Τις λεπτομέρειες που θα ξεκλειδώσουν τις οικοδομικές άδεις που έκαναν χρήση των μπόνους που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) αλλά είχαν παγώσει λόγω προσφυγών και της σχετικής απόφασης του ΣτΕ, αναμένεται να καθορίσει το Προεδρικό Διάταγμα που θα κατατεθεί τις επόμενες ημέρες.
Σε συνέχεια της ρύθμισης που κατέθεσε πριν από λίγες ημέρες το ΥΠΕΝ στη Βουλή αναφορικά με τις οικοδομές και τα έργα που μπορούν να υλοποιηθούν κάνοντας χρήση των μπόνους (επιπλέον ύψος ή τετραγωνικά) που προβλέπει ο νέος ΝΟΚ και εκείνων που χάνουν το δικαίωμα χρήσης των ευεργετικών προβλέψεων, εξειδικεύονται πλέον θέματα όπως είναι οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 (και επομένως οι οικοδομικές άδειες μπορούν να υλοποιηθούν), καθώς και τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, αλλά και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.
Ο ΝΟΚ είχε αποτελέσει αντικείμενο διαφωνίας και πολλοί δήμοι υποστήριξαν ότι με τα μπόνους δόμησης με τον τρόπο που δίνονταν έθεταν σοβαρά ζητήματα προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος και δημιουργούσαν τις προϋποθέσεις ώστε να εκτοξευθεί η δόμηση σε ποσοστό ακόμη και 80%.
Μετά από τις προσφυγές δήμων, ο πρόεδρος του ΣτΕ με ανακοίνωσή του το Δεκέμβριο 2024, έθεσε σε νέο πλαίσιο το ΝΟΚ και τη χρήση των μπόνους δόμησης με το κείμενο να θέτει θέμα συνταγματικότητας των διατάξεων που αναφέρονται στα κίνητρα για τις νέες οικοδομές. Στο πλαίσιο αυτό, προβλεπόταν ότι θα πάγωναν οικοδομικές άδειες των οποίων οι εργασίες δεν είχαν ξεκινήσει μέχρι τις 11.12.2024, κάτι που προκάλεσε θύελλα αντιδράσεων σε ιδιοκτήτες και επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου.
Οι ανώτατοι δικαστές είχαν τότε κρίνει ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Πλέον, με τη νέα ρύθμιση, όσοι είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 «ξεπαγώνουν» και μπορούν να συνεχίσουν κάνοντας χρήση των μπόνους. Για όσους δεν είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες αφαιρείται το δικαίωμα χρήσης των μπόνους δόμησης ενώ προβλέπονται και κάποιες εξαιρέσεις όπου θα επιτρέπεται να χτίσουν κάνοντας χρήση των ευνοϊκών ρυθμίσεων του ΝΟΚ με την καταβολή περιβαλλοντικού τέλους.
Τι προβλέπει η τροπολογία του ΥΠΕΝ- Τι αλλάζει
Σύμφωνα με όσα προβλέπει η τροπολογία, όσοι είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να συνεχίσουν κανονικά αλλά αναμένεται να διευκρινιστεί με Προεδρικό Διάταγμα ποιες εργασίες ακριβώς μπορούν να προσδιοριστούν ως «οικοδομικές». Από την άλλη, χάνουν το δικαίωμα χρήσης των μπόνους όσοι δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες, οι οποίοι θα πρέπει να αναθεωρήσουν τις άδειές τους χωρίς να περιλαμβάνουν τυχόν επιπλέον ύψος ή τετραγωνικά που μπορεί να προβλέπονταν στις αρχικές οικοδομικές άδειες.
Ταυτόχρονα, υπάρχουν και κάποιες περιπτώσεις οικοδομικών αδειών οι οποίες παρά το γεγονός ότι δεν είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2024 θα μπορούν να επωφεληθούν από τα μπόνους εφόσον καταβάλουν ένα περιβαλλοντικό τέλος.
Πρόκειται για α) άδειες έργων που αξιοποιούν χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης) αλλά δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, α) για άδειες που είχαν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τη συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης, γ) άδειες που έχουν ήδη ακυρωθεί.
Τι ισχύει για τις οικοδομικές άδειες που θα βγαίνουν στο εξής
Τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ δεν θα εφαρμόζονται πλέον οριζόντια στις οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονται στο εξής αλλά θα εμπίπτουν στην ευθύνη των μελετητών των Ειδικών και Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ). Μέσω αυτών θα καθορίζονται ειδικές ζώνες κινήτρων όπου θα ισχύουν μπόνους δόμησης λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.
Πώς θα γίνονται οι αναθεωρήσεις των οικοδομικών αδειών
Η ρύθμιση του ΥΠΕΝ για το ΝΟΚ ορίζει την ανάγκη αναθεώρησης οικοδομικών αδειών στις περιπτώσεις που έχουν εκδοθεί πριν από τις 11/12/204 αλλά δεν έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες ή σε περιπτώσεις που αντιμετωπίζουν αιτήσεις ακύρωσης ακόμη και σε περιπτώσεις που οι άδειες έχουν ακυρωθεί. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, στις περιπτώσεις αυτές δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές. Οι εν λόγω αναθεωρήσεις διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης ανέξοδα, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.
Παρ’ όλα αυτά, η αναθεώρηση μιας οικοδομικής άδειας περιλαμβάνει εκ νέου την εμπλοκή μηχανικού (αρχιτεκτονική, στατική και ηλεκτρομηχανολογική μελέτη) ο οποίος θα κληθεί να βγάλει νέα άδεια. Το κόστος αυτό θα πρέπει να το καλύψει ο ενδιαφερόμενος, δηλαδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ή ο κατασκευαστής κλπ.
Μητσοτάκης: Λύση για το “πρόσωπο” σε δρόμο
Μία βασική προϋπόθεση για να χτίσει κάποιος και στα εκτός σχεδίου είναι όπως είναι γνωστό το να έχει το οικόπεδο «πρόσωπο» σε δρόμο. Αυτή η προϋπόθεση αποτελούσε ανέκαθεν γκρίζα ζώνη καθώς είναι θολό το τοπίο για το ποιοί δρόμοι είναι αναγνωρισμένοι. Στο θέμα αυτό αναφέρθηκε πριν από δύο ημέρες και ο πρωθυπουργός της χώρας, Κυριάκος Μητσοτάκης. Όπως επεσήμανε, «η κυβέρνηση συμμορφώθηκε με την απόφαση του ΣτΕ σχετικά με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, παρότι ήρθε 12 χρόνια μετά. Συμμορφώνεται με τη σωστή προσέγγιση του δικαστηρίου για τα ζητήματα της εκτός σχεδίου δόμησης. Αν θες να χτίσεις εκτός σχεδίου, πρέπει να έχεις πρόσωπο σε δρόμο και μία από τις πολύ σημαντικές μεταρρυθμίσεις που θα κάνουμε, ξεκινώντας με τα νησιά, είναι μία αυτόματη διαδικασία των δρόμων. Διότι αυτή τη στιγμή κάθε δρόμος, για να μπορεί να κατηγοριοποιηθεί ως κοινόχρηστος, χρειάζεται Προεδρικό Διάταγμα. Το οποίο σημαίνει ότι πραγματικοί δρόμοι, οι οποίοι υπάρχουν, τυπικά δεν είναι αναγνωρισμένοι. Αυτό πρέπει να το λύσουμε».
