλογα με τη συνολική αξία της περιουσίας.
Ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. φυσικών προσώπων που προκύπτει από την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, προσαυξάνεται ανάλογα με τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας ως εξής:
α) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και εξακόσιες πενήντα χιλιάδες (650.000) ευρώ, κατά ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%),
β) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και οκτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ, κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%),
γ) για αξία ακίνητης περιουσίας έως και ένα εκατομμύριο (1.000.000) ευρώ, κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%),
δ) για αξία ακίνητης περιουσίας από ένα εκατομμύριο και ένα λεπτό (1.000.000,01) ευρώ και άνω, κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%).
Η προσαύξηση σύμφωνα με τα οριζόμενα στο προηγούμενο εδάφιο εφαρμόζεται, εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις πεντακόσιες χιλιάδες (500.000) ευρώ. Η αντισυνταγματικότητα της ρύθμισης αυτής έγκειται στο ότι επιτείνει δραματικά τα δυσμενή αποτελέσματα της Ενότητας Γ σε βάρος των φορολογουμένων που υπόκεινται σε αυτήν.
| Πίνακας πρόσθετων επιβαρύνσεων ΕΝΦΙΑ 2022 πέραν του κύριου φόρου επί | |||
| * Ιδιοκτητών ακινήτου άνω των 400.000€ (με περιουσία άνω των 300.000€) και | |||
| *Ιδιοκτητών περιουσίας συνολικής αξίας άνω των 500.000€ | |||
| Αντικειμενική Αξία Ακινήτου βάσει υπολογισμού ΕΝΦΙΑ | Φόρος Ενότητας Γ’ | Φόρος Ενότητας Ε’ | Σύνολο φορολογικής επιβάρυνσης από τις ενότητες Γ’ + Ε’ |
| επί κάθε ακινήτου άνω των 400.000€ | επί περιουσίας άνω των 500.000€ | ||
| Έως 400.000 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| 500.000 € | 200 € | 10 € | 210 € |
| 600.000 € | 500 € | 25 € | 525 € |
| 700.000 € | 900 € | 90 € | 990 € |
| 800.000 € | 1.400 € | 140 € | 1.540 € |
| 900.000 € | 2.000 € | 300 € | 2.300 € |
| 1.000.000 € | 2.700 € | 405 € | 3.105 € |
| 1.100.000 € | 3.600 € | 720 € | 4.320 € |
| 1.200.000 € | 4.500 € | 900 € | 5.400 € |
| 1.300.000 € | 5.400 € | 1.080 € | 6.480 € |
| 1.400.000 € | 6.300 € | 1.260 € | 7.560 € |
| 1.500.000 € | 7.200 € | 1.440 € | 8.640 € |
| 1.600.000 € | 8.100 € | 1.620 € | 9.720 € |
| 1.700.000 € | 9.000 € | 1.800 € | 10.800 € |
| 1.800.000 € | 9.900 € | 1.980 € | 11.880 € |
| 1.900.000 € | 10.800 € | 2.160 € | 12.960 € |
| 2.000.000 € | 11.700 € | 2.340 € | 14.040 € |
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αντισυνταγματικής ανισότητας φορολογικής επιβάρυνσης μεταξύ φορολογουμένων με ισάξιες περιουσίες:
O φορολογούμενος Α’ έχει 10 διαμερίσματα επί των οποίων έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας 100%, αξίας 100.000 ευρώ έκαστο (Τ.Ζ. 2.000 ευρώ, Σ.Ε. 1,50, τυπική επιφάνεια 79,37 τ.μ., μεσαίο κτίριο, μέσος όροφος Β’, 30 ετών) ήτοι συνολικής αξίας ΕΝΦΙΑ 10 x 100.000 ευρώ = 1.000.000 ευρώ.
Ο φορολογούμενος Β’ έχει στην ίδια περιοχή ένα κτίριο με δέκα διαμερίσματα χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας επί του οποίου έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας 100% (Τ.Ζ. 2.000 ευρώ, Σ.Ε. 1,50, συνολική επιφάνεια 583,00 τ.μ., μεσαίο κτίριο, μέσος όροφος Γ’, 30 ετών) αξίας ΕΝΦΙΑ ομοίως 1.000.000 ευρώ.
Κύριος φόρος (ενότητες Α’ και Β’):
– Φορολογούμενος Α’: 10 x 296,61 ευρώ = 2.996,10 ευρώ
– Φορολογούμενος Β’: 2.178,67 ευρώ.
Πλέον του παραπάνω φόρου, οι ως άνω φορολογούμενοι θα πληρώσουν φόρο επί της συνολικής αξίας ανά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου (ενότητα Γ’) ως εξής:
– Φορολογούμενος Α’: 0 ευρώ
– Φορολογούμενος Β’: 2.700 ευρώ!
(ο οποίος επιβάλλεται βάσει κλίμακας όταν η αξία του 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ).
Τέλος στο άθροισμα του φόρου (ενότητες Α’, Β’ και Γ’) θα επιβληθεί προσαύξηση φόρου 15% επειδή αμφότεροι οι φορολογούμενοι έχουν συνολική αξία ακίνητης περιουσίας 1.000.000 ευρώ, με συνέπεια ο συνολικός τελικός φόρος τους να διαμορφώνεται εξής:
– Φορολογούμενος Α’: (2.996,10 ευρώ + 0 ευρώ) x 1,15 = 3.445,52 ευρώ
– Φορολογούμενος Β’: (2.178,67 ευρώ + 2.700 ευρώ) x 1,15 = 5.610,47 ευρώ…
Συνεπώς ο έχων ένα εμπράγματο δικαίωμα καταβάλει φόρο κατά 63% περισσότερο από αυτόν που έχει 10 δικαιώματα ίσης συνολικής αξίας!
Τι προβλέπει το Σύνταγμα της Ελλάδος:
Αρθρο 4.
1. Οι Έλληνες είναι ίσοι ενώπιον του νόμου.
2. Οι Έλληνες και οι Ελληνίδες έχουν ίσα δικαιώματα και υποχρεώσεις. …………
5. Οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους.
Αρθρο 21.
1. Η οικογένεια, ως θεμέλιο της συντήρησης και προαγωγής του Έθνους, καθώς και ο γάμος, η μητρότητα και η παιδική ηλικία τελούν υπό την προστασία του Κράτους.
Η άποψη της Επιστημονικής Υπηρεσίας της Βουλής
Στην από 22.3.2022 Εκθεσή της επί της ανωτέρω διάταξης, η Επιστημονική Υπηρεσία της Βουλής επισήμανε επί λέξει τα εξής:
«Επισηµαίνεται ότι, ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι οι νέες ρυθµίσεις άγουν σε µικρότερη φορολογική επιβάρυνση για τους περισσότερους φορολογουµένους (βλ. σχετ. την Έκθεση του Γενικού Λογιστηρίου του Κράτους και την Ειδική Έκθεση του άρθρου 75 παρ. 3 του Συντάγµατος που συνοδεύουν το νοµοσχέδιο), η µείωση του φόρου είναι δυσανάλογη υπέρ των ιδιοκτητών πολλών ακινήτων µικρότερης αξίας, σε σχέση µε τους ιδιοκτήτες λίγων ακινήτων µεγαλύτερης αξίας, υπό την έννοια ότι δύο φορολογούµενοι, των οποίων η ακίνητη περιουσία έχει την ίδια συνολική φορολογητέα αξία, καταλήγουν να πληρώσουν διαφορετικό ποσό φόρου της Ενότητας Γ΄, αναλόγως του αριθµού των ακινήτων που τους ανήκουν. Επί παραδείγµατι, φορολογούµενος στον οποίο ανήκει η πλήρης κυριότητα ενός ακινήτου φορολογητέας αξίας 2.000.000,00 ευρώ, θα κληθεί να καταβάλει φόρο της Ενότητας Γ΄ ποσού 11.700,00 ευρώ, ενώ, άλλος στον οποίο ανήκει η πλήρης κυριότητα πέντε ακινήτων φορολογητέας αξίας του καθενός 400.000,00 ευρώ (και συνολικής φορολογητέας αξίας 2.000.000,00 ευρώ), δεν θα καταβάλει φόρο της Ενότητας Γ΄. Η ως άνω διαφοροποίηση της φορολογικής επιβάρυνσης, αναλόγως του αριθμού των ακινήτων του φορολογουμένου, γεννά προβληματισμό ως προς τη συμβατότητά της µε την αρχή της φοροδοτικής ικανότητας.».
Το συμπέρασμα
* Ο νέος ΕΝΦΙΑ εισάγει δυσμενέστατη και απόλυτα αδικαιολόγητη διάκριση μεταξύ φορολογουμένων με ίσης αξίας περιουσιακά στοιχεία, αλλά με διαφορετικό αριθμό ακινήτων, καθόσον η µείωση του φόρου (όπου αυτή υπάρχει) είναι δυσανάλογη υπέρ των ιδιοκτητών πολλών ακινήτων µικρότερης αξίας, και σε βάρος των ιδιοκτητών περιουσιακών στοιχείων μεγαλύτερης αξίας, για πολλούς από τους οποίους εξ αιτίας της διάκρισης αυτή προκύπτουν φορολογικές επιβαρύνσεις όχι μόνον δυσανάλογες σε σχέση με τους άλλους, αλλά και πολλαπλάσιες των προηγουμένων ετών.
* Ο νέος ΕΝΦΙΑ εισάγει άνισο τρόπο κατανομής των φορολογικών βαρών, αναντίστοιχο, αδικαιολόγητο και δυσανάλογο με τις δυνάμεις του καθενός, δηλαδή τη φοροδοτική τους ικανότητα η οποία εν προκειμένω προκύπτει από το σύνολο της αξίας των περιουσιακών τους στοιχείων, θεωρώντας ότι οι έχοντες λιγότερα περιουσιακά στοιχεία που υπερβαίνουν το όριο των 400.000€ έχουν μεγαλύτερη φοροδοτική ικανότητα από όσους έχουν περισσότερα, χωρίς αυτό να προκύπτει ή να τεκμηριώνεται με οποιοδήποτε τρόπο.
* Ο νέος ΕΝΦΙΑ υπερφορολογεί αδικαιολόγητα και ληστρικά την οικογενειακή περιουσία, πολλαπλασιάζοντας το φορολογικό βάρος των μελών της με το πρόσχημα της αποφυγής της πολυδιάσπασής της στα μέλη της οικογένειας.
Η διαδικασία προσβολής των πράξεων Διοικητικού Προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ.
Οι θιγόμενοι από τα ανωτέρω έχουν το δικαίωμα να προσφύγουν στη Δικαιοσύνη, ζητώντας την ακύρωση των ανωτέρω χρεώσεων λόγω της συγκεκριμένης εξόφθαλμης αντισυνταγματικότητας, αφού πρώτα καταθέσουν μια διοικητική «ενδικοφανή προσφυγή», της οποίας η διαδικασία περιγράφεται λεπτομερώς στις αποφάσεις της ΑΑΔΕ με αριθμούς 1064/2017 για τις ενδικοφανείς προσφυγές γενικά, και με αριθμό 1076/2018 για την ηλεκτρονική κατάθεσή τους στις 5 Δ.Ο.Υ. στις οποίες προβλέπεται, και η οποία έχει συνοπτικά ως εξής:
- Οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει, με τη βοήθεια των νομικών συμπαραστατών τους και των φορολογικών συμβούλων τους, να συντάξουν και να καταθέσουν στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. φορολογίας τους, εμπεριστατωμένες «ενδικοφανείς προσφυγές» του άρθρου 63 του ν. 4174/2013 (Ειδική Διοικητική Διαδικασία – Ενδικοφανής προσφυγή), ενώπιον της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών της Α.Α.Δ.Ε., με αίτημα την επανεξέταση των πράξεων Διοικητικού προσδιορισμού Φόρου που τους έχουν κοινοποιηθεί μέσω της ανάρτησής τους στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ. Ειδικά όσοι υπάγονται στη ΦΑΕ Αθηνών, στις Δ.Ο.Υ. Ψυχικού και Χολαργού Αττικής και στις Δ.Ο.Υ. Αμπελοκήπων και Ιωνίας Θεσσαλονίκης, μπορούν να τις υποβάλουν και ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής της ΑΑΔΕ.
- Η «ενδικοφανής προσφυγή» ασκείται εντός ανατρεπτικής προθεσμίας τριάντα (30) ημερών που αρχίζει από την κοινοποίηση (εδώ ανάρτηση) της πράξης Διοικητικού Προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ, ήτοι το αργότερο έως και την Παρασκευή 10.6.2022. Ειδικά για τους κατοίκους εξωτερικού η προθεσμία είναι εξήντα (60) ημέρες, ήτοι έως και την 10.7.2022.
- Εάν αδυνατούν να καταβάλουν το υπέρογκο ποσό που τους ζητείται, έχουν δικαίωμα να υποβάλουν ταυτόχρονα και αίτημα αναστολής πληρωμής του 50% του ποσού που τους έχει καταλογιστεί. Διαφορετικά θα πρέπει να καταβάλουν εμπρόθεσμα τις μηνιαίες δόσεις τους, όχι όμως και το σύνολο του φόρου, αφού ούτως ή άλλως δεν υπάρχει έκπτωση για την εφάπαξ καταβολή του.
- Οι υπόχρεοι, ταυτόχρονα με την υποβολή της ενδικοφανούς προσφυγής, συνυποβάλλουν στην αρμόδια φορολογική αρχή και ηλεκτρονικό φάκελο (σε οπτικό δίσκο – CD ή σε USB κλπ.), στον οποίο περιλαμβάνονται σε μαγνητική μορφή και σε οποιαδήποτε αναγνώσιμη μορφή αρχείου:
α) η υποβληθείσα ενδικοφανής προσφυγή,
β) η αίτηση αναστολής σε περίπτωση αυτοτελούς υποβολής,
γ) τα έγγραφα και δικαιολογητικά που επικαλείται, συνοδευόμενα από
δ) υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 ν. 1599/1986, με την οποία δηλώνεται το ακριβές του περιεχομένου των στοιχείων του ηλεκτρονικού φακέλου.
- Η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών ερευνά την ουσία του αιτήματος, μπορεί να ζητήσει νέα στοιχεία και διευκρινίσεις από τους προσφεύγοντες, γραπτά ή και προφορικά.
- Ο Προϊστάμενος της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών εκδίδει απόφαση επί της ενδικοφανούς προσφυγής εντός προθεσμίας εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημερομηνία υποβολής της ενδικοφανούς προσφυγής στην αρμόδια φορολογική αρχή, η οποία αναστέλλεται κατά το χρονικό διάστημα από 1 έως 31 Αυγούστου. Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση επί της ενδικοφανούς προσφυγής περιέχει και την οριστική φορολογική υποχρέωση του υπόχρεου, το καταλογιζόμενο ποσό και την προθεσμία καταβολής αυτού.
- Εάν με την απόφαση ακυρώνεται, μερικά ή ολικά, ή τροποποιείται η πράξη της φορολογικής αρχής, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών οφείλει να αιτιολογεί την απόφαση αυτή επαρκώς με νομικούς ή και πραγματικούς ισχυρισμούς. Σε περίπτωση που η πράξη ακυρώνεται για λόγους τυπικής πλημμέλειας, η αρμόδια φορολογική αρχή ενεργεί εκ νέου σύμφωνα με τα οριζόμενα στην απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (άρθρο 63 παρ. 6 Κ.Φ.Δ.).
- Αν εντός της κατά τα ανωτέρω προβλεπόμενης προθεσμίας, δεν εκδοθεί απόφαση, τότε θεωρείται ότι η ενδικοφανής προσφυγή έχει απορριφθεί από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών και ο υπόχρεος έχει λάβει γνώση αυτής της απόρριψης κατά την εκπνοή της ανωτέρω προθεσμίας των 120 ημερών. Στην περίπτωση αυτή, η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών ενημερώνει την αρμόδια φορολογική αρχή για τις δικές της ενέργειες. Αντίγραφο της απόφασης, η οποία αποτελεί εκτελεστό τίτλο, αποστέλλεται άμεσα και στην αρμόδια φορολογική αρχή για τις δικές της ενέργειες.
- Οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες έχουν πλέον δικαίωμα, εντός προθεσμίας 30 ημερών (90 ημερών για τους κατοίκους εξωτερικού), μέσω του δικηγόρου τους να καταθέσουν προσφυγές στο αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο του τόπου της φορολογίας τους, ζητώντας την ακύρωση της πράξης που τους αφορά, για τους λόγους που αναφέρονται στην προσφυγή τους.
- Στην πράξη οι ενδικοφανείς προσφυγές κατά κανόνα απορρίπτονται από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών, είτε ρητά, είτε σιωπηρά. Όταν όμως κατατεθεί ένας ικανός αριθμός προσφυγών σε διάφορα Διοικητικά Πρωτοδικεία της χώρας, μπορεί να ζητηθεί από τους δικηγόρους τους η διεξαγωγή «πιλοτικής δίκης» από το ΣτΕ, το οποίο θα αποφανθεί επί της συνταγματικότητας της σχετικής διάταξης της Ενότητας Γ. της παρ. 4 του άρθρου 43 του Ν. 4916/2022, και επί κάθε άλλου θέματος που θα τεθεί από τους προσφεύγοντες.
Υπόδειγμα κειμένου ενδικοφανούς προσφυγής
Για διευκόλυνση των ενδιαφερομένων, στην ιστοσελίδα της ΠΟΜΙΔΑ www.pomida.gr έχει αναρτηθεί συνημμένα ένα πρώτο υπόδειγμα «ενδικοφανούς προσφυγής» που ο κάθε ενδιαφερόμενος μπορεί να το χρησιμοποιήσει ως βάση, φυσικά προσαρμόζοντάς το στη δική του περίπτωση και τους δικούς του λόγους προσφυγής. Είναι σκόπιμο το υπόδειγμα αυτό να γίνει αντικείμενο επεξεργασίας και προσαρμογής από το νομικό παραστάτη κάθε ενδιαφερομένου.
Επίσης για διευκόλυνση της τεκμηρίωσης του κεφαλαίου της προσφυγής που αφορά τις αντικειμενικές αξίες, παραθέτουμε το κείμενο της τελευταίας, από σειρά παρομοίων, υπ΄αριθμό 1870/2019 ακυρωτικής απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Απόφαση υπ΄αριθμό 1870/2019 του ΣτΕ για τις αντικειμενικές αξίες ακινήτων
Φορολογία ακινήτων και προσδιορισμός της αντικειμενικής αξίας για τον υπολογισμό των οικείων φόρων. Η τήρηση ή μη από τη Διοίκηση των όρων που θέτουν οι εξουσιοδοτικές διατάξεις ή που συνάγονται από αυτές μπορεί να προκύπτει είτε από την ίδια την προσβαλλόμενη κανονιστική πράξη είτε από τα στοιχεία του φακέλου, στα οποία συγκαταλέγονται και οι προπαρασκευαστικές της έκδοσής της πράξεις. Με το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 επιτρεπτώς κατά το άρθρο 43 παρ. 2 του Συντάγματος χορηγείται στον Υπουργό Οικονομικών νομοθετική εξουσιοδότηση και για τον καθορισμό της ειδικής μεθοδολογίας καθορισμού των πραγματικών αξιών των ακινήτων. Δεν αποκλείεται από το άρθρο 26 παρ. 2 του Συντάγματος η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως στοιχείων για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε πιστοποιημένους εκτιμητές, οι οποίοι οφείλουν να ακολουθούν, εκτός από την ημεδαπή νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά ή διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός της τιμής εκκίνησης των ακινήτων στην επίμαχη ζώνη εχώρησε κατά τρόπο που δεν πληροί την απαίτηση των εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης, πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας, με συνέπεια η διαδικασία αυτή να παρουσιάζει σοβαρές αποκλίσεις από τα διεθνή και ευρωπαϊκά πρότυπα. Η προσβαλλόμενη υα ΠΟΛ.1113/2018 είναι, ως προς το επίδικο σκέλος της, μη νόμιμη, ως εκδοθείσα κατά παράβαση των όρων της νομοθετικής εξουσιοδότησης. Η ακύρωση της επίδικης ρύθμισης πρέπει να μην αναδράμει στο χρόνο έναρξης ισχύος της, αλλά στην ημέρα δημοσίευσης της παρούσας απόφασης. Δεκτή η αίτηση ακύρωσης. Η υπόθεση εισήχθη στην επταμελή σύνθεση με πράξη του Προέδρου του Β΄ Τμήματος.
Αριθμός 1870/2019
ΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ, ΤΜΗΜΑ Β΄
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του στις 13 Μαρτίου 2019, με την εξής σύνθεση: Ε. Σάρπ, Αντιπρόεδρος, Πρόεδρος του Β΄ Τμήματος, Ε. Νίκα, Σπ. Μαρκάτης, Κ. Νικολάου, Αγ. Σδράκα, Σύμβουλοι, Ι. Δημητρακόπουλος, Ο.- Μ. Βασιλάκη, Πάρεδροι. Γραμματέας η Α. Ζυγουρίτσα.
Για να δικάσει την από 14 Νοεμβρίου 2018 αίτηση:
Της.., κατοίκου … Αττικής (οδός..), η οποία παρέστη με τον δικηγόρο ……… που τον διόρισε στο ακροατήριο,
Κατά του Υπουργού Οικονομικών, ο οποίος παρέστη με τους: 1) …….. και 2) ….., Παρέδρους του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους.
Με την αίτηση αυτή η αιτούσα επιδιώκει να ακυρωθούν: 1) η υπ` αριθμ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (ΦΕΚ Β΄ 2192/12.6.2018) και 2) κάθε άλλη σχετική πράξη ή παράλειψη της Διοικήσεως.
Η εκδίκαση άρχισε με την ανάγνωση της εκθέσεως του εισηγητή, Παρέδρου Ι.Δ.
Κατόπιν το δικαστήριο άκουσε τον πληρεξούσιο της αιτούσας, ο οποίος ανέπτυξε και προφορικά τους προβαλλόμενους λόγους ακυρώσεως και ζήτησε να γίνει δεκτή η αίτηση και τους εκπροσώπους του Υπουργού, οι οποίοι ζήτησαν την απόρριψή της.
Μετά τη δημόσια συνεδρίαση το δικαστήριο συνήλθε σε διάσκεψη σε αίθουσα του δικαστηρίου κ α ι
Α φ ο ύ μ ε λ έ τ η σ ε τ α σ χ ε τ ι κ ά έ γ γ ρ α φ α
Σ κ έ φ θ η κ ε κ α τ ά τ ο ν Ν ό μ ο
1. Επειδή, με την κρινόμενη αίτηση, η οποία ασκήθηκε νομίμως χωρίς να καταβληθεί παράβολο (κατόπιν της 140/2.10.2018 απόφασης της Προέδρου του Β΄ Τμήματος του Δικαστηρίου, περί χορήγησης στην αιτούσα, κατ’ αποδοχή της από 7.9.2018 αίτησής της, ευεργετήματος πενίας και απαλλαγής της από την υποχρέωση καταβολής παραβόλου και των λοιπών κατά το νόμο εξόδων της δίκης) και έχει εισαχθεί στην επταμελή σύνθεση του Β΄ Τμήματος, λόγω σπουδαιότητας, με την από 19.11.2018 πράξη της Προέδρου του, ζητείται η ακύρωση της υπ’ αριθ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών, με θέμα «Αναπροσαρμογή των τιμών εκκίνησης που προβλέπονται στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 1 της αριθμ. 1067780/82/Γ0013/09.06.1994 (Β΄ 549) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των με οποιαδήποτε αιτία μεταβιβαζομένων ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου όλης της Χώρας κατά το αντικειμενικό σύστημα» (Β΄ 2192/12.6.2018, διόρθωση σφαλμάτων σε ΦΕΚ Β΄ 2641/5.7.2018), κατά το μέρος της με το οποίο ορίστηκε (σε 3.750 ευρώ) η τιμή εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων στη B ζώνη Ψυχικού της δημοτικής ενότητας Ψυχικού του Δήμου Φιλοθέης – Ψυχικού Αττικής. Η ανωτέρω απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών ορίζει την 1.1.2019 ως χρονικό σημείο της έναρξης ισχύος της. Ωστόσο, η εν λόγω απόφαση άρχισε να ισχύει και να εφαρμόζεται ήδη από το έτος 2018, όσον αφορά τον προσδιορισμό του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, δεδομένου ότι, σύμφωνα με την παράγραφο 6 του άρθρου 1 του ν. 4223/2013, όπως η παράγραφος αυτή προστέθηκε με το άρθρο 126 παρ. 1 του ν. 4549/2018 (Α΄ 105/14.6.2018), «[ε]ιδικά για τον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. έτους 2018, λαμβάνονται υπόψη οι Τιμές Ζώνης, οι οποίες ορίζονται στη με αριθμ. 1113/2018 (Β΄ 2192) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών».
2. Επειδή, η ως άνω 140/2.10.2018 απόφαση της Προέδρου του Β΄ Τμήματος του Δικαστηρίου περιλάμβανε τον ορισμό ως πληρεξούσιου της αιτούσας του δικηγόρου Αθηνών.., ο οποίος υπογράφει το δικόγραφο της κρινόμενης αίτησης.
3. Επειδή, η αιτούσα ασκεί την αίτηση αυτή κατ’ επίκληση δικαιώματος κυριότητας επί ακινήτου στην Β ζώνη ..και, συνακόλουθα της ιδιότητάς του ως υπόχρεης για τους υπολογιζόμενους, βάσει της επίδικης κανονιστικής ρύθμισης, φόρους που προβλέπονται στα άρθρα 24 του ν. 2130/1993 ή/και 1 επ. του ν. 4223/2013. Εξάλλου, η αιτούσα τεκμηριώνει επαρκώς την παραπάνω ιδιότητά της, μέσω της επίκλησης και υποβολής (παραδεκτώς, δια του από 5.3.2019 υπομνήματός της) πρόσφορων στοιχείων, αναγόμενων στο οικείο έτος φορολογίας (διοικητική πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ για το έτος 2018 και βεβαίωση δηλωθείσας περιουσιακής κατάστασης έτους 2018 και 2019]. Τούτων έπεται ότι η αιτούσα ασκεί την κρινόμενη αίτηση με έννομο συμφέρον, πρέπει δε να απορριφθούν τα περί του αντιθέτου προβαλλόμενα από το Δημόσιο (πρβλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170/2017 επταμ. κ.ά.).
4. Επειδή, η κρινόμενη αίτηση κατατέθηκε εμπρόθεσμα στις 14.11.2018, εντός εξήντα ημερών από την κοινοποίηση στην αιτούσα της προαναφερόμενης 140/2.10.2018 απόφασης της Προέδρου του Β΄ Τμήματος του Δικαστηρίου (πρβλ. ΣτΕ 127/2019, 4125/2014, 3849/2004). Εξάλλου, η αίτηση αυτή ασκείται παραδεκτώς και κατά τα λοιπά.
5. Επειδή, ο υπολογισμός των φόρων που επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία γίνεται δια παραπομπής στο κατά το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων εντός των περιοχών όπου ισχύει το σύστημα αυτό [βλ. άρθρο 24 παρ. 6 ν. 2130/1993 (Α΄ 62), ως προς το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ), άρθρο 4 ν. 4223/2013 (Α΄ 287), ως προς τον κύριο ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και άρθρο 5 του ν. 4223/2013, σε συνδυασμό με το άρθρο 32 του ν. 3842/2010 (A΄ 58), ως προς τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ]. Στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α΄ 43), όπως η παράγραφος 1 τροποποιήθηκε με τα άρθρα 14 παρ. 1 του ν. 1473/1984 (Α΄ 127) και 14 παρ. 18 του ν. 1882/1990 (Α΄ 43 και διορθ. σφαλμ. Α΄ 51) και η παράγραφος 2 με τα άρθρα 24 παρ. 8 του ν. 1828/1989 (Α΄ 2) και 14 παρ. 11 του ν. 1882/1990 [ήτοι, όπως το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 ίσχυε πριν από την τροποποίησή του με το άρθρο 46 του ν. 4509/2017 (Α΄ 201)], ορίζονται τα ακόλουθα: «1. Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, δωρεάς ή προίκας, λαβαίνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ’ είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσής τους θα καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών, μετά από εισήγηση Επιτροπών που θα αποτελούνται από οικονομικούς υπαλλήλους, μηχανικούς του Υπουργείου Δημοσίων Έργων, εκπροσώπους της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, εκπροσώπους του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας και άλλα πρόσωπα που διαθέτουν ειδικές γνώσεις ή ιδιάζουσα εμπειρία και θα συγκροτούνται με κοινές αποφάσεις των Υπουργών Προεδρίας Κυβερνήσεως και Οικονομικών. Οι κατά το προηγούμενο εδάφιο τιμές αναπροσαρμόζονται το βραδύτερο, ανά διετία, με τις κατά την παράγραφο 2 του παρόντος αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών. 2. Με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών καθορίζονται: α) η καταχώρηση των τιμών εκκίνησης και των συντελεστών αυξομείωσής τους σε πίνακες και η συσχέτισή τους με διαγράμματα που καταρτίζονται με βάση χάρτες, β) κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια σχετική με την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου. Με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών καθορίζεται ο χρόνος έναρξης ισχύος των διατάξεων του παρόντος άρθρου σε ολόκληρη τη χώρα ή ορισμένες περιοχές αυτής, ή πόλεις και για όλα τα ακίνητα ή για ορισμένη κατηγορία τούτων. […]». Εξάλλου, με την παράγραφο 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010 (Α΄ 87) προβλέφθηκε ότι «Για την έκδοση των αποφάσεων του τρίτου εδαφίου, της παραγράφου 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 του Υπουργού Οικονομικών για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης και των συντελεστών αυξομείωσής τους για τον προσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων, λαμβάνονται υπόψη, εκτός των εισηγήσεων των Επιτροπών του συγκεκριμένου άρθρου και γνώμη του δημοτικού συμβουλίου του δήμου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκονται τα ακίνητα.».
6. Επειδή, στο άρθρο 1 (παρ. 1 και 2) της υπ’ αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών “Τροποποίηση, βελτίωση και κωδικοποίηση των διατάξεων που αφορούν τη φορολογητέα αξία μεταβιβαζομένων με οποιαδήποτε αιτία ακινήτων εντός σχεδίου, κατά το αντικειμενικό σύστημα” (Β΄ 549), η οποία εκδόθηκε κατ’ επίκληση του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και στην οποία παραπέμπει τόσο η προσβαλλόμενη απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (στοιχείο 4 του προοιμίου αυτής) όσο και η (εκτιθέμενη στην επόμενη σκέψη) παράγραφος 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017, η ζώνη και η τιμή ζώνης (ή τιμή εκκίνησης) ορίζονται ως εξής: «1. Ζώνη γενικά θεωρείται ένα τμήμα πόλης ή χωριού, το οποίο, σύμφωνα με τους πίνακες τιμών, έχει ενιαία τιμή (ΤΖ). Οι ζώνες διακρίνονται σε: α) Κυκλικές ζώνες. Είναι οι ζώνες που περιλαμβάνουν ένα ή περισσότερα οικοδομικά τετράγωνα μιάς πόλης ή ενός χωριού […] β) Γραμμικές ζώνες (ΓΖ). Γραμμικές είναι οι ζώνες που αναπτύσσονται κατά μήκος της μίας ή και των δύο πλευρών ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου, παράλληλα προς τον άξονα αυτού. […] 2. Τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης (ΤΖ). Είναι η ενιαία τιμή αφετηρίας, την οποία έχει κάθε ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στη ζώνη αυτή. Η τιμή ζώνης (ΤΖ), αναφέρεται στην συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε ένα τετραγωνικό μέτρο (μ2) επιφάνειας, καινούριας κατοικίας ή διαμερίσματος στον Α΄ όροφο της οικοδομής με πρόσοψη σε ένα μόνο δρόμο.». To άρθρο 3 της ίδιας 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών, το οποίο φέρει τον τίτλο «Κατοικία ή διαμέρισμα σε οικόπεδο εντός σχεδίου ή σε οικισμό», ορίζει, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα: «1. -Φορολογητέα Αξία. Η φορολογητέα αξία των ακινήτων της κατηγορίας αυτής υπολογίζεται με το έντυπο 1 και είναι ίση με το γινόμενο της τιμής της αντίστοιχης ζώνης επί τη συνολική επιφάνεια της κατοικίας ή του διαμερίσματος, το τυχόν ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και ορισμένους άλλους συντελεστές που επηρεάζουν (αυξητικά ή μειωτικά) την τελική διαμόρφωσή της. […] 2.-Τιμή Ζώνης (ΤΖ). […] 3.-Συντελεστές Πρόσοψης […]. 4.-Συντελεστής Ορόφου […]. 5.-Επιφάνεια (Κατοικίας ή Διαμερίσματος). […] 6.-Συντελεστής Επιφάνειας. […] 7.-Συντελεστής Παλαιότητας […] 8.-Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών […] 9.-Συντελεστές Αποπεράτωσης. […] 10.-Συντελεστής με βάση τον τρόπο κατασκευής. […] 11.-Συντελεστής με βάση τον Εξοπλισμό. […] 12.-Συντελεστής Συνιδιοκτησίας […].». Εξάλλου, τα άρθρα 5, 6 και 7 της 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών αναφέρονται, αντίστοιχα, στα οικόπεδα, στις αποθήκες και στις θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτου εντός σχεδίου ή σε οικισμό. Και στις τρεις περιπτώσεις, ως βάση για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων λαμβάνεται η οικεία τιμή ζώνης.
7. Επειδή, με το άρθρο 46 (παρ. 1 και 2) του ν. 4509/2017 (Α΄ 201) τροποποιήθηκε το άρθρο 41 του ν. 1249/1982, ειδικότερα, δε, αντικαταστάθηκε το τρίτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 41, καταργήθηκε το τέταρτο εδάφιο της παρ. 1 του ίδιου άρθρου (το οποίο είχε προστεθεί με την παρ. 18 του άρθρου 14 του ν. 1882/1990) και προστέθηκαν (μετά την παράγραφο 1) παράγραφοι 1Α, 1Β και 1Γ. Ως εκ τούτου, το άρθρο 41 του ν. 1249/1982 διαμορφώθηκε ως εξής: «1. Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, δωρεάς ή προίκας, λαβαίνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ’ είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσής τους καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών, μετά από εισήγηση των Επιτροπών των παραγράφων 1Α ή 1Β του παρόντος άρθρου, κατά περίπτωση, λαμβάνοντας υπόψη και τη γνώμη του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ. 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010 (Α΄ 87). 1Α. Σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα συστήνεται επταμελής Πρωτοβάθμια Επιτροπή η οποία αποτελείται από έναν υπάλληλο της αρμόδιας Κτηματικής Υπηρεσίας της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών, έναν υπάλληλο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), έναν μηχανικό της Υπηρεσίας Δόμησης του δήμου, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκονται τα ακίνητα, έναν εκπρόσωπο της Συντονιστικής Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδας, έναν εκπρόσωπο της εταιρείας «Εθνικό Κτηματολόγιο και Χαρτογράφηση Α.Ε.» (Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε.), έναν εκπρόσωπο της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών και έναν πιστοποιημένο εκτιμητή, εγγεγραμμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, ως μέλη, με τους αναπληρωτές τους. Οι Επιτροπές συγκροτούνται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, μετά από πρόταση των αρμόδιων φορέων. Καθήκοντα εισηγητή ασκεί ο πιστοποιημένος εκτιμητής. Ως παρατηρητής στις συνεδριάσεις των Επιτροπών παρίσταται εκπρόσωπος του οικείου δήμου, ο οποίος μεταφέρει στην Επιτροπή την άποψη του δημοτικού συμβουλίου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο τρίτο εδάφιο της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου και την παρ. 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010. Οι Επιτροπές δύνανται να ζητούν τη συνδρομή οποιουδήποτε άλλου φορέα ή προσώπου, με εμπειρία και ειδικές γνώσεις πολεοδομίας, τοπογραφίας, οικοδομικών κατασκευών, γεωπονίας ή δασολογίας για την ολοκλήρωση του έργου τους. Οι Επιτροπές δύνανται να ζητούν τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, την Τράπεζα της Ελλάδος, την Ελληνική Ένωση Τραπεζών και τις αρμόδιες Υπηρεσίες της Α.Α.Δ.Ε., τα οποία παρέχονται υποχρεωτικώς, χωρίς την επίκληση απορρήτου. Τα μέλη των Επιτροπών και οι εμπειρογνώμονες που λαμβάνουν γνώση των ανωτέρω στοιχείων κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους υποχρεούνται να τηρούν απόλυτη εχεμύθεια. 1Β. Συστήνεται Τριμελής Δευτεροβάθμια Επιτροπή η οποία εισηγείται τις τιμές εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από την αρμόδια Επιτροπή της παραγράφου 1Α του παρόντος άρθρου. Η Δευτεροβάθμια Επιτροπή συγκροτείται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και αποτελείται από έναν Πάρεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ως Πρόεδρο, με τον αναπληρωτή του, που προτείνονται από τον Πρόεδρο του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών και τον Προϊστάμενο της Διεύθυνσης Εφαρμογής Φορολογίας Κεφαλαίου και Περιουσιολογίου της Α.Α.Δ.Ε., ως μέλη, με τους αναπληρωτές τους. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση της Τριμελούς Δευτεροβάθμιας Επιτροπής δύναται να συσταθεί επιστημονική επιτροπή με εμπειρογνώμονες – εκπροσώπους του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδος, της Τράπεζας της Ελλάδος, της .., της εταιρείας Ε.Κ.Χ.Α. Α.Ε. και της Ελληνικής Ένωσης Τραπεζών, προκειμένου να επικουρεί την Τριμελή Δευτεροβάθμια Επιτροπή στο έργο της. 1Γ. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ρυθμίζεται κάθε ειδικότερο ζήτημα, σχετικό με τη συγκρότηση, τον τρόπο και τη μεθοδολογία λειτουργίας των Επιτροπών των δύο προηγούμενων παραγράφων, τις περιπτώσεις κατά τις οποίες επιλαμβάνεται η Επιτροπή της παραγράφου 1Β., την τεκμηρίωση και διατύπωση των εισηγήσεων, το χρόνο ολοκλήρωσης του έργου τους, την αποζημίωση των ειδικών εισηγητών και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια.». Περαιτέρω, με την παράγραφο 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 προβλέφθηκαν τα ακόλουθα: «Κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 41 του ν. 1248/1982, όπως τροποποιείται με την παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου [δηλ. του άρθρου 46 του ν. 4509/2017], οι τιμές εκκίνησης που προβλέπονται στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 (Β΄ 549) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται με ειδική διαδικασία, η οποία θα εφαρμοστεί άπαξ μετά τη δημοσίευση του παρόντος, ως εξής: Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών η σύνταξη εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης ανατίθεται σε πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών. Η απόφαση του προηγούμενου εδαφίου εκδίδεται κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης εκδήλωσης ενδιαφέροντος του Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών η οποία αναρτάται στη Διαύγεια και στην οποία περιγράφεται το έργο, η διαδικασία για την εκδήλωση ενδιαφέροντος, ο τρόπος επιλογής των εκτιμητών, η αμοιβή τους και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. Οι εισηγήσεις των εκτιμητών κατατίθενται ηλεκτρονικά σε βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών. Στην ίδια βάση δεδομένων δύνανται να υποβάλλονται αντίστοιχα διαθέσιμα δεδομένα από τραπεζικά ιδρύματα, προς το σκοπό εκτέλεσης διασταυρώσεων. Σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης με βάση τα ανωτέρω στοιχεία, αρμόδια να εισηγηθεί τις τιμές εκκίνησης καθίσταται η Δευτεροβάθμια Τριμελής Επιτροπή της παραγράφου 1Β. του άρθρου 41 του ν.1249/1982 που προστίθεται με την παράγραφο 2 του παρόντος άρθρου [ήτοι, του άρθρου 46 του ν. 4509/2017]. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών καθορίζονται οι ειδικότερες λεπτομέρειες για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.». Στην αιτιολογική έκθεση επί της σχετικής τροπολογίας – προσθήκης στο σχέδιο νόμου “Μέτρα θεραπείας ατόμων που απαλλάσσονται από την ποινή λόγω ψυχικής ή διανοητικής διαταραχής και άλλες διατάξεις” (μετέπειτα ν. 4509/2017) αναφέρονται, ιδίως, τα ακόλουθα: «Με την παράγραφο 3 εισάγεται μια εξαιρετική διαδικασία καθορισμού των τιμών εκκίνησης, η οποία θα εφαρμοστεί μόνο για μια φορά μετά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου. Ο λόγος της επείγουσας αυτής ρύθμισης, είναι αφενός η προαναφερθείσα δημοσιονομική κατάσταση της χώρας, η οποία έχει επηρεάσει την αγορά ακινήτων και, αφετέρου, οι έντονες αμφισβητήσεις που έχουν παρατηρηθεί κατά το τελευταίο χρονικό διάστημα σχετικά με τις παλαιότερες τιμές ζωνών και έχουν ως αποτέλεσμα τη δημιουργία ενός ασταθούς τοπίου στη σχετική αγορά αλλά και στη φορολογική αντιμετώπισή της. Μέσα στο πλαίσιο των δεσμεύσεων της χώρας για την επιτυχή ολοκλήρωση της δημοσιονομικής συμφωνίας και την ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας, η σχετική ρύθμιση επιτρέπει τον άμεσο επαναπροσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, με τρόπο που να εξασφαλίζει την εγκυρότητα των τιμών αυτών και να υπηρετεί την κοινωνική δικαιοσύνη. Για τον άμεσο, λοιπόν, προσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών, το έργο της σύνταξης των απαιτούμενων εισηγήσεων προς τον Υπουργό Οικονομικών ανατίθεται στους ειδικούς εκτιμητές που έχουν πιστοποιηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών και οι οποίοι διαθέτουν σημαντικά εχέγγυα γνώσης, πληροφόρησης, εμπειρίας και αμεροληψίας και δεσμεύονται από τον σχετικό Κώδικα Δεοντολογίας του Υπουργείου Οικονομικών. Οι εκτιμητές που θα αναλάβουν το έργο, θα επιλεχθούν κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης, με αδιάβλητες και διαφανείς διαδικασίες. Μέσω ειδικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών, οι εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών θα διασταυρώνονται με τα διαθέσιμα στοιχεία από τα τραπεζικά ιδρύματα, προκειμένου να εξαχθούν όσο το δυνατό ασφαλέστερα αποτελέσματα για τις τιμές των ζωνών. Στις περιπτώσεις που δεν καταστεί εφικτός ο ασφαλής προσδιορισμός τιμών εκκίνησης κατά την εξαιρετική αυτή διαδικασία αρμόδια προς τούτο καθίσταται η Δευτεροβάθμια Τριμελής Επιτροπή της παρ. 1Β. Η προβλεπόμενη στην προτεινόμενη παράγραφο 3 διαδικασία αναμένεται να έχει άμεσα και έγκυρα αποτελέσματα […]».
8. Επειδή, ακολούθως, το άρθρο 41 του ν. 1249/1982, όπως είχε τροποποιηθεί, κατά τα προεκτεθέντα, με το άρθρο 46 του ν. 4509/2017 και ίσχυε κατά το χρόνο δημοσίευσης της επίδικης κανονιστικής ρύθμισης, τροποποιήθηκε με το άρθρο 61 του ν. 4587/2018 (Α΄ 218/24.12.2018). Ειδικότερα, με την παρ. 1 του άρθρου 61 του ν. 4587/2018, καταργήθηκε το τρίτο εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως το εδάφιο αυτό είχε αντικατασταθεί με το άρθρο 46 παρ. 1α του ν. 4509/2017) και οι παράγραφοι 1Α, 1Β και 1Γ του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 αντικαταστάθηκαν ως εξής: «1.Α. Οι τιμές εκκίνησης καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών μετά από εισήγηση πιστοποιημένων εκτιμητών εγγεγραμμένων στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών η σύνταξη εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης ανατίθεται σε πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών. Η απόφαση του προηγούμενου εδαφίου εκδίδεται κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης εκδήλωσης ενδιαφέροντος του Γενικού Γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών, η οποία αναρτάται στο διαδίκτυο “Πρόγραμμα Διαύγεια” και στην οποία περιγράφεται το έργο, η διαδικασία για την εκδήλωση ενδιαφέροντος, ο τρόπος επιλογής των εκτιμητών, η αμοιβή τους και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια. Οι εισηγήσεις των εκτιμητών κατατίθενται ηλεκτρονικά σε βάση δεδομένων που τηρείται στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών. Στην ίδια βάση δεδομένων καταχωρείται η γνώμη του αρμόδιου δημοτικού συμβουλίου, σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ. 4 του άρθρου 261 του ν. 3852/2010 (Α΄ 87). Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών καθορίζονται οι λεπτομέρειες για την εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου. Στην ανωτέρω βάση δεδομένων δύνανται να καταχωρίζονται αντίστοιχα δεδομένα, τα οποία διαθέτουν τραπεζικά ιδρύματα, προς το σκοπό εκτέλεσης διασταυρώσεων. Σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης με βάση τα ανωτέρω στοιχεία, αρμόδια να εισηγηθεί τις τιμές εκκίνησης καθίσταται η τριμελής επιτροπή της παραγράφου 1.Β. 1.Β. Συστήνεται τριμελής επιτροπή, η οποία εισηγείται τις τιμές εκκίνησης σε περίπτωση αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους από τις εισηγήσεις των εκτιμητών της παραγράφου 1.Α. […] Η επιτροπή δύναται: α) να εισηγείται στον Υπουργό Οικονομικών την ανάθεση σύνταξης εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή, εκπρόσωπο του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας (Σ.ΕΚ.Ε.), εγγεγραμμένο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, σε περιπτώσεις που κρίνει αναγκαίο, β) να ζητεί τη συνδρομή οποιουδήποτε άλλου φορέα ή προσώπου με εμπειρία και ειδικές γνώσεις στον τομέα αξιών ακινήτων και γ) να ζητεί τη χορήγηση μη προσωποποιημένων στοιχείων από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, την Τράπεζα της Ελλάδος και τις αρμόδιες υπηρεσίες της Α.Α.Δ.Ε., τα οποία παρέχονται υποχρεωτικώς, χωρίς την επίκληση απορρήτου. […] 1.Γ. Οι συντελεστές αυξομείωσης και η διαμόρφωση ζωνών των περιοχών που είναι ενταγμένες ή πρόκειται να ενταχθούν στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών ακινήτων, καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών. Σε κάθε Περιφερειακή Ενότητα συστήνεται εξαμελής επιτροπή για τη σύνταξη εισήγησης επί της διαμόρφωσης των ζωνών των περιοχών αρμοδιότητάς της και των συντελεστών αυξομείωσης του άρθρου 1 της με αριθμό 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών […].». Περαιτέρω, με την παρ. 2 του άρθρου 61 του ν. 4587/2018 προστέθηκε, μετά την παρ. 1.Γ του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, νέα παράγραφος 1.Δ ως εξής: «1.Δ. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών ρυθμίζεται κάθε ειδικότερο ζήτημα, σχετικό με τη συγκρότηση, τον τρόπο και τη μεθοδολογία λειτουργίας των επιτροπών των παραγράφων 1.Β και 1.Γ, την τεκμηρίωση και διατύπωση των εισηγήσεων, το χρόνο ολοκλήρωσης του έργου τους, τις περιπτώσεις, κατά τις οποίες επιλαμβάνεται η επιτροπή της παραγράφου 1.Β, και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή των παραγράφων 1.Α, 1.Β και 1.Γ. Με όμοια απόφαση ανατίθεται η σύνταξη εισήγησης σε πιστοποιημένο εκτιμητή σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης α΄ του τρίτου εδαφίου της παραγράφου 1.Β, καθώς και η αμοιβή αυτού.».
9. Επειδή, η επίδικη κανονιστική ρύθμιση θεσπίστηκε (με την προσβαλλόμενη απόφαση 1113/12.6.2018 της Υφυπουργού Οικονομικών) βάσει της ως άνω ειδικής διαδικασίας του άρθρου 46 παρ. 3 του ν. 4509/2017. Στο πλαίσιο της εν λόγω διαδικασίας, εν πρώτοις, εκδόθηκαν, από το Γενικό Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών, η με αρ. πρωτ. Γ.Γ.ΔΠ 0020593 ΕΞ 2017/28.12.2017 (ΑΔΑ:ΩΝΖΝΗ-ΓΡ7) «Πρόσκληση Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, για σύνταξη εισήγησης για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης που προβλέπονται στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμό 1067780/82/Γ0013/09.06.1994 (Β΄ 549) απόφασης Υπουργού Οικονομικών, όπως ισχύει», καθώς και η με αρ. πρωτ. ΓΓΔΠ 0001472 ΕΞ 2018/25.1.2018 (ΑΔΑ:ΩΙΠΘΗ-ΩΟΟ) συμπληρωματική Πρόσκληση. Παράλληλα, εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 1005/11.1.2018 κοινή απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών και της Υφυπουργού Οικονομικών (Β΄ 20 – στο εξής, ΚΥΑ 1005/2018) με θέμα: «Καθορισμός της διαδικασίας και των λοιπών απαιτούμενων λεπτομερειών για τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης που προβλέπονται στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμ. 1067780/82/ Γ0013/09.06.1994 (Β΄ 549) απόφασης του Υπουργού Οικονομικών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017», καθώς και η τροποποιητική της ΠΟΛ. 1050/15.3.2018 (Β΄ 951). Στην προαναφερθείσα ΚΥΑ 1005/2018 ορίζονται, ειδικότερα, τα εξής: «Άρθρο 1. Στους πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι θα επιλεγούν κατόπιν της με αριθμ. πρωτ. ΓΓΔΠ 0020593 ΕΞ2017 Δημόσιας Πρόσκλησης Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος της Γενικής Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας (ΑΔΑ: ΩΝΖΝΗ-ΓΡ7) (εφεξής “εκτιμητές”), θα ανατεθεί η σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης των τιμών εκκίνησης/τιμών ζωνών που προβλέπονται στις παρ. 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμ. πρωτ. 1067780/82/Γ0013/ 09.06.1994 (Β΄ 549) απόφασης Υπουργού Οικονομικών, όπως ισχύει. Η σχετική ανάθεση θα γίνει με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως προβλέπεται στην παρ. 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 (Α΄ 201). Άρθρο 2. Προς το σκοπό υλοποίησης του έργου αυτού, θα δημιουργηθεί στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων του Υπουργείου Οικονομικών (Γ.Γ.Π.Σ.) ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα. Για την καταχώριση της τιμής ζώνης, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να εισέλθουν ηλεκτρονικά στην ιστοσελίδα ..στην ενότητα Γ. Γ. Δημόσιας Περιουσίας -> Ψηφιακές Υπηρεσίες -> Καθορισμός Τιμών Εκκίνησης Ζώνης Αντικειμενικού ή στην ιστοσελίδα ..στην ενότητα Δημόσια Διοίκηση -> Καθορισμός Τιμών Εκκίνησης Ζώνης Αντικειμενικού. Με την επιλογή του ανωτέρω συνδέσμου, εμφανίζονται τα διαπιστευτήρια του TAXISnet. Από το Μητρώο Φορολογούμενων της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων αντλούνται οι ακόλουθες πληροφορίες για τα φυσικά πρόσωπα (ΑΦΜ, Επώνυμο, Όνομα, Πατρώνυμο, Αριθμό Ταυτότητας, Ημερομηνία Γέννησης, στοιχεία Δ/νσης) για την αξιοποίησή τους από τις εφαρμογές του Υπουργείου Οικονομικών. Ειδικότερα τα στοιχεία αυτά διασταυρώνονται με στοιχεία από το Μητρώο εκτιμητών που τηρείται στο Υπ. Οικονομικών (Γενική Διεύθυνση Οικονομικής Πολιτικής). Μέσω της πλατφόρμας αυτής θα είναι δυνατή η είσοδος των εκτιμητών σε επιφάνεια εργασίας που θα περιλαμβάνει τους Δήμους ή τις Δημοτικές Ενότητες/Κοινότητες που τους έχουν ανατεθεί με την ανωτέρω αναφερόμενη απόφαση Υπουργού Οικονομικών. Δίπλα στον κάθε Δήμο θα εμφανίζονται οι ζώνες που αντιστοιχούν σε αυτόν. Οι ισχύουσες σήμερα ζώνες του Αντικειμενικού συστήματος περιγράφονται στις Υπ. αποφάσεις με αρ. πρωτ.: 1020564/487/00ΤΥ/Δ΄/27-02-2007, ΠΟΛ. 1034 (ΦΕΚ 269/Β/28-02-2007), με αριθμ. πρωτ.: 1175023/3752/00ΤΥ/Δ’/28-12-2010, ΠΟΛ. 1200 (ΦΕΚ 2038/Β/29-12-2010) και η διορθωτική της ΠΟΛ.1130/6-6-2011 (ΦΕΚ 1382/Β/16-6-2011). Για την απεικόνιση όσων εκ των ζωνών αυτών έχουν σχεδιαστεί σε χάρτες, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η πιο πρόσφατη σε κάθε περίπτωση σχετική Υπουργική απόφαση με την οποία έχουν εκδοθεί. Όλες οι σχετικές Υπουργικές αποφάσεις και τα ΦΕΚ στα οποία είναι δημοσιευμένες αναφέρονται στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπουργείου Οικονομικών … -> Αναζητήσεις -> ΑΠΑΑ (Αντικειμενικός Προσδιορισμός Φορολογητέας Αξίας Ακινήτων)->Πίνακες Αντικειμενικών Αξιών & Χάρτες Αντικειμενικών Αξιών). Δίπλα σε κάθε ζώνη θα εμφανίζονται τρία πεδία, ένα πεδίο που θα δέχεται αριθμητικές τιμές και δύο πεδία στα οποία θα είναι δυνατή η καταχώριση από τον εκτιμητή αρχείων (ένα σε κάθε πεδίο) σε μορφή pdf ή zip, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στα επόμενα άρθρα της παρούσας. Άρθρο 3. Από την πλατφόρμα αυτή, οι εκτιμητές θα μπορούν να έχουν πρόσβαση σε συγκεκριμένο έγγραφο πρότυπο εκτίμησης (σε μορφή pdf) το οποίο οφείλουν να εκτυπώσουν και να συμπληρώσουν για κάθε μία από τις ζώνες των Δήμων αρμοδιότητάς τους (ένα για κάθε ζώνη). Το έγγραφο πρότυπο επισυνάπτεται στην παρούσα απόφαση (ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ Α) και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος αυτής. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές θα προχωρούν με κάθε πρόσφορο μέσο στη διαμόρφωση επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης, προκειμένου να συμπληρώσουν το προαναφερόμενο έγγραφο πρότυπο εκτίμησης. Αφού ολοκληρώσουν την απαραίτητη έρευνα και συγκεντρώσουν τα αντίστοιχα στοιχεία, οι εκτιμητές θα προχωρούν στην ψηφιοποίηση μέσω ηλεκτρονικού σαρωτή (scanner) του συμπληρωμένου εγγράφου προτύπου σε ένα αρχείο μορφής pdf. Επιπρόσθετα, κάθε εκτιμητής θα μπορεί να δημιουργήσει ένα ακόμα ηλεκτρονικό αρχείο σε μορφή pdf ή zip, το οποίο θα περιέχει οποιαδήποτε άλλα συνοδευτικά – υποστηρικτικά έγγραφα κρίνει σκόπιμο, προκειμένου να στηρίξουν την εισήγησή του. Άρθρο 4. Οι εκτιμητές, θα εισέρχονται στην ίδια ηλεκτρονική εφαρμογή της Γ.Γ.Π.Σ. με τους κωδικούς τους Taxisnet και θα προχωρούν στη συμπλήρωση της εκτίμησής τους για την κάθε τιμή ζώνης, στο πρώτο προβλεπόμενο πεδίο δίπλα σε κάθε ζώνη, σε αριθμητική μορφή που θα αντιστοιχεί στη νομισματική μονάδα του ευρώ. Στο δεύτερο πεδίο, ο κάθε εκτιμητής θα υποχρεούται να καταχωρεί συμπληρωμένο σε ηλεκτρονική μορφή το έγγραφο πρότυπο που προβλέπεται στο προηγούμενο άρθρο, αφού έχει σαρωθεί σε μορφή pdf. Η συμπλήρωση των δύο ανωτέρω πεδίων είναι υποχρεωτική για όλες τις ζώνες που αντιστοιχούν στους Δήμους που έχουν ανατεθεί σε κάθε εκτιμητή. Στο τρίτο πεδίο, οι εκτιμητές θα μπορούν να καταχωρούν σε ηλεκτρονική μορφή (pdf ή zip) οποιοδήποτε άλλο έγγραφο στοιχείο κρίνουν απαραίτητο ως υποστηρικτικά της εισήγησής τους υλικό, σύμφωνα με το προηγούμενο άρθρο. Στην ηλεκτρονική πλατφόρμα θα προβλέπεται η διαδικασία προσωρινής αποθήκευσης των καταχωρήσεων των εκτιμητών, προκειμένου να είναι δυνατή η σταδιακή καταχώριση των εκτιμήσεών τους μέσα στην τεθειμένη προθεσμία ολοκλήρωσης του έργου τους. Άρθρο 5. Το έργο όλων των εκτιμητών ολοκληρώνεται εντός χρονικού διαστήματος 20 ημερολογιακών ημερών από την ημερομηνία δημοσίευσης της Υπουργικής Απόφασης διορισμού τους, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας επιλογής τους σύμφωνα με την με αριθμ. πρωτ: ΓΓΔΠ 0020593 ΕΞ2017 (ΑΔΑ: ΩΝΖΝΗ-ΓΡ7) Πρόσκληση Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος της Γενικής Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας. Προκειμένου το έργο του κάθε εκτιμητή να θεωρηθεί ολοκληρωμένο, θα πρέπει υποχρεωτικά να συμπληρωθούν από αυτόν το αριθμητικό πεδίο τιμής ζώνης και το πρώτο πεδίο κειμένου (στο οποίο θα καταχωρείται συμπληρωμένο το έγγραφο πρότυπο εκτίμησης του Παραρτήματος Α της παρούσας), για όλες τις ζώνες που αντιστοιχούν στους Δήμους που του ανατέθηκαν με την απόφαση του Υπουργού Οικονομικών που προβλέπεται στην παρ. 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 (Α΄ 201). Με τη συμπλήρωση και του τελευταίου απαιτούμενου πεδίου, θα ενεργοποιείται ένα πεδίο στο οποίο ο εκτιμητής θα δηλώνει τον αριθμό IBAN του τραπεζικού του λογαριασμού. Η συμπλήρωση του αριθμού IBAN είναι υποχρεωτική. Μετά τη συμπλήρωση του IBAN, θα ενεργοποιείται ένα κουμπί με την ένδειξη «ΥΠΟΒΟΛΗ». Με το πάτημα του κουμπιού, η καταχωρηθείσα εισήγηση θεωρείται οριστική και το έργο του εκτιμητή θεωρείται ολοκληρωμένο. Άρθρο 6 [όπως τροποποιήθηκε με την παρ. 1 Α και Β της ΠΟΛ 1050/2018, ισχύς από 11.1.2018 σύμφωνα με την παρ. 2] Μετά την ολοκλήρωση της ανωτέρω διαδικασίας, στην οθόνη εργασίας του εκτιμητή που έχει ολοκληρώσει το έργο του θα εμφανίζεται μία προσωποποιημένη βεβαίωση ολοκλήρωσης του ανατεθειμένου έργου, η οποία θα περιλαμβάνει τα στοιχεία του εκτιμητή (Α.Φ.Μ., e-mail, IBAN του τραπεζικού του λογαριασμού), τους Δήμους ή τις Δημοτικές Ενότητες/Κοινότητες που του ανατέθηκαν με τη σχετική απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, τις ζώνες που αντιστοιχούν στους Δήμους αυτούς και το συνολικό ποσό της αμοιβής του, λαμβάνοντας υπόψη το ύψος της αμοιβής που έχει καθορισθεί με την με αριθμ. πρωτ. ΓΓΔΠ 0020593 ΕΞ2017 (ΑΔΑ: ΩΝΖΝΗ-ΓΡ7) Πρόσκληση Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος της Γενικής Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας ανά ζώνη τιμών ακινήτων, το οποίο ανέρχεται σε 50 ευρώ πλέον ΦΠΑ. […] Άρθρο 7 [όπως τροποποιήθηκε με την παρ. 1 Γ της ΠΟΛ 1050/2018, ισχύς από 11.1.2018 σύμφωνα με την παρ. 2] Οι εκτιμητές που έως ώρα 23:59:59 της 22 Μαρτίου 2018 δεν έχουν προβεί στην επιτυχή κατά τα ανωτέρω ολοκλήρωση του έργου τους θεωρείται ότι δεν ολοκλήρωσαν το έργο που τους ανατέθηκε με την προβλεπόμενη απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως προβλέπεται στην παρ. 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 (Α΄ 201). Οι εκτιμητές αυτοί δεν αποζημιώνονται για τυχόν υποβολή εισήγησης για τμήμα του έργου που τους ανατέθηκε, καθότι η αμοιβή καταβάλλεται αποκλειστικά και μόνο μετά την επιτυχή ολοκλήρωση του έργου, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στα δύο προηγούμενα άρθρα. Άρθρο 8. Στην ίδια ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γ.Γ.Π.Σ. δημιουργείται εφαρμογή, η οποία συγκεντρώνει και ταξινομεί όλα τα στοιχεία που εισάγονται από τους εκτιμητές ανά Δήμο και, περαιτέρω, ανά ζώνη, μετά την οριστικοποίησή τους με την υποβολή της εισήγησης του κάθε εκτιμητή κατά τα ανωτέρω. Υπάλληλοι της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών (Γ.Γ.Δ.Π.) και της Γ.Γ.Π.Σ., στους οποίους θα χορηγηθούν ειδικοί κωδικοί πρόσβασης στην εφαρμογή αυτή, θα μπορούν να έχουν πρόσβαση σε συγκεντρωτικά στοιχεία που θα αφορούν τις υποβληθείσες αριθμητικές εκτιμήσεις τιμών ζωνών που έχουν υποβληθεί για κάθε μία ζώνη ενός Δήμου, από τους τέσσερις εκτιμητές στους οποίους έχει ανατεθεί η σύνταξη της σχετικής εισήγησης για κάθε Δήμο, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην με αριθμ. πρωτ. ΓΓΔΠ 0020593 ΕΞ2017 (ΑΔΑ: ΩΝΖΝΗ-ΓΡ7) Πρόσκληση Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος της Γενικής Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας. Με την επιλογή ενός Δήμου, ο εξουσιοδοτημένος υπάλληλος της Γ.Γ.Δ.Π. ή της Γ.Γ.Π.Σ. θα μεταβαίνει σε μία οθόνη, όπου θα αναγράφονται στη σειρά οι ζώνες τιμών ακινήτων του Δήμου αυτού. Δεξιά από κάθε ζώνη θα αναγράφονται: 1. Η τρέχουσα τιμή ζώνης 2. Η εκτίμηση του κάθε εκτιμητή (δηλαδή έως τέσσερα πεδία, ανάλογα με το αν έχουν υποβληθεί επιτυχώς εισηγήσεις από τους τέσσερις ορισθέντες εκτιμητές). 3. Η μέγιστη τιμή μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων. 4. Η ελάχιστη τιμή μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων. 5. Ο μέσος όρος των υποβληθεισών εκτιμήσεων. 6. Η μέση απόκλιση μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων. 7. Οι αποκλίσεις μεταξύ των προαναφερόμενων στοιχείων 3, 4 και 5 και της τρέχουσας τιμής ζώνης. Επιπρόσθετα, η εφαρμογή θα μπορεί να παραμετροποιηθεί ώστε να δεχθεί αντίστοιχα δεδομένα ανά ζώνη από τραπεζικά ιδρύματα προς το σκοπό διασταυρώσεων, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην παρ. 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 (Α΄ 201). Αντίστοιχα θα μπορεί να παραμετροποιηθεί, προκειμένου να διενεργούνται διασταυρώσεις και με τα στοιχεία αυτά. Τα ανωτέρω στοιχεία θα μπορούν να εξάγονται σε υπολογιστικά φύλλα (excel), για τις ανάγκες της δευτεροβάθμιας Επιτροπής της παρ. 1B του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α΄ 43), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει. Άρθρο 9. Υπάλληλοι, κυρίως του Τμήματος Δ΄ (Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων) και άλλων Τμημάτων της Διεύθυνσης Τεχνικών Υπηρεσιών της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών της Γ.Γ.Δ.Π. θα λάβουν, κατόπιν πρότασης της Προϊσταμένης της σχετικής Διεύθυνσης, ειδική εξουσιοδότηση για επιπλέον πρόσβαση στα στοιχεία των κειμένων pdf (έγγραφο πρότυπο εκτίμησης και λοιπό υποστηρικτικό υλικό) που αναρτώνται από τους εκτιμητές στην ηλεκτρονική πλατφόρμα. Οι υπάλληλοι που θα λάβουν τους σχετικούς κωδικούς υποχρεούνται να τηρούν απόλυτη εχεμύθεια. Εφόσον αυτό κριθεί απαραίτητο, υποχρεούνται να διαβιβάζουν τα στοιχεία αυτά σε έντυπη μορφή στον Πρόεδρο της δευτεροβάθμιας Επιτροπής της παρ. 1B του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (Α΄ 43), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει. Η σχετική διαδικασία θα οριστεί με την προβλεπόμενη στην παρ. 1Γ του ανωτέρω άρθρου απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.». Το Παράρτημα Α της ΚΥΑ 1005/2018 περιλαμβάνει, τέλος, το έγγραφο πρότυπο «Προσδιορισμός Τιμής Ζώνης αντικειμενικού συστήματος σε συγκεκριμένη Ζώνη – Αναφορά εκτίμησης», το οποίο περιλαμβάνει τα ακόλουθα: «Α. Αντικείμενο Εκτίμησης. Η Τιμή Ζώνης ή Τιμή Εκκίνησης όπως ορίζεται στο άρθρο 1 παρ. 2 της υπ’ αριθμ. 1067780/82/Γ0013 απόφασης Υπουργού Οικονομικών (ΦΕΚ 549 – B/1994), αναφέρεται στη συνολική αξία κτίσματος και οικοπέδου που αναλογεί σε 1 τ.μ. νεόδμητης μονοκατοικίας ή νεόδμητου διαμερίσματος 1ου ορόφου με πρόσοψη σε ένα (1) δρόμο. Β. Σύντομος προσδιορισμός περιοχής ζώνης (οδοί – προσβασιμότητα κλπ). Συνοπτική παρουσίαση κτηματαγοράς. Θέση – Γενικά χαρακτηριστικά περιοχής (π.χ. Οδικό δίκτυο – Προσβασιμότητα – χρήσεις κλπ). Σχόλια. Γ. Σύντομη περιγραφή της Ζώνης αντικειμενικού συστήματος (150 λέξεις max) – Καθορισμός ζώνης. […] Για παράδειγμα: Ποιοτικά ή/και πολεοδομικά ή/και δημογραφικά ή/και γεωγραφικά ή/και οικονομικά χαρακτηριστικά. Εκτίμηση τιμής μονάδας. Ημερομηνία. Δ. Παρακαλώ, αναφέρετε πρόσφατα συγκριτικά στοιχεία (ζητούμενες τιμές και πράξεις αγοραπωλησιών) αντίστοιχων νεόδμητων κατοικιών και ό,τι άλλο κρίνετε ως απαραίτητο (π.χ. στατιστικά στοιχεία κ.λπ.), προκειμένου να στοιχειοθετηθεί η εκτίμηση Τιμής Ζώνης αντικειμενικού συστήματος [ακολουθεί πίνακας με δύο στήλες, η πρώτη εκ των οποίων περιλαμβάνει τις «Ζητούμενες τιμές» και η δεύτερη τις «Πραγματικές Πράξεις αγοραπωλησίας»]. Ονοματεπώνυμο. Σφραγίδα/Υπογραφή. Ε. Οδηγίες – Παραδοχές. 1. Στους ανωτέρω υπολογισμούς θα λαμβάνεται ως μέση επιφάνεια διαμερίσματος Α’ ορόφου τα 75 τ.μ. και μονοκατοικίας τα 100 τ.μ. 2. Ο ανωτέρω προσδιορισμός τιμής μονάδας θα πρέπει να προκύπτει σύμφωνα με αποδεδειγμένη εκτενή έρευνα της κτηματαγοράς σε συγκεκριμένη υφιστάμενη ζώνη. Θα πρέπει να παρατίθενται σχετικά συγκριτικά στοιχεία από αιτούμενες τιμές πώλησης, καθώς και πράξεις αγοραπωλησίας (σε συνεργασία με μεσιτικά γραφεία). 3. Στις αναγωγές θα λαμβάνεται υπόψη, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στην υπ’ αριθμ. 1067780/82/Γ0013 απόφαση Υπουργού Οικονομικών (ΦΕΚ 549 – B/1994), μεταβολή σε ποσοστό: – 1,50% ανά έτος για την παλαιότητα, – 3-5% ανά όροφο, – 5% σε περίπτωση εμπορικής – κεντρικής θέσης, – (+5%) αν είναι γωνιακό, διαμπερές η με πρόσοψη σε πλατεία – κοινόχρηστο χώρο, – (-20%) αν έχει πρόσοψη αποκλειστικά στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή βρίσκεται σε οικόπεδο τυφλό ή σε οικόπεδο που επικοινωνεί με το δρόμο αποκλειστικά με πραγματική δουλεία διόδου, – (-5%) αν έχει επιφάνεια μεγαλύτερη των 100 τ.μ., (-10%) μεγαλύτερη των 200 τ.μ., (-20%) για επιφάνεια μεταξύ 300 και 500 τ.μ. και (-30%) για επιφάνεια μεγαλύτερη των 500 τ.μ. – (- 20%) αν έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο, (-25%) αν έχει κηρυχθεί απαλλοτριωτέο, – 10-15% (απομείωση) για την διαπραγμάτευση της ζητούμενης τιμής. 4. Ο υπολογισμός είναι ενδεικτικός, δεδομένου ότι δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη σημαντικές χωρικές μεταβολές καθώς και η ποιοτική διαφοροποίηση μεταξύ των διαθέσιμων συγκριτικών στοιχείων.». Περαιτέρω, με την υπ’ αρ. πρωτ. ΔΤΥ Δ 0003215 ΕΞ 2018/23.2.2018 (ΑΔΑ:ΨΡ1ΡΗ-Π79) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, του Αναπληρωτή Υπουργού Οικονομικών και της Υφυπουργού Οικονομικών, ανατέθηκε σε πιστοποιημένους εκτιμητές εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών η σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης επί των τιμών εκκίνησης. Στη συνέχεια, με την υπ’ αρ. πρωτ. 2/28478/0004/13.4.2018 (ΑΔΑ:7ΣΤΘΗ-ΝΜΤ) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών συνεστήθη, στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Οικονομικών, Ομάδα Εργασίας για τη μελέτη θεμάτων σχετικά με τον προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης του άρθρου 41 του ν. 1249/1982. Επιπλέον, με την ανωτέρω υπουργική απόφαση, συγκροτήθηκε η εν λόγω Ομάδα Εργασίας και ορίστηκαν τα μέλη της, καθορίστηκε το έργο της και ο τρόπος λειτουργίας της. Κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα στην παρ. Γ της εν λόγω υπουργικής απόφασης, έργο της Ομάδας Εργασίας είναι «1. Ο προσδιορισμός της “βέλτιστης εκτίμησης” αναφορικά με τις εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών, οι οποίες θα έχουν υποβληθεί στο ειδικό πληροφοριακό σύστημα της Γ.Γ.Π.Σ. σε συνέχεια των υπ’ αριθμ. πρωτ. ΓΓΔΠ0020593ΕΞ/28.12.2017 και ΓΓΔΠ0001472ΕΞ/25.01.2018 Προσκλήσεων Εκδήλωσης Ενδιαφέροντος, της με αριθμ. πρωτ. 1005 Απόφασης Υπουργού Οικονομικών, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει και της με αριθμ. πρωτ. ΔΤΥΔ0003215ΕΞ/23.02.2018 Υπουργικής Απόφασης περί ανάθεσης του έργου σε πιστοποιημένους εκτιμητές. 2. Η διατύπωση της τελικής εισήγησης τιμών ζωνών προς την αρμόδια υπηρεσία της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας για τις τιμές που δεν θα παραπεμφθούν στην Τριμελή Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παρ. 1Β του άρθρου 41 [του] ν. 1249/82, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. 3. Ο προσδιορισμός του τρόπου επιλογής των τιμών εκκίνησης, οι οποίες, λόγω αδυναμίας ασφαλούς προσδιορισμού τους, θα παραπεμφθούν στην Τριμελή Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παρ. 1Β του άρθρου 41 [του] ν. 1249/82, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει. 4. Ο προσδιορισμός της μεθοδολογίας, βάσει της οποίας θα καταλήξει η ανωτέρω αναφερόμενη Δευτεροβάθμια Επιτροπή στην τελική εισήγησή της προς τον Υπουργό Οικονομικών.». Ακολούθως με την με αρ. πρωτ. 2/15199/0004/8.3.2018 (ΑΔΑ:7Α7ΚΗ-Ρ1Τ) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών συγκροτήθηκε η Τριμελής Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παρ. 1Β του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, ορίστηκαν τα μέλη της, ο τρόπος λειτουργίας της και το έργο αυτής. Επιπλέον,με την υπ’ αριθμ. πρωτ. 2/28503/0004/23.5.2018 (ΑΔΑ: 6ΟΩ0Η-ΚΩΗ) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών συστάθηκε στο Υπουργείο Οικονομικών επιστημονική Επιτροπή, για την επικουρία της Τριμελούς Δευτεροβάθμιας Επιτροπής της παρ. 1Β του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 στο έργο της. Οι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών πιστοποιημένοι εκτιμητές υπέβαλαν τις εισηγήσεις τους, κατά τα προβλεπόμενα στην ΚΥΑ 1005/2018. Κατόπιν της υποβολής των εισηγήσεων των πιστοποιημένων εκτιμητών στους οποίους είχε ανατεθεί το αντίστοιχο έργο, η Ομάδα Εργασίας της υπουργικής απόφασης 2/28478/0004/13.4.2018 συνέταξε το από 31.5.2018 Πόρισμά της, για «τη μελέτη θεμάτων σχετικά με τον προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης του άρθρου 41 του ν.1249/82». Με το Πόρισμα αυτό υποβλήθηκε πίνακας με τις «Προτεινόμενες Τιμές Ζώνης», στον οποίο επισημάνθηκαν και οι 829 ζώνες για τις οποίες διαπιστώθηκε ανάγκη επανεξέτασης από την Τριμελή Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παραγράφου 1Β του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, όπως αυτό είχε τροποποιηθεί και ίσχυε. Ειδικότερα, στο από 31.5.2018 Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας (Ο.Ε.) αναφέρονται τα ακόλουθα: «Ι. Ορισμός Ομάδας Εργασίας και αντικείμενο του έργου της. […] Στο παρόν κείμενο καταγράφονται τα αποτελέσματα των εργασιών της Ο.Ε. […]. Επισημαίνεται ότι με βάση την απόφαση καθορισμού του έργου της και το χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης αυτού, η Ο.Ε. ακολούθησε την προσέγγιση της μαζικής εξαγωγής τιμών ζώνης (Τ.Ζ.) από τις υποβληθείσες εκτιμήσεις μέσω αποκλειστικά μαθηματικών και στατιστικών μεθόδων και χωρίς να ληφθούν υπόψη επιπρόσθετα στοιχεία θέσης. Στα πλαίσια της δράσης της Ο.Ε. παρασχέθηκε τεχνική βοήθεια από την Υπηρεσία Στήριξης Διαρθρωτικών Μεταρρυθμίσεων της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (Structural Reforms Support Service) μέσω του καθηγητή …. II. Διαθέσιμα Δεδομένα. Οι υποβληθείσες εκτιμήσεις από τους πιστοποιημένους εκτιμητές […] για τις 10.216 ζώνες του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων (Α.Π.Α.Α.) ανήλθαν σε 28.068 και κατανέμονται ως εξής: [ακολουθεί πίνακας, από τον οποίο προκύπτει ότι υποβλήθηκαν μία εκτίμηση σε 365 ζώνες, δύο εκτιμήσεις σε 3.537 ζώνες, τρεις εκτιμήσεις σε 4.627 ζώνες και τέσσερεις εκτιμήσεις σε 1.687 ζώνες]. […] III. Μεθοδολογία προσδιορισμού τιμών ζωνών και κριτηρίων παραπομπής ζωνών στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή […] Α. Γενικές Παραδοχές 1) Οι εκτιμήσεις που κατατέθηκαν μέχρι 22.3.2018, σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1005/11.1.2018 (ΦΕΚ 20/Β/2018) […], όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, λαμβάνονται ως ίσης βαρύτητας, έγκυρες και αξιόπιστες, δεδομένου ότι έχουν πραγματοποιηθεί από τους πιστοποιημένους εκτιμητές του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών (κατά τις διατάξεις του ν. 4152/9.5.2013 […]). Οι εν λόγω εκτιμητές διαθέτουν σημαντικά εχέγγυα γνώσης, πληροφόρησης, εμπειρίας και αμεροληψίας και δεσμεύονται από σχετικό κώδικα δεοντολογίας του Υπουργείου Οικονομικών. Κατά συνέπεια, ο προσδιορισμός της “βέλτιστης εκτίμησης” βασίζεται αποκλειστικά στη στατιστική επεξεργασία των εκτιμήσεων. 2) Οι υποβληθείσες εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών υπόκεινται σε εκτιμητικό σφάλμα, το οποίο, σύμφωνα με τα Εκτιμητικά – Επαγγελματικά Πρότυπα του Βασιλικού Ινστιτούτου Ορκωτών Πραγματογνωμόνων RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ανέρχεται από ±10% έως ±15%, ενώ σύμφωνα με τη σχετική βιβλιογραφία (Crosby et al, 1998 και Crosby, 2000), σε μη κανονικές συνθήκες αγοράς ακινήτων, μπορεί να είναι πολύ υψηλότερο. 3) Η αναπροσαρμογή των Τ.Ζ. πραγματοποιείται σε εφαρμογή των διατάξεων της παραγράφου Γ του άρθρου 3 του ν. 4336/14.8.2015 (ΦΕΚ 94/Α/2015) για εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις τιμές της αγοράς. Κατά τα ανωτέρω, δεν ελήφθη υπόψη από την Ο.Ε. το ελάχιστο κόστος κατασκευής παρόλο που, με βάση τις ισχύουσες διατάξεις, στην Τ.Ζ. περιλαμβάνεται το κόστος των κτισμάτων και η αξία του αναλογούντος οικοπέδου. Σημειώνεται ότι υπάρχουν υποβληθείσες εκτιμήσεις όπου η εμπορική αξία υπολείπεται του ελάχιστου κόστους αντικατάστασης [βλ. σχετικό έγγραφο Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ) με αριθμ. πρωτ. ../22.5.2015]. 4) Ο προσδιορισμός της “βέλτιστης εκτίμησης” αναφορικά με τις εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών πραγματοποιήθηκε από την Ο.Ε. χωρίς να ληφθούν υπόψη οι ισχύουσες Τ.Ζ. αφού θεωρούνται μη επικαιροποιημένες. 5) Σύμφωνα με τις διευκρινιστικές πληροφορίες προς τους εκτιμητές […] οι προτεινόμενες Τ.Ζ. είναι στρογγυλοποιημένες σε ακέραια πολλαπλάσια των πενήντα (50) ευρώ. Β. Στατιστική επεξεργασία. Στο στάδιο αυτό, εξετάστηκαν οι διαθέσιμες και κατάλληλες, για την περίπτωση, στατιστικές μεθοδολογίες για την αξιολόγηση των υποβληθεισών εκτιμήσεων με παρουσίαση διαφορετικών σεναρίων και πραγματοποίηση δοκιμών. Β.1. Παραδοχές Μεθοδολογίας. 1) Θεωρούμε ως πληθυσμό το σύνολο της διαθέσιμης πληροφορίας από τις εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών ανά ζώνη. Συνακόλουθα, τα απαιτούμενα για την ανάλυση στατιστικά μέτρα (διακύμανση, συντελεστές μεταβλητότητας) που χρησιμοποιούνται είναι τα πληθυσμιακά. 2) Το σύνολο των διαθέσιμων εκτιμήσεων ανά ζώνη αξιολογείται ως προς τον κίνδυνο ή το βαθμό αβεβαιότητάς του μέσω του αντίστοιχου πληθυσμιακού συντελεστή μεταβλητότητας (coefficient of variation ή CV) (Moliver και Boronico 1996). Σύμφωνα με τον καθηγητή ..σε αγορές που χαρακτηρίζονται από πολύ χαμηλή ζήτηση και πολύ μικρό αριθμό συναλλαγών, όπως συμβαίνει στην Ελλάδα κατά την τρέχουσα περίοδο, η μεταβλητότητα μεταξύ των εκτιμήσεων μπορεί να κυμαίνεται ανάμεσα σε 20% και 30%. Λαμβάνοντας υπόψη και τα διαθέσιμα δεδομένα, επιλέχθηκε το 25% ως μέγιστη αποδεκτή τιμή του συντελεστή μεταβλητότητας των εκτιμήσεων κάθε ζώνης. 3) Οι διαθέσιμες εκτιμήσεις λαμβάνονται ως ανεξάρτητες, κάτι που μπορούμε να θεωρήσουμε ότι ικανοποιείται λόγω της διαδικασίας επιλογής των εκτιμητών και της τήρησης από μέρους τους των οδηγιών που τους δόθηκαν για τη “… σύνταξη άρτιας και τεκμηριωμένης εισήγησης των τιμών εκκίνησης”, σύμφωνα με το άρθρο 1 της ΠΟΛ. 1005/11.1.2018. B.2. Συλλογιστική Μεθοδολογίας. Κεντρικό ζητούμενο της προτεινόμενης μεθοδολογίας είναι να καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια ώστε να μην εξαιρεθεί από τον υπολογισμό της νέας Τ.Ζ. καμία από τις διαθέσιμες εκτιμήσεις ανά ζώνη. Για το λόγο αυτό κι εφόσον οι διαθέσιμες εκτιμήσεις δεν παρουσιάζουν μεταβλητότητα πέραν του μέγιστου αποδεκτού ορίου, θεωρούνται εξίσου σημαντικές και συμβάλλουν ισοβαρώς στην εξαγωγή της νέας Τ.Ζ. (βλ. Φάση 1 της Υπολογιστικής Διαδικασίας). Ακόμα, όμως, και στην περίπτωση όπου η μεταβλητότητά τους αντικατοπτρίζει αυξημένη και μη αποδεκτή επισφάλεια για τη διαδικασία υπολογισμού της Τ.Ζ., καταβάλλεται και πάλι προσπάθεια να μην εξαιρεθούν από αυτή, αλλά να συμπεριληφθούν με κατάλληλη στάθμιση στον υπολογισμό της (βλ. Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας). Συνακόλουθα, για την εύρεση της “βέλτιστης εκτίμησης” από ένα αρχικό πλήθος εκτιμήσεων χρησιμοποιείται ο αριθμητικός μέσος, ο οποίος αξιολογείται με τη βοήθεια του συντελεστή μεταβλητότητας. Στην περίπτωση που οι διαθέσιμες εκτιμήσεις (n=2,3,4 το πλήθος) δεν παρουσιάζουν σημαντική μεταβλητότητα, αυτές θεωρούνται ισοβαρείς και συμμετέχουν ισότιμα στη διαμόρφωση του αριθμητικού μέσου, ο οποίος αποτελεί και την τελική Τ.Ζ. Για τις περιπτώσεις υψηλής μεταβλητότητας, προτείνεται μια “ομαλοποίηση – διόρθωση” του αριθμητικού μέσου λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των εκτιμήσεων. Αν και πάλι, η σταθμισμένη μεταβλητότητα είναι υψηλή, τότε η ζώνη παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή. Παρόλο που οι εμπειρικές κατανομές των εκτιμήσεων γενικά παρουσίασαν ασυμμετρία, η εξαίρεση ακραίων τιμών δεν υιοθετήθηκε. Ο βασικός λόγος για αυτό είναι ότι ο περιορισμένος αριθμός εκτιμήσεων καθιστά την εξαίρεση μιας ή περισσοτέρων εκτιμήσεων επισφαλή. Για την προτεινόμενη διόρθωση του αριθμητικού μέσου ακολουθήθηκε μια μέθοδος εξαγωγής σταθμίσεων “μέγιστης ακρίβειας” (Shahar 2017) […]. Β.3. Υπολογιστική Διαδικασία): [ακολουθούν διάφοροι μαθηματικοί τύποι και σχετικές παρατηρήσεις/επεξηγήσεις]. IV. Πρόσθετες παρατηρήσεις. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, βάσει της οδηγίας που τους δόθηκε, κλήθηκαν να εκτιμήσουν ένα νεόδμητο “τυπικό ακίνητο”, το οποίο ανταποκρίνεται μεν στις προδιαγραφές του υφιστάμενου συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, αλλά εξαιτίας της ιδιαίτερα χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας των τελευταίων τουλάχιστον εφτά ετών, δεν αποτελεί σύνηθες αντικείμενο συναλλαγής. Πέρα από το αναμενόμενο σφάλμα που ενέχει η συστηματική προσέγγιση της αξίας του νέου ακινήτου, βάσει συγκριτικών παλαιών ακινήτων (τα οποία επίσης είναι δυσεύρετα), υπάρχει μια επιπρόσθετη παράμετρος που χρήζει εξέτασης, δεδομένου ότι στο πλαίσιο του παρόντος έργου δεν έχει προβλεφθεί η αναπροσαρμογή των συντελεστών για την ορθή απομείωση των αξιών λόγω παλαιότητας. Προκειμένου να είναι δυνατή η προσέγγιση των πραγματικών εμπορικών αξιών μεγαλύτερου ποσοστού ακινήτων ανά την επικράτεια, θα μπορούσε να εξεταστεί το ενδεχόμενο απομείωσης των τιμών που προκύπτουν με την παρούσα μεθοδολογία, τουλάχιστον κατά το ποσοστό του ελάχιστου εκτιμητικού σφάλματος, ως προσωρινή λύση και μέχρι την αναπροσαρμογή των συντελεστών παλαιότητας στους υπολογισμούς των φορολογητέων αξιών. Τέλος, θα πρέπει να επισημανθεί η επίδραση της μεταβολής της φορολογίας, που θα επέλθει με τη μεταβολή των τιμών εκκίνησης, στη ζήτηση και στην αναδιαμόρφωση των επιπέδων τιμών της αγοράς. Υπάρχει μια άμεση σχέση μεταξύ της κεφαλαιακής αξίας του ακινήτου και του κόστους διακράτησής του (που περιλαμβάνει και την ετήσια φορολόγησή του), η οποία έχει ληφθεί υπόψη από τους εκτιμητές με βάση τα σημερινά δεδομένα φορολόγησης/κόστους. Πολύ μεγάλες αυξήσεις στη φορολόγηση των ακινήτων εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσουν σε μείωση της ζήτησης και των εμπορικών τιμών από την πρώτη μέρα της εφαρμογής των νέων αντικειμενικών, καθιστώντας ενδεχομένως τις υποβληθείσες εκτιμήσεις ως μη αντιπροσωπευτικές. Συνεπώς, θα μπορούσε να εξεταστεί ανώτατο όριο μεταβολής, μέχρι τη διασφάλιση της ισορροπίας στην αγορά και επανεξέτασή του μεσοπρόθεσμα. V. Eνδεικτική μεθοδολογία της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής. […] VI. Εισήγηση τιμών ζώνης. Εφαρμόζοντας τη μεθοδολογία της Ενότητας ΙΙΙ στις υποβληθείσες εκτιμήσεις Τ.Ζ. καταλήγουμε στον Πίνακα του Παραρτήματος με διακριτή στήλη για τις “Προτεινόμενες Τιμές Ζώνης”. Οι ζώνες που χρήζουν επανεξέτασης επισημαίνονται με την ένδειξη “ΝΑΙ” στη στήλη “Ανάγκη Επανεξέτασης” και παραπέμπονται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή. Βιβλιογραφία. [1] Crosby N., Lavers A and Murdoch J. 1998: Property Valuation Variance and the “Margin of Error” in the U.K., Journal of Property Research, Vol. 18 Issue 4, 305-330. [2] Crosby N. (2000): Valuation Accuracy, variation and bias in the context of standards and expectations, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 18 Issue 2, 130-161. [3] Moliver D. And Boronico J. (1996): Unit Selection and the sales comparison approach, Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14 Issue 5, 25-33. [4] Shahar D. (2017): Minimizing the Variance of a Weighted Average, Open Journal of Statistics, Vol. 7 No. 2, 216-224.». Σύμφωνα με το Παράρτημα του ως άνω Πορίσματος της Ομάδας Εργασίας, η προταθείσα τιμή ζώνης για την επίδικη ζώνη ήταν 3.750 ευρώ (έναντι 4.000 ευρώ, βάσει της υπ’ αριθ. ΠΟΛ. 1163/31.10.2017 απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών, Β΄ 3882/3.11.2017), με την ένδειξη ΟΧΙ στη στήλη “Ανάγκη Επανεξέτασης” (από τη Δευτεροβάθμια Επιτροπή). Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του διοικητικού φακέλου, για την επίμαχη ζώνη υποβλήθηκαν τρεις εκτιμήσεις από πιστοποιημένους εκτιμητές, η πρώτη για 3.600 ευρώ, η δεύτερη για 4.200 ευρώ και η τρίτη για 3.400 ευρώ (όλες με αναφορά μόνο σε αγγελίες αγοραπωλησίας). Στη συνέχεια, εκδόθηκε η ΠΟΛ. 1108/8.6.2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (Β΄ 2129/8.6.2018), για τη «Ρύθμιση ζητημάτων σχετικά με τις περιπτώσεις για τις οποίες επιλαμβάνεται η Επιτροπή της παραγράφου 1B του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, τη μεθοδολογία λειτουργίας της Επιτροπής και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια», η οποία ορίζει τα ακόλουθα: «Άρθρο 1. Οι εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών που κατατέθηκαν μέχρι 22.3.2018 σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1005/11.1.2018, (ΦΕΚ 20/Β/2018) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, λαμβάνονται ως ίσης βαρύτητας, έγκυρες και αξιόπιστες, δεδομένου ότι έχουν πραγματοποιηθεί από τους πιστοποιημένους εκτιμητές του Μητρώου Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών (κατά τις διατάξεις του ν. 4152/9.5.2013, ΦΕΚ 107/Α/2013, όπως ισχύει). Κατά συνέπεια, ο προσδιορισμός της “βέλτιστης εκτίμησης” καταρχήν βασίζεται αποκλειστικά στη στατιστική επεξεργασία των εκτιμήσεων. Άρθρο 2. Για τους σκοπούς της παρούσας, ως πληθυσμός νοείται το σύνολο της διαθέσιμης πληροφορίας από τις εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών ανά ζώνη. Συνακόλουθα, τα απαιτούμενα για την ανάλυση στατιστικά μέτρα (διακύμανση, συντελεστές μεταβλητότητας) που χρησιμοποιούνται είναι τα πληθυσμιακά. Το σύνολο των διαθέσιμων εκτιμήσεων ανά ζώνη αξιολογείται ως προς τον κίνδυνο ή το βαθμό αβεβαιότητας του μέσω του αντίστοιχου πληθυσμιακού συντελεστή μεταβλητότητας (coefficient of variation ή CV). Για τις ανάγκες της παρούσας και σύμφωνα με το Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας που συστάθηκε με την αριθμ. 2/28478/0004/13.04.2018 απόφαση Υπουργού Οικονομικών (εφεξής “Ομάδα Εργασίας”), επιλέγεται το 25% ως μέγιστη αποδεκτή τιμή του συντελεστή μεταβλητότητας των εκτιμήσεων κάθε ζώνης. Εφόσον οι διαθέσιμες εκτιμήσεις δεν παρουσιάζουν μεταβλητότητα πέραν του μέγιστου αποδεκτού ορίου, θεωρούνται εξίσου σημαντικές και συμβάλλουν ισοβαρώς στην εξαγωγή της νέας τιμής ζώνης (Τ.Ζ.) – (Φάση 1 της Υπολογιστικής Διαδικασίας). Στην περίπτωση όπου η μεταβλητότητά τους αντικατοπτρίζει αυξημένη και μη αποδεκτή επισφάλεια για τη διαδικασία υπολογισμού της Τ.Ζ., οι διαθέσιμες εκτιμήσεις συμπεριλαμβάνονται με κατάλληλη στάθμιση στον υπολογισμό της (Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας). Για την εύρεση της “βέλτιστης εκτίμησης”, από ένα αρχικό πλήθος εκτιμήσεων χρησιμοποιείται ο αριθμητικός μέσος, ο οποίος αξιολογείται με τη βοήθεια του συντελεστή μεταβλητότητας. Στην περίπτωση που οι διαθέσιμες εκτιμήσεις (n=2,3,4) δεν παρουσιάζουν σημαντική μεταβλητότητα, αυτές θεωρούνται ισοβαρείς και συμμετέχουν ισότιμα στη διαμόρφωση του αριθμητικού μέσου, ο οποίος αποτελεί και την τελική Τ.Ζ. Για τις περιπτώσεις υψηλής μεταβλητότητας, πραγματοποιείται μια “ομαλοποίηση-διόρθωση” του αριθμητικού μέσου λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των εκτιμήσεων. Η εξαίρεση ακραίων τιμών απορρίπτεται. Αν και πάλι, η σταθμισμένη μεταβλητότητα είναι υψηλή, τότε η ζώνη παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή, σύμφωνα με τα αναφερόμενα κατωτέρω. Για την προτεινόμενη διόρθωση του αριθμητικού μέσου ακολουθείται μια μέθοδος εξαγωγής σταθμίσεων “μέγιστης ακρίβειας”, κατάλληλα προσαρμοσμένη έτσι ώστε να επιτυγχάνονται τα εξής: • Απόδοση μεγαλύτερης στάθμισης σε παρατηρήσεις κοντά στον απλό αριθμητικό μέσο και μικρότερης σε εκτιμήσεις που απέχουν αρκετά από αυτόν. • Μείωση της διακύμανσης του νέου σταθμισμένου μέσου (που θα τον καταστήσει μια πιο αντιπροσωπευτική και αξιόπιστη εκτίμηση Τ.Ζ.), λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των διαθέσιμων εκτιμήσεων. Βάσει των ανωτέρω, όπως αυτά αναφέρονται στο Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας, ακολουθείται η παρακάτω διαδικασία: Για καθεμία από τις 10.216 ζώνες του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων (Α.Π.Α.Α.), το Υπουργείο Οικονομικών διαθέτει τις n=n(z) εκτιμήσεις οι οποίες σημειώνονται με x1,…, xn, όπου n=1,2,3,4 και z=1,2,3,….,10.216. Στο εξής, ο αριθμητικός μέσος όρος σημειώνεται με xn, η πληθυσμιακή διακύμανση με σ2×1,…,χn, ο πληθυσμιακός συντελεστής μεταβλητότητας με CV(x1,…,xn), όπου n=2,3,4. Επίσης, το μέγιστο αποδεκτό όριο μεταβλητότητας 25% σημειώνεται με CVthreshold. Αναλόγως με τις διαθέσιμες εκτιμήσεις για μία ζώνη z, όπου z=1,2,3,.,10.216, διακρίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις: Α. Φάση 1 της Υπολογιστικής Διαδικασίας. (Φ1.1). Αν είναι n=n(z)=1, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. για τη ζώνη z παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή. (Φ1.2). Αν n=n(z)=2 τότε υπολογίζεται ο συντελεστής μεταβλητότητας CV (x1,…,xn)=σ2(x1,.. ,xn)xn, n=2 όπου xn=1nk=1nxk και σ2×1,…,xn=k=1nxk-xn2n, n=2. (φ1.2.1). Αν CV(x1,x2) ? CVthreshold, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο αριθμητικός μέσος των δύο εκτιμήσεων, δηλαδή Τ.Ζ.= x2=x1+x2 2 (φ1.2.2). Αν CV(x1,x2) > CVthreshold, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή. (Φ1.3). Αν n=n(z)=3 ή 4 τότε υπολογίζεται ο συντελεστής μεταβλητότητας CV (x1,…,xn) = σ2(x1,…,xn)xn, n=3,4 όπου xn=1nk=1nxk και σ2×1,…, xn=k=1nxk-xn2n, n=3,4 (φ 1.3.1). Αν CV (x1,…,xn) ? CVthreshοld, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο αριθμητικός μέσος των διαθέσιμων εκτιμήσεων, δηλαδή T.Z.=xn=1nk=1nxk, n=3,4 (φ1.3.2). Αν CV(x1,…,xn) > CVthreshold, τότε ακολουθεί η Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας. Β. Φάση 2 της Υπολογιστικής Διαδικασίας Στην περίπτωση αυτή, οι προτεινόμενες σταθμίσεις υπολογίζονται βάσει των ακόλουθων βημάτων: (Φ2.1). Υπολογίζεται η αρχική στάθμιση της k-εκτίμησης (k=1,…,n και n=3,4) ως εξής: w0k=1, xk=xnxk-xn-2j?1,…,nxj?xnxj-xn-2, xk?xn. (Φ2.2). Υπολογίζεται η τελική (κανονικοποιημένη) στάθμιση της k-εκτίμησης (k=1,…,n και n=3,4): wk=w0kj=1nw0j. Στη συνέχεια διακρίνονται οι ακόλουθες περιπτώσεις: (φ2.3.1). Αν CVw ? CVthreshold, τότε ως νέα Τ.Ζ. ορίζεται ο σταθμισμένος αριθμητικός μέσος των διαθέσιμων εκτιμήσεων, δηλαδή T.Z.=xw=k=1nwkxk (φ2.3.2). Αν CVw > CVthreshold, τότε ο προσδιορισμός της Τ.Ζ. παραπέμπεται στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή. Στο Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας, το οποίο υποβλήθηκε στη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας, περιλαμβάνεται παράρτημα με εισήγηση για την προτεινόμενη Τ.Ζ. (βέλτιστη τιμή), σύμφωνα με την ανωτέρω μεθοδολογία. Άρθρο 3. Στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παραγράφου 1B του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 διαβιβάζονται από τη Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας οι εκτιμήσεις των Πιστοποιημένων Εκτιμητών και οι προτεινόμενες Τ.Ζ. (βέλτιστες τιμές), όπως προτάθηκαν από την Ομάδα Εργασίας, για όλες τις ζώνες της Επικράτειας, μεταξύ των οποίων είναι και εκείνες για τις οποίες, σύμφωνα με τα ανωτέρω, δεν ήταν δυνατός ο ασφαλής προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης που καθορίζονται με την αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 (Β΄ 549) απόφαση Υπουργού Οικονομικών, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει και για τις οποίες θα πρέπει να υποβληθεί η τελική εισήγηση από την Δευτεροβάθμια Επιτροπή. Άρθρο 4. 1. Η Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παραγράφου IB του άρθρου 41 ν. 1249/1982 προβαίνει στη διατύπωση τελικής εισήγησης για τις τιμές εκκίνησης που προβλέπονται στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου 1 της με αριθμ. 1067780/82/Γ0013/9.6.1994 (Β΄ 549) απόφασης Υπουργού Οικονομικών, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία ομορότητας και ομοιότητας ζωνών και περιοχών, αξιολογώντας και αξιοποιώντας συγκριτικά στοιχεία από τις διαθέσιμες εκθέσεις εκτίμησης. 2. Η Δευτεροβάθμια Επιτροπή, εφόσον προκύψει διαθεσιμότητα αξιόπιστων στοιχείων επιβεβαίωσης από Ιδιωτικό Φορέα, υποβάλλει τελική εισήγηση σύμφωνα με τα κάτωθι: i. Στην περίπτωση που η προτεινόμενη από την Ομάδα Εργασίας τιμή εκκίνησης είναι σύμφωνη με τα στοιχεία επιβεβαίωσης του Ιδιωτικού Φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με την προτεινόμενη τιμή. ii. Στην περίπτωση που έχει υποβληθεί μία εκτίμηση (n=1), η οποία βρίσκεται εκτός του εύρους των στοιχείων επιβεβαίωσης του Ιδιωτικού Φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με το άκρο του εύρους που βρίσκεται πιο κοντά στην τιμή της μοναδικής διαθέσιμης εκτίμησης. iii. Στην περίπτωση που έχουν υποβληθεί δύο ή περισσότερες εκτιμήσεις (n=2,3,4) και ο μέσος όρος (Μ.Ο.) των οποίων βρίσκεται εκτός του εύρους των στοιχείων επιβεβαίωσης του ιδιωτικού φορέα, η τελική εισήγηση ταυτίζεται με το άκρο του εύρους που βρίσκεται πιο κοντά στο σταθμισμένο μέσο όρο (Μ.Ο.) των εκτιμήσεων (δηλαδή στη βέλτιστη τιμή που προτάθηκε από την Ομάδα Εργασίας). iν. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, οι οποίες, κατά την κρίση της, μπορούν να χαρακτηριστούν ως ακραίες, η Δευτεροβάθμια Επιτροπή δύναται να λαμβάνει υπόψη της στοιχεία ομορότητας και ομοιότητας ζωνών και περιοχών, να αξιολογεί και να αξιοποιεί συγκριτικά στοιχεία από τις διατιθέμενες εκθέσεις εκτίμησης και βάσει αυτών να προβαίνει στην τελική της εισήγηση.». Ενόψει των ανωτέρω ρυθμίσεων (του άρθρου 2) της ΠΟΛ. 1108/8.6.2018, ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης για την επίδικη ζώνη δεν παραπέμφθηκε στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή, καθώς οι τρεις υποβληθείσες εκτιμήσεις δεν παρουσίασαν μεταβλητότητα πέρα του μέγιστου αποδεκτού ορίου, κατ’ εφαρμογή των μαθηματικών τύπων της Υπολογιστικής Διαδικασίας. Περαιτέρω, με το από 8.6.2018 μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, που μνημονεύεται στο στοιχείο 21 του προοιμίου της προσβαλλόμενης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών, το οποίο εστάλη από την Γενική Γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας (Γραφείο Γενικού Γραμματέα Δημόσιας Περιουσίας) προς τη Διεύθυνση Τεχνικών Υπηρεσιών (και όπως αναφέρεται στο μήνυμα αυτό, η σύνταξή του έγινε σε συνεννόηση με το Γραφείο της Υφυπουργού Οικονομικών, κατόπιν συνεργασίας με τη Γενική Διεύθυνση Φορολογικής Πολιτικής του Υπουργείου, στο πλαίσιο των διαβουλεύσεων μεταξύ των Θεσμών και της Ελληνικής Κυβέρνησης), ζητήθηκε η εφαρμογή ορισμένων συντελεστών, κατά τη σύνταξη του σχεδίου της υπουργικής απόφασης για τον καθορισμό των νέων τιμών ζώνης, αφού ελήφθη υπόψη, μεταξύ άλλων, η «ανάγκη για ομαλή μετάβαση στο νέο καθεστώς αντικειμενικού συστήματος των αξιών ακινήτων», η «αρχή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των πολιτών» και η «κατάσταση της ελληνικής αγοράς ακινήτων μετά την παρατεταμένη οικονομική ύφεση της χώρας». Ειδικότερα, με το ως άνω μήνυμα ζητήθηκε η εφαρμογή του κάτωθι πίνακα (συντελεστών αναπροσαρμογής) επί των αντικειμενικών αξιών που προέκυπταν από (i) τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών, (ii) το Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας και (iii) το πόρισμα που επρόκειτο να υποβληθεί από τη Δευτεροβάθμια Επιτροπή της παρ. 1Β του άρθρου 41 του ν. 1249/1982. Ο πίνακας αυτός έχει δύο στήλες, η πρώτη “Change [From To]” και η δεύτερη “Adjustment Rate”, και περιέχει πέντε συντελεστές προσαρμογής (0,9, 0,8, 0,7, 0,6 και 0,5), καθένας εκ των οποίων αντιστοιχεί σε ορισμένο εύρος μεταβολής (0-15%, 15-30%, 30-45%, 45-60% και 60%+). Αμέσως μετά από τον πίνακα, δίνονται οι ακόλουθες επεξηγήσεις: «Πιο αναλυτικά, η τροποποίηση των τελικών εισηγήσεων της Ομάδας Εργασίας και της Δευτεροβάθμιας Επιτροπής θα γίνει ως εξής: Α. Για αυξήσεις τιμών (σε σχέση με τις τρέχουσες τιμές) από 1-15%, θα υπολογιστεί μείωση της επερχόμενης αύξησης κατά 0,9 (δηλαδή θα υπολογιστεί το 10% της αύξησης). Β. Για αυξήσεις τιμών από 15% – 30%, θα υπολογιστεί μείωση της επερχόμενης αύξησης κατά 0,8 (δηλαδή θα υπολογιστεί το 20% της αύξησης). Γ. Για αυξήσεις τιμών από 30% – 45%, θα υπολογιστεί μείωση της επερχόμενης αύξησης κατά 0,7 (δηλαδή θα υπολογιστεί το 30% της αύξησης). Δ. Για αυξήσεις τιμών από 45% – 60%, θα υπολογιστεί μείωση της επερχόμενης αύξησης κατά 0,6 (δηλαδή θα υπολογιστεί το 40% της αύξησης). Ε. Για αυξήσεις τιμών από 60% και άνω, θα υπολογιστεί μείωση της επερχόμενης αύξησης κατά 0,5 (δηλαδή θα υπολογιστεί το 50% της αύξησης). Επιπλέον ο υπολογισμός των νέων αντικειμενικών τιμών θα γίνει με τον περιορισμό ότι καμία ζώνη δεν μπορεί να έχει τιμή κατώτερη των τριακοσίων (300) ευρώ». Δεδομένου ότι η προταθείσα από την Ομάδα Εργασίας τιμή ζώνης για την επίμαχη ζώνη ήταν 3.750 ευρώ και η τρέχουσα τιμή για την ίδια ζώνη ήταν 4.000 ευρώ, η εν λόγω ζώνη δεν ενέπεσε σε κάποια από τις περιπτώσεις Α έως Ε του ως άνω ηλεκτρονικού μηνύματος, με αποτέλεσμα η νέα τιμή εκκίνησης για την επίδικη ζώνη να οριστεί τελικά σε 3.750 ευρώ με την προσβαλλόμενη απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών.
10. Επειδή, οι εκδιδόμενες βάσει των διατάξεων των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως το άρθρο αυτό ίσχυε κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο) υπουργικές αποφάσεις περί καθορισμού των τιμών εκκίνησης, για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, ως κανονιστικές πράξεις, ελέγχονται από την άποψη της τήρησης των όρων της νομοθετικής εξουσιοδότησης, καθώς και της τυχόν υπέρβασης των ορίων της (βλ. ΣτΕ 2019-2020/2012 επταμ., 1024/2013 επταμ., ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.). Εξάλλου, η τήρηση ή μη από τη Διοίκηση των όρων που θέτουν οι ανωτέρω εξουσιοδοτικές διατάξεις ή που συνάγονται από αυτές μπορεί να προκύπτει είτε από την ίδια την προσβαλλόμενη κανονιστική πράξη είτε από τα στοιχεία του φακέλου, στα οποία συγκαταλέγονται, ιδίως, οι προπαρασκευαστικές της έκδοσής της πράξεις (βλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.).
11. Επειδή, κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, η φορολογούμενη ύλη, όπως η περιουσία, δεν επιτρέπεται να είναι πλασματική, αλλά πρέπει να είναι πραγματική (βλ. λ.χ. ΣτΕ Ολομ. 29/2014, Ολομ. 4003/2014, Ολομ. 2563/2015, Ολομ. 2564/2015, 884/2016 επταμ., 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ.). Με τις προεκτεθείσες διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 θεσπίστηκε αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων κατά τρόπο ώστε, βάσει προκαθορισμένων, ειδικών και πρόσφορων κριτηρίων, να προκύπτει για κάθε ακίνητο μιας περιοχής ορισμένη αξία, ανταποκρινόμενη, κατά προσέγγιση, στην πραγματική αγοραία αξία αυτού (βλ. ΣτΕ Ολομ. 4003/2014), δηλαδή στην ελάχιστη εύλογη αξία αγοραπωλησίας που θα συμφωνούσαν δύο καλά ενημερωμένοι και επιμελείς συναλλασσόμενοι, που δεν έχουν σχέση μεταξύ τους (βλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.). Η αξία αυτή ανάγεται μεν σε μια υποθετική/δυνητική συναλλαγή, αλλά αφορά στη πραγματική αξία του ακινήτου στην αγορά, η οποία επιτρεπτώς κατά το Σύνταγμα υπόκειται σε φόρο (επί της περιουσίας). Συνεπώς, οι εν λόγω διατάξεις, σε συνδυασμό με τη ρύθμιση της παραγράφου 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017, παρέχουν στη Διοίκηση εξουσιοδότηση για προσδιορισμό των τιμών εκκίνησης υπό τον όρο ότι ο τρόπος καθορισμού τους εγγυάται επαρκώς ότι η φορολογούμενη αξία της ακίνητης περιουσίας είναι πραγματική και όχι πλασματική (πρβλ. ΣτΕ Ολομ. 4003/2014, 3833/2014 επταμ., 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.). Ειδικότερα, κατά την έννοια των εν λόγω διατάξεων του ν. 1249/1982 και του ν. 4509/2017, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του άρθρου 24 παρ. 6 του ν. 2130/1993 και των άρθρων 4 και 5 του ν. 4223/2013 [οι οποίες παραπέμπουν στις οριζόμενες βάσει του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 τιμές εκκίνησης/ζώνης, για τον υπολογισμό του ΤΑΠ και του (κύριου και συμπληρωματικού) ΕΝΦΙΑ], ερμηνευόμενων υπό το φως των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, ο προσδιορισμός αυτός πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία, ώστε να παρέχονται στους βαρυνόμενους επαρκή εχέγγυα ορθού καθορισμού της φορολογούμενης αξίας των ακινήτων τους και να τηρείται από τα αρμόδια όργανα της Διοίκησης το ίσο μέτρο (γνωμοδοτικής και αποφασιστικής) κρίσης (πρβλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.). Η τοιαύτη ειδική μέθοδος, η υιοθέτηση της οποίας προβλέπεται, άλλωστε, στο Μνημόνιο Οικονομικής και Χρηματοπιστωτικής Πολιτικής που περιλαμβάνεται στην από 14.05.2014 επιστολή προθέσεων της Ελληνικής Πολιτείας προς το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (βλ. σελ. 9 της επιστολής αυτής, που είναι δημοσιευμένη στον ιστοχώρο του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου), πρέπει, ιδίως, να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη την κοινώς γνωστή αλλά και σημειούμενη στις σχετικές ετήσιες εκθέσεις του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας, καθώς και στο ανωτέρω Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας του Υπουργείου Οικονομικών (υπό στοιχ. ΙΙΙ.Β.1.), παρατεταμένη ύφεση της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, συνεπεία της οικονομικής κρίσης και της επιβάρυνσης της ακίνητης περιουσίας με νέους φόρους, από το 2010 και μετά (πρβλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.). Η μεθοδολογία αυτή μπορεί να περιέχει και επάλληλες ή επικουρικές μεθόδους υπολογισμού των τιμών εκκίνησης, ώστε να προκρίνεται και να εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση εκείνη που παρίσταται ως η (πλέον) πρόσφορη και ικανή να οδηγήσει σε αξιόπιστο/ασφαλές αποτέλεσμα, ενόψει των ειδικότερων συνθηκών και δεδομένων εκάστης ζώνης/περιοχής. Δεδομένου, δε, ότι ιδιαίτερα σημαντικό στοιχείο προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων είναι η τοποθεσία τους, ο κανονιστικός ορισμός των αντικειμενικών αξιών πρέπει, κατά την έννοια των προεκτεθεισών εξουσιοδοτικών διατάξεων του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και του άρθρου 46 παρ. 3 του 4509/2017, ερμηνευόμενων ενόψει των άρθρων 4 παρ. 5 και 78 παρ. 1 του Συντάγματος, να γίνεται κατόπιν συνεκτίμησης (διενεργούμενης κατ’ εφαρμογή της προαναφερόμενης ειδικής μεθόδου) συγκεκριμένων, περιλαμβανόμενων στο διοικητικό φάκελο, πρόσφορων και επίκαιρων στοιχείων για την πραγματική αγοραία αξία των ακινήτων στη σχετική ζώνη ή, σε περίπτωση αιτιολογημένης διαπίστωσης της ανυπαρξίας τέτοιων στοιχείων, με συνεκτίμηση ανάλογων υφιστάμενων στοιχείων για τις όμορες/γειτονικές ζώνες ή για άλλες ζώνες που κρίνονται αιτιολογημένα ότι παρουσιάζουν ουσιώδεις ομοιότητες όσον αφορά την αγορά ακινήτων (πρβλ. ΣτΕ 2334-2337/2016 επταμ., ΣτΕ 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.).
12. Επειδή, με τις διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως το άρθρο αυτό ίσχυε κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο) χορηγείται στον Υπουργό Οικονομικών νομοθετική εξουσιοδότηση και για τον καθορισμό της αναφερόμενης στην προηγούμενη σκέψη ειδικής μεθοδολογίας. Η εξουσιοδότηση αυτή έχει επιτρεπτώς χορηγηθεί, κατά τη διάταξη του άρθρου 43 παρ. 2 εδαφ. β΄ του Συντάγματος, σε διαφορετικό από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας όργανο της Διοίκησης (ήτοι, στον Υπουργό Οικονομικών), δεδομένου ότι αφορά, αφενός, στη ρύθμιση ουσιώδους έκφανσης του “ειδικότερου”, κατά την έννοια της ως άνω συνταγματικής διάταξης, ζητήματος του προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων και, αφετέρου, σε “τεχνικό” ζήτημα, κατά την έννοια της ίδιας διάταξης, δεδομένου ότι ο καθορισμός της εν λόγω μεθοδολογίας προϋποθέτει την εφαρμογή εξειδικευμένων αρχών και κριτηρίων της επιστήμης (όπως των επιστημονικών κλάδων των οικονομικών και των εφαρμοσμένων μαθηματικών, συμπεριλαμβανομένης της στατιστικής και της οικονομετρίας). Ενόψει τούτου και όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά στην προηγούμενη σκέψη, η κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση, κατά τη ρύθμιση του ανωτέρω ζητήματος, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις σχετικές αρχές και κριτήρια της επιστήμης.
13. Επειδή, στο πλαίσιο της ως άνω διοικητικής διαδικασίας και μεθοδολογίας περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται από τη διάταξη του άρθρου 26 παρ. 2 του Συντάγματος η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως στοιχείων για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη (πρβλ. ΣτΕ 2825/2014, 2589/2014, ΠΕ 72/2014, ΠΕ 678/2001). Η άσκηση από ιδιώτες τέτοιων διοικητικών καθηκόντων, προκειμένου να είναι συμβατή με τις διατάξεις των άρθρων 26 (παρ. 2), 4 (παρ. 5) και 78 (παρ. 1) του Συντάγματος, πρέπει να γίνεται κατ’ εφαρμογή της αναφερόμενης στη σκέψη 11 μεθοδολογίας (που έχει οριστεί από τον κοινό νομοθέτη ή, βάσει νομοθετικής εξουσιοδότησης, από την κανονιστικώς δρώσα Διοίκηση), η δε εφαρμογή της εν λόγω μεθοδολογίας και η συναγωγή των σχετικών συμπερασμάτων και αποτελεσμάτων πρέπει να τελεί υπό τον έλεγχο της Διοίκησης (πρβλ. ΣτΕ 3946/2002, 2589/2014, 2825/2014 και ΠΕ 678/2001).
14. Επειδή, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές, στους οποίους αναφέρονται οι προπαρατεθείσες διατάξεις του άρθρου 46 παρ. 3 του ν. 4509/2017 (καθώς και οι μεταγενέστερες διατάξεις του άρθρου 61 του ν. 4587/2018), προβλέπονται στο ν. 4152/2013. Συγκεκριμένα, στην παράγραφο Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α΄ 107), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 38 του ν. 4223/2013 (Α΄ 287) και, στη συνέχεια, με την υποπαρ. Β.2 του άρθρου πρώτου του ν. 4254/2014 (Α΄ 85), ορίζονται, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα: «ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.1 ΟΡΙΣΜΟΙ. Για τους σκοπούς της παραγράφου Γ του παρόντος νόμου ισχύουν οι ακόλουθοι ορισμοί: “Εκτίμηση”: Κάθε εργασία ή/και έρευνα που έχει ως σκοπό την αποτίμηση της αξίας περιουσιακών στοιχείων, άυλων ή ενσώματων και εκτελείται με βάση τα ευρωπαϊκά ή διεθνώς αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα. “Πιστοποιημένος εκτιμητής”: Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, το οποίο διενεργεί εκτιμήσεις, όπως αυτές ορίζονται στο παρόν άρθρο, έχει λάβει την πιστοποίηση της υποπαραγράφου Γ.2. του παρόντος νόμου και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, που προβλέπεται στο ίδιο άρθρο. “Αρμόδια Διοικητική Αρχή”: Ορίζεται η Διεύθυνση Τομέων Παραγωγής της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών. ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.2 ΕΓΓΡΑΦΗ ΣΤΟ ΜΗΤΡΩΟ. 1. Το επάγγελμα του πιστοποιημένου εκτιμητή ασκείται ελεύθερα μετά πάροδο τριμήνου από την αναγγελία έναρξής του στην Αρμόδια Διοικητική Αρχή και την εγγραφή του πιστοποιημένου εκτιμητή στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών. Το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών τηρείται στην Αρμόδια Διοικητική Αρχή και δημοσιεύεται στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Οικονομικών. Για την εγγραφή στο μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών πρέπει να τηρούνται οι διατάξεις περί απασχόλησης συνταξιούχου σύμφωνα με το άρθρο 16 του Ν. 3863/2010 και να προσκομίζονται τα σχετικά αποδεικτικά έγγραφα. 2. Προκειμένου περί φυσικών προσώπων, η αναγγελία συνοδεύεται από τα κάτωθι απαραίτητα δικαιολογητικά: α. Αίτηση πιστοποίησης, όπου αναφέρεται ο συγκεκριμένος ή οι συγκεκριμένοι κλάδοι στους οποίους επιθυμεί να πιστοποιηθεί ο ενδιαφερόμενος, συνοδευόμενη από βιογραφικό σημείωμα. β. Πιστοποιητικό ποινικού μητρώου γενικής χρήσης, το οποίο ανανεώνεται κάθε δύο έτη με επιμέλεια της Αρμόδιας Διοικητικής Αρχής. Ο αιτών πρέπει να μην έχει καταδικαστεί αμετακλήτως για οποιοδήποτε κακούργημα ή για τα πλημμελήματα της κλοπής, υπεξαίρεσης, απάτης, υπεξαίρεσης στην υπηρεσία, πλαστογραφίας, απιστίας, ψευδορκίας, δόλιας χρεοκοπίας, καταδολίευσης δανειστών, τοκογλυφίας ή για κάποιο άλλο οικονομικής φύσεως έγκλημα. […] δ. Υπεύθυνη δήλωση, με την οποία ο ενδιαφερόμενος δηλώνει τα εκτιμητικά πρότυπα (ευρωπαϊκά ή διεθνή) που εφαρμόζει κατά τη διενέργεια εκτιμήσεων και τη δέσμευσή του για την πιστή τήρηση του κώδικα δεοντολογίας της υποπαραγράφου Γ.8. ε. Βεβαίωση με υπογραφή και σφραγίδα πιστοποιημένου εκτιμητή ή δελτία παροχής υπηρεσιών με αιτιολογία την εκπόνηση εκτιμήσεων ή εκθέσεις εκτίμησης υπογεγραμμένες από τον ενδιαφερόμενο κατά τα τελευταία δύο έτη. στ. Πιστοποιητικό, από το οποίο αποδεικνύεται ότι ο αιτών εκπληρώνει τουλάχιστον μία από τις κάτωθι προϋποθέσεις: αα) Έχει πιστοποιηθεί ως εκτιμητής από αρμόδιο φορέα διαπιστευμένο κατά ISO/IEC 17024, για το σχήμα του εκτιμητή, από το Εθνικό Σύστημα Διαπίστευσης (ΕΣΥΔ), μέσω διαδικασίας εξετάσεων, προϋπόθεση για συμμετοχή στις οποίες αποτελεί η προσκόμιση πτυχίου ανώτερης ή ανώτατης σχολής της ημεδαπής ή της αλλοδαπής. Οι τίτλοι σπουδών που προέρχονται από ιδρύματα της αλλοδαπής πρέπει να είναι αναγνωρισμένοι από τον αρμόδιο Διεπιστημονικό Οργανισμό Αναγνώρισης Τίτλων Ακαδημαϊκών και Πληροφόρησης (ΔΟΑΤΑΠ) ως ισότιμοι και αντίστοιχοι ή ως ισότιμοι προς τους απονεμόμενους από τα ελληνικά ανώτατα εκπαιδευτικά ιδρύματα. Εναλλακτικά, να έχει πιστοποιηθεί ως εκτιμητής από επαγγελματική εκτιμητική ένωση ή από εκτιμητικό οργανισμό που πληρούν τις προϋποθέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 3 του π.δ. 38/2010 (Α΄ 78). ββ) Ασκεί νόμιμα το επάγγελμα του εκτιμητή σε οποιοδήποτε κράτος – μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή σε τρίτο κράτος σύμφωνα με την αρχή της αμοιβαιότητας. Στην περίπτωση αυτή, ο ενδιαφερόμενος υποχρεούται να προσκομίσει σχετικό πιστοποιητικό από τον αρμόδιο φορέα του κράτους – μέλους ή του τρίτου κράτους. […] 3. Προκειμένου περί νομικών προσώπων, η αναγγελία συνοδεύεται από τα κάτωθι απαραίτητα δικαιολογητικά: α. Αίτηση πιστοποίησης, στην οποία θα αναφέρεται ο συγκεκριμένος ή οι συγκεκριμένοι κλάδοι, στους οποίους επιθυμεί να πιστοποιηθεί. […] δ. Επικυρωμένο αντίγραφο του ιδρυτικού του εγγράφου ή τυχόν τροποποιητικού αυτού, από το οποίο να προκύπτει ότι στο σκοπό του προβλέπεται η παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών. ε. Αποδεικτικά έγγραφα από τα οποία προκύπτει ότι στο νομικό πρόσωπο απασχολείται ένας ή περισσότεροι πιστοποιημένοι εκτιμητές, οι οποίοι είναι και οι μόνοι αρμόδιοι να διενεργούν εκτιμήσεις για λογαριασμό του νομικού προσώπου. 4. Η Αρμόδια Διοικητική Αρχή μπορεί εντός τριών (3) μηνών από την υποβολή της αναγγελίας να απαγορεύσει την έναρξη του επαγγέλματος εφόσον δεν πληρούνται οι ανωτέρω νόμιμες προϋποθέσεις ή δεν προκύπτει η συνδρομή τους από τα υποβληθέντα στοιχεία. Στην περίπτωση αυτή, η Αρμόδια Διοικητική Αρχή ενημερώνει εγγράφως τον ενδιαφερόμενο ότι δεν είναι δυνατή η εγγραφή του στο Μητρώο, γνωστοποιώντας του και τους σχετικούς λόγους. 5. Εφόσον πληρούνται όλες οι ανωτέρω προϋποθέσεις, η Αρμόδια Διοικητική Αρχή εγγράφει τον ενδιαφερόμενο στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών, εντός τριών μηνών, στον κλάδο ή στους κλάδους στους οποίους έχει πιστοποιηθεί και εκδίδει σχετικό πιστοποιητικό. […] ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.4 ΚΛΑΔΟΙ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές δύνανται να δραστηριοποιούνται και να πιστοποιούνται σε έναν ή περισσότερους από τους εξής κλάδους: α) Ακίνητα […] ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.5 ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ. Με την επιφύλαξη ειδικότερων διατάξεων της κείμενης νομοθεσίας με τις οποίες καθορίζεται ειδική διαδικασία εκτιμήσεων συγκεκριμένων αγαθών, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές διενεργούν εκτιμήσεις της αξίας αγαθών (ενσώματων ή άυλων), που αφορούν ενδεικτικά σε: – Ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα. […] ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.7 ΚΑΝΟΝΕΣ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές οφείλουν να συντάσσουν τις εκτιμήσεις τους σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα και με τον Κώδικα Δεοντολογίας, που προβλέπεται στην υποπαράγραφο Γ8 του παρόντος νόμου. ΥΠΟΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ Γ.8 ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ. 1. Με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, η οποία εκδίδεται εντός τριών μηνών από τη δημοσίευση του παρόντος, θεσπίζεται Κώδικας Δεοντολογίας των πιστοποιημένων εκτιμητών. 2. Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές οφείλουν να συμμορφώνονται με τις διατάξεις του παρόντος νόμου και του Κώδικα Δεοντολογίας. […]». Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του εν λόγω Κώδικα, ο οποίος θεσπίστηκε με την υπ’ αριθμ. 19928/292/10.5.2013 απόφαση του Υπουργού Οικονομικών (Β΄ 1147), οι πιστοποιημένοι εκτιμητές οφείλουν, ιδίως, «(α) Να τηρούν απαρέγκλιτα τους νόμους του Κράτους, τα Ευρωπαϊκά ή Διεθνή εκτιμητικά πρότυπα και τον παρόντα Κώδικα Δεοντολογίας. (β) Να ασκούν το επάγγελμα τους και να παρέχουν τις υπηρεσίες τους, σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης και της τέχνης. […] (στ) Να καταβάλλουν τη μέγιστη δυνατή επιμέλεια κατά την παροχή εκτιμητικών υπηρεσιών. […]».
15. Επειδή, η παράγραφος 3 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017 προέβλεψε (ως άπαξ εφαρμοστέα) ειδική διαδικασία καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων, κατά παρέκκλιση των διατάξεων της παραγράφου 1 του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 (όπως η τελευταία αυτή παράγραφος τροποποιήθηκε με την παράγραφο 1 του άρθρου 46 του ν. 4509/2017). Βασικό στοιχείο της εν λόγω διαδικασίας (όπως, άλλωστε, και της διαδικασίας που προβλέφθηκε ως πάγια με το άρθρο 61 του ν. 4587/2018) είναι η σύνταξη και η υποβολή σχετικών εισηγήσεων/ εκτιμήσεων από ιδιώτες, συγκεκριμένα από πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών, στο πεδίο των ακινήτων, του Υπουργείου Οικονομικών, κατά τις διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013. Ενόψει όσων έγιναν ερμηνευτικώς δεκτά στη σκέψη 13, η ανάθεση στους παραπάνω ιδιώτες διοικητικής φύσης καθηκόντων αναγόμενων στην συλλογή και επεξεργασία στοιχείων της αγοράς ακινήτων και στη διατύπωση, κατ’ εκτίμηση των στοιχείων αυτών, εισήγησης/γνώμης περί των τιμών εκκίνησης των ακινήτων είναι, κατ’ αρχήν, συμβατή με το Σύνταγμα, λαμβανομένου υπόψη ότι πρόκειται για πρόσωπα εγγεγραμμένα στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο των ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, τα οποία, ενόψει της προβλεπόμενων στο νόμο ουσιαστικών και διαδικαστικών προϋποθέσεων εγγραφής τους στο Μητρώο αυτό, τεκμαίρεται ότι διαθέτουν τα αναγκαία προσόντα για την επιτέλεση των προαναφερόμενων καθηκόντων και υποχρεούνται, μεταξύ άλλων, να παρέχουν τις υπηρεσίες τους σύμφωνα με τους κανόνες της επιστήμης, της τέχνης και των οικείων ευρωπαϊκών και διεθνών εκτιμητικών προτύπων.
16. Επειδή, ειδικότερα, σύμφωνα με τις προπαρατεθείσες διατάξεις της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 και του άρθρου 2 παρ. 1 της υπ’ αριθμ. 19928/292/10.5.2013 απόφασης του Υπουργού Οικονομικών (βλ. ανωτέρω σκέψη 14), οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων οφείλουν να ακολουθούν, εκτός από την ημεδαπή νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά ή διεθνή εκτιμητικά πρότυπα. Τα πρότυπα αυτά, συνεπώς, αποτελούν ουσιώδες τμήμα των κανόνων της επιστήμης και της τέχνης, που διέπουν το έργο της εκτίμησης της αξίας των ακινήτων και, συνακόλουθα, αντικείμενο αναφοράς των διατάξεων των άρθρων 1 και 3 της ΚΥΑ 1005/11.1.2018 περί “άρτιας” και “επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης” των πιστοποιημένων εκτιμητών για τις τιμές ζώνης. Τα εν λόγω πρότυπα επιδρούν στο κανονιστικό πλαίσιο του καθορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων όχι μόνο λόγω της νόμιμης υποχρέωσης των πιστοποιημένων εκτιμητών να τα τηρούν, αλλά, επιπρόσθετα (και, δη, πρωτίστως), ενόψει του συναγόμενου από τις εξουσιοδοτικές διατάξεις του άρθρου 41 του ν. 1249/1982 και του άρθρου 46 παρ. 3 του ν. 4509/2017 όρου περί προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης των ακινήτων με βάση πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία (βλ. ανωτέρω, σκέψη 11), απαίτηση η οποία, κατά τα γενόμενα ερμηνευτικώς δεκτά στη σκέψη 12, υπονοεί ότι δεν είναι νόμιμη η κανονιστική ρύθμιση του ζητήματος της εφαρμοστέας μεθοδολογίας, η οποία παραβλέπει τις οικείες επιστημονικές αρχές και κριτήρια. Τούτων έπεται ότι ο κανονιστικός νομοθέτης, ρυθμίζοντας τη μεθοδολογία υπολογισμού των τιμών ζώνης, οφείλει να λαμβάνει προσηκόντως υπόψη τις αρχές που απορρέουν από τα ως άνω πρότυπα [πρβλ. αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας που θεσπίστηκε ως άρθρο 127 του ν. 4549/2018 (περί σύστασης στο Υπουργείο Οικονομικών Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων), στην οποία σημειώνεται, μεταξύ άλλων, ότι “Ως κύριος άξονας πολιτικής, ο προσδιορισμός των [αντικειμενικών] αξιών ακινήτων πρέπει να βασίζεται σε διεθνώς αναγνωρισμένες μεθοδολογίες […]”, καθώς και στοιχείο 26 του προοιμίου της Οδηγίας 2014/17/ΕΕ, “σχετικά με τις συμβάσεις πίστωσης για καταναλωτές για ακίνητα που προορίζονται για κατοικία […]”, σύμφωνα με το οποίο, προκειμένου να κριθούν αξιόπιστα, τα εθνικά πρότυπα εκτίμησης της αξίας ακινήτων θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τα διεθνώς αναγνωρισμένα πρότυπα αποτίμησης] και να προβλέπει επαρκή εχέγγυα τήρησής τους στην πράξη. Επιπλέον, η οριζόμενη από τον κανονιστικό νομοθέτη μεθοδολογία πρέπει να είναι διαφανής (βλ. σκέψη 11), ήτοι, αφενός, να είναι ευχερώς προσβάσιμη στους ενδιαφερόμενους (ειδικότερα, να θεσπίζεται με πράξη που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης) και, αφετέρου, ο τρόπος λειτουργίας της να γίνεται κατανοητός στους εφαρμοστές της (ενδεχομένως, μέσω κατάλληλων διευκρινίσεων, οδηγιών ή/και παραδειγμάτων σε παράρτημα της οικείας δημοσιευόμενης απόφασης ή σε άλλη πράξη, που λαμβάνει την προσήκουσα δημοσιότητα). Τέλος, ενόψει των θεμελιωδών αρχών του κράτους δικαίου και της νομιμότητας των φορολογικών βαρών, από τις οποίες απορρέει η ειδικότερη αρχή της σαφήνειας και της προβλεψιμότητας των κανόνων κατ’ εφαρμογή των οποίων προσδιορίζεται κατ’ εκτίμηση η αξία της εκάστοτε φορολογούμενης ακίνητης περιουσίας και, στη συνέχεια, το ύψος του επιβαλλόμενου στους διοικούμενους φόρου επ’ αυτής, η ως άνω μεθοδολογία πρέπει να είναι αρκούντως ορισμένη (βλ. σκέψη 11), δηλαδή να ορίζει κατά τρόπο αρκούντως ειδικό και σαφή όλα τα ουσιώδη στοιχεία της επιτέλεσης του αντίστοιχου έργου, ιδίως, δε, τα δεδομένα που πρέπει (ή/και είναι σκόπιμο) να συλλεγούν και να ληφθούν υπόψη, τον τρόπο ανάλυσης, επεξεργασίας και αξιολόγησής τους, τις συναφώς εφαρμοστέες προσεγγίσεις, μεθόδους και τεχνικές, τα κριτήρια επιλογής της προσφορότερης ή των προσφορότερων εξ αυτών, το σχετικό με τα ανωτέρω ζητήματα περιεχόμενο των τυχόν συντασσόμενων εισηγήσεων ή εκθέσεων εκτίμησης/υπολογισμού, καθώς και τις μεθόδους ελέγχου και επιβεβαίωσης της εγκυρότητας και της ακρίβειας του διενεργηθέντος εκτιμητικού έργου.
17. Επειδή, κατά τον κρίσιμο, εν προκειμένω, χρόνο είχαν εκδοθεί και ίσχυαν, ιδίως, τα ακόλουθα πρότυπα εκτίμησης (που είναι δημοσιευμένα και προσβάσιμα στο Διαδίκτυο, στην αγγλική γλώσσα): (i) European Valuation Standards του 2016 (στο εξής, EVS) της Ευρωπαϊκής Ομάδας Ενώσεων Εκτιμητών (the European Group of Valuers’ Associations/TEGoVA), τα οποία επικεντρώνουν στην εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας (βλ. σελ. 7 των EVS), (ii) International Valuation Standards 2017 (στο εξής, IVS) της Διεθνούς Επιτροπής Προτύπων Αποτίμησης (International Valuation Standards Committee/IVSC), (iii) RICS Valuation – Global Standards 2017 του Βασιλικού Ινστιτούτου Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων (Royal Institution of Chartered Surveyors/RICS, με έδρα στο Ηνωμένο Βασίλειο), τα οποία στηρίζονται στα IVS και παραπέμπουν σε αυτά. Συναφώς σημειώνεται ότι το στοιχείο 26 του προοιμίου της προαναφερόμενης Οδηγίας 2014/17/ΕΕ παραπέμπει, συγκεκριμένα, στα ανωτέρω τρία πρότυπα, αναφέροντας ότι αυτά περιλαμβάνουν αρχές υψηλού επιπέδου. Πέραν των ως άνω (γενικών) προτύπων, η Διεθνής Ένωση Εκτιμητών (International Association of Assessing Officers, με έδρα στις Η.Π.Α.) έχει θεσμοθετήσει ειδικό διεθνές εκτιμητικό πρότυπο περί της διενέργειας (κατ’ αρχήν, για φορολογικούς σκοπούς) μαζικών/ομαδικών εκτιμήσεων της αξίας των ακινήτων (Standard on Mass Appraisal of Real Property, με πλέον πρόσφατη έκδοση εκείνη του 2017, που είναι δημοσιευμένη και προσβάσιμη στο Διαδίκτυο – στο εξής, SMARP), σε σχέση με το οποίο έχουν δημοσιευθεί και κατευθυντήριες γραμμές σύνταξης έκθεσης ομαδικής εκτίμησης (Guide to Real Property Demonstration Mass Appraisal Report Writing του έτους 2014). Από τα προαναφερόμενα πρότυπα προκύπτουν, μεταξύ άλλων, τα ακόλουθα [στα EVS, βλ. σελ. 55 επ. (The Valuation Process), σελ. 67 επ. (Reporting the Valuation), σελ. 309 επ. (Valuation Methodology), σελ. 291 επ. (Valuation and Other Issues for Recurrent Property Tax Purposes) και σελ. 325 επ. (Automated Valuation Models) – στα IVS, βλ. σελ. 9 έως 11 (Scope of Work), σελ. 12 (Investigations and Compliance], σελ. 15 (Reporting) και σελ. 29 επ. (Valuation Approaches and Methods), σε συνδυασμό με σελ. 81 επ. (Asset Standards – Real Property Interests) – στο SMARP, βλ. σελ 5-10]: Ως μαζική εκτίμηση νοείται η διαδικασία εκτίμησης μιας ομάδας ακινήτων σε ορισμένη ημερομηνία και με τη χρήση κοινών δεδομένων, τυποποιημένων μεθόδων και στατιστικού ελέγχου. Βασική πτυχή της διαδικασίας εκτίμησης της αξίας ακινήτων αποτελεί η εκτιμητική μεθοδολογία, η οποία περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο ο εκτιμητής επιτελεί το έργο του. Ειδικότερα, η μεθοδολογία περιλαμβάνει την προσέγγιση ή τις προσεγγίσεις που εφαρμόζονται, την επιλογή μεθόδου (μίας ή περισσότερων) και τη χρήση διαδικασιών ή τεχνικών ανάλυσης, προκειμένου να μεταφρασθούν τα σχετικά δεδομένα και να διατυπωθεί συμπέρασμα βάσει αυτών. Ως εκτιμητική προσέγγιση (valuation approach) νοείται ο θεμελιώδης τρόπος με τον οποίο, ενόψει των διαθέσιμων αποδεικτικών στοιχείων, ο εκτιμητής εξετάζει πώς θα καθορίσει την αξία της υπό εκτίμηση περιουσίας. Η εκτιμητική μέθοδος (valuation method) είναι η ειδικότερη διαδικασία, με βάση μία ή περισσότερες εκτιμητικές προσεγγίσεις, που χρησιμοποιούνται από τον εκτιμητή, προκειμένου αυτός να καταλήξει σε ορισμένη αξία. Ως εκτιμητική τεχνική (valuation technique) χαρακτηρίζεται η ειδική διαδικασία ανάλυσης που αφορά επεξεργασία των δεδομένων, στο πλαίσιο ορισμένης εκτιμητικής μεθόδου. Υπάρχουν τρεις βασικές προσεγγίσεις για τη μαζική εκτίμηση της αξίας της γης και κτισμάτων: η προσέγγιση της αγοράς (ή συγκριτική), η προσέγγιση του εισοδήματος και η προσέγγιση του κόστους. Η επιλογή της καταλληλότερης εκτιμητικής προσέγγισης διενεργείται με βάση διάφορους παράγοντες, στους οποίους περιλαμβάνονται, ιδίως, ο τύπος των ακινήτων και τα διαθέσιμα στοιχεία που απαιτούνται για την εφαρμογή της. Μολονότι η εφαρμογή μόνον μίας προσέγγισης μπορεί να ευνοεί την αποτελεσματικότητα και τη συνέπεια, η χρήση δύο ή περισσότερων προσεγγίσεων ενδέχεται να παράσχει πολύτιμες διασταυρώσεις και ευελιξία και, επομένως, να οδηγήσει σε περισσότερα ακριβή αποτελέσματα. Η προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων, η οποία υπολογίζει την αξία των ακινήτων μέσω της στατιστικής ανάλυσης των τιμών πώλησης παρόμοιων ιδιοκτησιών, είναι η συνήθης μέθοδος ορισμού της αξίας κατοικιών, εφόσον η αγορά είναι ενεργός και υπάρχουν πρόσφατα, αξιόπιστα στοιχεία συναλλαγών για παρόμοια ακίνητα. Διάφοροι παράγοντες λαμβάνονται υπόψη για την εκτίμηση της αξιοπιστίας των συγκριτικών στοιχείων, όπως η τοποθεσία των ακινήτων, ο χρόνος των οικείων συναλλαγών (οι πλέον πρόσφατες θεωρούνται γενικά ως παρέχουσες τις καλύτερες συγκριτικές αποδείξεις), τα χαρακτηριστικά και η φθορά των ακινήτων (φυσική, τεχνική και οικονομική), καθώς και ο αριθμός των συγκρίσιμων συναλλαγών. Εάν λίγες πρόσφατες συναλλαγές έχουν λάβει χώρα, ο εκτιμητής μπορεί να λάβει υπόψη του τις τιμές των παρόμοιων πραγμάτων, τα οποία προσφέρονται προς πώληση, υπό την προϋπόθεση ότι η συνάφεια των σχετικών πληροφοριακών στοιχείων αναλύεται κριτικά και τεκμηριώνεται. Ωστόσο, η μέθοδος αυτή (ενίοτε αναφερόμενη ως μέθοδος των συγκριτικών αγγελιών πώλησης) δεν πρέπει να εφαρμόζεται ως η μοναδική ένδειξη αξίας, αλλά μπορεί να χρησιμοποιείται μαζί με άλλες μεθόδους. Οι πραγματικές συναλλαγές παρέχουν, γενικά, καλύτερα αποδεικτικά στοιχεία για την αξία σε σχέση με τις επιδιωκόμενες συναλλαγές. Όποτε ο εκτιμητής λαμβάνει υπόψη του αγγελίες/προσφορές πώλησης, η βαρύτητα που προσδίδεται στην τιμή της αγγελίας πρέπει να διαμορφώνεται κατόπιν θεώρησης, αφενός, του επιπέδου της δέσμευσης που ενυπάρχει στην τιμή και, αφετέρου, της χρονικής διάρκειας της αγγελίας στην αγορά. Η προσέγγιση του εισοδήματος περιγράφει την εκτιμητική μέθοδο κατά την οποία η κεφαλαιουχική αξία ανευρίσκεται με την κεφαλαιοποίηση του πραγματικού ή δυνητικού εισοδήματος (δια της εφαρμογής τεκμηριωμένων συντελεστών πολλαπλασιασμού/ κεφαλαιοποίησης) που θα παραχθεί από την περιουσία, ανεξαρτήτως εάν το εισόδημα είναι ενοίκιο ή εκείνο που προέρχεται από την επιχειρηματική δραστηριότητα που αναπτύσσεται στο ακίνητο. Η προσέγγιση αυτή εφαρμόζεται και της αποδίδεται σημαντική βαρύτητα εάν η δυνατότητα για παραγωγή εισοδήματος είναι κρίσιμο στοιχείο που επηρεάζει την αξία του ακινήτου, από τη σκοπιά όσων συμμετέχουν στην οικεία αγορά ή/και όταν είναι διαθέσιμες εύλογες προβλέψεις για το ποσό και το χρόνο του μελλοντικού εισοδήματος (και τις δαπάνες κτήσης του), ενώ τα σχετικά συγκριτικά στοιχεία αγοραπωλησιών είναι λίγα ή ανύπαρκτα. Σε κάποιες χώρες, η μορφή της προσέγγισης του εισοδήματος θεωρείται έκφανση της προσέγγισης της αγοράς. Τέλος, η προσέγγιση του κόστους παρέχει ένδειξη αξίας με βάση την οικονομική αρχή ότι ο αγοραστής δεν θα πληρώσει παραπάνω από το κόστος για την κτήση ακινήτου ίσης χρησιμότητας, είτε δια αγοράς είτε δια ανοικοδόμησης, συμπεριλαμβανομένου του κόστους για τη κτήση γης επαρκούς για τη δόμηση. Η προσέγγιση του κόστους χρησιμοποιείται συνήθως για τον υπολογισμό της αξίας αντικατάστασης ακινήτων ειδικών ή τα οποία σπανίως πωλούνται ή μισθώνονται στην αγορά. Τούτο σημαίνει ότι η προσέγγιση του κόστους εφαρμόζεται κατ’ αρχήν μόνον όπου η έλλειψη κίνησης στην αγορά αποκλείει τη χρήση της συγκριτικής μεθόδου και τα υπό εκτίμηση περιουσιακά στοιχεία δεν είναι κατάλληλα για εκτίμηση βάσει της προσέγγισης του εισοδήματος. Το πρόσφορο καθεμίας από τις παραπάνω τρεις εκτιμητικές προσεγγίσεις ποικίλει ανάλογα με τον τύπο της περιουσίας. Στο πλαίσιο της μαζικής εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, η συνήθης χρησιμότητα καθεμίας από τις προσεγγίσεις αυτές [κόστος (Κ), συγκριτικές πωλήσεις (ΣΠ), εισόδημα (Ε)] είναι, κατά φθίνουσα σειρά, η ακόλουθη για καθένα από τους επτά βασικούς τύπους ακινήτου: I. Κατοικία μιας οικογένειας (μονοκατοικία) – ΣΠ: 1, Κ:2, Ε:3. II. Ακίνητο κατοικίας περισσότερων οικογενειών (διαμέρισμα πολυκατοικίας) – ΣΠ: 1 ή 2, Ε:1 ή 2, Κ:3. III. Εμπορικό – Ε:1, ΣΠ:2, Κ:3. IV. Βιομηχανικό – Κ:1 ή 2, Ε:1 ή 2, ΣΠ:3. V. Μη αγροτική γη – ΣΠ:1, Ε:2, Κ:όχι εφαρμογή. VI. Αγροτικό – Ε:1, ΣΠ:2, Κ: όχι εφαρμογή. VII Ειδικού σκοπού – Κ:1, ΣΠ:2 ή 3, Ε:2 ή 3. Οι προσεγγίσεις των συγκριτικών πωλήσεων και του εισοδήματος είναι γενικά οι προτιμώμενες όσον αφορά τα κτίρια κατοικιών για περισσότερες οικογένειες, εφόσον είναι διαθέσιμα επαρκή δεδομένα για τις αγοραπωλησίες και τις μισθώσεις. Ανάλυση πολλαπλής παλινδρόμησης και άλλες σχετικές τεχνικές χρησιμοποιούνται με επιτυχία για την εκτίμηση της αξίας της εν λόγω κατηγορίας ακινήτων. Στο πεδίο της φορολογίας ακινήτων έχουν αναπτυχθεί σε διάφορα κράτη αυτοματοποιημένα μοντέλα εκτίμησης (Automated Valuation Models – το μοντέλο είναι η παρουσίαση, με λέξεις ή/και μαθηματικούς τύπους, της σχέσης μεταξύ της αξίας και παραμέτρων που αντιπροσωπεύουν παράγοντες προσφοράς και ζήτησης), που ερείδονται σε βάσεις δεδομένων της αγοράς και σε σχετικούς αλγόριθμους. Πάντως, οποιοδήποτε μοντέλο ή εργαλείο ανάλυσης είναι τόσο αξιόπιστο όσο τα δεδομένα της αγοράς με τα οποία τροφοδοτείται, τα οποία, επομένως, πρέπει να είναι πλήρη, ακριβή και ενημερωμένα. Πράγματι, η ακρίβεια των αξιών εξαρτάται πρώτα και πάνω από όλα από την πληρότητα και την ακρίβεια των χαρακτηριστικών των ακινήτων και των δεδομένων της αγοράς (τιμές αγοραπωλησίας, μισθώματα, κόστος και δαπάνες), που λαμβάνονται υπόψη. Ειδικότερα, πρέπει να τηρείται αρχείο με τα δεδομένα των αγοραπωλησιών και τα δεδομένα για το εισόδημα που παράγουν τα ακίνητα. Συναφώς, τονίζεται η σημασία της λεπτομερούς ανάλυσης της αγοράς και των αποδεικτικών στοιχείων της αγοράς, πριν από τη λήψη απόφασης για το ποιά μέθοδος ή ποιές μέθοδοι πρέπει να υιοθετηθούν για την πραγματοποίηση της εκτίμησης. Μια κανονική έκθεση εκτίμησης αναφέρεται, μεταξύ άλλων, στην αγορά στην οποία εντάσσεται η υπό εκτίμηση περιουσία, στις διενεργηθείσες έρευνες, στις εφαρμοσθείσες προσεγγίσεις και μεθόδους, καθώς και στα συγκριτικά στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη. Εξάλλου, η σημασία που έχουν για τον καθορισμό των τιμών ζώνης οι ανωτέρω αρχές των διεθνών εκτιμητικών προτύπων, όσον αφορά, ιδίως, τις μεθοδολογίες και τα δεδομένα επί των οποίων (πρέπει να) στηρίζεται η οικεία διοικητική διαδικασία, αντανακλάται και στον (μεταγενέστερο της προσβαλλόμενης πράξης) νόμο 4549/2018, δεδομένου ότι (i) η αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας που θεσπίστηκε ως άρθρο 127 του ν. 4549/2018 αναφέρει ότι “[ο] προσδιορισμός των [αντικειμενικών] αξιών ακινήτων πρέπει να βασίζεται σε διεθνώς αναγνωρισμένες μεθοδολογίες και σε ένα αριθμό έγκυρων δεδομένων από πολλαπλές πηγές, όπως τα συμβόλαια αγοραπωλησιών, τα μισθωτήρια, εκτιμήσεις από ειδικούς εκτιμητές κ.λπ. […]” και (ii) το άρθρο 127 του ν. 4549/2018 προβλέπει ότι μεταξύ των αρμοδιοτήτων του Αυτοτελούς Τμήματος Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών περιλαμβάνονται “α) Η άντληση στοιχείων αξιών ακινήτων από διάφορους φορείς του Δημοσίου, των Ν.Π.Δ.Δ. και του ιδιωτικού τομέα για την ενημέρωση της βάσης δεδομένων, που δημιουργήθηκε μέσω του ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων – ΨΥΔΗΠΕΕΚ». β) Η μέριμνα για τη θέσπιση του νομοθετικού πλαισίου για τη συνεχή τροφοδοσία και λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων. γ) Η ανάλυση, αξιολόγηση και στατιστική επεξεργασία των εισερχομένων στοιχείων και η γεωχωρική απεικόνιση των αποτελεσμάτων σε συνεργασία με το αρμόδιο Τμήμα Β΄ Λειτουργίας Πληροφοριακών Συστημάτων Διαχείρισης Γεωχωρικών Δεδομένων της Διεύθυνσης Λειτουργίας Πληροφοριακών Συστημάτων Οικονομικών Λειτουργιών της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων (Γ.Γ.Π.Σ.) του Υπουργείου Οικονομικών. […] ιβ) Η συγκέντρωση των απαιτήσεων του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος μαζικής εκτίμησης ακινήτων. […]”.
18. Επειδή, ο υπολογισμός και ο προσδιορισμός της επίμαχης τιμής εκκίνησης των ακινήτων στην Β ζώνη .. εχώρησε κατά τρόπο που δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι πληροί την απαίτηση των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων των νόμων 1249/1982 και 4509/2017 περί τήρησης αρκούντως ορισμένης, πρόσφορης και επιστημονικά άρτιας μεθοδολογίας, όπως η απαίτηση αυτή ερμηνεύθηκε στις σκέψεις 11 και 16, δεδομένου ότι η Διοίκηση ρύθμισε και διεξήγαγε την επίδικη εκτιμητική διαδικασία χωρίς να λάβει προσηκόντως υπόψη της και να εξειδικεύσει, κατά την εφαρμογή τους στην πράξη, τις αρχές και τα κριτήρια που προκύπτουν από τα προαναφερόμενα ευρωπαϊκά και διεθνή πρότυπα (τα οποία, άλλωστε, έχουν αξιοποιηθεί στη συναφή νομοθεσία και διοικητική πρακτική άλλων κρατών, που στηρίζονται, για την επιβολή φόρων, σε σύγχρονα, υποβοηθούμενα από την πληροφορική, συστήματα ομαδικής εκτίμησης της αξίας των ακινήτων), με συνέπεια η διαδικασία αυτή να παρουσιάζει σοβαρές αποκλίσεις από τα εν λόγω πρότυπα, κυρίως για τους ακόλουθους λόγους: (Α) Βασική αρχή των προαναφερόμενων εκτιμητικών προτύπων (EVS, IVS/RICS, SMARP) είναι ότι ο υπολογισμός των αξιών των ακινήτων, με βάση την (εφαρμοσθείσα, εν προκειμένω και, πράγματι, κατ’ αρχήν, εφαρμόσιμη) προσέγγιση των συγκριτικών πωλήσεων (άλλως, προσέγγιση της αγοράς), πρέπει να ερείδεται σε πλήρη και, κατά το δυνατόν, ακριβή δεδομένα για τις προσφάτως διενεργηθείσες αγοραπωλησίες ακινήτων, προς τούτο, δε, πρέπει να τηρείται και να ενημερώνεται συστηματικά αντίστοιχο αρχείο (βάση δεδομένων). Εν προκειμένω, όμως, το Δημόσιο είχε παραλείψει να προβεί στη συλλογή των ως άνω δεδομένων της αγοράς ακινήτων, μέσω της δημιουργίας και τήρησης σχετικής βάσης δεδομένων (ανάλογης με εκείνη που υπάρχει για τις μισθώσεις ακινήτων). Εξάλλου, η ανάθεση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της συγκέντρωσης των στοιχείων αυτών, με την ΚΥΑ 1005/2018, έγινε χωρίς την πρόβλεψη και εφαρμογή επαρκών διαδικαστικών εγγυήσεων, κατάλληλων για τη διασφάλιση της πληρότητας και της ακρίβειας των οικείων πληροφοριακών δεδομένων, αφού η ΚΥΑ 1005/2018 ούτε χορήγησε στους πιστοποιημένους εκτιμητές την “οδηγία” και την εξουσία να συλλέξουν αυτά τα (τυχόν υφιστάμενα) δεδομένα από τις δημόσιες υπηρεσίες στις οποίες μπορούσαν να ανευρεθούν (εφορίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολογικά γραφεία) ούτε τους υποχρέωσε να περιγράψουν το είδος και την έκταση της έρευνας που πραγματοποίησαν και τη διαδικασία συλλογής εκ μέρους τους των στοιχείων τεκμηρίωσης της εισήγησής τους, μολονότι η τοιαύτη αναφορά προβλέπεται ως αναγκαίο περιεχόμενο των εκθέσεων εκτίμησης από τα ως άνω πρότυπα. (Β) Σύμφωνα με τα προαναφερόμενα πρότυπα, η επιλογή και εφαρμογή της προσέγγισης των συγκριτικών πωλήσεων προϋποθέτει την ύπαρξη επαρκών, αξιόπιστων στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες παρόμοιων ακινήτων. Αν τέτοια στοιχεία πωλήσεων δεν υπάρχουν (λ.χ. έγιναν πολύ λίγες αγοραπωλησίες, οι οποίες δεν παρέχουν επαρκές δείγμα), δεν αποκλείεται να λαμβάνονται υπόψη και τιμές από σχετικές προσφορές/αγγελίες πώλησης, εφόσον, όμως, (i) η πηγή τους ταυτοποιείται, (ii) η αξιοπιστία και η συνάφεια/χρησιμότητα των σχετικών πληροφοριακών στοιχείων αναλύεται και τεκμηριώνεται (λ.χ. η τιμή προκύπτει από αντίστοιχη έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή και αφορά σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία στην ίδια ζώνη), (iii) η βαρύτητα που προσδίδεται στην τιμή της αγγελίας διαμορφώνεται κατόπιν εξέτασης, αφενός, του επιπέδου της δέσμευσης που ενυπάρχει στην τιμή και, αφετέρου, της χρονικής διάρκειας της αγγελίας/προσφοράς του ακινήτου στην αγορά και (iv) η μέθοδος αυτή (των συγκριτικών αγγελιών) δεν εφαρμόζεται ως η μοναδική ένδειξη αξίας, αλλά χρησιμοποιείται μαζί με άλλες μεθόδους εκτίμησης. Εν προκειμένω, με την ΚΥΑ 1005/2018 ζητήθηκε από τους πιστοποιημένους εκτιμητές η ανεύρεση και λήψη υπόψη συγκριτικών στοιχείων (και) από αγγελίες πωλήσεων ακινήτων, χωρίς, ωστόσο, να δοθούν ειδικές “oδηγίες”/κατευθύνσεις ως προς τη σημασία και την αξιολόγησή τους και, ιδίως, χωρίς να τεθεί, συναφώς, οποιαδήποτε από τις ανωτέρω προϋποθέσεις, με αποτέλεσμα, την (εμφανώς αποκλίνουσα από τα προαναφερόμενα πρότυπα) χορήγηση στους πιστοποιημένους εκτιμητές της δυνατότητας στήριξης της εισήγησής τους αποκλειστικά ή κατά κύριο λόγο σε στοιχεία αγγελιών (στοιχεία δυνάμενα, γενικώς, να αναζητηθούν και να ανευρεθούν στο Διαδίκτυο), πράγμα το οποίο, άλλωστε, συνέβη και με τις τρεις εισηγήσεις για την τιμή στην επίδικη ζώνη (οι οποίες στηρίχθηκαν αποκλειστικά σε στοιχεία από αγγελίες). (Γ) Σύμφωνα με τα ανωτέρω πρότυπα, αφενός, η επιλογή της καταλληλότερης εκτιμητικής προσέγγισης ή/και μεθόδου (μίας ή περισσότερων) εξαρτάται, ιδίως, από τα διαθέσιμα σχετικά στοιχεία της αγοράς και, αφετέρου, στο πλαίσιο της εφαρμογής της προσέγγισης της αγοράς, εάν τα σχετικά αξιόπιστα στοιχεία συγκριτικών αγοραπωλησιών είναι ανύπαρκτα ή τόσο λίγα, ώστε να παρίστανται ανεπαρκή, μπορεί και είναι σκόπιμο (ή ακόμα και αναγκαίο) να λαμβάνονται υπόψη (και) σχετικά αποδεικτικά στοιχεία περί συγκριτικών μισθώσεων, εφόσον είναι διαθέσιμα, επαρκή και αξιόπιστα, ώστε η αγοραία/κεφαλαιουχική αξία των ακινήτων να υπολογίζεται (και) με βάση το εισόδημα που (μπορούν να) παράγουν, μέσω της εφαρμογής επί του εισοδήματος αυτού συντελεστή κεφαλαιοποίησης. Εν προκειμένω, μολονότι ήταν κοινώς γνωστή η παρατεταμένη ύφεση στην ημεδαπή αγορά ακινήτων (η οποία, άλλωστε, σημειώνεται και στο προαναφερόμενο Πόρισμα της Ομάδας Εργασίας του Υπουργείου Οικονομικών) και η, συνεπεία αυτής, αυξημένη πιθανότητα της έλλειψης (επαρκών) στοιχείων για πρόσφατες αγοραπωλησίες ακινήτων, από τα στοιχεία του φακέλου ουδόλως προκύπτει ότι η Διοίκηση έλαβε προσηκόντως υπόψη την ανωτέρω μεθοδολογική πτυχή της συγκριτικής προσέγγισης (ή, γενικότερα, ότι εξέτασε την υιοθέτηση και διαμόρφωση πρόσφορης εκτιμητικής μεθοδολογίας, ενόψει των διαθέσιμων δεδομένων) και, συνακόλουθα, οι “οδηγίες” της προς τους πιστοποιημένους εκτιμητές περιορίστηκαν στη συλλογή και αξιοποίηση στοιχείων περί συγκριτικών πωλήσεων και αγγελιών πώλησης, με πρακτικό αποτέλεσμα (που εκδηλώθηκε και στις τρεις εισηγήσεις των εκτιμητών για την επίμαχη Β ζώνη Ψυχικού) τον εν γένει αποκλεισμό από την εφαρμοσθείσα μεθοδολογία της συνεκτίμησης των διαθέσιμων στοιχείων περί μισθώσεων, χωρίς επαρκή δικαιολογία, βάσει τεκμηριωμένης μελέτης του ζητήματος. Περαιτέρω, οι εκτιμήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών, που υποβλήθηκαν κατ’ εφαρμογή του ως άνω ελλιπούς και πλημμελούς κανονιστικού πλαισίου εκτιμητικής διαδικασίας και μεθοδολογίας, θεωρήθηκαν και ελήφθησαν υπόψη από τη Διοίκηση ως έγκυρες, αξιόπιστες και ίσης βαρύτητας (βλ. την ΠΟΛ. 1108/2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών) και, δη, χωρίς να τηρηθεί γενικά διαδικασία ελέγχου και επαλήθευσης αυτών (και του εξαχθέντος από αυτές μέσου όρου) δια της (προβλεπόμενης, άλλωστε, στο νόμο) διασταύρωσής τους με άλλα στοιχεία, όπως με δεδομένα ή/και εκτιμήσεις από πιστωτικά ιδρύματα ή εταιρείες διαχείρισης ή/και παροχής υπηρεσιών αγοραπωλησίας ακινήτων [διαδικασία διασταύρωσης (του μέσου όρου) των υποβληθεισών εκτιμήσεων, με (ελάχιστες και μέγιστες) τιμές που χορηγήθηκαν από ανώνυμη εταιρεία υπηρεσιών ακινήτων, ακολουθήθηκε μόνο για τις παραπεμφθείσες στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή 829 ζώνες (σε σύνολο 10.216 ζωνών), στις οποίες δεν συμπεριλήφθηκε η επίδικη ζώνη, κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της ΠΟΛ. 1108/2018]. Υπό τα ανωτέρω δεδομένα, ήταν μη νόμιμη η τηρηθείσα από τη Διοίκηση διαδικασία και μεθοδολογία εκτίμησης, που αποτέλεσε τη βάση για την έκδοση της επίδικης κανονιστικής ρύθμισης (περί της τιμής εκκίνησης στην Β ζώνη ..).
19. Επειδή, με την κρινόμενη αίτηση προβάλλεται ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι, ως προς το επίδικο σκέλος της (τιμή εκκίνησης στην Β ζώνη ..), μη νόμιμη, ως εκδοθείσα κατά παράβαση των όρων της οικείας νομοθετικής εξουσιοδότησης, δεδομένου ότι δεν πληροί τη νομοθετική απαίτηση περί εφαρμογής πρόσφορων κριτηρίων εκτίμησης (ιδίως, διότι δεν προκύπτει ότι ελήφθη υπόψη το τίμημα ανά τ.μ. των εκποιητικών μεταβιβάσεων στην περιοχή). Ο ανωτέρω λόγος κρίνεται βάσιμος, σύμφωνα με όσα έγιναν δεκτά στις σκέψεις 11, 16 και 18. Συνεπώς, η παρούσα αίτηση πρέπει να γίνει δεκτή και να ακυρωθεί η προσβαλλόμενη απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών, κατά το μέρος της με το οποίο καθορίστηκε η τιμή εκκίνησης για την Β ζώνη .. της δημοτικής ενότητας Ψυχικού του Δήμου …, ενώ παρέλκει ως αλυσιτελής η εξέταση των λοιπών προβαλλόμενων λόγων ακυρώσεως [με τους οποίους, άλλωστε, η αιτούσα αμφισβητεί απαραδέκτως (επικαλούμενη τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 1 και 17 παρ. 1 του Συντάγματος, καθώς και την ιδιότητά της ως άνεργης, με μικρό ετήσιο εισόδημα) το ύψος του ΕΝΦΙΑ που τη βαρύνει, σε σχέση με το ακίνητό της στην ανωτέρω ζώνη].
20. Επειδή, στο άρθρο 95 παρ. 1 περ. α΄ του Συντάγματος ορίζεται ότι στην αρμοδιότητα του Συμβουλίου της Επικρατείας ανήκει η ακύρωση των εκτελεστών πράξεων των διοικητικών αρχών. Περαιτέρω, με το άρθρο 22 του ν. 4274/2014 (Α΄ 147) προστέθηκε παράγραφος 3β στο άρθρο 50 του π.δ. 18/1989, η οποία ορίζει τα εξής: «Σε περίπτωση αιτήσεως ακυρώσεως που στρέφεται κατά διοικητικής πράξεως, το δικαστήριο, σταθμίζοντας τις πραγματικές καταστάσεις που έχουν δημιουργηθεί κατά το χρόνο εφαρμογής της, ιδίως δε υπέρ των καλόπιστων διοικουμένων, καθώς και το δημόσιο συμφέρον, μπορεί να ορίσει ότι τα αποτελέσματα της ακυρώσεως ανατρέχουν σε χρονικό σημείο μεταγενέστερο του χρόνου έναρξης της ισχύος της και σε κάθε περίπτωση προγενέστερο του χρόνου δημοσίευσης της απόφασης.» Η διάταξη αυτή αποδίδει, σε επίπεδο νόμου, δυνατότητα που έχει το Δικαστήριο, κατ’ ορθή ερμηνεία, απευθείας από τη μνημονευθείσα συνταγματική διάταξη (βλ. ΣτΕ 4003/2014 Ολομ., 4446/2015 Ολομ., 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ. κ.ά.).
21. Επειδή, η ισχύς και η εφαρμογή της ακυρούμενης κανονιστικής ρύθμισης άρχισε ήδη από το φορολογικό έτος 2018, όσον αφορά τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ, δυνάμει του άρθρου 126 παρ. 1 του ν. 4549/2018 (βλ. σκέψη 1 της παρούσας απόφασης). Επομένως, η αναδρομική ακύρωσή της από τότε που ίσχυσε θα είχε ως συνέπεια τη μη εφαρμογή της για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ για το 2018 και το 2019, καθώς και του ΤΑΠ για το 2019, ως προς τα ακίνητα της επίδικης ζώνης και, περαιτέρω, την εφαρμογή, ως προς τα προαναφερόμενα φορολογικά βάρη, της νέας ρύθμισης περί τιμής ζώνης στην επίμαχη περιοχή, που θα ήταν υποχρεωμένη να θεσπίσει η Διοίκηση, τηρώντας τους όρους των οικείων εξουσιοδοτικών διατάξεων του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, όπως ερμηνεύθηκαν στις σκέψεις 11 και 16. Ωστόσο, η εκπλήρωση από τη Διοίκηση της υποχρέωσης αυτής, η οποία είναι άδηλο εάν θα κατέληγε στη θέσπιση τιμής ζώνης διαφορετικής από την ακυρωθείσα (όπως άδηλη παρίσταται και η τυχόν διαφορά που θα προέκυπτε), απαιτεί ικανό χρόνο, κατά τον οποίο γεννάται ο κίνδυνος, αφενός, έγερσης (και, δη, από μεγάλο αριθμό προσώπων) αξιώσεων επιστροφής των καταβληθέντων ποσών φόρου και, αφετέρου, αδυναμίας νόμιμης επιβολής και (εξακολούθησης της) είσπραξης των ανωτέρω φόρων, λόγω του κενού που δημιουργείται στο οικείο κανονιστικό πλαίσιο. Εξάλλου, ενόψει του σκεπτικού της παρούσας απόφασης, της φύσης της διαπιστωθείσας πλημμέλειας της επίδικης κανονιστικής ρύθμισης και της προσβολής με αίτηση ακυρώσεως ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας διαφόρων άλλων κανονιστικών ρυθμίσεων περί τιμής ζώνης της επίδικης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών, κατ’ επίκληση λόγου ακυρώσεως παρόμοιου με εκείνου που έγινε δεκτός στη σκέψη 19, τέτοιος κίνδυνος ανακύπτει και σε άλλες ζώνες/περιοχές. Η επέλευση του ανωτέρω κινδύνου μπορεί να παραβλάψει την εκτέλεση του προϋπολογισμού του Κράτους και των οικείων Δήμων και να προκαλέσει σοβαρές δημοσιονομικές αβεβαιότητες ή ανατροπές, η δε αποτελεσματική αποτροπή του εν λόγω κινδύνου, χάριν των απαιτήσεων του αξιόπιστου προγραμματισμού των οικονομικών της χώρας και των πρωτοβάθμιων ΟΤΑ και της δημοσιονομικής τάξης τους, συνδέεται με την εφαρμογή της προσβαλλόμενης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών για τον υπολογισμό των προαναφερόμενων φορολογικών βαρών, η οποία προϋποθέτει την ισχύ της, αφενός, κατά το φορολογικό έτος 2018 (όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ του 2018) και, αφετέρου, την 1.1.2019 [κρίσιμος χρόνος, όσον αφορά την επιβολή και τον υπολογισμό του ΤΑΠ και του ΕΝΦΙΑ, για το φορολογικό έτος 2019, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 24 (παρ. 3) του ν. 2130/1993 και των άρθρων 1 (παρ. 1 και 4) και 4 (περ. Α παρ. 1 εδαφ. α) του ν. 4223/2013, αντίστοιχα]. Συνεκτιμώντας τα ανωτέρω, το Δικαστήριο, κατά τη στάθμιση των συμφερόντων των διαδίκων, αποδίδει μείζονα βαρύτητα στο επιτακτικό δημόσιο συμφέρον, που καθίσταται ακόμα εντονότερο υπό τις παρούσες δημοσιονομικές συνθήκες, αποτροπής του κινδύνου διαταραχής των φορολογικών εσόδων του Κράτους και του Δήμου …για τα έτη 2018 και 2019 και, συνακόλουθα, κρίνει, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 50 παρ. 3β του π.δ. 18/1989, ότι η ακύρωση της επίδικης ρύθμισης της προσβαλλόμενης απόφασης της Υφυπουργού Οικονομικών πρέπει να μην αναδράμει στο χρόνο έναρξης ισχύος της, αλλά στην ημέρα δημοσίευσης της παρούσας απόφασης (πρβλ. ΣτΕ 4446/2015 Ολομ., 4741/2014 Ολομ., 2334-2337/2016 επταμ., 170-171/2017 επταμ., 683/2017 επταμ., Bundesverfassungsgericht Γερμανίας 23.6.2015 1 BvL 13, 14/11, σκέψεις 89-91, 17.12.2014 BvL 21/12, σκέψεις 286-292, 07.11.2006 BvL 10/02, σκέψη 203, 22.06.1995 2BvL 37/91, σκέψη 80, 25.09.1992 BvL 5, 8, 14/91, σκέψεις 101-110 και Conseil Constitutionnel Γαλλίας 20.6.2014 2014-
404 QPC, σκέψη 13, 14.6.2013 2013-323 QPC, σκέψεις 10-12).
Δ ι ά τ α ύ τ α
Δέχεται την κρινόμενη αίτηση, σύμφωνα με το σκεπτικό.
Ακυρώνει την υπ’ αριθμ. ΠΟΛ. 1113/12.6.2018 απόφαση της Υφυπουργού Οικονομικών (Β΄ 2192/12.6.2018), κατά το μέρος της με το οποίο ορίστηκε η τιμή εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων της Β ζώνης Ψυχικού της δημοτικής ενότητας Ψυχικού του Δήμου Φιλοθέης – Ψυχικού Αττικής.
Ορίζει ως χρόνο έναρξης του ακυρωτικού αποτελέσματος της παρούσας απόφασης την ημέρα δημοσίευσής της.
Η διάσκεψη έγινε στην Αθήνα στις 22 Μαρτίου και στις 27 Ιουνίου 2019 και η απόφαση δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση της 2ας Οκτωβρίου 2019.
Η Πρόεδρος του Β΄ Τμήματος Η Γραμματέας
Ε. Σάρπ Α. Ζυγουρίτσα
ΕΝΔΙΚΟΦΑΝΗΣ ΠΡΟΣΦΥΓΗ (ΥΠΟΔΕΙΓΜΑ ΠΟΜΙΔΑ)
