Μεγάλη αναστάτωση και ανησυχία έχει προκαλέσει στους πολίτες η έκδοση του πρόσφατου Προεδρικού Διατάγματος 129/2025 (ΦΕΚ Δ’ 194/15.05.2025),που αφορά στον καθορισμό των νέων ορίων και τον τρόπο δόμησης των μικρών οικισμών της χώρας. Το θέμα έχει πάρει μεγάλες διαστάσεις και έχει προκαλέσει και πολιτική αντιπαράθεση. Άλλοι λένε ότι καταστρέφονται χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες γης και άλλοι λένε ότι με το Π.Δ. δίνεται λύση στην αβεβαιότητα χρόνων για τα όρια οικισμών.
Το σίγουρο είναι ένα: ότι οι πολίτες δεν μπορούν να ερμηνεύσουν την πολεοδομική νομοθεσία, η οποία τα τελευταία μάλιστα χρόνια, έχει εξελιχθεί σε γρίφο με την μόνιμη διαφωνία Πολιτείας και ΣτΕ σε ζητήματα δόμησης τόσο εντός, όσο και εκτός πόλεων και οικισμών.
Υπάρχει μια ανασφάλεια πολεοδομικού δικαίου και θα πρέπει άμεσα να προχωρήσει η αποσαφήνιση των περιοχών που διατηρούν οικοδομησιμότητα, ακόμα κι αν δεν έχουν επίσημα ΦΕΚ οριοθέτησης, με βάση το ισχύον πλαίσιο.
- Τι αλλάζει άμεσα για τη δόμηση στα χωριά ;
Με βάση το νέο Π.Δ. γίνεται επαναοριοθέτηση (ως διαπιστωτική πράξη) των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν τα όρια οικισμών όπως αυτά ορίστηκαν από τους Νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983). Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι οικισμοί επιστρέφουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983).
- Ποιοι ιδιοκτήτες ακινήτων θίγονται από την εφαρμογή του νέου Π.Δ. ;
Τρεις είναι οι μεγάλες κατηγορίες θιγόμενων:
α) Οι πρώτοι είναι όσοι έχουν χτίσει μέσα σε ακίνητα που θα πάψουν να λογίζονται ως εντός οικισμού. Παρά το γεγονός ότι το αρμόδιο υπουργείο διαρρέει ότι δεν θα θιγεί η νομιμότητα των οικοδομικών τους αδειών, εν τούτοις ουδεμία πρόβλεψη φαίνεται να υπάρχει και είναι πιθανό να καταστούν έρμαια κάθε καταγγελίας.
β) Οι δεύτεροι είναι όσοι δεν προλάβαν να χτίσουν και τώρα χάνει την οικοδομησιμότητά του το ακίνητό τους.
γ) Η τρίτη κατηγορία είναι οι πολίτες που δεν έχουν σήμερα χρήματα για να βγάλουν μέσα στα επόμενα δύο χρόνια οικοδομική άδεια και να κατοχυρώσουν το δικαίωμα δόμησης που έχουν μέχρι την έκδοση Π.Δ. ή Τ.Π.Σ.
- Ισχύει ότι δεν θίγονται όσοι πρόλαβαν και έκτισαν στις επεκτάσεις που έγιναν από τους Νομάρχες, μετά το 1983 και μέχρι σήμερα ;
Από τη στιγμή που βγήκαν άκυρες οι αποφάσεις των Νομαρχών, δεν προστατεύονται ρητά και όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει αυτών των αποφάσεων. Άρα αν κάποιος προσφύγει στα αρμόδια δικαστήρια και προσβάλει μία οικοδομική άδεια, π.χ. του γείτονα, που έχει εκδοθεί εντός επέκτασης οικισμού, τότε θα κριθεί άκυρη η άδεια .
- Αν βγει άκυρη μία οικοδομική άδεια μπορεί η πολεοδομία να την ανακαλέσει;
Σύμφωνα με γενική αρχή του Διοικητικού Δικαίου, που διέπει την ανάκληση των διοικητικών πράξεων και ισχύει και για την ανάκληση των οικοδομικών αδειών, δεν επιτρέπεται η Διοίκηση να ανακαλεί διοικητικές πράξεις, έστω και αν αυτές είναι παράνομες, μετά την πάροδο ευλόγου χρόνου από την έκδοσή τους, εάν έχει δημιουργηθεί υπέρ των διοικουμένων πραγματική κατάσταση δεκτική έννομης προστασίας (ΣτΕ 4804/1998).
Εν τούτοις η ανάκληση είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμοδίας Αρχής, συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή η έκδοση της παρανόμου πράξεως προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου .
- Μπορεί να γίνει αναθεώρηση αδείας σε κτίσμα που τώρα βρίσκεται εκτός οικισμού;
Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια. Μετά τη δημοσίευση του π.δ. οριοθέτησης, οι οικοδομικές άδειες σε ισχύ εκτελούνται και επιτρέπεται να αναθεωρούνται μέσα στον χρόνο ισχύος τους, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, μόνο στις περιπτώσεις που δεν επέρχεται αύξηση του Σ.Δ. που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια ή του συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης ή αλλαγή χρήσης του κτιρίου, εφόσον η αλλαγή χρήσης αντίκειται στις διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο της αναθεώρησης. Μετά τη λήξη της ισχύος τους, επιτρέπεται να αναθεωρούνται σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, για το τμήμα του κτιρίου στο οποίο έχει περατωθεί μέσα στον χρόνο ισχύος τους ο φέρων οργανισμός. Για το υπόλοιπο τμήμα του κτιρίου, η αναθεώρηση γίνεται με τους νέους όρους δόμησης.
- Μπορεί να γίνει προσθήκη σε κατοικία που δεν εξάντλησε τον συντελεστή δόμησης και τώρα βρίσκεται εκτός οικισμού;
Όχι. Κάθε μεταγενέστερη προσθήκη γίνεται με τους νέους όρους και περιορισμούς δόμησης και επομένως αν με τη νέα οριοθέτηση το ακίνητο βρίσκεται εκτός ορίων οικισμού, τότε υπάγεται στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης που σημαίνει ελάχιστο εμβαδό 4000 τ.μ., πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο και μέγιστη δόμηση 186 τ.μ. για τα γήπεδα με εμβαδό 4000 τ.μ.
Όσα οικόπεδα δεν πληρούν τις νέες πολεοδομικές διατάξεις θα λογίζονται ως μη άρτια και οικοδομήσιμα κι ας έχουν μέσα νόμιμο κτίσμα.
- Μήπως πρέπει να τρέξω και να προλάβω να βγάλω άδεια για κατοικία στο οικόπεδό μου πριν γίνει το Π.Δ. οριοθέτησης ή το Τ.Π.Σ. με τους νέους όρους οριοθέτησης και χάσω το δικαίωμα της δόμησης ;
Πραγματικά αυτό είναι ένα δίλημμα, γιατί με βάση τους όρους οριοθέτησης που θέτει το Π.Δ. 129/2025 και μέχρι την έκδοση του π.δ. ή του Τ.Π.Σ. για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου οικισμού, που υπολογίζεται να πάρει δύο με τρία χρόνια επιτρέπεται στις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης να προβαίνουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών με το παλιό καθεστώς. Επομένως μπορεί να προλάβετε το δικαίωμα της δόμησης, όμως ελλοχεύει ο κίνδυνος αν προσβληθεί η σχετική οικοδομική άδεια, να κριθεί άκυρη και να μπείτε σε νομικές και πολεοδομικές περιπέτειες.
- Εγώ αγόρασα πρόσφατα ένα οικόπεδο και πλήρωσα φόρους ως άρτιο και οικοδομήσιμο εντός οικισμού για να κτίσουν στο μέλλον τα παιδιά μου και τώρα βγαίνει εκτός ορίων. Μπορώ να ζητήσω την ακύρωση του συμβολαίου;
Από την στιγμή που ο μηχανικός στη δήλωση του ν. 651/77 που επισυνάπτεται επί του τοπογραφικού διαγράμματος της πώλησης , δηλώνει ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, είναι δύσκολο να ανατρέψετε την αγοραπωλησία και να ζητήσετε πίσω το τίμημα που καταβάλατε. Θα πρέπει να εξετάσετε αν οι παραδοχές που έγιναν και οι προϋποθέσεις που ελήφθησαν απο τον μηχανικό εξασφάλιζαν την ισχύ της δήλωσής του.
- Εγώ πως μπορώ να μάθω τι είναι συνεκτικό, τι διάσπαρτο και τι αραιοδομημένο τμήμα σε έναν οικισμό, για να δω τι γινεται με το οικόπεδο μου ;
Σε ένα οικιστικό σύνολο που αναφέρεται σε απογραφή προ της 14.03.1983 με πληθυσμό έως και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους υπάρχουν τα εξής τμήματα:
α) Συνεκτικό τμήμα οικισμού: νοείται το τμήμα που αποτελείται από δέκα (10) τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο (2) απόσταση έως σαράντα (40) μέτρων (μ.).
β) Διάσπαρτο τμήμα οικισμού: νοείται το τμήμα που αποτελείται από δέκα (10) τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο (2) απόσταση έως ογδόντα (80) μ.
γ) Αραιοδομημένο τμήμα οικισμού: ορίζεται το τμήμα αραιότερης δόμησης, το οποίο συνέχεται με το συνεκτικό ή και το διάσπαρτο τμήμα, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και συναποτελεί, με το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του.
- Πως θα καταλάβω αν βρίσκομαι εντός οικισιμού ;
Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε έναν μηχανικό ο οποίος για τον συγκεκριμένο οικισμό που βρίσκεται το ακίνητο σας θα βρει και θα συνεκτιμήσει τα εξής στοιχεία :
α) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960,
β) τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (ΓΥΣ) σε κλίμακα 1:5.000
γ) επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με λοιπά στοιχεία.
δ) παλιότερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) ή άλλων συναρμοδίων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού,
ε) αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στην 14.03.1983 καθώς και άλλο χαρτογραφικό υλικό .
στ) κάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων Υπηρεσιών.
Με βάση τα παραπάνω στοιχεία και τις αεροφωτογραφίες θα προσδιορίσει, στο περίπου, αν το ακίνητό σας βρίσκεται το μέσα στο συνεκτικό, διάσπαρτο ή αεροδομημένο τμήμα του οικισμού και αν αλλάζει η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά του καθώς επίσης αν βρίσκεται πλέον εκτός σχεδίου.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
