Στο ΣτΕ η τύχη οικοδομής στο παραδοσιακό κέντρο της Κηφισιάς

Οι πρόσφατες αποφάσεις της Ολομέλειας για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) δεν κάλυψαν όλα τα ζητήματα που η συνδυαστική εφαρμογή τους έχει δημιουργήσει. Προ ημερών δικάστηκε στο Συμβούλιο της Επικρατείας προσφυγή τριών συλλόγων πολιτών κατά οικοδομικής άδειας κτιρίου στο κηρυγμένο παραδοσιακό κέντρο της Κηφισιάς, καθώς στην άδεια αξιοποιούσε διατάξεις όπως η αύξηση του ύψους και η επέκταση των υπογείων εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, που έρχονται σε αντίθεση με τους ειδικότερους όρους προστασίας. Το υπουργείο Περιβάλλοντος παρενέβη υπέρ του κατασκευαστή του κτιρίου.

Την προσφυγή άσκησαν ο Σύλλογος Προστασίας Κηφισιάς, η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού και ο Εξωραϊστικός – Πολιτιστικός Σύλλογος Κηφισιάς «Το Κεφαλάρι» ενώπιον του Ε΄ τμήματος του ΣτΕ. Οι πολίτες προσφεύγουν κατά της οικοδομικής άδειας που εκδόθηκε το 2023 και της αναθεώρησής της στις αρχές του 2025 για τριώροφο κτίριο (ισόγειο και δύο όροφοι). Το κτίριο πρόκειται να ανεγερθεί στην οδό Πεντέλης, εντός της περιοχής που το 1982 και 1987 χαρακτηρίστηκε με προεδρικό διάταγμα ως «παραδοσιακό τμήμα» της Κηφισιάς. Να σημειωθεί ότι, ως αποτέλεσμα της ιστορικής εξέλιξης της Κηφισιάς, στον δήμο υπάρχουν σήμερα 173 δια-τηρητέα, πολλά χρονολογούμενα στα τέλη του 19ου αιώνα, καθώς και 12 κτίρια χαρακτηρισμένα ως νεότερα μνημεία.

Οι τρεις σύλλογοι (που εκπροσωπήθηκαν στο ΣτΕ από τη δικηγόρο Κατερίνα Καφτάνη) υποστηρίζουν ότι η επίμαχη οικοδομική άδεια κάνει χρήση ρυθμίσεων (όχι μόνο των κινήτρων) του ΝΟΚ –που είναι ο γενικός κανόνας για την οικοδόμηση– παρότι στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης: Για παράδειγμα, ισχύουν μέγιστος συντελεστής 0,60, μέγιστη κάλυψη 40% (και αν η κάλυψη του κτιρίου ξεπερνά τα 350 μέτρα υποχρεωτική «διάσπαση» σε δύο κτίρια), μέγιστο ύψος 10,5 μέτρα, τα 2/3 του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου να μένουν χωρίς επίστρωση και να φυτεύονται ώστε να αναλογεί τουλάχιστον ένα δέντρο ανά 50 τ.μ.

Προσφυγή τριών συλλόγων πολιτών που υποστηρίζουν ότι γίνεται χρήση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, αν και στην περιοχή ισχύουν ειδικοί όροι δόμησης.

Αντιθέτως, επισημαίνουν, στην αρχική οικοδομική άδεια του κτιρίου το μέγιστο ύψος προσαυξάνεται κατά 3,4 μέτρα λόγω φυτεμένου δώματος, το υπόγειο του κτιρίου φτάνει στα όρια του οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης έχει προσαυξηθεί κατά 10% και άλλα.

Η οικοδομική άδεια αναθεωρήθηκε τον Ιανουάριο του 2025, με σκοπό τη συμμόρφωσή της με την ανακοίνωση του ΣτΕ περί των κινήτρων του ΝΟΚ. Ετσι το περίγραμμα του ισογείου μειώθηκε ώστε η κάλυψη να είναι μικρότερη των 350 τ.μ., προσμετρήθηκαν στη δόμηση τα ερκέρ (κλειστοί εξώστες), μειώθηκε το ύψος κατά 1,4 μέτρο και προστέθηκε στέγη με σοφίτα. Η πλευρά του κατασκευαστή υποστηρίζει ότι οι υπόγειοι χώροι στάθμευσης θα βρίσκονται εντός περιγράμματος του κτιρίου, ενώ τα 2/3 του ακάλυπτου θα φυτευθούν. Η πλευρά των προσφευγόντων επέμεινε ότι παρά την αναθεώρηση, το κτίριο δεν συμμορφώνεται με τους όρους δόμησης του παραδοσιακού τμήματος της Κηφισιάς ως προς το ύψος, την αύξηση του συντελεστή, την επέκταση των υπογείων εκτός του περιγράμματος των κτιρίων (για το κομμάτι που δεν αφορούν χώρους στάθμευσης). Στην υπόθεση παρενέβησαν ο Δήμος Κηφισιάς υπέρ των προσφευγόντων και το υπουργείο Περιβάλλοντος υπέρ του κατασκευαστή, υποστηρίζοντας ότι ορθώς εφαρμόζεται ο ΝΟΚ και στο παραδοσιακό τμήμα της Κηφισιάς.

Αξίζει, τέλος, να σημειωθεί ότι για τη συγκεκριμένη οικοδομή υπήρξαν καταγγελίες ότι ο εργολάβος παραβίασε την αναστολή δόμησης που εξέδωσε το ΣτΕ και συνέχισε τη σκυροδέτηση του κτιρίου. Η πλευρά του κατασκευαστή υποστηρίζει ότι οι εργασίες είχαν λάβει άδεια από την πολεοδομία με σκοπό την ευστάθεια του οικοπέδου (αφού η εκσκαφή για τα δύο υπόγεια φτάνει στο όριό του).

Η υπόθεση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον καθώς θα κρίνει κατ’ αρχήν τη σχέση του οικοδομικού κανονισμού με τις περιοχές όπου υπάρχουν ειδικά διατάγματα. Και αυτό γιατί, παρόλο που στον ΝΟΚ αναφέρεται ότι σε όποιες περιοχές υπάρχουν ειδικά διατάγματα προστασίας, τότε αυτά υπερισχύουν, στην πράξη οι διατάξεις αυτές φαίνεται να καταστρατηγούνται. Παράλληλα, θα κριθούν και θέματα όπως η επέκταση των υπογείων εκτός του περιγράμματος του κτιρίου, η οποία ωστόσο πρέπει να σημειωθεί ότι ίσχυε και στον προηγούμενο οικοδομικό κανονισμό (ΓΟΚ, 1985).