Τα μεγάλα deals στην αγορά γραφείων

Σε «χρυσωρυχείο» της αγοράς ακινήτων εξελίσσονται τα κτίρια γραφείων βιοκλιματικού χαρακτήρα και υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Ο συνδυασμός ενός κτιρίου σύγχρονων προδιαγραφών, με χαμηλό λειτουργικό κόστος και περιβαλλοντικό αποτύπωμα, αποτελεί βασικό αίτημα των εταιρειών που βρίσκονται σε αναζήτηση στέγης αυτήν την περίοδο. Άλλωστε, ακίνητα τέτοιου χαρακτήρα, εξυπηρετούν και τις πολιτικές ESG που ακολουθούν πλέον όλο και περισσότερες επιχειρήσεις, εγχώριες και πολυεθνικές.

Κάπως έτσι εξηγείται η επενδυτική «φρενίτιδα» που παρατηρείται εσχάτως στην αγορά γραφείων. Με βάση στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων Proprius, μόνο στην Αττική, κατασκευάζονται σήμερα περίπου 145.000 τ.μ. νέων κτιρίων γραφείων, ενώ υπό σχεδιασμό βρίσκονται επιπλέον 264.000 τ.μ., ήτοι συνολικά σχεδόν 410.000 τ.μ. Με τον τρόπο αυτό, αναμένεται να αντισταθμιστεί η έλλειψη επενδύσεων σχεδόν καθ’ όλη την διάρκεια της δεκαετίας 2010-2020.

Η πολύ υψηλή ζήτηση, τόσο από χρήστες, όσο και από επενδυτές είναι και ένας από τους λόγους, που πριν από μερικές ημέρες επιτεύχθηκε η υψηλότερη σε αξία αγοραπωλησία κτιρίου γραφείων. Ο λόγος για την συμφωνία μεταξύ της Dimand Real Estate και της Eurobank, με αντικείμενο την πώληση του κτιρίου γραφείων που κατασκευάζει η πρώτη στην Λ. Κηφισίας 65, κοντά στον κόμβο της Αττικής Οδού. Το ύψος της συμφωνίας για το συγκρότημα των 11.000 τ.μ. ανωδομής (και 24.500 τ.μ. συνολικά, πλέον των υπογείων) ανήλθε σε 74,4 εκατ. ευρώ, ποσό που υπερβαίνει κατά τουλάχιστον 20 – 25 εκατ. ευρώ, αντίστοιχου χαρακτήρα επενδύσεις, που δεν είχαν ξεπεράσει τα 50 εκατ. ευρώ.

Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της τιμής αυτής, διαδραμάτισαν αρκετοί λόγοι. Καταρχάς, το ακίνητο θα παραδοθεί πλήρως μισθωμένο στον όμιλο Price Water House Coopers, ο οποίος άλλωστε είχε σημαντικό ρόλο και στην τελική διαμόρφωση του κτιρίου. Η PwC έχει συμφωνήσει να μισθώσει και τα δύο «δίδυμα» κτίρια που θα δημιουργηθούν, επιφάνειας 5.500 τ.μ., αντί ποσού της τάξεως των 26 ευρώ/τ.μ. μηνιαίως. Η διάρκεια της συμφωνίας είναι τουλάχιστον 10 χρόνια, προβλέποντας και δυνατότητας επέκτασης για άλλα 10 χρόνια. Παράλληλα, ένας ακόμα λόγος για το υψηλό τίμημα, έγκειται στο ότι πρόκειται για ένα από τα τελευταία διαθέσιμα ακίνητα με πρόσοψη στην Λ. Κηφισίας και δη στον επιχειρηματικό κόμβο του Αμαρουσίου. Επίσης, το υψηλό κόστος κατασκευής, λόγω των τεχνολογιών εξοικονόμησης ενέργειας και ασφαλώς και των ανατιμήσεων των υλικών κατά την διάρκεια των προηγούμενων 18 μηνών, εξηγεί την υψηλή τιμή πώλησης. Το κτίριο θα παραδοθεί προς χρήση κατά την διάρκεια του πρώτου εξαμήνου του 2024.

Αυτήν την περίοδο, η Dimand κατασκευάζει, ή σχεδιάζει περίπου 245.000 τ.μ. νέων κτιρίων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Εξ αυτών, ήδη, 150.000 τ.μ. έχουν εξασφαλίσει χρήστες, μέσω προσυμφώνων μίσθωσης. Τα δύο μεγαλύτερα έργα αφορούν τις αναπλάσεις των πρώην βιομηχανικών ακινήτων της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας στον Βοτανικό, που δρομολογούνται 50.000 τ.μ. γραφείων και της ΒΕΛΚΑ στο Φάληρο, όπου ο σχεδιασμός προβλέπει μικτή χρήση γραφείων και κατοικιών, με συνολική επιφάνεια περίπου 57.000 τ.μ.

Αντίστοιχα, η Prodea Investments υπολογίζεται ότι δαπάνησε περίπου 130 εκατ. ευρώ εντός του 2022, μόνο για την απόκτηση κτιρίων γραφείων. Η μεγαλύτερη σε αξία συναλλαγή, ύψους 49 εκατ. ευρώ, αφορά στην εξαγορά του κτιρίου γραφείων που φιλοξενεί το Υπουργείο Τουρισμού στην Πλατεία Συντάγματος, επί της οδού Αμαλίας 12-14. Πρόκειται για κτίριο επιφάνειας 9.000 τ.μ., το οποίο είχε αποκτηθεί το 2006 από το Ίδρυμα Ωνάση, έπειτα από διαγωνισμό της Εθνικής Τράπεζας, στην οποία ανήκε μέχρι τότε.

Επιπλέον 31,5 εκατ. ευρώ δαπάνησε η Prodea για την εξαγορά του κτιρίου γραφείων, που στεγάζει τις εγκαταστάσεις της Viva Wallet, στην οδό Αμαρουσίου-Χαλανδρίου 18-20. Πρόκειται για κτίριο συνολικής επιφάνειας 20.100 τ.μ. Παράλληλα, στην ίδια περιοχή και συγκεκριμένα στην συμβολή των οδών Γραβιάς και Χειμάρρας 8Β, η Prodea αγόρασε κτίριο γραφείων 14.000 τ.μ. αντί 35 εκατ. ευρώ.

Η εισηγμένη δρομολογεί και μια ακόμα ανάπτυξη ιδιόκτητης έκτασης που έχει αποκτήσει επί της Λ. Κηφισίας, σχεδόν επί του κόμβου της Αττικής Οδού. Πρόκειται για τις πρώην εγκαταστάσεις της «Εκκλησίας των Μαρτύρων του Ιεχωβά», όπου θα επενδυθούν συνολικά 35 εκατ. ευρώ για την κατασκευή δύο ανεξάρτητων κτιρίων γραφείων, συνολικής επιφάνειας άνω των 17.000 τ.μ.

Επενδυτικό πρόγραμμα που προσεγγίζει τα 100 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη και ανακατασκευή γραφειακών χώρων στην ευρύτερη περιοχή του Αμαρουσίου, έχει σε εξέλιξη και η Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Η μεγαλύτερη επένδυση της εταιρείας αφορά στην κατασκευή ενός συγκροτήματος, αποτελούμενο από δύο αυτόνομα κτίρια γραφείων, συνολικής επιφάνειας που θα ξεπερνά τα 60.000 τ.μ. Πρόκειται για το ακίνητο της πρώην Kodak στην οδό Χειμάρρας. Η επένδυση είναι άνω των 80 εκατ. ευρώ (μαζί με το κόστος απόκτησης του ακινήτου) και θα υλοποιηθεί από κοινού με το επενδυτικό fund BrookLane Capital.

 

 

---