Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο της οικονομικής κρίσης φαίνεται να αποτελεί έναν από τους βασικούς υπαίτιους για την σημερινή στεγαστική κρίση, καθώς η απόκλιση σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια είναι χαώδης. Μάλιστα, όπως δείχνουν τα νούμερα της ΕΛΣΤΑΤ, ακόμα και η ανάκαμψη των τελευταίων ετών μοιάζει με “σταγόνα στον ωκεανό”.
Είναι χαρακτηριστικό ότι καθόλη την διάρκεια της δεκαετίας 2011-2021, προστέθηκαν στο συνολικό απόθεμα της Αττικής μόλις 48.622 κατοικίες (με βάση την ΕΛΣΤΑΤ), με την πλειονότητα εξ αυτών μάλιστα (32.135) να προστίθεται κατά την πρώτη πενταετία, δηλαδή το διάστημα 2011-2016. Για να αντιληφθεί κανείς το μέγεθος της πτώσης, αρκεί να υπολογίσει ότι την αμέσως προηγούμενη δεκαετία (2001-2011) είχαν κατασκευαστεί 303.876 νέες κατοικίες στην Αττική. Επομένως, την δεκαετία που ακολούθησε, οι νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν αντιστοιχούν σε μόλις 16% του συνόλου της περιόδου 2001-2011, καθώς σημειώθηκε πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά 84%.
Φαίνεται δε ότι η ανάκαμψη του 2022 και του 2023 είναι ανεπαρκής για να αντισταθμίσει τις απώλειες και να συμβαδίσει με τις ανάγκες. Το 2022, εκδόθηκαν άδειες για 8.396 νέες κατοικίες στην Αττική, αριθμός που αυξήθηκε σε 10.460 κατοικίες το 2023, ενώ όπως όλα δείχνουν και το 2024 θα ολοκληρωθεί με περαιτέρω άνοδο. Ωστόσο, είναι προφανές ότι τα νούμερα αυτά απέχουν από τις περίπου 30.000 κατοικίες που παραδίδονταν κατά μέσο όρο σε ετήσια βάση, καθόλη την διάρκεια της δεκαετίας 2001-2011. Ακόμα περισσότερο, όταν θα πρέπει να συνυπολογίζεται και το μεγάλο κενό που άφησε η προηγούμενη δεκαετία της κρίσης, που δύσκολα θα καλυφθεί.
Κάπως έτσι, σήμερα παρατηρείται ένα πολύ σημαντικό έλλειμμα διαθέσιμων ακινήτων, καθώς το υφιστάμενο απόθεμα, σε συνδυασμό με τις κενές κατοικίες, είναι πολύ περιορισμένο και δεν αρκεί για να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες των πολιτών. Το αποτέλεσμα είναι η διατήρηση υψηλών ρυθμών αύξησης των τιμών πώλησης κι ενοικίασης κατοικιών, που συμπιέζουν τα εισοδήματα των νοικοκυριών, ιδίως όσων δεν έχουν ιδιόκτητο ακίνητο, ή άλλες πηγές εισοδημάτων, πέραν των μισθολογικών τους απολαβών.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση το 3ο Βαρόμετρο για την αγορά ακινήτων, που πραγματοποίησε σε δείγμα 1.500 ανθρώπων σε Αττική και Θεσσαλονίκη, η Μονάδα Ερευνών Κοινής Γνώμης και Αγοράς του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, υπό τον καθηγητή κ. Γιώργο Σιάκα και παρουσιάστηκε σε ειδική εκδήλωση για την αγορά ακινήτων, που διοργάνωσε ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επικεφαλής του επιχειρηματικού ομίλου MORE Group, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές είναι τριπλάσιοι (22%) σε σχέση με τους πιθανούς πωλητές (7%).
Ένας ακόμα παράγοντας που λειτουργεί ανασταλτικά για την άμβλυνση του προβλήματος, είναι η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών. Όπως προέκυψε από το βαρόμετρο, το 62% των αγοραστών αναζητά κατοικία αξίας έως 150.000 ευρώ κι ένα πρόσθετο 15% μπορεί να αυξήσει το διαθέσιμο ποσό αγοράς έως τα 200.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι, ειδικά στην Αττική, η αγορά νεόδμητου διαμερίσματος φαντάζει ιδιαίτερα δύσκολη, εκτός κι αν πρόκειται για μικρά διαμερίσματα των 50-60 τ.μ. και η ζητούμενη τιμή πώλησης δεν ξεπερνά τις 3.500 ευρώ/τ.μ., που αποτελεί τη “βάση” για την πλειονότητα των νέων κατασκευών στο λεκανοπέδιο.
Εν τω μεταξύ, με βάση την απογραφή κτιρίων του 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, 526.154 σπίτια είναι κλειστά ή κενά, αριθμός που ισοδυναμεί με το 25% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της Αττικής. “Για τη στεγαστική κρίση σήμερα, δεν ευθύνονται ούτε το πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, ούτε φυσικά η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Το πρόβλημα έγκειται στην ερήμωση της περιφέρειας και την υπερσυγκέντρωση του πληθυσμού στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης”, ανέφερε χθες ο κ. Κοσμάς Θεοδωρίδης, πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, μιλώντας στο πλαίσιο του 2ου Property Show, το ετήσιο συνέδριο του μεσιτικού κλάδου.
Όπως ανέφερε ο κ. Θεοδωρίδης, υπολογίζεται ότι 1%-2% του κτιριακού αποθέματος, δηλαδή 60.000-120.000 κατοικίες ετησίως, καθίστανται μη κατοικήσιμες. “Σε μια αγορά με ρευστότητα, αυτό το μέγεθος καλύπτεται με ευκολία. Όχι όμως και στην περίπτωση της Ελλάδας, όπου το τραπεζικό σύστημα απορροφά περισσότερα κεφάλαια από αυτά με τα οποία χρηματοδοτεί την κτηματαγορά. Πέρσι, υπολογίζεται ότι πληρώθηκαν 1 δισ. ευρώ περισσότερα κεφάλαια για δάνεια, απ’ ό,τι ήταν οι χορηγήσεις”, τόνισε χαρακτηριστικά.
