Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Ολοκληρώνεται το Κτηματολόγιο στη χώρα και οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να δείξουν μεγάλη προσοχή και να ελέγξουν πρώτον ότι δήλωσαν έγκαιρα όλη την ακίνητή τους περιουσία και δεύτερον να δούνε αν έγινε σωστά η εγγραφή τους στα αντίστοιχα κτηματολογικά βιβλία. Κι αυτό γιατί σύμφωνα με το νόμο 2664/1998 περί κτηματολογίου, τα ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο πρόσωπο και φέρονται στα κτηματολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Δημοσίου μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή επί συγκεκριμένου ακινήτου, για το οποίο δεν έχει υποβληθεί δήλωση κυριότητας.
Συνήθως πρόκειται για ακίνητα, για τα οποία δεν υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας κατά το στάδιο της κτηματογράφησης και χαρακτηρίστηκαν ως «άγνωστου ιδιοκτήτη», υπάρχουν όμως κι άλλες πολλές περιπτώσεις.
Τα λάθη αυτών των ακινήτων μπορούν να διορθωθούν κατά το μεταβατικό στάδιο από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών.
Εν τούτοις, η ανακοίνωση της κυβέρνησης ότι θα δοθεί παράταση στην προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών δημιούργησε πάλι αναστάτωση στον κόσμο σχετικά με την ημερομηνία λήξης των διορθώσεων, κι αυτό γιατί δεν υπάρχει μία ξεκάθαρη ημερομηνία, αλλά γίνεται αναφορά σε νόμους και διατάξεις με πολλές παραπομπές, οι οποίες είναι δυσνόητες από τον πολίτη, με αποτέλεσμα να δημιουργείται σύγχυση σχετικά με τις προθεσμίες επίλυσης των διάφορων ζητημάτων με το κτηματολόγιο.
- Τι προβλέπει για τα αγνώστου ιδιοκτήτη η νέα νομοθετική ρύθμιση;
Συγκεκριμένα, η νομοθετική ρύθμιση για την προθεσμία διόρθωσης των αρχικών εγγραφών του Κτηματολογίου αφορά τις περιοχές, για τις οποίες η προθεσμία διορθώσεων της περ. α παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998 έληγε στις 30.11.2024 και η οποία θα λήγει πλέον μετά την πάροδο ενός (1) έτους από τη δημοσίευση πράξης του Διοικητικού Συμβουλίου του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών στο σύνολο της επικράτειας της Χώρας.
Η ανωτέρω καταληκτική ημερομηνία ισχύει και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1η.1.2Ο13 έως και την 31η.12.2Ο16.
- Πρακτικά πότε πρέπει να υπολογίζει ο πολίτης ότι λήγει η προθεσμία των διορθώσεων;
Δεδομένου ότι υπάρχουν ακόμα περιοχές που βρίσκονται στο αρχικό στάδιο της κτηματογράφησης, π.χ. συλλογή δηλώσεων και προανάρτησης στοιχείων όπως είναι: Κρήτη, Κυκλάδες, Ιόνια Νησιά κλπ, εκτιμάται ότι τέλος του 2025 θα γίνει η δημοσίευση στο ΦΕΚ της απόφασης του Δ.Σ. του Κτηματολογίου για την αντικατάσταση των υποθηκοφυλακείων όλης της χώρας από την λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων.
Κατά συνέπεια το πέρας της προθεσμίας διορθώσεων για τις περιοχές αυτές εκτιμάται ότι θα επέλθει στα τέλη του 2026.
- Τι σημαίνει ακριβώς αυτή η διάταξη και ποιους αφορά;
Σημαίνει ότι με το πέρας αυτής της ημερομηνίας χρησικτησίες και άλλοι τίτλοι που κατοχυρώθηκαν χωρίς συμβόλαια θα θεωρούνται πλέον οριστικοί, ενώ τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» θα περάσουν στο Δημόσιο.
ΠΡΟΣΟΧΗ!!! Η προθεσμία αυτή αφορά τις παλιές κτηματογραφήσεις προ του έτους 2006, καθώς και σε περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίσθηκαν από την 1η.1.2013 έως και την 31η.12.2016.
- Πως μπορώ να μάθω αν το ακίνητο μου βρίσκεται σε αυτές τις περιοχές και πρέπει να τρέξω τις διαδικασίες διόρθωσης;
Υπάρχει ένα αρχείο excel στην ιστοσελίδα του Κτηματολογίου και συγκεκριμένα στην διεύθυνση https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/16. Εκεί μπορεί να ενημερωθεί ο πολίτης αναλυτικά για τις προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ, για όλη την χώρα. Ο πίνακας συμπληρώνεται και ενημερώνεται σύμφωνα με τις νέες διατάξεις.
- Μα είναι δυνατόν ενώ έχω συμβόλαιο που αποδεικνύει την ιδιοκτησία μου, να το χάσω γιατί δεν το δήλωσα στο κτηματολόγιο;
Δυστυχώς ναι. Γιατί σύμφωνα με τον νόμο, μετά την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής το Δημόσιο αποκτά κατά πρωτότυπο τρόπο κυριότητα, όπως ακριβώς γίνεται και για τα αδέσποτα ακίνητα, όσα ακίνητα δεν ανήκουν σε ιδιώτες. Εκτιμάται ότι εκαντοντάδες χιλιάδες ιδιωτικής περιουσίας θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο τα επόμενα χρόνια.
- Ποια είναι τα SOS που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες για να μην βρεθούν αντιμέτωποι με το Δημόσιο;
Εκτός από τα ακίνητα για τα οποία δεν έγινε εμπρόθεσμα δήλωση ιδιοκτησίας, έχει διαπιστωθεί ότι στις αστικές περιοχές ένα μεγάλο μέρος των εγγραφών ως αγνώστου ιδιοκτήτη προέρχεται από «ξεχασμένα» δικαιώματα. Αυτά είναι τα δικαιώματα όπως: ο «αέρας» της οικοδομής, η δουλεία διόδου, η θέση στάθμευσης στην πυλωτή, νέο οικόπεδο που έχει δοθεί μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής κλπ. Οι περιπτώσεις είναι πολλές και μπορεί να αφορά τόσο αστικά ακίνητα όσο και γεωργικά χωρίς διάκριση, όπως μπορεί να αφορά και μερίδια επί κληρονομικού δικαιώματος, π.χ. αν για κάποιο ακίνητο ένας κληρονόμος δεν υπέβαλε δήλωση ιδιοκτησίας και άφησε να παρέλθει η προθεσμία των διορθώσεων τότε το Δημόσιο θα βρεθεί συνιδιοκτήτης στο ακίνητο αυτό. Συνήθης περίπτωση είναι και το δικαίωμα υψούν (αέρας) το οποίο οι δικαιούχοι δεν το δηλώνουν (προφανώς γιατί έχει εξαντληθεί το δικαίωμα δόμησης) με αποτέλεσμα να βρεθεί το Δημόσιο συνιδιοκτήτης σε όλη την πολυκατοικία.
- Τι ισχύει για τις υπόλοιπες περιοχές που κτηματογραφήθηκαν αργότερα;
Η αποκλειστική προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών εξαρτάται από το χρόνο έναρξης λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου για τη συγκεκριμένη περιοχή-ΟΤΑ.
Η προθεσμία διόρθωσης των πρώτων εγγραφών είναι η 31η Δεκεμβρίου του 8ου έτους από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου, π.χ. η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου της Αθήνας είναι η 20η Μαρτίου 2023 και η αποκλειστική προθεσμία για διορθώσεις των ανακριβών εγγραφών λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2031.
Για να ενημερωθεί ο πολίτης για μια συγκεκριμένη περιοχή εισέρχεται στην ιστοσελίδα του κτηματολογίου και συγκεκριμένα στην διεύθυνση https://www.ktimatologio.gr/pliroforiako-yliko/ktimatologio-se-leitourgia/16 και κατεβάζει το excelμε τις προθεσμίες διόρθωσης των αρχικών κτηματολογικών εγγραφών, ανά προκαποδιστριακό Νομό και ΟΤΑ, για όλη την χώρα. Ο πίνακας συμπληρώνεται και ενημερώνεται σύμφωνα με τις νέες διατάξεις.
- Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;
1) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κλπ).
2) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες).
3) Διόρθωση για αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.
4) Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.
5) Διόρθωση μετά τις αποφάσεις των επιτροπών ενστάσεων.
- Ποιες διορθώσεις απαιτείται να γίνουν δικαστικώς;
Όταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.
