Την απόσυρση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στον Βόρειο Τομέα Αθηνών ζητούν με κοινή επιστολή τους προς τον πρωθυπουργό έξι δήμαρχοι της Αττικής. Στο επίκεντρο της παρέμβασής τους βρίσκεται η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περίπου 584.400 τ.μ., καθώς και οι δυνητικές επιπτώσεις στις ήδη επιβαρυμένες αστικές υποδομές.
Η παρέμβαση πραγματοποιείται ενώ βρίσκεται σε εξέλιξη η διαδικασία δημόσιας διαβούλευσης για τη ΣΜΠΕ που δημοσιοποίησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 3 Νοεμβρίου 2026, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης».
Οι δήμαρχοι αμφισβητούν τη μεθοδολογία επιλογής των προτεινόμενων ζωνών και ζητούν να προηγηθεί ολοκληρωμένη αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής, με ουσιαστική συμμετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Πρόκειται για εξέλιξη στη διαδικασία χωρικού σχεδιασμού και όχι για απόφαση ακύρωσης των προτεινόμενων ΖΥΣ ή τροποποίηση των ισχυόντων συντελεστών δόμησης.
Ποιοι δήμαρχοι υπογράφουν την επιστολή
Η κοινή παρέμβαση υπογράφεται από τους:
- Μάριο Ψυχάλη, δήμαρχο Λυκόβρυσης – Πεύκης.
- Βασίλη Ξυπολητά, δήμαρχο Κηφισιάς.
- Παναγιώτη Μανούρη, δήμαρχο Νέας Ιωνίας.
- Ηλία Αποστολόπουλο, δήμαρχο Παπάγου – Χολαργού.
- Χαράλαμπο Μπονάτσο, δήμαρχο Φιλοθέης – Ψυχικού.
- Συμεών Ρούσσο, δήμαρχο Χαλανδρίου.
Η επιστολή απευθύνεται στον πρωθυπουργό Κυριάκο Μητσοτάκη και αφορά τον προτεινόμενο καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στην Περιφερειακή Ενότητα Βορείου Τομέα Αθηνών.
Οι δημοτικές αρχές επισημαίνουν ότι η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης δεν μπορεί να εξετάζεται ανεξάρτητα από τις πραγματικές δυνατότητες των πόλεων να εξυπηρετήσουν πρόσθετες πληθυσμιακές, κυκλοφοριακές και περιβαλλοντικές πιέσεις.
Τι προβλέπει ο σχεδιασμός για τον Βόρειο Τομέα Αθηνών
Σύμφωνα με τα στοιχεία των μελετών που έχουν δημοσιοποιηθεί και αναλυθεί στον Τύπο, προτείνεται ο καθορισμός 25 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 11 δημοτικές ενότητες του Βορείου Τομέα Αθηνών.
Οι δημοτικές ενότητες που περιλαμβάνονται στον σχεδιασμό είναι:
- Ψυχικό
- Νέο Ψυχικό
- Φιλοθέη
- Κηφισιά
- Νέα Ερυθραία
- Χολαργός
- Παπάγου
- Χαλάνδρι
- Νέα Ιωνία
- Μεταμόρφωση
- Λυκόβρυση
Η συνολική δυνητική πρόσθετη δόμηση εκτιμάται σε περίπου 584.405 τετραγωνικά μέτρα, ενώ η εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση που σχετίζεται με τον σχεδιασμό προσεγγίζει τα 9.500 άτομα.
Τα μεγέθη αυτά αποτελούν εκτιμήσεις δυνατοτήτων του προτεινόμενου σχεδιασμού. Δεν σημαίνουν ότι έχει εγκριθεί η κατασκευή αντίστοιχων κτιριακών επιφανειών ή ότι οι ιδιοκτήτες μπορούν ήδη να εκδώσουν οικοδομικές άδειες με αυξημένο συντελεστή.
Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη δυνητική πρόσθετη δόμηση
Ειδικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι διαφοροποιήσεις μεταξύ δημοτικών ενοτήτων.
Σύμφωνα με τα δημοσιοποιημένα στοιχεία:
| Δημοτική ενότητα | Δυνητική πρόσθετη δόμηση |
|---|---|
| Χαλάνδρι | Περίπου 217.300 τ.μ. |
| Χολαργός | Περίπου 64.500 τ.μ. |
| Νέα Ιωνία | Περίπου 23.800 τ.μ. |
| Σύνολο Βορείου Τομέα | Περίπου 584.405 τ.μ. |
Τα τρία επιμέρους μεγέθη είναι ενδεικτικά και δεν αποτελούν πλήρη κατανομή της προτεινόμενης πρόσθετης δόμησης.
Οι διαφορές αυτές αναδεικνύουν τη σημασία της εξέτασης των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, αντί μιας ενιαίας προσέγγισης για το σύνολο του Βορείου Τομέα.
Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) αποτελούν χωρικά προσδιορισμένες περιοχές στις οποίες μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να πραγματοποιείται μεταφορά δικαιωμάτων δόμησης από άλλα ακίνητα.
Ο θεσμός συνδέεται με τη δυνατότητα αποζημίωσης ιδιοκτητών ακινήτων που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα πολεοδομικά τους δικαιώματα, όπως σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων ή ακινήτων που υπόκεινται σε ειδικούς περιορισμούς.
Αντί η αποζημίωση να πραγματοποιείται αποκλειστικά με χρηματικά μέσα, προβλέπεται η δυνατότητα αξιοποίησης δικαιωμάτων δόμησης μέσω των διαδικασιών που ορίζει το εφαρμοστέο θεσμικό πλαίσιο.
Η μεταφορά, ωστόσο, δεν μπορεί να πραγματοποιείται ανεξέλεγκτα σε οποιαδήποτε περιοχή.
Ο καθορισμός ΖΥΣ αποτελεί κρίσιμο στάδιο για τον προσδιορισμό των περιοχών στις οποίες θα μπορούσε να υποδεχθεί πρόσθετη δόμηση ο πολεοδομικός ιστός, με συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς.
Για τον λόγο αυτό, ο χωρικός σχεδιασμός πρέπει να εξετάζει τόσο τη δυνατότητα αποζημίωσης των ιδιοκτητών όσο και τις επιπτώσεις στην πόλη που υποδέχεται τον πρόσθετο συντελεστή.
Οι τέσσερις βασικές απαιτήσεις των δημάρχων
Στην κοινή επιστολή διατυπώνονται τέσσερα συγκεκριμένα αιτήματα προς την κυβέρνηση.
1. Απόσυρση της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων
Οι δήμαρχοι ζητούν να αποσυρθεί η συγκεκριμένη ΣΜΠΕ από τη διαδικασία διαβούλευσης.
2. Επανεξέταση του πολεοδομικού σχεδιασμού
Προτείνουν ο σχεδιασμός να επανεξεταστεί από μηδενική βάση, με ενεργή συμμετοχή των οικείων δήμων.
3. Αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας
Ζητούν ολοκληρωμένη αξιολόγηση της φέρουσας ικανότητας και των σωρευτικών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών επιπτώσεων ανά περιοχή.
4. Ουσιαστικός διάλογος πριν από τις τελικές αποφάσεις
Θεωρούν αναγκαία τη συμμετοχή της Πολιτείας, της Αυτοδιοίκησης και των τοπικών κοινωνιών σε οργανωμένη διαδικασία διαλόγου.
Τα αιτήματα αυτά αποτελούν τις επίσημα διατυπωμένες θέσεις των υπογραφόντων, όπως δημοσιοποιήθηκαν μέσω της επιστολής. Δεν αποτελούν αποφάσεις της διοίκησης.
Οι ενστάσεις για τη φέρουσα ικανότητα των πόλεων
Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που θέτει η κοινή παρέμβαση αφορά τη σχέση μεταξύ της αύξησης της δομήσιμης επιφάνειας και της επάρκειας των υφιστάμενων αστικών υποδομών.
Οι δήμαρχοι υποστηρίζουν ότι ορισμένες περιοχές αντιμετωπίζουν ήδη σημαντικές πιέσεις στα οδικά δίκτυα, στη στάθμευση και στις υποδομές αποχέτευσης και απορροής ομβρίων.
Η ενδεχόμενη αύξηση της δόμησης μπορεί να δημιουργήσει πρόσθετες ανάγκες σε:
- Κυκλοφοριακή εξυπηρέτηση και οδική χωρητικότητα.
- Δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης.
- Απορροή ομβρίων και αντιπλημμυρική προστασία.
- Σχολικές και κοινωφελείς εγκαταστάσεις.
- Δημόσιους χώρους και χώρους πρασίνου.
- Υποδομές στάθμευσης.
- Ενεργειακά δίκτυα και δημοτικές υπηρεσίες.
Από τεχνική άποψη, η εκτίμηση της φέρουσας ικανότητας δεν εξαντλείται στον υπολογισμό του διαθέσιμου συντελεστή δόμησης.
Χρειάζεται να εξετάζεται η πραγματική δυνατότητα των δικτύων και των κοινωφελών υποδομών να εξυπηρετήσουν πρόσθετη ανάπτυξη, με βάση τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Οι υπογράφοντες θεωρούν ότι η υπό διαβούλευση μελέτη δεν τεκμηριώνει επαρκώς αυτές τις σωρευτικές επιπτώσεις.
Η συγκεκριμένη διαπίστωση αποτελεί θέση των δημάρχων και θα πρέπει να αξιολογηθεί σε συνάρτηση με το πλήρες περιεχόμενο της ΣΜΠΕ, τις τεχνικές παραδοχές της και τις απαντήσεις της αρμόδιας αρχής.
Το ζήτημα των δημόσιων ακινήτων
Ένα ακόμη σημείο της επιστολής αφορά τη μεθοδολογία υπολογισμού της διαθέσιμης δομήσιμης επιφάνειας.
Οι δήμαρχοι επισημαίνουν ότι, σύμφωνα με την ανάγνωσή τους στη μελέτη, έχουν συμπεριληφθεί ακίνητα που ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, σε δημόσιους φορείς, όπως η ΚΤΥΠ Α.Ε., αλλά και σε φορείς που συνδέονται με το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας.
Υποστηρίζουν ότι η συνεκτίμηση τέτοιων ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει παραπλανητική εικόνα για το πραγματικό περιθώριο πρόσθετης οικοδομικής ανάπτυξης.
Το τεχνικό ζήτημα που ανακύπτει είναι κατά πόσο η θεωρητικά διαθέσιμη δομήσιμη επιφάνεια αντιστοιχεί σε ρεαλιστικά αξιοποιήσιμη επιφάνεια, λαμβάνοντας υπόψη την ιδιοκτησία, τις υφιστάμενες χρήσεις, τους νομικούς περιορισμούς και τον χαρακτήρα κάθε ακινήτου.
Απαιτείται συνεπώς σαφής διάκριση μεταξύ θεωρητικής χωρητικότητας μιας ζώνης και πραγματικών δυνατοτήτων ενεργοποίησης πρόσθετης δόμησης.
Η σχέση με τις αποφάσεις του ΣτΕ και τις διατάξεις του ΝΟΚ
Στην επιστολή γίνεται αναφορά και στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς και στις πρόσφατες πολεοδομικές αντιπαραθέσεις για τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.
Οι δήμαρχοι συνδέουν τις ενστάσεις τους με την ανάγκη προστασίας της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας των πόλεων και αποφυγής γενικευμένων αυξήσεων της δόμησης χωρίς επαρκή χωρική τεκμηρίωση.
Η αναφορά αυτή αναδεικνύει τη σημασία του άρθρου 24 του Συντάγματος και του συνταγματικά επιβεβλημένου ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Ωστόσο, οι ρυθμίσεις για τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ και ο μηχανισμός μεταφοράς συντελεστή δόμησης αποτελούν διαφορετικά νομικά αντικείμενα.
Επομένως, οι σχετικές αποφάσεις του ΣτΕ δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως αυτόματη δικαστική ακύρωση των υπό μελέτη ΖΥΣ.
Η νομολογία αποτελεί σημαντικό στοιχείο για την αξιολόγηση της συνταγματικής και πολεοδομικής επάρκειας του σχεδιασμού, αλλά κάθε συγκεκριμένο καθεστώς πρέπει να εξετάζεται με βάση τις εφαρμοστέες διατάξεις και τα πραγματικά δεδομένα.
Δημόσια διαβούλευση: Τι ανακοίνωσε το ΥΠΕΝ
Η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος δημοσιοποίησε στις 3 Νοεμβρίου 2026 τον φάκελο της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για το Χωρικό Σύστημα της Περιφερειακής Ενότητας Βορείου Τομέα Αθηνών.
Η ανακοίνωση εντάσσεται στη διαδικασία στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης που προβλέπεται από την ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/2006 (ΦΕΚ Β΄ 1225), όπως ισχύει.
Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, το ενδιαφερόμενο κοινό μπορεί να υποβάλει εγγράφως και τεκμηριωμένα τις απόψεις του εντός 60 ημερών από τη δημοσίευση της σχετικής ανακοίνωσης στην ιστοσελίδα του υπουργείου.
Οι παρατηρήσεις απευθύνονται στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ), στη διεύθυνση:
Λεωφόρος Αλεξάνδρας 11, 11473 Αθήνα
Ηλεκτρονική επικοινωνία:
Ο πλήρης ψηφιακός φάκελος της μελέτης διατίθεται μέσω συνδέσμου στην επίσημη ανακοίνωση του ΥΠΕΝ.
Η διαδικασία δημόσιας διαβούλευσης δεν ισοδυναμεί με οριστική έγκριση της μελέτης ή θεσμοθέτηση των ΖΥΣ.
Τι σημαίνει η εξέλιξη για τους μηχανικούς
Η αντιπαράθεση γύρω από τις προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τους μηχανικούς που ασχολούνται με πολεοδομικά θέματα, χωρικό σχεδιασμό, μελέτες ακινήτων και οικοδομικές άδειες.
Πρώτον, οι προτεινόμενοι συντελεστές δεν αποτελούν σήμερα ισχύοντες όρους δόμησης.
Για κάθε ακίνητο εξακολουθεί να απαιτείται έλεγχος του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος. Η δημοσιοποίηση μιας ΣΜΠΕ ή ο εντοπισμός ενός ακινήτου σε προτεινόμενη ΖΥΣ δεν δημιουργεί αυτοτελώς δικαίωμα πρόσθετης δόμησης.
Δεύτερον, χρειάζεται προσοχή στις εκτιμήσεις αξιοποίησης ακινήτων.
Οι δυνητικές δυνατότητες μεταφοράς συντελεστή δεν πρέπει να ενσωματώνονται ως δεδομένες σε μελέτες σκοπιμότητας, αποτιμήσεις ή επενδυτικούς υπολογισμούς πριν από την ολοκλήρωση του απαραίτητου θεσμικού και διοικητικού πλαισίου.
Τρίτον, η τεχνική τεκμηρίωση μπορεί να επηρεάσει τον τελικό σχεδιασμό.
Οι μηχανικοί μπορούν να συμβάλουν στη διαδικασία διαβούλευσης με συγκεκριμένα στοιχεία για την υφιστάμενη δόμηση, την κυκλοφορία, τα δίκτυα υποδομών, τη διαθεσιμότητα κοινόχρηστων χώρων και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις.
Τέταρτον, ο έλεγχος πρέπει να πραγματοποιείται ανά ζώνη και όχι μόνο σε επίπεδο δήμου.
Η πολεοδομική επιβάρυνση δεν κατανέμεται απαραίτητα ομοιόμορφα στον αστικό ιστό. Διαφορετικές περιοχές μπορεί να παρουσιάζουν σημαντικές αποκλίσεις ως προς την πυκνότητα, τις χρήσεις γης και τη δυνατότητα υποστήριξης πρόσθετης ανάπτυξης.
Τι μένει να αποφασιστεί
Η δημοσιοποίηση της ΣΜΠΕ και η υποβολή παρατηρήσεων αποτελούν στάδια της προβλεπόμενης διαδικασίας χωρικού σχεδιασμού.
Η κοινή επιστολή των έξι δημάρχων αποτελεί νέα παρέμβαση στη διαδικασία, χωρίς να μεταβάλλει από μόνη της την ισχύ της μελέτης ή να αναστέλλει αυτομάτως τη διαβούλευση.
Το επόμενο κρίσιμο ζήτημα είναι η αξιολόγηση των υποβληθεισών παρατηρήσεων και η στάση της αρμόδιας διοίκησης απέναντι στις τεχνικές και περιβαλλοντικές ενστάσεις.
Για τον τεχνικό κλάδο, η συζήτηση αναδεικνύει ένα ευρύτερο ερώτημα: πώς μπορεί να ενεργοποιηθεί ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ώστε να εξυπηρετεί την αποζημίωση δικαιούχων, χωρίς να επιβαρύνει δυσανάλογα περιοχές που ήδη αντιμετωπίζουν σημαντικές ελλείψεις υποδομών;
Η απάντηση προϋποθέτει αξιόπιστα πολεοδομικά δεδομένα, τεκμηριωμένη εκτίμηση της φέρουσας ικανότητας και σαφείς όρους προστασίας του αστικού περιβάλλοντος.
Πηγές – Επίσημα έγγραφα
1. Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας – 03/11/2026
«Ανάρτηση / Δημοσιοποίηση προς το κοινό της Μελέτης καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης του Χωρικού Συστήματος Π.Ε. Βορείου Τομέα Αθηνών».
Περιλαμβάνει τον επίσημο σύνδεσμο του φακέλου ΣΜΠΕ και τις οδηγίες διαβούλευσης.
2. Κοινή επιστολή έξι δημάρχων προς τον πρωθυπουργό – 11/11/2026
Το περιεχόμενο και οι έξι υπογράφοντες δημοσιεύονται στο Πρώτο Θέμα. Η πλήρης επιστολή και τα τέσσερα αιτήματα παρατίθενται στο σχετικό δημοσίευμα.
3. Η Καθημερινή – 10/11/2026
Ρεπορτάζ για τις αντιδράσεις των δήμων και τη δυνητική πρόσθετη δόμηση στον Βόρειο Τομέα Αθηνών.
4. Το Βήμα – 06/11/2026
Ανάλυση των προτεινόμενων ΖΥΣ και της κατανομής της δυνητικής πρόσθετης δόμησης στην Αττική.
5. Νομικό πλαίσιο στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης
ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/05.09.2006 (ΦΕΚ Β΄ 1225), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει.
Η παραπάνω ΚΥΑ αποτελεί το θεσμικό πλαίσιο της διαδικασίας περιβαλλοντικής εκτίμησης και δεν συνιστά απόφαση έγκρισης των συγκεκριμένων ΖΥΣ.
