Τα Κεραμεία Αλλατίνη αποτελούν έκταση 81,2 στρεμμάτων σε περιοχή της Νέας Ελβετίας στη Νοτιοανατολική Πύλη της Θεσσαλονίκης, όπως έχει ονομαστεί η ευρύτερη περιοχή.
Μόλις χθες η Μητροπολιτική Επιτροπή Θεσσαλονίκης γνωμοδότησε θετικά για τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων που αφορά το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ) της περιοχής που θα αναπτυχθεί το φιλόδοξο έργο real estate.
Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι δε συνάντησε εμπόδια και ο νέος Πύργος Κατοικιών που σχεδιάζεται να αναπτυχθεί στην έκταση και θα αποτελέσει το νέο τοπόσημο της περιοχής.
Σημειώνεται ότι φορέας του έργου είναι η εταιρεία ΣΤΑΝΤΑ Ανώνυμη Εταιρεία Διαχείρισης Ακινήτων, στην οποία πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος είναι ο επιχειρηματίας Σταύρος Ανδρεάδης, επίτιμος πλέον πρόεδρος του Ομίλου SANI / IKOS.
Ενώ είναι σε δημόσια διαβούλευση το πολεοδομικό σχέδιο ακόμη, αναμένεται να γίνουν σύντομα ανακοινώσεις για το έργο.
Ωστόσο, σύμφωνα με τη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, είναι ένα πολύ φιλόδοξο έργο με έμφαση στην εμπορική και οικιστική αξιοποίηση της έκτασης, με έμφαση όμως στο πράσινο και τον πολιτισμό.
Εξάλλου, μέσα στην έκταση βρίσκονται βιομηχανικά κτίρια τα οποία έχουν χαρακτηριστεί νεώτερα μνημεία και τα οποία θα πρέπει να διατηρηθούν και αξιοποιηθούν για πολιτιστικούς σκοπούς (πιθανώς από το Δήμο Θεσσαλονίκης και το Υπουργείο Πολιτισμού).
Σύμφωνα με το ΕΠΣ, η υλοποίηση του project θα είναι αντισυμβατική καθώς είναι στις σκέψεις της εταιρείας να συγκεντρωθεί όλη η δόμηση σε ένα ψηλό κτίριο έως 100 μέτρων και το υπόλοιπο να αξιοποιηθεί ως χώρος πρασίνου και πολιτισμού.
Ωστόσο, σε αυτή τη φάση δε μπορεί να σχεδιαστεί ακόμη κάτι συγκεκριμένο καθώς η διαδικασία έχει ακόμη μακρύ δρόμο, δηλαδή την έγκριση του ΕΠΣ που θα καθορίζει τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης, και την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος.
Η στρατηγική θέση του ακινήτου & το μετρό
Το ακίνητο βρίσκεται στις περιοχές Κηφισιάς – Νέας Ελβετίας. Περικλείεται δυτικά από την οδό Αλ. Παπαναστασίου, η οποία αποτελεί και το διοικητικό όριο μεταξύ των δήμων Θεσσαλονίκης και του δήμου Πυλαίας – Χορτιάτη, νότια από την οδό Α. Κανελλοπούλου, ανατολικά από τις οδούς Οιδίποδος και Τσιγκιρίδη και βόρεια από την οδό Καθ. Ευρυγένη.
Όπως σημειώνεται στη σχετική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ), η Νοτιοανατολική Πύλη της Θεσσαλονίκης αποτελεί μια περιοχή με ιδιαίτερη βαρύτητα για το Πολεοδομικό Συγκρότημα Θεσσαλονίκης (ΠΣΘ), γεγονός που αποδεικνύεται και από τη διενέργεια διεθνούς διαγωνισμού μελετών από τον δήμο Θεσσαλονίκης (2006), ενώ ο υπερτοπικός χαρακτήρας της περιοχής αναγνωρίζεται τόσο από το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του 1993 όσο και στη μελέτη αναθεώρησης αυτού (σήμερα στο Β2 Στάδιο), όπου χαρακτηρίζεται ως ‘περιοχή ειδικής ρύθμισης/μελέτης’, με σκοπό τη δημιουργία ενός υπερτοπικού – μητροπολιτικού πόλου αναπτυξιακών δραστηριοτήτων.
Ωστόσο, παρά τη στρατηγική της θέση, η περιοχή αυτή έως σήμερα παραμένει ένα κενό εντός του αστικού ιστού της νοτιοανατολικής περιοχής του ΠΣΘ. Στόχος του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου είναι η χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της περιοχής των ‘Κεραμείων Αλλατίνη’ στο πλαίσιο του μητροπολιτικού και υπερτοπικού χαρακτήρα του, ως μέρος της ‘Νοτιοανατολικής Πύλης’ της Θεσσαλονίκης συμπληρώνοντας το αστικό κενό στην νοτιοανατολική περιοχή του αστικού ιστού του ΠΣΘ.
Έτσι, θα λειτουργεί ολοκληρωμένα και ισόρροπα όσον αφορά στις προτεινόμενες χρήσεις εντός των ορίων της περιοχής επέμβασης και τις σχέσεις με την ευρύτερη περιοχή της οποίας θεωρείται τμήμα, αποτελώντας ένα ενιαίο και καλά οργανωμένο σύνολο. Αυτό, συμπληρούμενο με τα πλέον σύγχρονα δίκτυα τεχνικών υποδομών, θα εξασφαλίσει τους απαραίτητους όρους και συνθήκες περιβαλλοντικής ένταξης, αναδεικνύοντας ταυτόχρονα μια νέα πολεοδομική και αρχιτεκτονική ταυτότητα της περιοχής.
Σημειώνεται ότι ήδη στα μεγάλα έργα της περιοχής κοντά στα Κεραμεία Αλλατίνη είναι φυσικά η έλευση του Μετρό με το νέο σταθμό Νέα Ελβετία σε απόσταση μικρότερη των 150 μέτρων από το ακίνητο και η διάνοιξη της οδού Ψελλού, ενώ επίσης δίπλα βρίσκεται και το Άλσος της Νέας Ελβετίας.
Η διάνοιξη της οδού Ψελλού θα συνοδευτεί από τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου πάνω από το σταθμό του μετρό, με τρόπο ώστε η ανάπλαση να εξυπηρετήσει μια σειρά από λειτουργίες και δράσεις που θα αναβαθμίσουν, όχι μόνο το συγκοινωνιακό έργο, αλλά και την ποιότητα ζωής στην ευρύτερη περιοχή της ανατολικής εισόδου της πόλης.
Τι περιλαμβάνει το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο
Σκοπός του φορέα της κίνησης διαδικασίας για την εκπόνηση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου είναι η αξιοποίηση του ακινήτου και η ανάδειξη των υπερτοπικών χαρακτηριστικών του για τη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών και πολιτισμού μέσω της επανάχρησης και αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων του κεραμοποιείου Αλλατίνη και ιδιαιτέρως του κεντρικού κηρυγμένου κτιριακού συγκροτήματος.
Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις, ενέργειες και παρεμβάσεις αποσκοπούν ειδικότερα
- στην ανάδειξη των υπερτοπικών χαρακτηριστικών της περιοχής λόγω της θέσης και μεγέθους του αντίστοιχου ακινήτου που την προσδιορίζει και της προτεινόμενης αξιοποίησής του όπως συμπληρώνεται μέσα και από διαδικασίες αποκατάστασης και επανάχρησης του σημαντικού μεγέθους διατηρητέων κτιρίων εντός αυτού.
- στη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών, στον οποίο θα περιλαμβάνονται κυρίως χρήσεις κατοικίας, εμπορίου, προσωπικών υπηρεσιών,
- στη δημιουργία υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα πολιτισμού
- στη δημιουργία νέου σημαντικού μεγέθους κοινόχρηστου χώρου, ο οποίος θα λειτουργεί σε συνέχεια των υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων της περιοχής Νέας Ελβετίας δημιουργώντας έτσι τις προϋποθέσεις δημιουργίας ένος μητροπολιτικού πάρκου πόλης.
Η προτεινόμενη οργάνωση με τις ρυθμίσεις όρους και περιορισμούς εξυπηρετεί τις βασικές αρχές σχεδιασμού όπως έχουν τεθεί παραπάνω και εξυπηρετούν τις κύριες στοχεύσεις για την αξιοποίησή του ακινήτου προσδίδοντάς χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας καθώς:
- Εξυπηρετεί σκοπούς δημοσίου ενδιαφέροντος με την ενσωμάτωση – ανάδειξη και αποκατάσταση του διατηρητέου κτιρίου με δεσμευτική χρήση πολιτισμού ως υπερτοπικού πόλου πολιτιστικών δραστηριοτήτων του ΠΣΘ
- Δημιουργεί παράλληλα μητροπολιτικό πόλο πολλαπλών λειτουργιών, αστικών κεντρικών εξυπηρετήσεων, κατοικίας, πράσινου, εστίασης και αναψυχής
- Δημιουργεί κοινόχρηστο χώρο με χαρακτηριστικά αστικού πάρκου σε συνέχεια του πάρκου της Νέας Ελβετίας θέτοντας τις προϋποθέσεις δημιουργίας ενός μητροπολιτικού πάρκου πόλης
- Επιτρέπει τη δόμηση νέου κτιρίου τοπόσημου υψηλής αρχιτεκτονικής αξίας προσδίδοντας επιπλέον χαρακτηριστικά μητροπολιτικότητας και υπερτοπικότητας στην ευρύτερη περιοχή λαμβάνοντας υπόψη τη σχέση με τον όγκο την απόσταση και την ελεύθερη και ανεμπόδιστη θέα προς το διατηρητέο μνημείο, και την απόσταση του από το ιστορικό κέντρο και αντίστοιχα κτίρια, τοπόσημα και σημεία του ΠΣΘ
- Μειώνει την κάλυψη των δομήσιμων επιφανειών
- Εντάσσει τα διατηρητέα κτίσματα σε ευρύτερους αδόμητους ελεύθερους και κοινόχρηστους χώρους αποτρέποντας τη δόμηση πλησίον αυτών
- Επιτρέπει τόσο τον ενιαία σχεδιασμό και διαμόρφωση του ελεύθερου αδόμητου και κοινόχρηστου χώρου όσο και την ενιαία αποκατάσταση και επανάχρηση των διατηρητέων κτισμάτων
- Επιτρέπει την ενοποίηση της απαιτούμενης κατά το ΝΟΚ επιφάνεια φύτευσης και του αδόμητου χώρου με τον κοινόχρηστο χώρο και δημιουργείται σημαντικού μεγέθους ελεύθερος αδόμητος χώρος πράσινου.
Η έκταση του ακινήτου είναι 81.191,35 τ.μ. και η εισφορά σε γη που οφείλει είναι 39.245,68 τ.μ. συνεπώς η έκταση που απομένει μετά την εισφορά είναι 41.945,68 τ.μ.
Στην υπολειπόμενη μετά την εισφορά γης έκταση που απομένει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, τμήμα της οποίας θα αποτελούν και τα διατηρητέα κτίρια πλην ενός, προτείνεται δόμηση κτιρίων μεικτής χρήσης με περιορισμένη κάλυψη σε μεγάλες αποστάσεις τόσο από τα διατηρητέα κτίσματα όσο και από τις γύρω οικιστικές περιοχές με σκοπό τη δημιουργία ενός υπερτοπικού πόλου μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών και πολιτισμού μέσω της επανάχρησης και αξιοποίησης των διατηρητέων κτιρίων του κεραμοποιείου Αλλατίνη με βασική στόχευση την ενσωμάτωση, ανάδειξη και ένταξη των διατηρητέων αυτών κτισμάτων στον ευρύτερο αστικό ιστό.
Η περιοχή επέμβασης προτείνεται να οργανωθεί σε δύο ενότητες ως εξής:
Ενότητα 1
Αφορά τα τμήματα του ακινήτου που θα αποδοθούν ως εισφορά γης για τη δημιουργία του απαραίτητου νέου οδικού δικτύου, τη διαπλάτυνση των υφιστάμενων οδών για τη δημιουργία νέου σημαντικού μεγέθους κοινόχρηστου χώρου.
Οι Επιτρεπόμενες χρήσεις γης στην Ενότητα 1 προτείνεται να είναι Κοινόχρηστος Χώρου του άρθρου 7 του Π.Δ. 59/2018, ενώ στους κοινόχρηστους χώρους προτείνεται να επιτρέπονται και υπόγειοι χώροι στάθμευσης.
Ενότητα 2
Αφορά το τμήμα του ακινήτου που θα αναπτυχθεί ο υπερτοπικός πόλος μητροπολιτικού χαρακτήρα αστικών κεντρικών λειτουργιών και πολιτισμού και περιλαμβάνει το σύνολο των διατηρητέων κτισμάτων. Οι προτεινόμενες χρήσεις γης είναι
– (1) Κατοικία.
– (2) Κοινωνική πρόνοια.
– (6) Πολιτιστικές εγκαταστάσεις.
– (7) Διοίκηση.
– (9) Χώροι συνάθροισης κοινού/ Συνεδριακά κέντρα.
– (10) Εμπόριο και παροχή προσωπικών υπηρεσιών.
– (11) Γραφεία.
– (12) Εστίαση.
– (13) Αναψυκτήρια.
– (14) Αναψυχή Κέντρα διασκέδασης.
– (15) Τουριστικά καταλύματα, εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής και λοιπές τουριστικές επιχειρήσεις
– (16.1) Στάθμευση (κτίρια-γήπεδα) αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους κοινής χρήσης, μοτοσικλετών και μοτοποδηλάτων
