Άπιαστο όνειρο έχει γίνει για πολλούς η απόκτηση κατοικίας τα τελευταία χρόνια. Όμως, φέτος, κάτι φαίνεται να αλλάζει.
Το σενάριο το ξέρουμε καλά.Υπερβολικά υψηλές τιμές, μείωση αγοραστικής δύναμης των πολιτών, ελλιπής χρηματοδότηση, και ξένοι επενδυτές που «απορροφούν» ό,τι βγαίνει στην αγορά προς πώληση.
Κύκλοι της αγοράς επισημαίνουν ότι λίγο-πολύ εξακολουθούν να υφίστανται οι ίδιες συνθήκες εντούτοις με ορισμένες σημαντικές διαφορές που ευνοούν τους αγοραστές.
Προς σταθεροποίηση οι τιμές
Πληθαίνουν οι ενδείξεις ότι η αγορά κινείται προς μια πιο σταθερή πορεία. Μετά από αυξήσεις τιμών της τάξεως του 80% την τελευταία δεκαετία, οι αξίες συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά αλλά με πιο ήπιο ρυθμό.
Ενδεικτικά, στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας δείχνουν ότι ο ρυθμός αύξησης των τιμών διαμερισμάτων το γ΄ τρίμηνο του 2024 μειώθηκε στο 7,8%, από 9,4% το β’ τρίμηνο και 10,6% το α΄τρίμηνο του 2024.
Ο Νίκος Πατσιόγιαννης, συνιδρυτής και επικεφαλής λειτουργίας της πλατφόρμας Prosperty, υπογραμμίζει στο Business Daily ότι η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει την ανοδική της πορεία και το 2025, όμως την ίδια στιγμή αυξάνεται ο ανταγωνισμός μεταξύ των ιδιοκτητών στην προσπάθεια τους να βρουν αγοραστή.
«Η εγχώρια ζήτηση για αγορά κατοικίας, κυρίως σε εύρος τιμών από 150.000 έως 250.000 ευρώ, παραμένει ισχυρή και ενισχύεται περαιτέρω από τα τραπεζικά ιδρύματα μέσω στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, ο βασικός περιοριστικός παράγοντας παραμένει ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων με σωστό τιμολογιακό προσδιορισμό. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα το αγοραστικό ενδιαφέρον να στρέφεται και σε ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας, ακόμα και άνω των 40 ετών, κάτι που αυξάνει το διαθέσιμο απόθεμα και εντείνει τον ανταγωνισμό μεταξύ των ιδιοκτητών», σημειώνει ο ίδιος.
Ναι, αλλά θα δούμε διόρθωση; Σε κάποιες περιοχές ναι. Μεσίτες σημειώνουν ότι σε ορισμένες περιοχές, όπως στα νότια προάστια, ήδη προσφέρονται εκπτώσεις στις νεόδμητες κατοικίες.
Η χρηματοδότηση αυξάνεται
Οι τράπεζες στέλνουν διάφορα μηνύματα τον τελευταίο καιρό ότι το 2025 θα αυξηθεί η στεγαστική πίστη που βρίσκεται εδώ και χρόνια σε αρνητικό έδαφος. Σημειώνεται ότι το 2024 οι αποπληρωμές παλαιότερων δανείων της κατηγορίας ανήλθαν σε περίπου 2,5 δισ. ευρώ, όταν οι νέες εκταμιεύσεις έφθασαν το 1,5 δισ. ευρώ.
Ανεξάρτητα από τη διάθεση των τραπεζών να χορηγήσουν νέα δάνεια, δύο νέα στοιχεία μπαίνουν στην εξίσωση και θα λειτουργήσουν υπέρ των αγοραστών: η μείωση των επιτοκίων και τα κυβερνητικά προγράμματα στήριξης.
Η μείωση των επιτοκίων έχει ήδη αρχίσει και αναμένονται νέες κινήσεις από την ΕΚΤ που θα μειώσουν περαιτέρω το κόστος της χρηματοδότησης μέσα στη νέα χρονιά. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, αναμένεται η ΕΚΤ να μειώσει το επιτόκιο καταθέσεων ακόμα και κατά 100 μονάδες βάσης ως το φθινόπωρο του 2025.
Επίσης, στις 15 Ιανουαρίου ξεκινούν οι αιτήσεις για το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» που προσφέρει χαμηλότοκο δάνειο (επιδότηση επιτοκίου 50%) για την αγορά πρώτης κατοικίας. Σε ένα πρόγραμμα με προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ, στόχος της κυβέρνησης είναι να ενταχθούν 20.000 δικαιούχοι.
«Οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες, όπως το πρόγραμμα “Σπίτι Μου 2” που ξεκινά άμεσα, καθώς και άλλες δράσεις στο πλαίσιο της κοινωνικής κατοικίας, οι οποίες αναμένονται να εξειδικευτούν το προσεχές διάστημα, θα ενισχύσουν την προσβασιμότητα στην απόκτηση ακινήτου και ιδιαίτερα πρώτης κατοικίας και θα ενδυναμώσουν τη συνολική κινητικότητα στην αγορά», εξηγεί ο κ. Πατσιογιάννης.
«Με βάση τις εκτιμήσεις, υπάρχουν πλέον πάνω από 60.000 επιλέξιμα ακίνητα και δεδομένων των διευρυμένων όρων επιλεξιμότητας, οι πωλητές καλούνται να τιμολογήσουν τα ακίνητά τους με ρεαλισμό, εάν επιθυμούν την πώληση σε ένα εύλογο χρονικό διάστημα» προσθέτει ο ίδιος.
Η προσφορά θα αυξηθεί;
Η προσφορά κατοικιών παραμένει ίσως το πιο κρίσιμο θέμα όπου υπάρχουν και τα περισσότερα ερωτηματικά. Ο αριθμός των ακινήτων που τίθενται προς πώληση πολύ απλά δεν καλύπτουν τις ανάγκες των πολιτών.
Και εδώ, όμως, αλλάζουν ορισμένα χαρακτηριστικά του τοπίου το 2025.
Στα νεόδμητα σπίτια ο διψήφιος ρυθμός αύξησης που καταγράφεται συμβάλλει στην αύξηση της προσφοράς, όπως και οι αποφάσεις των θεσμικών επενδυτών να πάρουν θέσεις στο residential (βλέπε Prodea, Dimand, Premia Properties), ενισχύοντας τις επενδύσεις στον κλάδο.
Μια ακόμα αλλαγή που αναμένεται να αποτυπωθεί στην αγορά με σαφήνεια το επόμενο διάστημα είναι οι αλλαγές στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα.
Κύκλοι της αγοράς σχολιάζουν ότι η αύξηση του ορίου της επένδυσης που απαιτεί η χορήγηση της βίζας (που πλέον διαμορφώνεται σε 800.000 ευρώ για την Αττική, την Θεσσαλονίκη και όλα τα νησιά με πάνω από 3.100 μόνιμους κατοίκους) έχει οδηγήσει σε μετατόπιση της ζήτησης από τις δύο μεγάλες πόλεις σε άλλες περιοχές της χώρας που το ελάχιστο ύψος επένδυσης είναι χαμηλότερο.
Στο πιο οικονομικό κομμάτι της αγοράς, εκεί που κινούνται οι περισσότεροι αγοραστές, εντοπίζεται και το μεγαλύτερο στοίχημα. Μια πηγή ακινήτων που ίσως προσφέρει ανακούφιση στην «διψασμένη» αγορά είναι τα ακίνητα REO, αυτά που δεν πουλήθηκαν σε δημοπρασία και ανήκουν πλέον στον δανειστή ή την τράπεζα.
«Αναμένονται συνθήκες που θα οδηγήσουν σε μια σχετική εξομάλυνση της προσφοράς μεσοπρόθεσμα. Ειδικότερα, η αναμενόμενη διάθεση περισσότερων ακινήτων REO από τραπεζικά ιδρύματα και servicers αναμένεται να ενισχύσει την προσφορά και να συμβάλλει στη διαθεσιμότητα προσιτών κατοικιώ», υπογραμμίζει ο κ. Πατσιογιάννης.
