Σύμφωνα με τις κυβερνητικές ανακοινώσεις, το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» αναμένεται να ανοίξει μέσα στον Ιούνιο, γεγονός που έχει ήδη προκαλέσει μεγάλο ενδιαφέρον σε ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Η δράση προβλέπει σημαντική επιδότηση για εργασίες ανακαίνισης και ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης, με στόχο να επανέλθουν στην αγορά κλειστά ακίνητα αλλά και να αναβαθμιστούν κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία.
Ωστόσο, η επιτυχία μιας αίτησης δεν θα κριθεί μόνο από το ποσοστό επιδότησης. Θα κριθεί κυρίως από το αν ο ιδιοκτήτης έχει προετοιμαστεί σωστά πριν ανοίξει η πλατφόρμα: αν το ακίνητο είναι επιλέξιμο, αν τα τετραγωνικά και τα δικαιώματα συμφωνούν, αν μπορεί να εκδοθεί σωστά Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, αν επιτυγχάνεται ο ενεργειακός στόχος και αν υπάρχουν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
Με απλά λόγια, το πρόγραμμα έχει ευκαιρίες, αλλά έχει και «ψιλά γράμματα». Και αυτά πρέπει να ελεγχθούν πριν την αίτηση, όχι μετά.
- Ποιο είναι το βασικό «κλειδί» για να μη χαθεί χρόνος;
Το πρώτο βήμα είναι ο προέλεγχος του ακινήτου από μηχανικό πριν ο ιδιοκτήτης ξεκινήσει διαδικασίες, προσφορές ή εργασίες.
Ο λόγος είναι απλός: πολλά ακίνητα μπορεί να φαίνονται κατάλληλα στα χαρτιά, αλλά να έχουν ζητήματα νομιμότητας, επιφάνειας, χρήσης, παλαιών αυθαιρεσιών, ενεργειακής κατάταξης ή ασυμφωνιών σε Ε9, τίτλους, άδεια και πραγματική κατάσταση.
Η κατοικία πρέπει, μεταξύ άλλων, να υφίσταται νόμιμα, να μην έχει κριθεί κατεδαφιστέα, να έχει χρήση κατοικίας, να διαθέτει οικοδομική άδεια έως 31/12/1990 ή αντίστοιχο νομιμοποιητικό στοιχείο, να είναι έως 120 τ.μ. κύριων χώρων και να κατατάσσεται ενεργειακά έως και την κατηγορία Γ.
- Ποιες κατοικίες μπορούν να ενταχθούν;
Το πρόγραμμα διακρίνει δύο βασικές κατηγορίες:
Κλειστές κατοικίες, δηλαδή κατοικίες που ήταν ουσιαστικά αχρησιμοποίητες τα έτη 2024 και 2025 και μετά την ανακαίνιση θα χρησιμοποιηθούν είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μακροχρόνια μίσθωση.
Ανοικτές κατοικίες, δηλαδή κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία από τον ωφελούμενο και χρειάζονται ανακαίνιση ή αναβάθμιση ώστε να συνεχίσουν να καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες του.
Το «ψιλό γράμμα» εδώ είναι ότι η κατηγορία της κατοικίας δεν δηλώνεται απλώς από τον ιδιοκτήτη. Θα πρέπει να τεκμηριώνεται από στοιχεία, δηλώσεις και διασταυρώσεις.
- Τι σημαίνει πρακτικά «κλειστή κατοικία»;
Για να θεωρηθεί μια κατοικία κλειστή, δεν αρκεί να λέει ο ιδιοκτήτης ότι δεν τη χρησιμοποιούσε. Η μη χρήση πρέπει να προκύπτει από στοιχεία ηλεκτροδότησης και από το Ε2.
Η απόφαση προβλέπει ότι η κατοικία πρέπει είτε να ήταν αδιάλειπτα μη ηλεκτροδοτούμενη κατόπιν διακοπής πριν από την 1/1/2024, είτε, αν παρέμενε ηλεκτροδοτούμενη, να είχε συνολική κατανάλωση κάτω από 50 kWh για τα έτη 2024 και 2025, με ειδικούς κανόνες αναγωγής όπου χρειάζεται. Παράλληλα, στο Ε2 του φορολογικού έτους 2025 πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενή για το αντίστοιχο διάστημα.
- Ποια είναι τα βασικά εισοδηματικά κριτήρια;
Το πρόγραμμα αφορά φυσικά πρόσωπα και προβλέπει δύο εισοδηματικές κατηγορίες. Ενδεικτικά, για άγαμο το ανώτατο ετήσιο φορολογητέο εισόδημα είναι 18.000 € στην Κατηγορία Ι και 25.000 € στην Κατηγορία ΙΙ, ενώ για έγγαμο χωρίς παιδιά είναι 25.000 € και 35.000 € αντίστοιχα. Τα όρια αυξάνονται ανάλογα με τα παιδιά.
Ένα σημαντικό σημείο είναι ότι εξετάζεται το φορολογητέο εισόδημα του 2025, αλλά αν αυτό υπερβαίνει τα όρια, υπάρχει δυνατότητα επιλεξιμότητας με βάση τον μέσο όρο των εισοδημάτων των ετών 2023, 2024 και 2025, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
- Πόση είναι η επιδότηση;
Τα βασικά ποσοστά επιχορήγησης είναι:
80% για την Εισοδηματική Κατηγορία Ι.
70% για την Εισοδηματική Κατηγορία ΙΙ.
Προβλέπονται προσαυξήσεις 5 ποσοστιαίων μονάδων για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως ορεινές ή νησιωτικές περιοχές, μονογονεϊκές οικογένειες, τρίτεκνους, πολύτεκνους και περιπτώσεις ΑμεΑ, με ανώτατο τελικό ποσοστό 95% για την Κατηγορία Ι και 85% για την Κατηγορία ΙΙ.
Το «ψιλό γράμμα» είναι ότι οι προσαυξήσεις δεν αρκεί να υπάρχουν θεωρητικά. Πρέπει να αποδεικνύονται με τα σωστά στοιχεία και να συνδέονται με τη χρήση της κατοικίας, ειδικά στις περιπτώσεις ΑμεΑ όπου η προσαύξηση εφαρμόζεται αποκλειστικά για ιδιοκατοίκηση.
- Ποιο είναι το ανώτατο ποσό επιδότησης;
Η επιχορήγηση για τις παρεμβάσεις μπορεί να φτάσει έως 300 €/τ.μ. κύριων χώρων και έως 36.000 € για κατοικία 120 τ.μ. Επιπλέον, καλύπτονται λοιπές δαπάνες έως 2.500 €, όπως αμοιβές μηχανικών, ΠΕΑ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, απαιτούμενες άδειες και έλεγχοι ολοκλήρωσης.
- Πρέπει υποχρεωτικά να γίνει ενεργειακή αναβάθμιση;
Ναι. Το πρόγραμμα δεν είναι απλώς πρόγραμμα αισθητικής ανακαίνισης. Περιλαμβάνει υποχρεωτικά και ήπια ενεργειακή αναβάθμιση.
Οι ενεργειακές παρεμβάσεις πρέπει να οδηγούν σε αναβάθμιση της κατοικίας κατά τουλάχιστον μία ενεργειακή κατηγορία σε σχέση με το αρχικό ΠΕΑ. Επίσης, οι δαπάνες ενεργειακής αναβάθμισης πρέπει να αντιστοιχούν τουλάχιστον στο 20% και έως 40% του επιλέξιμου προϋπολογισμού παρεμβάσεων.
- Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν ξεκινήσει;
Πριν γίνει η αίτηση πρέπει να ελεγχθούν:
- Η νομιμότητα του ακινήτου. Υπάρχει οικοδομική άδεια; Υπάρχουν αυθαιρεσίες; Τα τετραγωνικά συμφωνούν με την πραγματικότητα;
- Η χρήση. Είναι δηλωμένο ως κατοικία; Χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία ή είναι πραγματικά κλειστό;
- Η ενεργειακή κατάσταση. Μπορεί να ανέβει τουλάχιστον μία ενεργειακή κατηγορία με λογικό προϋπολογισμό;
- Τα φορολογικά στοιχεία. Συμφωνούν Ε9, Ε2, δηλώσεις εισοδήματος και στοιχεία δικαιωμάτων;
- Οι συναινέσεις. Αν υπάρχουν συγκύριοι, συνεπικαρπωτές ή επικαρπωτής σε περίπτωση ψιλής κυριότητας, απαιτούνται οι αντίστοιχες συναινέσεις.
- Τι γίνεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και το ΠΕΑ;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και το Α’ ΠΕΑ είναι κρίσιμα εργαλεία επιβεβαίωσης της επιλεξιμότητας. Η απόφαση προβλέπει ότι οι προϋποθέσεις της κατοικίας επιβεβαιώνονται στο στάδιο υποβολής και αξιολόγησης της αίτησης με βάση τα στοιχεία της ΗΤΚ και του Α’ ΠΕΑ ή της υπεύθυνης δήλωσης.
Το πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι δεν πρέπει να περιμένει ο ιδιοκτήτης την τελευταία στιγμή. Αν η ΗΤΚ αποκαλύψει διαφορές σε επιφάνειες, χρήση, νομιμότητα ή δικαιώματα, μπορεί να χαθεί πολύτιμος χρόνος.
- Η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας σημαίνει ότι εγκρίθηκε η αίτηση;
Όχι. Αυτό είναι από τα σημαντικότερα «ψιλά γράμματα».
Η διαδικασία έχει δύο στάδια: πρώτα την έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας και μετά την υποβολή Αίτησης Χρηματοδότησης. Η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας είναι αναγκαία προϋπόθεση, αλλά δεν σημαίνει αυτόματη έγκριση, ούτε δημιουργεί δικαίωμα χρηματοδότησης.
- Μετράει η σειρά υποβολής;
Ναι. Κατά την υποβολή της Αίτησης Χρηματοδότησης καταγράφεται η ακριβής ημερομηνία και ώρα υποβολής, ώστε να προσδιορίζεται η σειρά προτεραιότητας σε περίπτωση εξάντλησης των πόρων.
- Τι δεσμεύσεις έχει ο ιδιοκτήτης μετά την επιδότηση;
Για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση του έργου, ο ωφελούμενος πρέπει να διατηρεί τη χρήση της κατοικίας σύμφωνα με τον σκοπό της δράσης. Αν πρόκειται για κλειστή κατοικία, αυτή πρέπει να χρησιμοποιηθεί είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μακροχρόνια μίσθωση. Αν πρόκειται για ανοικτή κατοικία, πρέπει να συνεχίσει να χρησιμοποιείται για ιδιοκατοίκηση.
Για τις κατοικίες που θα διατεθούν σε μακροχρόνια μίσθωση, προβλέπεται υποχρεωτικά χρήση ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον πέντε χρόνια, ενώ το μίσθωμα πρέπει να παραμείνει σταθερό ή χαμηλότερο για τα πρώτα τρία χρόνια.
- Ποια είναι η σωστή προετοιμασία φακέλου;
Η σωστή προετοιμασία πρέπει να γίνει σε τέσσερα επίπεδα:
Τεχνικός έλεγχος: αυτοψία, έλεγχος άδειας, νομιμότητας, επιφανειών, χρήσης, αυθαιρεσιών και δυνατότητας έκδοσης ΗΤΚ.
Ενεργειακός σχεδιασμός: εκτίμηση αρχικής ενεργειακής κατάταξης, επιλογή παρεμβάσεων και έλεγχος ότι επιτυγχάνεται άνοδος τουλάχιστον μίας ενεργειακής κατηγορίας.
Οικονομικός σχεδιασμός: ρεαλιστικός προϋπολογισμός, σωστή αναλογία ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, προσφορές και πρόβλεψη ιδιωτικής συμμετοχής.
Διοικητικός και φορολογικός έλεγχος: Ε9, Ε2, εισοδήματα, δικαιώματα ιδιοκτησίας, συναινέσεις, στοιχεία επικοινωνίας στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας και έλεγχος τυχόν προηγούμενων προγραμμάτων μετά την 1/1/2020.
- Ποιο είναι το συχνότερο λάθος που μπορεί να κάνει ένας ενδιαφερόμενος;
Το συχνότερο λάθος είναι να βλέπει μόνο το ποσοστό επιδότησης και όχι τις προϋποθέσεις.
Ένα ακίνητο μπορεί να απορριφθεί επειδή έχει λάθος επιφάνεια, επειδή δεν αποδεικνύεται ότι ήταν κλειστό, επειδή υπάρχει εκκρεμότητα νομιμότητας, επειδή είναι δηλωμένο σε βραχυχρόνια μίσθωση, επειδή δεν επιτυγχάνεται ο ενεργειακός στόχος ή επειδή δεν προσκομίζονται έγκαιρα τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
- Ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού;
Ο ρόλος του μηχανικού είναι καθοριστικός, γιατί δεν περιορίζεται μόνο στην έκδοση ενός ΠΕΑ ή μιας βεβαίωσης. Αναλαμβάνει να οργανώσει τεχνικά τον φάκελο, να εντοπίσει εγκαίρως πιθανά προβλήματα και να καθοδηγήσει τον ιδιοκτήτη σε έναν ρεαλιστικό σχεδιασμό παρεμβάσεων.
Η σωστή προετοιμασία από μηχανικό μπορεί να κάνει τη διαφορά ανάμεσα σε έναν πλήρη φάκελο που προχωρά ομαλά και σε μια αίτηση που καθυστερεί, απορρίπτεται ή δημιουργεί προβλήματα στην ολοκλήρωση του έργου.
