Η λειτουργία του Κτηματολογίου έφερε ασφάλεια στις συναλλαγές, αλλά ανέδειξε και ένα μεγάλο πρόβλημα: χιλιάδες ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι η περιουσία τους δεν έχει αποτυπωθεί σωστά.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Σε αρκετές περιπτώσεις δεν πρόκειται για λάθη των πολιτών. Υπάρχουν ιδιοκτήτες που δήλωσαν κανονικά και σωστά τα ακίνητά τους, προσκόμισαν τίτλους, τοπογραφικά και λοιπά στοιχεία, δικαιώθηκαν σε επιτροπές ενστάσεων ή από τις Διευθύνσεις Δασών, αλλά τελικά βλέπουν ότι οι διορθώσεις δεν πέρασαν στις πρώτες εγγραφές.
Το ερώτημα είναι εύλογο: ποιος πληρώνει τελικά τα λάθη του Κτηματολογίου;
Η απάντηση δεν είναι ίδια για όλες τις περιπτώσεις. Άλλο είναι ένα απλό πρόδηλο σφάλμα, άλλο ένα ακίνητο που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», άλλο μια λανθασμένη γεωμετρική αποτύπωση και άλλο μια εγγραφή που σχετίζεται με δασικό χάρτη. Το βέβαιο είναι ότι ο πολίτης πρέπει πρώτα να ελέγξει την εγγραφή του και να κινηθεί άμεσα, γιατί οι πρώτες εγγραφές αποτελούν τη νομική και χωρική εικόνα του ακινήτου μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και την επεξεργασία των αιτήσεων διόρθωσης ή ενστάσεων.
Ποιο είναι το βασικό ερώτημα που τίθεται σήμερα;
Αν ο πολίτης πρέπει να επιβαρύνεται με έξοδα για λάθη που δεν προκάλεσε. Στην πράξη, πολλοί ιδιοκτήτες καλούνται να πληρώσουν δικηγόρο, μηχανικό, τοπογραφικό ή δικαστικά έξοδα, ακόμη και όταν είχαν δηλώσει σωστά το ακίνητό τους.
Αυτό δημιουργεί αίσθημα αδικίας. Διότι άλλο είναι να διορθώνει ο πολίτης ένα λάθος που προέκυψε από ελλιπή δήλωση ή παράλειψή του και άλλο να καλείται να διορθώσει λάθος που προέκυψε από μη καταχώριση απόφασης, εσφαλμένη επεξεργασία στοιχείων ή αστοχία της κτηματογράφησης.
Πότε πρέπει το Κτηματολόγιο να διορθώνει τα στοιχεία χωρίς δικαστήριο;
Όταν η διόρθωση μπορεί να γίνει διοικητικά. Βασική κατηγορία είναι τα πρόδηλα σφάλματα, δηλαδή λάθη που προκύπτουν καθαρά από τα έγγραφα και δεν απαιτούν δικαστική κρίση.
Η διόρθωση γίνεται με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο. Στην αίτηση αναγράφεται ο ΚΑΕΚ, περιγράφεται το λάθος και επισυνάπτονται τα αποδεικτικά έγγραφα. Ο Προϊστάμενος αποδέχεται ή απορρίπτει το αίτημα. Αν δεν απαντήσει ή το απορρίψει, ο πολίτης μπορεί να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή.
Τι σημαίνει «πρόδηλο σφάλμα» στην πράξη;
Πρόδηλο σφάλμα είναι το λάθος που μπορεί να διαπιστωθεί άμεσα από τα υπάρχοντα έγγραφα. Για παράδειγμα:
- Λάθος στο ονοματεπώνυμο, στο πατρώνυμο ή στον ΑΦΜ.
- Λάθος στα στοιχεία του συμβολαίου.
- Λάθος στο είδος του δικαιώματος, όταν ο τίτλος δείχνει καθαρά το ορθό.
- Λάθος στο ποσοστό συνιδιοκτησίας, όταν προκύπτει άμεσα από τον τίτλο.
- Μη καταχώριση στοιχείου που είχε ήδη προσκομιστεί και αποδεικνύεται από τον φάκελο.
Τι γίνεται όταν ο πολίτης δικαιώθηκε σε επιτροπή, αλλά η απόφαση δεν περάστηκε;
Τότε δεν μιλάμε για νέα αμφισβήτηση, αλλά για μη εφαρμογή ήδη εκδοθείσας απόφασης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ζητήσει την καταχώριση ή ενσωμάτωσή της, προσκομίζοντας το σχετικό έγγραφο.
Αν από την απόφαση προκύπτουν καθαρά τα σωστά στοιχεία, η υπόθεση πρέπει να εξεταστεί ως διοικητική διόρθωση και όχι να οδηγείται αυτομάτως ο πολίτης σε δικαστική προσφυγή.
Πότε μπορεί να γίνει αυτεπάγγελτη διόρθωση;
Όταν το Κτηματολογικό Γραφείο έχει στοιχεία που αποδεικνύουν καθαρά το λάθος ή όταν υπάρχει διοικητική πράξη ή απόφαση που πρέπει να ενσωματωθεί.
Στην πράξη, όμως, ακόμη και όταν το λάθος φαίνεται ότι πρέπει να διορθωθεί «οίκοθεν», ο πολίτης συχνά χρειάζεται να υποβάλει αίτηση για να ενεργοποιηθεί η διαδικασία. Αυτό δεν σημαίνει ότι πρέπει να οδηγείται στα δικαστήρια.
Πότε το Κτηματολόγιο είναι υποχρεωμένο να διορθώσει;
Όταν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Ενδεικτικά, για ακίνητο που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει νόμιμο τίτλο, μπορεί να ζητήσει διόρθωση προδήλου σφάλματος χωρίς δικαστική προσφυγή.
Αντίστοιχα, όταν υπάρχει απόφαση επιτροπής ή δασικής αρχής που δεν έχει περαστεί, πρέπει να ζητείται η διοικητική εφαρμογή της.
Τι γίνεται όταν ο ιδιοκτήτης πηγαίνει στο Κτηματολογικό Γραφείο και του λένε ότι «όλα γίνονται ηλεκτρονικά»;
Είναι μία από τις συνηθέστερες δυσκολίες. Πολλές διαδικασίες γίνονται πλέον ηλεκτρονικά, με κωδικούς TAXISnet και επισύναψη εγγράφων. Όμως η ηλεκτρονική διαδικασία δεν μπορεί να λειτουργεί ως απλή παραπομπή του πολίτη από το γκισέ στην οθόνηχωρίς να του εξηγείται ποια αίτηση πρέπει να υποβάλει, ποια έγγραφα χρειάζεται, ποια διαδικασία είναι κατάλληλη για την περίπτωσή του και αν το λάθος διορθώνεται διοικητικά ή απαιτείται δικαστική ενέργεια.
Ιδίως για ηλικιωμένους, κατοίκους χωριών, ιδιοκτήτες αγροτικών ακινήτων ή πολίτες που δεν είναι εξοικειωμένοι με τις ηλεκτρονικές εφαρμογές, η φράση «όλα γίνονται ηλεκτρονικά» δεν λύνει το πρόβλημα. Αντιθέτως, μπορεί να μεταφέρει όλο το βάρος στον ιδιοκτήτη, ο οποίος τελικά αναγκάζεται να απευθυνθεί σε δικηγόρο, μηχανικό ή λογιστή απλώς για να καταλάβει ποια διαδικασία πρέπει να ακολουθήσει.
Γι’ αυτό ο πολίτης πρέπει να ζητά πάντοτε συγκεκριμένη απάντηση:
-Ποια αίτηση πρέπει να υποβάλω;
-Πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, γεωμετρική διόρθωση, «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή δικαστική διόρθωση;
-Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται;
-Υπάρχει δυνατότητα αυτεπάγγελτης ή διοικητικής διόρθωσης;
-Μπορώ να λάβω γραπτή απάντηση ή αριθμό πρωτοκόλλου;
Γιατί πρέπει πάλι να πληρώσω δικηγόρο ή μηχανικό για μια αίτηση;
Η αίτηση διόρθωσης δεν είναι πάντα απλή. Ο πολίτης πρέπει να γνωρίζει ποια διαδικασία ακολουθείται, ποια έγγραφα απαιτούνται και αν το λάθος είναι νομικό ή τεχνικό.
Γι’ αυτό συχνά χρειάζεται συνδρομή δικηγόρου ή μηχανικού. Ο δικηγόρος χρειάζεται σε ζητήματα τίτλων, κυριότητας, κληρονομιάς ή εγγραφής σε τρίτο πρόσωπο. Ο μηχανικός είναι απαραίτητος όταν το πρόβλημα αφορά όρια, εμβαδόν, θέση ή γεωμετρική απεικόνιση.
Το ερώτημα παραμένει: όταν ο πολίτης είχε δηλώσει σωστά το ακίνητό του ή είχε ήδη δικαιωθεί, είναι δίκαιο να επωμίζεται ξανά το κόστος;
Δηλαδή δεν χρειάζεται πια δικαστήριο για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Όχι πάντα. Αν υπάρχει νόμιμος τίτλος και πληρούνται οι προϋποθέσεις της απλοποιημένης διαδικασίας, μπορεί να αποφευχθεί το δικαστήριο. Αν υπάρχει αμφισβήτηση, σύγκρουση δικαιωμάτων, έλλειψη τίτλου ή ανάγκη αναγνώρισης κυριότητας, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική προσφυγή.
Τι γίνεται με τα λάθη στα όρια και στο εμβαδόν;
Εδώ βρίσκεται το μεγαλύτερο οικονομικό βάρος. Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων αφορά θέση, σχήμα, όρια, συντεταγμένες και εμβαδόν. Συνήθως απαιτείται κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό και, συχνά, Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.
Ποιος πληρώνει το τοπογραφικό ή το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών;
Στην πράξη, το πληρώνει συνήθως ο ιδιοκτήτης που ζητά τη διόρθωση. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι το λάθος οφείλεται πάντα σε αυτόν. Για να διορθωθεί η γεωμετρική εικόνα, απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση από μηχανικό.
Αν οι γείτονες συμφωνούν, μειώνεται η ταλαιπωρία;
Ναι. Αν η διόρθωση επηρεάζει όμορα ακίνητα και όλοι οι γείτονες συναινούν, η διαδικασία προχωρά ευκολότερα. Αν υπάρχουν αντιρρήσεις ή επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων, η υπόθεση μπορεί να γίνει πιο σύνθετη και να απαιτηθεί δικαστική κρίση.
Τι γίνεται με τα δασικά λάθη;
Πολλοί ιδιοκτήτες δικαιώθηκαν από Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων ή από τη Διεύθυνση Δασών, αλλά η κτηματολογική εγγραφή εξακολουθεί να εμφανίζει το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση Δασών ως δικαιούχο.
Δεν αρκεί η δασική απόφαση. Πρέπει να αποκατασταθεί και η κτηματολογική εγγραφή. Όταν πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, ο πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει διόρθωση, προσκομίζοντας την απόφαση και τον τίτλο του.
Χρειάζεται δικαστήριο για ακίνητα που αποχαρακτηρίστηκαν ως δασικά;
Όχι απαραίτητα. Όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις, το Κτηματολογικό Γραφείο μπορεί να διορθώσει χωρίς δικαστική προσφυγή. Αν όμως λείπουν κρίσιμα στοιχεία ή υπάρχει αμφισβήτηση, μπορεί να απαιτηθεί άλλη διαδικασία.
Τι γίνεται όταν ο πολίτης είχε δηλώσει σωστά το ακίνητο, αλλά το λάθος έγινε στην επεξεργασία;
Πρέπει να αναζητηθεί ο φάκελος της κτηματογράφησης: τι δήλωσε ο πολίτης, τι έγγραφα προσκόμισε, αν υπέβαλε αίτηση ή ένσταση, αν εκδόθηκε απόφαση και αν εφαρμόστηκε. Αν το σωστό στοιχείο υπήρχε ήδη και δεν μεταφέρθηκε σωστά, υπάρχει ισχυρό επιχείρημα για διοικητική διόρθωση.
Πότε τελικά πληρώνει ο πολίτης;
Ο πολίτης επιβαρύνεται συνήθως όταν πρέπει να τεκμηριώσει το λάθος: όταν απαιτείται μηχανικός για όρια και εμβαδά, δικηγόρος για αίτηση, προσφυγή ή αγωγή, όταν υπάρχει «αγνώστου ιδιοκτήτη» που δεν διορθώνεται απλά, διαφωνία με γείτονα ή τρίτο, ανάγκη απόδειξης κυριότητας ή αξιοποίηση απόφασης δασικής αρχής.
Σε κάθε περίπτωση, πρέπει πρώτα να εξετάζεται αν υπάρχει απλούστερη διοικητική διαδικασία.
Πότε δεν πρέπει να οδηγείται ο πολίτης στα δικαστήρια;
Όταν το λάθος είναι πρόδηλο, όταν υπάρχει νόμιμος τίτλος και η εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μπορεί να διορθωθεί διοικητικά, όταν υπάρχει απόφαση επιτροπής που δεν εφαρμόστηκε, όταν υπάρχει δασική απόφαση που πληροί τις προϋποθέσεις ή όταν το λάθος προκύπτει καθαρά από τα έγγραφα και δεν υπάρχει αμφισβήτηση.
Πότε είναι αναπόφευκτο το δικαστήριο;
Όταν δύο πρόσωπα διεκδικούν το ίδιο δικαίωμα, όταν το ακίνητο εμφανίζεται στο όνομα τρίτου και εκείνος δεν συναινεί, όταν δεν υπάρχει σαφής τίτλος, όταν η κυριότητα στηρίζεται σε χρησικτησία, όταν υπάρχει σοβαρή διαφωνία για τα όρια ή όταν το Κτηματολογικό Γραφείο απορρίψει αιτιολογημένα την αίτηση.
Ποια είναι η βασική συμβουλή;
Ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να θεωρεί ότι κάθε λάθος σημαίνει αυτομάτως δικαστήριο και μεγάλα έξοδα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου το Κτηματολόγιο μπορεί και οφείλει να διορθώσει διοικητικά την εγγραφή, ιδίως όταν υπάρχει τίτλος, απόφαση επιτροπής, πρόδηλο σφάλμα ή δασική απόφαση.
Από την άλλη, ο πολίτης δεν πρέπει να μένει αδρανής. Όσο πιο νωρίς εντοπίσει το πρόβλημα και όσο καλύτερα τεκμηριώσει το αίτημά του, τόσο περισσότερες πιθανότητες έχει να αποφύγει άσκοπα έξοδα και δικαστικές περιπέτειες.
