Η έλλειψη σύγχρονων υποδομών, οι καθυστερήσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης λόγω γραφειοκρατίας, η αδυναμία εύρεσης εργατικού δυναμικού και το υψηλό κόστος κατασκευής φαίνεται ότι είναι οι βασικότεροι παράγοντες που δυσκολεύουν σήμερα σημαντικά τη δημιουργία μεγάλης κλίμακας projects στην Ελλάδα από τους ισχυρούς παίκτες του real estate. Πρόβλημα είναι επίσης ότι η ελληνική αγορά είναι ιδιαίτερη «ρηχή», γεγονός που αποτρέπει τους ξένους θεσμικούς επενδυτές να προχωρούν και αυτοί με τη σειρά τους στην υλοποίηση μεγάλων βιώσιμων επενδύσεων.
Σύμφωνα με όσα δήλωσε ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand, Δημήτρης Ανδριόπουλος, στο πλαίσιο του 5ου Συνεδρίου Θεσμικής Διαχείρισης που διοργάνωσε η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών, με διαφορά σήμερα το μεγαλύτερο «αγκάθι» για τις μεγάλες επενδύσεις στην Ελλάδα είναι η σοβαρή έλλειψη υποδομών, αλλά και η κατάρρευση των υφιστάμενων. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει, «όλοι εξαρτώμαστε από τις υποδομές, τις οποίες ωστόσο δεν μπορούμε να ελέγξουμε, καθώς η διαχείρισή τους είναι θέμα του κράτους. Σήμερα η Ελλάδα είναι στον πάτο της Ευρώπης ως προς την ποιότητα των υποδομών που διατηρεί, ενώ ακόμη και η Τουρκία φαίνεται ότι βρίσκεται σε καλύτερη κατάσταση».
Ο κ. Ανδριόπουλος ακόμη πρόσθεσε: «H ανεπαρκής οδική ή σιδηροδρομική σύνδεση επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα της χώρας ως επενδυτικού προορισμού, αλλά και την ικανότητά της να δημιουργήσει μεγάλα έργα. Την ώρα που η εξάρτηση των εταιρειών από τον δημόσιο τομέα μπορεί να δημιουργήσει καθυστερήσεις και εμπόδια στην υλοποίηση των επενδυτικών σχεδίων».
Η δεύτερη μεγαλύτερη πρόκληση που αντιμετωπίζει σήμερα η αγορά και ειδικότερα οι developers είναι η μεγάλη έλλειψη εργατικού δυναμικού, αλλά και το υψηλό κόστος τους. Όπως υποστηρίζει ο κ. Ανδριόπουλος: «Η κρίση διέλυσε τον κατασκευαστικό τομέα, με αποτέλεσμα πολλές εταιρείες που μεσουρανούσαν τότε να εξαφανιστούν. Αυτό οδήγησε ένα μεγάλο μέρος των μηχανικών και των εργολάβων να φύγει στο εξωτερικό, αφήνοντας τώρα, που υπάρχει ανάγκη, ένα μεγάλο κενό στο εργατικό προσωπικό. Κάτι που θα φανεί εντονότερα όταν ξεκινήσουν οι φουλ εργασίες στο mega project του Ελληνικού, που ακόμα βρίσκονται σε πρώιμο στάδιο».
Δύσκολα διαχειρίσιμο, ωστόσο, είναι το κόστος τους, καθώς, όπως χαρακτηριστικά ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand: «Από 40 ευρώ που ήταν το μεροκάματο ενός ελαιοχρωματιστή, τώρα αυτό, καθώς ο αριθμός τους στην αγορά είναι περιορισμένος, φτάνει στα 160 ευρώ. Kάτι που έρχεται να προστεθεί στο ήδη υψηλό κατασκευαστικό κόστος, το οποίο, σύμφωνα με τον ίδιο, δεν θα μειωθεί σε λιγότερο από 24 μήνες. Το θετικό, ωστόσο, είναι ότι στην Ελλάδα θα υπάρχει σ’ αυτόν τον τομέα δουλειά για τα επόμενα 20 χρόνια».
Ένα ακόμη πρόβλημα είναι η έντονη γραφειοκρατία, η οποία αποτελεί αξεπέραστο εμπόδιο για τις νέες επενδύσεις, οι οποίες μπλέκουν στον σκόπελο ενός ασταθούς και περίπλοκου νομοθετικού πλαισίου. Σύμφωνα με τον ίδιο, «η τόσο μεγάλη εξάρτηση από το Δημόσιο, που στο παρελθόν κατασκεύασε ένα σύμπλεγμα νόμων για να είναι προστατευμένη η αγορά, σήμερα αποτελεί τροχοπέδη για την ανάπτυξή της, με αποτέλεσμα να είμαστε χιλιόμετρα μακριά από άλλες χώρες της Ευρώπης, όπως η Πορτογαλία και η Αυστρία, που απέκτησαν ένα νέο θεσμικό πλαίσιο».
Για τον Ανδριόπουλο, επίσης, σημαντική πρόκληση αποτελεί και η αδυναμία προστασίας των μεγάλων επενδύσεων από τα φυσικά φαινόμενα και την κλιματική αλλαγή. Τα έργα αυτά, λόγω του μεγέθους και της πολυπλοκότητάς τους, συχνά παραμένουν εκτεθειμένα σε ακραία καιρικά φαινόμενα, πλημμύρες, σεισμούς και άλλες περιβαλλοντικές απειλές. Ένα βασικό πρόβλημα που αναδεικνύεται είναι ότι οι μελετητικές προβλέψεις για τη θωράκισή τους δεν επαρκούν. Αυτές οι προβλέψεις, είτε λόγω ανεπαρκών δεδομένων, είτε λόγω μη ενσωμάτωσης σύγχρονων περιβαλλοντικών προτύπων, δεν επιτυγχάνουν να διασφαλίσουν την ανθεκτικότητα των έργων.
Όπως ξεκαθαρίζει: «Η λύση μπορεί να έρθει μόνο μέσα από τη σωστή προετοιμασία και τον σχεδιασμό από τις εταιρείες. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να ενσωματώνουμε στον προϋπολογισμό του έργου το κόστος των απαραίτητων μελετών που θα αφορούν τη θωράκισή του. Επιπλέον, η επιτυχία αυτών των projects εξαρτάται από την ύπαρξη μιας ανοικτής και αποτελεσματικής επικοινωνίας με το Δημόσιο».
Τέλος, ένας από τους καθοριστικούς παράγοντες που δυσκολεύουν σημαντικά τις μεγάλες επενδύσεις είναι το γεγονός ότι η ελληνική αγορά είναι εξαιρετικά «ρηχή». Υπάρχει δηλαδή περιορισμένη διαθεσιμότητα μεγάλων, υψηλής αξίας ακινήτων και επενδυτικών ευκαιριών, σε σύγκριση με άλλες χώρες. Αυτό ισχυρίζεται ο Απόστολος Γομόπουλος, senior managing director της Ηines, η οποία πρόσφατα ήρθε στην επικαιρότητα, καθώς πώλησε στην Βlackstone με επιτυχία το Grand Hyatt στη Συγγρού, ενώ ετοιμάζει το πολυτελές οικιστικό συγκρότημα, με το όνομα Αpollo Hills, στη Βούλα.
Σύμφωνα με τον κ. Γομόπουλο, η Hines εντόπισε πριν από μια δεκαετία τις σημαντικές ευκαιρίες που είχε η Ελλάδα στον τομέα του hospitality και έτσι αποφάσισε να τοποθετηθεί όταν ακόμη υπήρχαν capital controls στη χώρα. Κάτι που αποδείχθηκε εν τέλει σωστή επιλογή, καθώς στα πλάνα του αμερικανικού fund είναι να προχωρήσει και σε περαιτέρω επενδύσεις στον τουρισμό. Σύμφωνα, ωστόσο, με τον κ. Γομόπουλο, το πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων έγκειται στο γεγονός ότι «δεν προσφέρει επαρκές βάθος και εύρος για να ικανοποιήσει τη ζήτηση, ιδίως από μεγάλους διεθνείς επενδυτές. Οι ξένοι επενδυτές αναζητούν “μεγάλα tickets”, άνω των 250 εκατ. ευρώ, δηλαδή προτιμούν να επενδύουν σημαντικά ποσά σε μεγάλης κλίμακας projects (όπως εμπορικά κέντρα, ξενοδοχειακά συγκροτήματα, μεγάλα συγκροτήματα γραφείων ή μεγάλες οικιστικές αναπτύξεις), για να εξασφαλίσουν υψηλότερη απόδοση των επενδύσεών τους και καλύτερη διαχείριση πόρων. Στην ελληνική αγορά ακινήτων η προσφορά τέτοιων projects είναι περιορισμένη και αυτό δημιουργεί πρόβλημα».
Επί του θέματος τοποθετήθηκε και ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property, Παναγιώτης Καπετανάκος. Συγκεκριμένα, όπως πρόσθεσε: «Το πρόβλημα της “ρηχής” αγοράς αναμένεται να αντιμετωπιστεί, καθώς τα επόμενα χρόνια θα δούμε consolidation των REICs, δηλαδή ένα μπαράζ συγχωνεύσεων ή εξαγορών μεταξύ εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα, με στόχο τη δημιουργία μεγαλύτερων και πιο ισχυρών οντοτήτων. Μέσα από αυτές τις συγχωνεύσεις και την αυξημένη συγκέντρωση κεφαλαίων, οι REICs θα μπορούν να επενδύουν σε μεγαλύτερα projects και να διευρύνουν την παρουσία τους. Αυτό θα συμβάλει στη γενικότερη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, καθώς θα υπάρχει περισσότερη ρευστότητα και καλύτερη διαχείριση μεγάλων επενδυτικών ευκαιριών, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του αριθμού και του μεγέθους των αναπτυξιακών έργων στην Ελλάδα».
