Εξακόσια εκατομμύρια σελίδες. Χιλιάδες φάκελοι, μέχρι και στις τουαλέτες. Διπλοεγγραφές, τριπλοεγγραφές και, ορισμένες φορές, επί δεκαπέντε. Χαρτάκια στις εισόδους για τη σειρά. Αναμονή ετών και δεκαετιών. Δικαστήρια. Και ξανά δικαστήρια.
Τα 392 καταργηθέντα υποθηκοφυλακεία, που αντικαταστάθηκαν από το Κτηματολόγιο, κληροδοτούν στο δυσκίνητο κράτος και τους ταλαιπωρημένους πολίτες του εκατομμύρια σελίδες αρχείων, εκ των οποίων έχουν ώς τώρα ψηφιοποιηθεί τα 320 εκατ., ενώ αναμένεται τα υπόλοιπα να περάσουν στην ψηφιακή αιωνιότητα έως το τέλος του χρόνου. Μαζί με το… χαρτομάνι, η υπεραιωνόβια υπηρεσία έχει αφήσει πίσω της περίπου 350.000 εκκρεμείς υποθέσεις.
Τα ελληνικά υποθηκοφυλακεία –με το τελευταίο να κλείνει οριστικά τον περασμένο Ιανουάριο στη Ρόδο– υπήρξαν από καταβολής νεοελληνικού κράτους ένας καθρέφτης της δημόσιας διοίκησης· μία πληγή, που κατόρθωνε να χαίνει αδιαλείπτως.
Δύο αιώνες γραφειοκρατίας, διαφθοράς και χάους. Δύο αιώνες δημιουργίας… ντεσπεράντο του ελληνικού Δημοσίου.
Αχ, καημένε Ιωάννη…
Ο πρώτος που είχε προσπαθήσει να βάλει σε τάξη την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων και του νεοσύστατου κράτους τους ήταν ο Ιωάννης Καποδίστριας, όταν αφίχθη ως κυβερνήτης στο πρώτο τέταρτο του 19ου αιώνα. Το περίφημο Εθνικό Ταμείο ή Εθνικό Χρηματιστήριο ήταν η πρώιμη, σχεδόν προ-μοντερνιστική απόπειρα να βρεθούν και συντεθούν τα κομμάτια ενός χαοτικού παζλ, όπου όχι μόνον έλειπαν τα κομμάτια αλλά και το μισό… κουτί.
Βέβαια, την περίοδο της μετεπαναστικής Ελλάδας, η καθ’ ημάς επικράτεια έβγαινε από ένα σύστημα οθωμανικής καταχώρισης της ακίνητης περιουσίας –ενός ανέκαθεν πολύτιμου αγαθού–, όπου τα όρια των ιδιοκτησιών ορίζονταν από… δέντρα, ρυάκια και προφορικές συμφωνίες.
Παρότι ο πρώτος κυβερνήτης στα άγια τούτα χώματα δεν πρόλαβε να αποκρυσταλλώσει την κοσμοπολίτικη εμπειρία του σε μία κρατική οργάνωση με μια κάποια αξιοπιστία, έθεσε τουλάχιστον κάποιες βάσεις γι’ αυτό που αργότερα θα ονομαζόταν «υποθηκοφυλακείο» ή επίσημη καταγραφή των εμπράγματων δικαιωμάτων, που θα οδηγούσαν, ως ήλπιζε ο Ιωάννης Καποδίστριας, στην αποτελεσματική διαχείριση και αξιοποίηση των πόρων του κράτους.
Βαυαρικός αέρας
Οταν τη δεκαετία του 1830 αφίχθη ο νέος βασιλιάς των Ελλήνων Οθων, ήθελε, όχι ο ίδιος αλλά οι παρατρεχάμενοί του διότι ήταν ανήλικος, να φέρει μαζί του έναν αέρα βαυαρικού εκσυγχρονισμού. Η οθωνική βασιλεία ήθελε πάση θυσία να είναι καταγεγραμμένα τα πάντα περί ακίνητης περιουσίας: ιδιοκτησίες, υποθήκες, μεταβιβάσεις, φόροι.
Οπως ήταν βεβαίως αναμενόμενο, και ο Οθων βρέθηκε αντιμέτωπος με τις προφορικές συμφωνίες περί ορίων ιδιοκτησιών. Η άναρχη ιδιοκτησία δεν ήταν τόσο εύκολο να επιλυθεί, ακόμα και αν εισέβαλλε όλη η βαυαρική γραφειοκρατία στη χώρα επιθυμώντας να πραγματώσει μια κάποια νομική ασφάλεια στις συναλλαγές και προστασία των δικαιωμάτων των πολιτών. Ηταν σαν το τυπικό ελληνικό τραπέζι: πολλοί μιλούν, κανείς δεν ακούει και στο τέλος μένει μόνο το χάος.
Με όλα του τα προβλήματα, τα πρώτα σοβαρά βήματα για την προκείμενη οργάνωση του νεοελληνικού κράτους είχαν τεθεί. Μάλιστα, λόγω της εκ Βαυαρίας πίστης στη διαφάνεια είχε λειτουργήσει ως γνώμονας η αρχή της δημοσιότητας, δηλαδή της ελεύθερης πρόσβασης καθενός ενδιαφερομένου στις εγγραφές των χειρόγραφων καταστίχων των υποθηκοφυλακείων. Διαφάνεια στις συναλλαγές πάνω απ’ όλα.
Ακόμα κι αν δεν υπήρχαν χάρτες, όρια, υποστελέχωση και, βέβαια, μία επιφυλακτικότητα έναντι των υποθηκοφυλακείων από τον εν πολλοίς αναλφάβητο τότε πληθυσμό που δεν αντιλαμβανόταν σε τι ακριβώς εξυπηρετούσαν αυτές οι νέες υπηρεσίες. Ηταν αδύνατον ακόμη να αντιληφθεί κανείς για ποιο λόγο πρέπει να γίνει επίσημη εγγραφή ενός χωραφιού, αφού… να, τη βλέπεις εκείνη την ελιά, ώς εκεί είναι το κτήμα μου.
Για να μην αναφερθούμε με το χάος στις λεγόμενες εθνικές γαίες, δηλαδή στην ακίνητη περιουσία που είχαν αφήσει πίσω τους οι Οθωμανοί και είχαν περιέλθει στην κυριότητα του ελληνικού κράτους και είχαν δημιουργήσει νομικές και προσωπικές έριδες και αντιπαραθέσεις για την καταγραφή και τη διανομή τους. Η διαχείριση των εθνικών γαιών υπήρξε, εξ όσων συνάγεται, κύρια αιτία ίδρυσης των υποθηκοφυλακείων, καθώς οι εθνικές γαίες συχνά μισθώνονταν σε αγρότες ή δημοπρατούνταν και η διασφάλιση της νομιμότητας όφειλε να γίνει μέσω της καταγραφής στις νεοσύστατες υπηρεσίες.
Η… έκλαμψη της αναγκαιότητας
Η σημασία, ωστόσο, της οργάνωσης της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας έγινε αντιληπτή ως αναγκαία όταν προέκυπταν διαμάχες. Για παράδειγμα, τη δεκαετία του 1860, δύο οικογένειες δεν τα έβρισκαν διότι η μία έλεγε ότι το χωράφι ξεκινούσε από το… μεγάλο πλατάνι και η άλλη από τον… βράχο δίπλα στο ρυάκι. Ή όταν στην Αθήνα εντοπίστηκε ότι η περισσότερη γη ήταν… καταχωρισμένη με προφορικούς τίτλους. Πώς θα αστικοποιείτο η νέα ελληνική πρωτεύουσα αν δεν επιλυόταν το ζήτημα των ιδιοκτησιών;
Το ελληνικό κράτος συνέχιζε τη ζωή του. Εντάσσονταν νέες περιοχές στην επικράτεια, τα υποθηκοφυλακεία αναγκάστηκαν να αποκεντρωθούν, το προσωπικό έπρεπε να εκπαιδευτεί. Κουτσά στραβά, οι κτηματολογικές υπηρεσίες προσπαθούσαν να βγουν από τον λαβύρινθο της ασάφειας οδεύοντας προς έναν νέο: εκείνον της γραφειοκρατίας.
Ανταλλαγές πληθυσμών, ιστορίες χάους
Η επόμενη κομβική περίοδος, όμως, για την οργάνωση της ακίνητης περιουσίας ήταν ο Μεσοπόλεμος και η Μικρασιατική Καταστροφή με τη συνεκδοχική ανταλλαγή πληθυσμών. Από τη μια, οι πρόσφυγες έπρεπε κάπου να ριζώσουν και, από την άλλη, ήταν απαραίτητο να καταγραφούν όσα ακίνητα έμειναν… στο ράφι από τους πληθυσμούς που αποχώρησαν. Μία νέα δοκιμασία μόλις ξεκινούσε.
Η μετακίνηση χιλιάδων ανθρώπων –Ελλήνων από τη Μικρασία και μουσουλμάνων από την Ελλάδα μετά τη Συνθήκη της Λωζάννης το 1923– δημιούργησε το επιπλέον δυσεπίλυτο παζλ της γαιοκτησίας και της αναδιανομής της περιουσίας των νέων εθνικών γαιών. Τα υποθηκοφυλακεία ήταν εκείνα που ανέλαβαν αυτό το έργο, το οποίο κατέστη έτι δυσχερέστερο, όπως αντιλαμβάνεται κανείς.
Η αναδιανομή των εγκαταλειφθεισών εθνικών γαιών βρήκε τα υποθηκοφυλακεία απροετοίμαστα για τη διαχείριση ενός τεράστιου όγκου που βασιζόταν κατά κύριο λόγο στο… σούπα-μούπες. Πρόσφυγες και ντόπιοι δεν έβγαζαν άκρη –συχνά με όχι τόσο έννομο τρόπο– επί δεκαετίες. Χαρακτηριστικό ήταν το παράδειγμα του υποθηκοφυλακείου Καβάλας, όπου είχαν καταχωριστεί πλήθος αντικρουόμενων τίτλων. Το ίδιο είχε συμβεί και στο Αιγάλεω. Η Επιτροπή Αποκατάστασης Προσφύγων είχε βρεθεί σε αδιέξοδο, υπό το βάρος, μάλιστα, της ανάγκης για άμεση επίλυση των ζητημάτων των ιδιοκτησιών. Η σκιά του 19ου αιώνα δεν είχε φύγει πάνω από την οργάνωση των κτηματολογικών υπηρεσιών.
Η μεταπολεμική ορμή και η αντιπαροχή
Ετσι είχε βρει τα υποθηκοφυλακεία και το μεταπολεμικό μας κράτος. Η ανάγκη να αφήσουμε πίσω τα ερείπια του ενός παγκοσμίου και ενός εμφυλίου πολέμου μεταφράστηκε σε πάθος ανασυγκρότησης και έντονης αστικοποίησης – ή αστυφιλίας. Η οικοδομική δραστηριότητα είχε πάρει φωτιά μαζί με την Ελλάδα που είχε γίνει ένα απέραντο εκσυγχρονιστικό εργοτάξιο εξαιτίας της ανάγκης για υποδομές. Τα υποθηκοφυλακεία ήταν γι’ ακόμα μία φορά απροετοίμαστα.
Πώς, εξάλλου, να διαχειριστεί μία τέτοιου είδους υπηρεσία τη δραματική αύξηση των μεταβιβάσεων, ειδικά με την έξαρση της αντιπαροχής; Ή ειδικά με τις αιώνιες διπλοεγγραφές και εσφαλμένες καταχωρίσεις; Ηταν τρομερά δυσπρόσιτη η κανονικότητα. Κι όμως, τα υποθηκοφυλακεία ήταν ο δρόμος για την οργάνωση του δύσμοιρου κράτους που βγήκε βαθιά λαβωμένο μετά και τη δεκαετία του 1940.
Η οικοδομική δραστηριότητα είχε πάρει φωτιά μαζί με την Ελλάδα που είχε γίνει ένα απέραντο εκσυγχρονιστικό εργοτάξιο εξαιτίας της ανάγκης για υποδομές. Τα υποθηκοφυλακεία ήταν για ακόμα μία φορά απροετοίμαστα. Οχι όμως η ελληνική εφευρετικότητα.
Εξαιτίας, δε, της διαρκούς έλλειψης ορθών εγγραφών, πολίτες στην Αθήνα έχτιζαν δίχως οικοδομικές άδειες. Η ανάγκη για στέγη ήταν μεγάλη και οι Ελληνες, ανέκαθεν, εφευρετικοί. Αυτό ενέτεινε το πρόβλημα στα υποθηκοφυλακεία, τα οποία αδυνατούσαν να βγάλουν άκρη για το τι ανήκει σε ποιον. Κι άλλες νομικές διαμάχες, κι άλλες καθυστερήσεις. Χαρακτηριστικά παραδείγματα, οικόπεδα των Αθηνών, ακίνητα εκτός τότε σχεδίου πόλης, με δύο διαφορετικούς τίτλους ιδιοκτησίας.
Αυτό, όμως, σταδιακά αλλά αποφασιστικά απομείωνε την εμπιστοσύνη των πολιτών στις κρατικές υπηρεσίες και στον ίδιο τον θεσμό, βεβαίως, των υποθηκοφυλακείων. Τα λάθη έγιναν ρουτίνα. Μια ρουτίνα που έφτασε ώς τη δεκαετία του 1980, οπότε και ξεκίνησαν τα «γρηγορόσημα», η τρέλα, το μεταμοντέρνο χάος – και τα σκάνδαλα. Ολα αυτά άντεξαν στον χρόνο. Και μεγαλούργησαν διαμέσου της ακάματης ελληνικής επινοητικότητας.
Τα σκάνδαλα
Από τη δεκαετία της Αλλαγής κι εντεύθεν, οι ιστορίες καθημερινής τρέλας και διαφθοράς έδιναν κι έπαιρναν, μέχρι μάλιστα πριν από λίγα χρόνια. Διπλά βιβλία, ακαταχώριστες εγγραφές, εσφαλμένα στοιχεία, χαρτάκια προτεραιότητας στις εισόδους των υπηρεσιών, φακελάκια, εκβιασμοί, διευκολυντές, δεν ξέρω-δεν είδα-δεν άκουσα.
Στον Πειραιά έχουμε δει για τον ίδιο τίτλο 15 διαφορετικές εγγραφές. Στην Κέα υποθηκοφύλακας δεν δήλωσε εκατοντάδες πράξεις μεταβίβασης, παρακρατώντας τα έσοδα δίχως να τα καταβάλει στο κράτος. Στην Αθήνα έχουν αλλοιωθεί εγγραφές επί τούτω, ώστε να έχουν οι υπάλληλοι μοχλό πίεσης προς τους πολίτες για τα παράνομα «γρηγορόσημα». Δικηγόρος εξ Αθηνών έψαχνε επί μέρες σε νησιωτικό υποθηκοφυλακείο ένα φάκελο, ακόμα και μέσα στις τουαλέτες, αλλά δεν τον έβρισκε – μέχρι που έδωσε «κάτι» στον υπάλληλο, που είχε διπλά βιβλία, και του βρήκε ό,τι χρειαζόταν σε λίγες ώρες.
Πολίτες αναγκάζονταν να τηλεφωνούν τον υποθηκοφύλακα στο σπίτι του, διότι δεν τον έβρισκαν εύκαιρο εν ώρα υπηρεσίας για να κάνουν τη δουλειά τους. Οι καθυστερήσεις ανάγκαζαν τους ενδιαφερομένους να υποβάλλουν ξανά και ξανά τις αιτήσεις τους, με το σύστημα να επιβαρύνεται έτι περαιτέρω από τα ίδια και τα ίδια.
Χαθήκαμε…
Εκατοντάδες υποθέσεις στο Κιλκίς κατέληξαν στα δικαστήρια λόγω λαθών στις εγγραφές. Ενα οικόπεδο στην Κρήτη βρέθηκε να ανήκει σε δύο διαφορετικούς ιδιοκτήτες λόγω διπλής εγγραφής. Η υπόθεση εκκρεμούσε για 15 χρόνια, μέχρι την επίλυση μέσω του Κτηματολογίου.
Κατά την προσπάθεια έκδοσης πιστοποιητικού στο Υποθηκοφυλακείο Νέας Σμύρνης, ανακαλύφθηκε ότι λείπουν 100 σελίδες από το αρχείο. Οι ιδιοκτήτες αναγκάστηκαν να καταθέσουν νέα έγγραφα. Στο Ιλιον, το υποθηκοφυλακείο, παρότι δεχόταν πολίτες από τις 9 το πρωί, οι ενδιαφερόμενοι κατέφταναν χαράματα για να πάρουν σειρά – ακόμα και στις 2 το πρωί. Στην Καλλιθέα, με την Αθήνα να έχει ανοίξει τον δρόμο, πολίτες κολλούσαν χαρτάκια με σειρά προτεραιότητας, κάτι που με τα χρόνια είχε κανονικοποιηθεί.
Οπως έγραφε η «Κ» το 2003, γενικός διευθυντής προάγει σε διευθυντική θέση τη σύζυγό του, χωρίς να έχει προηγηθεί αξιολόγηση των υπαλλήλων και κρίση από υπηρεσιακό συμβούλιο. Τοποθετούνται προϊστάμενοι τμημάτων με έναν υπάλληλο, οι παράτυπες προαγωγές νομιμοποιούνται με υπουργικές αποφάσεις, ενώ η έλλειψη θεσμικού πλαισίου λειτουργίας (οργανόγραμμα) επιτείνει τις δυσλειτουργίες στις υπηρεσίες του Υποθηκοφυλακείου Αθηνών, σε μία ιδιαιτέρως σημαντική χρονική περίοδο, κατά την οποία καταβάλλεται προσπάθεια να καταρτιστεί το Εθνικό Κτηματολόγιο.
Ο Δημήτρης Βερβεσός, πρόεδρος του ΔΣΑ, έχει μάλιστα δηλώσει χαρακτηριστικά: «Θα πεις στον πελάτη σου ότι θα πάει το 2027 για να εξεταστεί η διόρθωση του πρόδηλου σφάλματος; Και μέχρι τότε δεν θα μπορεί να κάνει ακόμα και αγοραπωλησία του ακινήτου του; Εγώ, όποτε πρέπει να το πω αυτό σε πελάτη, χρειάζεται να έχω πάρει 6 με 7 υπογλώσσια για να μην πάθω κάτι».
Στο μεταξύ, ασφαλώς, χάνονταν ακόμα περισσότερο η εμπιστοσύνη των πολιτών στο κράτος και η αίσθηση αστάθειας και ανασφάλειας των επενδυτών λόγω αδιαφάνειας και αργού συστήματος.
Για να δούμε τι θα δούμε…
Η δεκαετία του 1990 έφερε τις πρώτες προσπάθειες ψηφιοποίησης, αλλά οι μεταρρυθμίσεις ήταν αργές και ανεπαρκείς. Μόλις το 1995 ξεκίνησε η δημιουργία του Εθνικού Κτηματολογίου, με στόχο να αντικαταστήσει τα υποθηκοφυλακεία. Η διαδικασία ήταν χρονοβόρα.
Το Εθνικό Κτηματολόγιο αποτελεί την ελπίδα για ένα μέλλον όπου οι ιδιοκτησίες θα είναι σαφείς και οι συναλλαγές διαφανείς. Σήμερα, η διαδικασία της ψηφιοποίησης προχωρεί, με το όραμα να μεταμορφώσει τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.
Αρκεί, βέβαια, να φανταστεί κανείς το εξής: περίπου 40.000 χαρτοκιβώτια ή 10.000 συρταριέρες τεσσάρων ραφιών και επιφάνεια 15.210 τ.μ. έχει υπολογιστεί ότι χρειάζονται για να αποθηκευτούν 100 εκατ. σελίδες Α4. Εάν ληφθεί υπόψη ότι, με χρονικό ορίζοντα το 2026, θα έχουν αποκτήσει ψηφιακή μορφή 1,2 δισ. σελίδες δημοσίων εγγράφων, γίνονται αντιληπτές οι (φυσικές) διαστάσεις του, μεγαλύτερου από ποτέ, εγχειρήματος ψηφιοποίησης του ελληνικού χαρτοβασιλείου.
Οπως και να ’χει, η ιστορία των υποθηκοφυλακείων είναι μια μικρογραφία της ελληνικής πραγματικότητας: γεμάτη προσπάθειες οργάνωσης, προβλήματα και στιγμές δημιουργικής… τρέλας. Από τα πρώτα χρόνια της ελληνικής ανεξαρτησίας μέχρι σήμερα, ο θεσμός αυτός αποτέλεσε τόσο εργαλείο προστασίας της ιδιοκτησίας όσο και πηγή ταλαιπωρίας για τους πολίτες.
Σήμερα, έχει ανοίξει ένα νέο κεφάλαιο. Τα υποθηκοφυλακεία ανήκουν πια στο παρελθόν, αλλά οι ιστορίες τους –γεμάτες παραλογισμό, ευρηματικότητα και ανθρώπινα δράματα– θα μείνουν για πάντα ζωντανές στη συλλογική μνήμη. Σαν μια υπενθύμιση ότι, παρά τις αδυναμίες της, η ελληνική γραφειοκρατία κατάφερε πάντα να επιβιώνει, με τον δικό της μοναδικό τρόπο.
