Ρεπορτάζ: Προκόπης Γιόγιακας
Πηγή:https://www.ot.gr/
Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»
Ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για να καθοριστεί ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να χτίσουν και ποιοι όχι με τους κανόνες του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού. Κι αυτό συμβαίνει επειδή ολοκληρώνεται η ανάθεση των μελετών για το σύνολο της χώρας, των νέων Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ) καθώς και των οριοθετήσεων των οικισμών. Πλέον μπαίνει στην τελική ευθεία με ορίζοντα ολοκλήρωσης 2 – 3 ετών η υλοποίηση του νέου πολεοδομικού χάρτη της χώρας, που θα ισχύσει για τα επόμενα 20 – 30 χρόνια.
Πρακτικά αυτό σημαίνει, πως θα λυθεί, όχι σε όλες αλλά σε πολλές περιπτώσεις, ο «γόρδιος δεσμός» που κρατάει σε ομηρεία χιλιάδες ιδιοκτησίες στην εκτός σχεδίου δόμηση και «σπάσιμο» της πολεοδομικής καραντίνας, στην οποία σήμερα βρίσκονται πάνω από 10.000 οικισμοί σε όλη τη χώρα (προ του ’23 ή κάτω των 2.000 κατοίκων), αλλά και περιορισμό των οικιστικών επεκτάσεων, ιδίως στα νησιά και στις πολεοδομικά και περιβαλλοντικά προστατευόμενες περιοχές.
Ειδικότερα, μια έκταση η οποία με τα γνωστά δεδομένα, ακόμη και με τους περιορισμούς που έχουν θέσει οι αποφάσεις του ΣτΕ, με τους όρους της εκτός σχεδίου δόμησης, μέχρι τώρα μπορεί να ήταν οικοδομήσιμη, αλλά με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού ενδέχεται να χάσει τη δυνατότητα να χτίζει.
Παράλληλα, εκτάσεις σε ιδιοκτησίες που μέχρι τώρα δεν χτίζουν μπορεί να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης σε περιοχές που θα αναδείξει ο πολεοδομικός σχεδιασμός ως οικιστικής καταλληλότητας.
Επιπλέον, στους οικισμούς σε όλη την Ελλάδα οι οριοθετήσεις του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού με συγκεκριμένα κριτήρια αφενός μεν θα δώσουν λύσεις νόμιμης δόμησης – που μέχρι σήμερα πάλι με αποφάσεις του ΣτΕ είναι στον αέρα – και αφετέρου θα περιοριστεί η αλόγιστη επέκταση αυτών.
«TA NEA» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 15 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που αφορούν τις οριοθετήσεις των οικισμών, τις βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ για την πολεοδόμησή τους, αλλά και το τι θα ισχύει για τους νεότερους οικισμούς.
1) Ποιοι είναι οι παράγοντες που καθορίζουν ποιες εκτάσεις θα ενταχθούν στο πολεοδομικό σχέδιο;
Βασικό στοιχείο για την οριοθέτηση και τη δόμηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων είναι τα στοιχεία της τελευταίας απογραφής ΕΛΣΤΑΤ 2021 (19-7-2022).
Επίσης για τον προσδιορισμό της πολυγωνικής γραμμής των ορίων που περικλείει την περιοχή εντός ορίων του οικισμού θα λαμβάνονται υπόψη μια σειρά από δεδομένα όπως, μεταξύ άλλων:
– Ο χρόνος δημιουργίας του οικισμού.
– Η διατήρησή του στην ίδια/αρχική θέση διότι ορισμένοι οικισμοί (κυρίως ορεινοί) μεταφέρθηκαν/μετεγκαταστάθηκαν σε άλλη θέση.
– Χαρτογραφικά (παλιά τοπογραφικά σκαριφήματα ή χάρτες) ή άλλα στοιχεία (π.χ. συμβόλαια) από τα οποία να προκύπτει η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού συνόλου, με κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) καθώς και στοιχειώδεις κοινόχρηστες λειτουργίες (κατάστημα εξυπηρέτησης καθημερινών αναγκών, Εκκλησία, σχολείο, πλατεία κ.ά.).
– Τα στοιχεία απογραφής του οικισμού κατά το έτος 1920 καθώς και από επόμενες απογραφές της ΕΣΥΕ/ΕΛΣΤΑ για τον έλεγχο της εξέλιξης του πληθυσμού του οικισμού.
– Πολεοδομικά και χωρικά δεδομένα και στοιχεία που αφορούν τη μορφολογία του εδάφους, τη συνεκτικότητα της δομής/συγκρότησης της δόμησης και τον τύπο της πληθυσμιακής πυκνότητας (χαμηλή, μεσαία, ή υψηλή).
– Στοιχεία ιστορικής εξέλιξης και πράξεις της Διοίκησης που συνετέλεσαν στη δημιουργία της «πραγματικής» κατάστασης της οικιστικής περιοχής που δομείται μέχρι σήμερα με το πολεοδομικό καθεστώς των οικισμών προ του 1923.
2) Ποιες είναι οι βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ για την πολεοδόμηση των οικισμών;
Οι βασικές κατευθύνσεις του ΣτΕ με τις οποίες πρέπει να εναρμονιστεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός είναι:
– Η επέκταση των οικισμών πρέπει να είναι λελογισμένη και να περιορίζεται στο απολύτως αναγκαίο μέτρο.
– Η οριοθέτηση να γίνει με έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.
– Να ακολουθήσει στη συνέχεια πολεοδόμηση και πράξη εφαρμογής.
3) Τι άλλο απαιτείται;
Απαιτείται τεκμηρίωση και να μην μπαίνουν στα όρια όλα τα μεμονωμένα αγροτόσπιτα που είναι έξω από τον συνεκτικό ιστό του οικισμού. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται επανακαθορισμός των ορίων οικισμού με βάση τη νέα πραγματική κατάσταση η οποία προέκυψε από τον αρχικό καθορισμό τους.
4) Πότε θα μπορούν τα τροποποιηθούν τα όρια των οικισμών;
Τα όρια του οικισμού θα επιτρέπεται να τροποποιηθούν μόνο για λόγους νομιμότητας, όπως είναι η πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη η οποία επιβάλλεται να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.
5) Τι γίνεται με την οριοθέτηση των νεότερων οικισμών;
Για τους νεότερους οικισμούς (μετά το 1923) συγκεντρώνονται στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική κατάσταση που υπήρχε κατά τη δημοσίευση του ν. 1337/1983 ή έστω του ΠΔ του 1985.
Εδώ επιτρέπεται η διαδικασία διόρθωσης σφαλμάτων παλαιών οριοθετήσεων που τεκμηριώνεται βάσει πραγματικών δεδομένων, τα οποία δεν είχαν ληφθεί υπόψη κατά την αρχική οριοθέτηση. Το περιεχόμενο των στοιχείων πρέπει να ανάγεται, κατά το δυνατόν, σε χρόνο προγενέστερο του έτους 1985 και να προκύπτει τόσο η ύπαρξη του οικισμού ως αυτοτελούς οικιστικού με τουλάχιστον 10 κτίρια (κατοικίες, αποθήκες κ.ά.) ή και τυχόν άλλες κοινόχρηστες λειτουργίες.
6) Ποια είναι τα γενικά κριτήρια και οι προϋποθέσεις καθορισμού ορίων-οριοθέτησης των οικισμών;
Διαπιστώνεται και καταγράφεται το ή τα «συνεκτικά» τμήματα του οικισμού. Ως συνεκτικό τμήμα του οικισμού ορίζεται εκείνο που αποτελείται από 10 τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες δεν απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση μεγαλύτερη από 40 μέτρα.
7) Τι άλλο;
Διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «διάσπαρτα» τμήματα του οικισμού. Επίσης διαπιστώνονται και καταγράφονται τα «αραιοδομημένα» τμήματα με αραιότερη δόμηση εντός της εκάστοτε ακτίνας, μόνον στις περιπτώσεις ανα-οριοθέτησης/εκ νέου έγκρισης ορίων οικισμού που ακυρώθηκαν ή κρίθηκαν ή είναι «εν δυνάμει» ανίσχυρα.
8) Τι ορίζεται ως διάσπαρτο τμήμα ενός οικισμού;
Ως διάσπαρτο τμήμα του οικισμού ορίζεται το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80 μέτρα, που σε συνδυασμό με το ως άνω περιγραφόμενο συνεκτικό τμήμα αποτελούν τον διαμορφωμένο μέχρι το έτος 1983 πολεοδομικό ιστό του οικισμού.
9) Μπορεί να γίνει οριοθέτηση ενός οικισμού, ο οποίος οριοθετείται για πρώτη φορά;
Ναι, γίνεται στο πλαίσιο της εκπονούμενης μελέτης ΤΠΣ η οριοθέτηση οικισμού, που θα περιλαμβάνει μόνο ένα συνεκτικό τμήμα και δυο διάσπαρτα τμήματα. Τα αραιοδομημένα και αδόμητα τμήματα περιλαμβάνονται σε περιοχές προς πολεοδόμηση.
10) Ποια οικόπεδα που ήταν με τα παλιά όρια εντός οικισμού μπορεί να «βρεθούν» τώρα εκτός και να μην οικοδομούνται;
Με τον προσδιορισμό της πρότασης του ορίου οικισμού διερευνώνται και καταγράφονται οι περιοχές που λόγω της ισχύουσας νομοθεσίας πρέπει είτε να εξαιρεθούν από τα όρια των οικισμών είτε να παραμείνουν αδόμητες, είτε να καθοριστούν ως περιοχές με περιορισμούς στη δόμηση.
Αυτές οι περιοχές είναι:
– Δάση και δασικές εκτάσεις.
– Αρχαιολογικοί χώροι – ιστορικοί τόποι – κηρυγμένα σπήλαια και τυχόν άλλες περιοχές προστασίας ή μνημείων.
– Περιοχές προστασίας της φύσης.
– Ζώνες γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας/α’ προτεραιότητας, που καθορίζονται κατά τις εκάστοτε ισχύουσες και εφαρμοζόμενες διατάξεις καθώς και αρδευόμενες περιοχές βάσει οργανωμένου αρδευτικού συστήματος/δικτύου.
– Τυχόν περιοχές διανομής – αναδασμού παραχωρηθείσες για αγροτική χρήση.
– Ζώνες αιγιαλού και παραλίας, εφόσον υφίσταται διαμορφωμένη γραμμή δόμησης.
– Υφιστάμενα δημόσια κτήματα (αιγιαλού – παρόχθιας ζώνης κ.λπ.).
11) Τι άλλο;
Ο κατάλογος περιλαμβάνει ακόμη:
– Απαλλοτριωμένες ή προς απαλλοτρίωση εκτάσεις, λόγω προγραμματισμού διάνοιξης/διαπλάτυνσης εθνικών και επαρχιακών οδών, σιδηροδρομικής γραμμής κ.ά.
– Ζώνες γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση, όπως αυτές θα προκύψουν από σύνταξη μελέτης γεωλογικής καταλληλότητας για τους οικισμούς που οριοθετούνται για πρώτη φορά.
– Ζώνες υδατορέματος. Σε περίπτωση που στην υπό μελέτη περιοχή υφίστανται μη οριοθετημένα ρέματα, συντάσσεται μελέτη προσωρινής οριοθέτησής τους.
12) Ποια άλλα θέματα καθορίζουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θα καθορίσουν: τις χρήσεις γης. Τους όρους και τους περιορισμούς στη δόμηση. Τις οικιστικές περιοχές, τα όρια των οικισμών και τις περιοχές προς πολεοδόμηση. Τις περιοχές προστασίας και τις ζώνες ανάπτυξης παραγωγικών δραστηριοτήτων. Τα μέτρα για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή και τις καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.
13) Τι θα ισχύει δηλαδή στην πράξη;
Στην πράξη με την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων θα διατίθενται «χάρτες» και «κείμενα» που θα περιγράφουν με σαφήνεια τι επιτρέπεται να αναπτυχθεί, υπό ποιους όρους δόμησης και σε ποιες περιοχές.
14) Τι γίνεται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό στη Μαγνησία;
H διαγωνιστική διαδικασία έχει ολοκληρωθεί και έχουν υπογραφεί οι συμβάσεις με τους αναδόχους που θα αναλάβουν τις μελέτες του πολεοδομικού σχεδιασμού στη Μαγνησία. Οι μελέτες των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) αφορούν τους Δήμους Βόλου, Ρήγα Φεραίου, Ζαγοράς, Νοτίου Πηλίου και Αλμυρού.
15) Γιατί είναι σημαντικά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για τη Μαγνησία;
Διότι με απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (1268/2019) κατέπεσαν τα όρια των οικισμών του Πηλίου, με συνέπεια εδώ και έξι χρόνια οι οικισμοί να βρίσκονται σε πολεοδομική «καραντίνα» και να έχει σταματήσει κάθε οικονομική δραστηριότητα στην περιοχή. Η απόφαση αυτή έχει εφαρμογή και στους υπόλοιπους οικισμούς σε όλη τη χώρα.
