Η ουσία του νομικού ελέγχου: Το σημείο από όπου κρίνεται η συναλλαγή
Η αγοραπωλησία ακινήτου, όσο τυπική κι αν φαίνεται, παραμένει μία από τις πλέον απαιτητικές συναλλαγές στο ελληνικό δίκαιο. Η εμπειρία δείχνει ότι η επιτυχία της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την προνοητικότητα και τη μεθοδικότητα του δικηγόρου που διενεργεί τον έλεγχο. Κάθε συναλλαγή ενσωματώνει στρώματα κινδύνων: νομικών, τεχνικών, φορολογικών και πρακτικών. Ο ρόλος του δικηγόρου δεν περιορίζεται στο να «διαβάσει τίτλους», αλλά στο να προλάβει προβλήματα πριν αυτά εξελιχθούν σε δικαστικές ή οικονομικές εκκρεμότητες.
Έλεγχος «αλυσίδας» κυριότητας: Το πρώτο σημείο όπου εμφανίζονται τα προβλήματα
Ο έλεγχος ξεκινά πάντοτε από τη διερεύνηση της αλυσίδας κυριότητας, η οποία στην πράξη απαιτεί εις βάθος αναδρομή τουλάχιστον εικοσαετίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι δεν υπάρχουν ασυνέχειες ή ελλείψεις στις μεταβιβάσεις που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη νομιμότητα της κυριότητας. Ο δικηγόρος οφείλει να εξετάσει όλους τους τίτλους, να διαπιστώσει αν υπάρχει συνεχής σειρά μεταβιβάσεων και να εντοπίσει σημεία που απαιτούν ιδιαίτερη ερμηνεία.
Συχνά, τα πρώτα προβλήματα αποκαλύπτονται από λεπτομέρειες, όπως ένα συμβόλαιο που αναφέρει διαφορετικό εμβαδόν από το πραγματικό κοκ. Αν η περιγραφή στο συμβόλαιο δεν συμβαδίζει με τη σύσταση ή με το τοπογραφικό, το ζήτημα πρέπει να διευκρινιστεί πριν προχωρήσει οποιαδήποτε άλλη ενέργεια.
Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο: Το στάδιο που αποκαλύπτεται η πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτου
Ακολούθως, ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολογικό Γραφείο αποκαλύπτει την πραγματική εικόνα του ακινήτου. Ο δικηγόρος οφείλει να αναζητήσει βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες και εκκρεμοδικίες. Δεν είναι σπάνιο να εμφανίζονται προσημειώσεις που δεν έχουν εξαλειφθεί, πράξεις που δεν έχουν μεταγραφεί ή αγωγές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα επί σειρά ετών χωρίς τα μέρη να το γνωρίζουν.
Ειδική προσοχή απαιτείται στις ενδιάμεσες πράξεις που δεν έχουν ακόμη μεταγραφεί. Ακόμη κι αν μια αποδοχή κληρονομιάς έχει συνταχθεί ορθά, μέχρι να μεταγραφεί δεν θεμελιώνεται η κυριότητα. Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή, ο δικηγόρος πρέπει είτε να αναμείνει την ολοκλήρωσή της είτε να ενσωματώσει στο οριστικό συμβόλαιο ή στο προσύμφωνο ρητές εξουσιοδοτήσεις και δικλείδες ασφαλείας για την περίπτωση πλημμελειών.
Επιπλέον, σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί ή λειτουργεί παράλληλα με Υποθηκοφυλακείο, απαιτείται έλεγχος και στα ηλεκτρονικά βιβλία, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχουν νεότερες πράξεις που δεν εμφανίζονται ακόμη στα φυσικά βιβλία ή στο κτηματολογικό φύλλο.
Έλεγχος Κτηματολογίου: Διασταύρωση, επικαλύψεις και πρώτες εγγραφές
Ο έλεγχος στο Κτηματολόγιο απαιτεί από τον δικηγόρο να κινηθεί πρακτικά και όχι μηχανικά. Η ταύτιση του ΚΑΕΚ με το ακίνητο είναι μόνο η αρχή. Πρέπει να εξεταστεί το διάγραμμα, να διαπιστωθεί αν υπάρχουν επικαλύψεις ή αποκλίσεις, να ελεγχθούν οι ενστάσεις που τυχόν εκκρεμούν και να αξιολογηθεί αν απαιτείται μελλοντική διορθωτική διαδικασία.
Στην πράξη, οι επικαλύψεις ΚΑΕΚ εμφανίζονται συχνότερα απ’ όσο συνήθως αναμένεται. Δεν είναι ασυνήθιστο ένα τμήμα οικοπέδου να αποτυπώνεται σε δύο διαφορετικούς κωδικούς ΚΑΕΚ λόγω σφάλματος στην αρχική κτηματογράφηση ή εσφαλμένης δήλωσης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η διόρθωση μπορεί να επιτευχθεί χωρίς δικαστική προσφυγή, μέσω της διαδικασίας του άρθρου 19 ν. 2664/1998: Υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων, συνοδευόμενη από επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα και, όπου απαιτείται, δηλώσεις των όμορων ιδιοκτητών. Μετά την ενδικοφανή διαδικασία και την ανάρτηση στο κτηματολογικό φύλλο, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί να προβεί στη σχετική διόρθωση. Όταν η διαδικασία ενεργοποιείται εγκαίρως, οι επικαλύψεις αντιμετωπίζονται αποτελεσματικά και δεν καθυστερούν τη συναλλαγή.
Η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών αποτελεί σημείο καμπής· πριν από αυτήν, ο δικηγόρος έχει στη διάθεσή του τα μέσα για να διορθώσει μια ανακρίβεια, ενώ μετά την οριστικοποίηση οι δυνατότητες περιορίζονται σημαντικά. Γι’ αυτό και η προνοητικότητα είναι κρίσιμη καθώς όταν εντοπιστεί σφάλμα, πρέπει να ενεργοποιηθεί άμεσα είτε η διαδικασία του άρθρου 19 για τα γεωμετρικά στοιχεία είτε η διαδικασία του άρθρου 6 για διόρθωση στις πρώτες εγγραφές.
Πολεοδομικά δεδομένα: Το μέλλον του ακινήτου είναι εξίσου σημαντικό με το παρελθόν του
Η πρακτική δείχνει ότι η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται συχνά περισσότερο από μελλοντικές χωροταξικές μεταβολές παρά από την τρέχουσα κατάστασή του. Ένα ακίνητο που σήμερα φαίνεται κατάλληλο για χρήση ή επένδυση μπορεί να βρίσκεται σε περιοχή που θα ενταχθεί σε σχέδιο πόλεως, θα επηρεαστεί από νέους οδικούς άξονες, έργα υποδομής, ζώνες πρασίνου ή ακόμη και απαλλοτρίωση.
Ο δικηγόρος οφείλει να ελέγχει τα αναρτημένα σχέδια, τις αποφάσεις πολεοδομίας, τυχόν γνωστοποιημένες τροποποιήσεις ρυμοτομικών και να ενημερώνει τον υποψήφιο αγοραστή ότι η αγορά δεν αφορά μόνο το σήμερα, αλλά και το αύριο του ακινήτου.
Τεχνικός έλεγχος: Η συνεργασία με μηχανικό ως προϋπόθεση ασφάλειας
Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό δεν είναι συμπληρωματικός, αλλά αντιθέτως είναι αναγκαίος. Η διερεύνηση της οικοδομικής άδειας, η επιβεβαίωση της συμβατότητας με την υφιστάμενη κατάσταση και ο εντοπισμός αυθαιρεσιών αποτελούν κρίσιμα δεδομένα για τον δικηγόρο, διότι επηρεάζουν άμεσα τη δυνατότητα μεταβίβασης και τη μελλοντική ευθύνη των μερών.
Σε ακίνητα υπό κατασκευή, ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να ενσωματώνεται στη σύμβαση, με πρόβλεψη σταδίων, δικαιωμάτων επιθεώρησης και ρητρών για διορθώσεις. Πολλές από τις μελλοντικές διαφορές θα είχαν αποφευχθεί αν αυτά είχαν προβλεφθεί συμβατικά εξαρχής.
Προσύμφωνο: Εργαλείο σταθεροποίησης και κατανομής κινδύνου
Το προσύμφωνο είναι συχνά καθοριστικό για τη δομή της συναλλαγής. Όταν περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο, παρέχει στον αγοραστή εμπράγματη εξασφάλιση, η οποία είναι κρίσιμη σε συναλλαγές με μεγάλο οικονομικό βάρος ή με εκκρεμείς διαδικασίες τακτοποίησης.
Αντιθέτως, το ιδιωτικό συμφωνητικό προσφέρει ευελιξία χωρίς εμπράγματη ισχύ. Ο δικηγόρος πρέπει να αξιολογεί τον κίνδυνο, τον χρόνο ωρίμανσης της συναλλαγής και τη φερεγγυότητα των μερών πριν επιλέξει το κατάλληλο εργαλείο.
Οικονομική και φορολογική διάσταση: Η συναλλαγή πρέπει να είναι βιώσιμη, όχι μόνο νόμιμη
Το συνολικό κόστος της συναλλαγής και η φορολογική δομή της συναλλαγής επηρεάζουν το τελικό συμφέρον του πελάτη. Φόρος μεταβίβασης, τέλη, συμβολαιογραφικά έξοδα, δαπάνες πιστοποιητικών και επενδυτικές παράμετροι (όπως non-dom, golden visa, εταιρικές μορφές) πρέπει να συνεκτιμώνται πριν από την επιλογή του τρόπου απόκτησης του ακινήτου.
Ο δικηγόρος δεν λειτουργεί μόνο ως «ελεγκτής» τίτλων αλλά και ως σύμβουλος που οφείλει να προειδοποιεί για τη διαφορά ανάμεσα σε μια νόμιμη συναλλαγή και μια πραγματικά συμφέρουσα συναλλαγή.
Συμπέρασμα: Ο δικηγόρος ως θεμελιώδης παράγοντας ασφάλειας στο real estate
Σε μια αγορά με συνεχώς αυξανόμενη δραστηριότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο νομικός έλεγχος τίτλων είναι το μόνο σταθερό εργαλείο που εξασφαλίζει τη βιωσιμότητα μιας αγοραπωλησίας. Η αξία του δικηγόρου δεν βρίσκεται μόνο στη γνώση του νόμου, αλλά στην ικανότητά του να βλέπει μπροστά, να εντοπίζει κινδύνους πριν αυτοί εκδηλωθούν και να συντονίζει μια ομάδα (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, φοροτεχνικούς) ώστε η συναλλαγή να ολοκληρωθεί χωρίς αιφνιδιασμούς και παγίδες. Όσο πιο προνοητικός και πρακτικός είναι ο έλεγχος, τόσο πιο ασφαλές είναι το αποτέλεσμα για τον υποψήφιο αγοραστή και τόσο πιο επιτυχημένη η δικηγορική διαχείριση της υπόθεσης. Έτσι, ο νέος δικηγόρος που αναπτύσσει συστηματική μεθοδολογία στον έλεγχο τίτλων αποκτά σημαντικό επαγγελματικό πλεονέκτημα σε μια άκρως ανταγωνιστική αγορά.
* Η Έλλη Θανασενάρη είναι δικηγόρος LLM, Εταίρος στην Papatriantafyllou & Thanasenari.
