Πώς εντάσσεται ένα οικόπεδο στο σχέδιο πόλης;

Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες γης, που αγόρασαν αγροτεμάχια σε περιοχές πλησίον του σχεδίου πόλης και περιμένουν για πολλά χρόνια να γίνει η πολεοδόμηση με σκοπό να κτίσουν. Αρκετοί μάλιστα απ’ αυτούς μη μπορώντας να περιμένουν για 25 και πλέον χρόνια, προχώρησαν στην ανέγερση αυθαίρετων κατασκευών. Αυτό συμβαίνει κυρίως στην Αττική στη Θεσσαλονίκη, αλλά και σε όλες της περιοχές τις χώρας.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του ίδιου του Υπουργείου Περιβάλλοντος πάνω από 400.000 στρέμματα περιμένουν τα τελευταία χρόνια να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης και να οικοδομηθούν. Πρόκειται ουσιαστικά για εντάξεις περιοχών αυθαιρέτων που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων πόλεων και οικισμών, των οποίων οι διαδικασίες ένταξής τους παραμένουν για πολλές δεκαετίες εκκρεμείς.

Στο πλαίσιο αυτό, πρόσφατα το Υπουργείο αποφάσισε την επιτάχυνση των διαδικασιών, ορίζοντας με σχετικό Προεδρικό Διάταγμα, τον τρόπο και τις διαδικασίες έγκρισης των χωροταξικών και πολεοδομικών πλαισίων. Στόχος είναι το 2019 να ξεκινήσει η διαδικασία εκπόνησης των απαιτούμενων χωροταξικών και στη συνέχεια πολεοδομικών μελετών εφαρμογής.

Σύμφωνα με το νέο πολεοδομικό νομοσχέδιο που ψηφίστηκε το 2016, απαραίτητη προϋπόθεση προκειμένου για την ένταξη μιας περιοχής στο σχέδιο πόλης και την πολεοδόμησή της, είναι η ολοκλήρωση του χωροταξικού σχεδιασμού με την ύπαρξη των Περιφερειακών Σχεδίων, των Ειδικών χωροταξικών σχεδίων καθώς και την ύπαρξη των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων.

• Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση του σχεδιασμού;

Από την έναρξη της διαδικασίας σύνταξης των μελετών υπάρχουν συγκεκριμένες προθεσμίες.

1. Η έγκριση των περιφερειακών χωροταξικών πλαισίων πραγματοποιείται εντός τριάντα (30) μηνών.
2. Η έγκριση των Ειδικών Χωροταξικών Σχεδίων, εντός είκοσι τεσσάρων (24) μηνών.
3.  Η έγκριση των Τοπικών Χωροταξικών Σχεδίων, εντός τριάντα έξι (36) μηνών
4. Η έγκριση των Πολεοδομικών Σχεδίων Εφαρμογής, εντός τριάντα (30) μηνών.

• Τι είναι το Τοπικό Χωροταξικό;

Το Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο αφορά στα Διοικητικά Όρια ενός Δήμου και καθορίζει τον γενικό τρόπο οργάνωσης και ανάπτυξης του, καθώς και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης και άλλες απαραίτητες ρυθμίσεις για την σωστή λειτουργία της πόλης.

• Τι είναι το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής;

Με το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής εξειδικεύεται, σε κλίμακα πόλης ή οικισμού ή τμημάτων αυτών, οι ρυθμίσεις των Τοπικών ή Ειδικών Χωρικών Σχεδίων περί χρήσεων γης και όρων δόμησης και καθορίζονται επακριβώς οι κοινόχρηστοι, κοινωφελείς και οικοδομήσιμοι χώροι καθώς και τα διαγράμματα των δικτύων υποδομής. Το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής περιλαμβάνει:

α) το Πολεοδομικό Σχέδιο και

β) την Πράξη Εφαρμογής.

• Ποιο το περιεχόμενο του πολεοδομικού σχεδίου;

Το πολεοδομικό σχέδιο αποτελείται κυρίως:

α) από το ρυμοτομικό σχέδιο. Δηλαδή τα οικοδομικά τετράγωνα και τους κοινωφελείς και κοινόχρηστους χώρους

β) από τον πολεοδομικό κανονισμό. Δηλαδή τις χρήσεις γης, το συντελεστή δόμησης και άλλους όρους και περιορισμούς δόμησης.

• Τι είναι πράξη εφαρμογής;

Η εφαρμογή του πολεοδομικού σχεδίου, γίνεται με την εκπόνηση πράξης εφαρμογής. Η πράξη εφαρμογής καθορίζει τα τμήματα που αφαιρούνται από κάθε ιδιοκτησία ( εισφορά γης ) για την δημιουργία των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και την εισφορά σε χρήμα για την δημιουργία υποδομών.

Με την πράξη εφαρμογής πραγματοποιείται επίσης η τακτοποίηση των ιδιοκτησιών, που συνέβαλαν πέρα από την υποχρέωσή τους στη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων καθώς και των ιδιοκτησιών οι οποίες δεν είναι πολεοδομικά αξιοποιήσιμες στην αρχική τους θέση. Η Πράξη Εφαρμογής συνοδεύεται από το κτηματογραφικό διάγραμμα εφαρμογής και τον κτηματολογικό πίνακα εφαρμογής. Το κτηματολογικό διάγραμμα και ο πίνακας εφαρμογής περιλαμβάνουν για κάθε ιδιοκτησία τα αρχικά και τελικά της στοιχεία (εμβαδό, ρυμοτομούμενη έκταση, εισφορά σε γη και χρήμα). Κατά τη σύνταξη του κτηματογραφικού διαγράμματος οι ιδιοκτήτες των ακινήτων υποχρεούνται, κατόπιν προσκλήσεως, να υποβάλλουν δήλωση ιδιοκτησίας στον οικείο δήμο, προσκομίζοντας συγχρόνως τίτλους κτήσεως, πιστοποιητικό μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων και τοπογραφικό διάγραμμα. Η παράλειψη υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας συνεπάγεται την αδυναμία έκδοσης οικοδομικής άδειας.

• Εχω ένα αγροτεμάχιο σε περιοχή που είναι χαρακτηρισμένη οικιστική, αλλά ακόμα δεν έχει γίνει Πολεοδομικό Σχέδιο. Ποιος έχει την ευθύνη;

Ο Δήμος είναι ο φορέας, που πρέπει να κινήσει την διαδικασία εκπόνησης του Πολεοδομικού Σχεδίου Εφαρμογής. Με ευθύνη της Πολεοδομίας του Δήμου συντάσσεται η διακήρυξη με τους όρους και το κόστος για την ανάθεση της μελέτης σε τεχνικό γραφείο, που έχει την ικανότητα να εκπονήσει το πολεοδομικό σχέδιο. Ο μελετητής έχει την υποχρέωση να αποτυπώσει την περιοχή, να συνεργαστεί με όλους τους φορείς (δασαρχείο, αρχαιολογία κλπ) και να συντάξει πρόταση ρυμοτομικού σχεδίου. Στη συνέχεια ενημερώνονται οι ενδιαφερόμενοι για τυχόν ενστάσεις και εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη. Το Πολεοδομικό Σχέδιο Εφαρμογής ολοκληρώνεται με την Πράξη Εφαρμογής.

• Κάνουμε πολεοδόμηση, μόνο για τη δημιουργία νέων οικοπέδων;

Το μοντέλο ανάπτυξης στην Ελλάδα είναι στρεβλό, αφού πρώτα γίνεται η ανοικοδόμηση μιας περιοχής και στη συνέχεια η ένταξης της στο σχέδιο πόλης και η πολεοδόμησης της. Έτσι στη συνείδηση των πολιτών έχει ταυτιστεί το πολεοδομικό σχέδιο με την δημιουργία νέων οικοπέδων και την εκμετάλλευση της γης.

Στόχος όμως του Πολεοδομικού Σχεδίου είναι:

• Η ανάδειξη της φυσιογνωμίας της πόλης
•  Η ορθολογική οργάνωση των κοινόχρηστων χώρων, κοινωφελών υποδομών και των δικτύων υποδομών
• Η ένταξη στο σχέδιο των παραγωγικών δραστηριοτήτων.

• Με ποιο συντελεστή δόμησης κτίζουν τα οικόπεδα, μόλις μπουν στο σχέδιο;

Ο Συντελεστής δόμησης εξαρτάται από την χρήση που έχουν οι περιοχές.

1. Στις οικιστικές περιοχές

α) για τις περιοχές με χρήση κατοικίας, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,8

β) για τις περιοχές με χρήση πολεοδομικού κέντρου, ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2

γ) για τις περιοχές με χρήση τουρισμού – αναψυχής, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,6

δ) για τις περιοχές με χρήση παραθεριστικής κατοικίας, ο συντελεστής δόμησης είναι 0,4

ε) για τις περιοχές με χρήση εγκαταστάσεων κοινής ωφέλειας, ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2.

2. Στις περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων

α) για τις περιοχές με χρήση χονδρεμπορίου ο συντελεστής δόμησης είναι 1,2

β) για τις περιοχές με χρήσεις παραγωγικών δραστηριοτήτων ο συντελεστής είναι 1,6.

• Ποια τα βήματα για την πολεοδόμηση μιας περιοχής;

Τα βήματα που ακολουθούνται είναι:

1) Κίνηση της διαδικασίας σύνταξης της μελέτης από τον οικείο Δήμο.

2) Ανάρτηση του Πολεοδομικού Σχεδίου, με το σχετικό κτηματογραφικό διάγραμμα στον οικείο Δήμο.

3) Κατάθεση εντάσεων από τους ενδιαφερόμενους.

4) Έγκριση των Πολεοδομικών Σχεδίων Εφαρμογής με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Περιφέρειας,

5) Κύρωση της Πράξης Εφαρμογής, όπου απαιτείται, η οποία συντάσσεται ταυτόχρονα και σε άμεση συσχέτιση με τα Πολεοδομικά Σχέδια Εφαρμογής.

---