Μετά από σύσταση του συνεργάτη του ΤΕΕ/ΤΚΜ λογιστή-φοροτεχνικού Νίκου Κολυδά, αναδημοσιεύουμε τον κύριο όγκο πληροφοριών από το πολύ ενδιαφέρον άρθρο των φοροτεχνικών Ορέστη Σεϊμένη και Αλεξάνδρας Γεράγγελλου, που δημοσιεύτηκε στο taxheaven.gr, και επικεντρώνεται στα φορολογικά προβλήματα που «πνίγουν τις οικοδομικές επιχειρήσεις και απασχολούν τα λογιστήρια τους.
Τα προβλήματα αυτά είναι:
1. Πότε πρέπει να επιβαρυνθεί ο εργολάβος τον φόρο αυτοπαράδοσης για το εργολαβικό αντάλλαγμα που δεν έχει πουληθεί;
2. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που παίρνει διαμερίσματα απούλητα κατά την διανομή λόγω διακοπής εργασιών ή λύσης της εταιρείας του (ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ);
3. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που αγοράζει διαμερίσματα από την επιχείρησή του (ατομική, εταιρική);
4. Πότε και πως ο εργολάβος της οικοδομής θα πάρει την επιστροφή του πιστωτικού υπολοίπου του ΦΠΑ από την φορολογική διοίκηση;
5. Από πότε θα αρχίσει να επιβαρύνεται ο εργολάβος με τον ΕΝΦΙΑ για το εργολαβικό του αντάλλαγμα στα νεόδμητα ακίνητα (αντιπαροχή);
Ας δούμε ένα-ένα τα προβλήματα αυτά.
1. Πότε ο εργολάβος πρέπει να επιβαρυνθεί με τον «φόρο αυτοπαράδοσης» για το εργολαβικό αντάλλαγμα της ιδιοκτησίας που δεν έχει πουληθεί
Ο Φ.Π.Α. της αυτοπαράδοσης καταβάλλεται μόνο εάν χρησιμοποιηθεί το ακίνητο πρώτη φορά (παράδοση – πρώτη εγκατάσταση) χωρίς χρονικά όρια.
Η σχετική διάταξη όπως ττροποποιήθηκε με το άρθρο 92, παρ. 1β΄ του Ν.4316/2014 ορίζει ότι: Θεωρείται ως πρώτη εγκατάσταση η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση.
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ: Η αυτοπαράδοση δεν γίνεται πλέον στα πέντε, στα τέσσερα ή στα τρία χρόνια από την έναρξη της κατασκευής.
Δεν λαμβάνεται υπόψη η ημερομηνία της οικοδομικής αδείας, ούτε η ημερομηνία της αποπεράτωσης της οικοδομής. Οι συντάκτες αυτών των διατάξεων κατάλαβαν ότι με τέτοιες διατάξεις καταστρέφουν την οικοδομή και βλάπτουν την οικονομία της χώρας. Καταργήθηκε επίσης η υποχρέωση αυτοπαράδοσης των ακινήτων για τα οποία έχει συμπληρωθεί η τετραετία από την αποπεράτωσή τους και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί ή πουληθεί.
2. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που παίρνει διαμερίσματα απούλητα κατά την διανομή λόγω διακοπής εργασιών ή λύσης της εταιρείας του (ΟΕ, ΕΕ, ΕΠΕ)
Θεωρείται αυτοπαράδοση και άρα υπόκειται σε Φ.Π.Α., η ανάληψη μερίδας σε αγαθά από εταίρο, μέτοχο ή κληρονόμο σε περίπτωση διακοπής των εργασιών, λύσης της εταιρείας, αποχώρησης ή θανάτου του εταίρου. (Ν.2961/2000)
Επομένως και σύμφωνα με τα παραπάνω, η περιέλευση στους εταίρους της κυριότητας νεόδμητων ακινήτων (ολοκληρωμένων ή ημιτελών) οικοδομικής επιχείρησης ή άλλων εμπραγμάτων επ’ αυτών δικαιωμάτων, λόγω λύσης της εταιρείας (ΟΕ, ΕΕ και EΠE), θεωρείται αυτοπαράδοση ΦΠΑ. Αυτό σημαίνει ότι η πράξη αυτή υπάγεται σε ΦΠΑ.
Ειδική Δήλωση-περιοδική Δήλωση
Στις περιπτώσεις της παραπάνω αυτοπαράδοσης, υποβάλλεται ειδική δήλωση για λόγους ταυτοποίησης του ακινήτου που αυτοπαραδίδεται, χωρίς να καταβάλλεται με αυτήν ο αναλογών φόρος (φόρος διανομής 1/4), αλλά ο φόρος αυτός καταβάλλεται με την περιοδική δήλωση της φορολογικής περιόδου κατά την οποία έγινε η αυτοπαράδοση.
Φορολογητέα Αξία
Ως φορολογητέα αξία κατά την παραπάνω αυτοπαράδοση ακινήτου, λαμβάνεται το κόστος κατασκευής του.
Δηλαδή: Όταν οι εταίροι παίρνουν ακίνητα κατά τη λύση του Νομικού Προσώπου συντελείται αυτοπαράδοση και επομένως οφείλεται ΦΠΑ. Μεταβιβάζεται δηλαδή η κυριότητα του του ακινήτου και γι αυτό θα πρέπει να τηρηθεί ο νόμιμος τύπος (σύναψη συμβολαίου και μεταγραφή). Πρόκειται για αυτοπαράδοση και ο ΦΠΑ θα πρέπει να καταβληθεί. Η καταβολή αυτή θα γίνει με την Ειδική Δήλωση ΦΠΑ για την αυτοπαράδοση, επειδή η φορολογική υποχρέωση γεννάται, και ο ΦΠΑ καθίσταται απαιτητός, κατά τον χρόνο υπογραφής του οριστικού Συμβολαίου. Από τα παραπάνω προκύπτει ότι επειδή ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το κόστος κατασκευής (δεν υπάρχει στις περιπτώσεις αυτές «τίμημα»), η Ειδική Δήλωση ΦΠΑ πρέπει να ελέγχεται από τον έφορο.
3. Πως θα φορολογηθεί ο εργολάβος που αγοράζει διαμερίσματα από την επιχείρησή του (ατομική, εταιρική)
Η μεταβίβαση νεόδμητου ακινήτου από οποιασδήποτε μορφής Νομικού Προσώπου, που έχει ως αντικείμενο εργασιών την κατασκευή ακινήτων για πώληση, σε μέλη (ή μετόχους) του, είναι παράδοση υπαγόμενη σε ΦΠΑ σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 6, όπως ακριβώς και όταν μεταβιβάζεται το ακίνητο σε τρίτο αγοραστή.
4. Πότε και πως ο εργολάβος της οικοδομής θα πάρει από την εφορία επιστροφή του πιστωτικού υπολοίπου του ΦΠΑ. Η παραγραφή
Για τις κατασκευές ακινήτων, η επιστροφή του φόρου ενεργείται μετά την έναρξη εργασιών κατασκευής και μέχρι του ποσού που αναλογεί στις εργασίες που έχουν εκτελεστεί και τιμολογηθεί κάθε φορολογική ή διαχειριστική περίοδο, για την οποία υποβάλλεται το αίτημα επιστροφής. Ο ΦΠΑ για να επιστραφεί πρέπει να υποβληθεί αίτηση επιστροφής από την οικοδομική επιχείρηση η οποία θα αφορά οποιοδήποτε ποσό πιστωτικού υπολοίπου που προκύπτει στη δήλωση Φ.Π.Α. Δεν ενδιαφέρει εάν το πιστωτικό υπόλοιπο έχει δημιουργηθεί στη φορολογική περίοδο για την οποία υποβάλλεται η αίτηση ή σε προηγούμενες φορολογικές περιόδους με την επιφύλαξη της παραγραφής τους.
Σε κάθε περίπτωση, εφόσον ο αρμόδιος Προϊστάμενος Δ.Ο.Υ. διαθέτει στοιχεία, από τα οποία προκύπτουν ισχυρές ενδείξεις για παραβάσεις της φορολογικής νομοθεσίας από ευρήματα του διενεργούμενου ελέγχου ή από άλλα στοιχεία, αυτός υποχρεούται να ολοκληρώσει τον έλεγχο πριν την επιστροφή, λαμβανομένων υπόψη και των διατάξεων περί παραγραφής.
Ο χρόνος παραγραφής του ΦΠΑ για περιόδους μέχρι την 31/12/2013
Για τις φορολογικές περιόδους που έληξαν έως 31/12/2013 η κατά του Δημοσίου απαίτηση για επιστροφή του ΦΠΑ παραγράφεται:
– μετά από 3 έτη από την ημερομηνία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης που αφορά τη διαχειριστική περίοδο εντός της οποίας γεννήθηκε το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ
– ή μετά από 3 έτη από την ημερομηνία εμπρόθεσμης υποβολής της έκτακτης δήλωσης στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει υποχρέωση για υποβολή εκκαθαριστικής.
Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής των ανωτέρω δηλώσεων εκπροθέσμως, η κατά του Δημοσίου απαίτηση προς επιστροφή φόρου παραγράφεται μετά 3 έτη από την ημερομηνία που οι δηλώσεις αυτές έπρεπε να είχαν υποβληθεί εμπρόθεσμα.
Δηλαδή, αιτήσεις που έχουν υποβληθεί κατά τη διάρκεια της διαχειριστικής περιόδου μπορούν να θεωρηθούν παραγεγραμμένες μετά την πάροδο τριετίας από την υποβολή ή την προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης για τη συγκεκριμένη διαχειριστική περίοδο. Στην περίπτωση που η αίτηση επιστροφής υποβληθεί μετά την καταληκτική προθεσμία εμπρόθεσμης υποβολής της εκκαθαριστικής δήλωσης, η αίτηση αυτή διακόπτει την παραγραφή, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην περίπτωση β΄ του άρθρου 93 του ν.2362/1995, όπως ισχύει.
Επίσης η αξίωση κατά του Δημοσίου προς επιστροφή φόρου αναβιώνει από της κοινοποιήσεως πράξεως προσδιορισμού του φόρου, για ίσο χρόνο, εφόσον έχει υποβληθεί αίτημα προς επιστροφή πριν το χρόνο παραγραφής της αξίωσης και συμπληρώθηκε ο χρόνος παραγραφής, χωρίς να ικανοποιηθεί ή να απορριφθεί αιτιολογημένα το αίτημα από υπαιτιότητα του Δημοσίου. Κατά συνέπεια, στην περίπτωση που δεν υπάρχει δικαστική διένεξη, ως οριστικά παραγεγραμμένες θεωρούνται οι αιτήσεις επιστροφής που αφορούν διαχειριστικές περιόδους οι οποίες θεωρούνται ως περαιωμένες και για τις οποίες δεν μπορεί να κοινοποιηθεί πράξη προσδιορισμού σύμφωνα με το άρθρο 57, παρ. 1 έως και 5 του Κώδικα ΦΠΑ.
ΠΕΝΤΑΕΤΗΣ ο χρόνος παραγραφής του ΦΠΑ για περιόδους από 1/1/2014 και μετά
Όταν το πιστωτικό υπόλοιπο δημιουργηθεί μετά την 01/01/2014 η παραγραφή είναι πενταετής. (Άρθρα 36 και 42 του ΚΦΔ. Άρθρο 57 του κώδικα ΦΠΑ.)
Οι συνέπειες από την μη ικανοποίηση του αιτήματος της επιστροφής του ΦΠΑ
Η μη ικανοποίηση του αιτήματος επιστροφής ή η μη αιτιολογημένη απόρριψη αυτού εγγράφως πριν τη συμπλήρωση του χρόνου παραγραφής, αποτελεί πειθαρχικό αδίκημα που τιμωρείται σύμφωνα με τις διατάξεις του Υπαλληλικού Κώδικα.
5. Από πότε θα αρχίσει να επιβαρύνεται ο εργολάβος με τον ΕΝΦΙΑ για το εργολαβικό του αντάλλαγμα στα νεόδμητα ακίνητα (Αντιπαροχή).
ΤΟ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟ ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑ: ΠΟΤΕ ΤΟ ΔΗΛΩΝΕΙ Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΣΤΟ Ε9 ΚΑΙ ΠΩΣ ΜΕΤΡΑ Η ΤΕΤΡΑΕΤΙΑ
ΑΦΕΤΗΡΙΑ ΤΗΣ ΤΕΤΡΑΕΤΙΑΣ ΕΙΝΑΙ Η ΕΝΑΡΞΗ ΤΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΚΑΙ ΟΧΙ Η ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ.
Το δικαίωμα του εργολάβου (εργολαβικό αντάλλαγμα) σε ακίνητο, δηλώνεται από αυτόν στο Ε9 εφόσον έχουν παρέλθει τέσσερα έτη από την έναρξη των οικοδομικών εργασιών, η οποία προκύπτει από τη θεώρηση της οικοδομικής άδειας από την Αστυνομία, ή πριν την παρέλευση των τεσσάρων ετών, εφόσον το ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο από τον εργολάβο:
Πως δηλώνει ο εργολάβος τα ακίνητα αυτά στο Ε9:
Στήλη 15 του πίνακα 1, κωδικός 10 για το κτίριο
Στήλη 19 του πίνακα 1, κωδικός 10 για το οικόπεδο
Στήλη 18 του πίνακα 2, κωδικός 10 για το γήπεδο
ΑΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΔΥΣΚΟΛΙΑ ΣΤΟΝ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟ ΤΗΣ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ ΕΝΑΡΞΗΣ ΤΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ:
Αν για οποιαδήποτε αιτία δεν αναγράφεται η ημερομηνία έναρξης εργασιών στην άδεια οικοδομής, η έναρξη εργασιών πιστοποιείται από το Ι.Κ.Α. ή από τα παραστατικά εργασιών (εκσκαφές, κατασκευή φέροντος σκελετού και γενικά κάθε πρόσφορο στοιχείο το οποίο μπορεί να την πιστοποιήσει).
