Με την ευκαιρία της τριετούς αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε τα προβλήματα που θα προκύψουν από τον τρόπο εφαρμογής της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις των ακινήτων από τις οικοδομικές επιχειρήσεις.
Το Υπουργείο των Οικονομικών πρέπει να δώσει σωστές λύσεις σε όλες τις πιθανές περιπτώσεις που μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα στην αγορά των ακινήτων και στις οικοδομικές επιχειρήσεις. Σήμερα οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν περιορισθεί μόνο στα παλιά-μεταχειρισμένα ακίνητα τα οποία ακόμα έχουν απαλλαγεί από τον ΦΠΑ.
ΑΓΟΡΑ ΠΟΛΛΩΝ ΤΑΧΥΤΗΤΩΝ
– Σήμερα υπάρχουν απούλητα κτίρια που κατασκευάστηκαν με οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν προ του 2006. Τα ακίνητα αυτά πωλούνται χωρίς ΦΠΑ.
– Υπάρχουν και άλλα απούλητα κτίρια που κατασκευάστηκαν με οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μετά την 1/1/2006. Τα ακίνητα αυτά πωλούνται με ΦΠΑ.
– Θα προστεθούν σήμερα και τα κτίρια που θα κατασκευαστούν με οικοδομικές άδειες που θα εκδοθούν κατά την διάρκεια της τριετούς περιόδου αναστολής Τα ακίνητα αυτά θα πωλούνται κατ’ αρχάς χωρίς ΦΠΑ. Δεν είναι γνωστό ακόμα εάν θα χρεώνονται ή όχι με ΦΠΑ τα ακίνητα της κατηγορίας αυτής που θα πωλούνται μετά την λήξη της τριετούς προθεσμίας αναστολής του ΦΠΑ.
– Τα διαμερίσματα που πωλούνται σήμερα ως πρώτη κατοικία απαλλάσσονται του ΦΠΑ ανεξάρτητα εάν ο δικαιούχος αποκτά παλιό ή νεόδμητο ακίνητο.
Τώρα είναι η ευκαιρία να λυθούν τα προβλήματα αυτά, των πολλών και διαφορετικών ταχυτήτων. Να διευκρινισθούν από το Υπουργείο των Οικονομικών. Οι διευκρινίσεις πρέπει να δοθούν στη δημοσιότητα από τώρα με την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου για να μην δημιουργηθούν παρεξηγήσεις, απορίες, μπερδέματα και ταλαιπωρίες, όπως είχαν δημιουργηθεί κατά την εποχή που εφαρμόστηκε αρχικά ο ΦΠΑ στα ακίνητα (από την 1/1/2006 με το νόμο 3427/2005) που είχαν δημοσιευθεί, τότε δεκάδες ερμηνευτικές εγκύκλιοι-μπαλώματα για να διορθώσουν τις εκκρεμότητες που προέκυπταν συνέχεια κατά την εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα. Η κατάσταση αυτή προβλημάτισε και τότε τις οικοδομικές επιχειρήσεις, τους οικοπεδούχους, αλλά κυρίως τους λογιστές οι οποίοι δεν γνώριζαν ποια διάταξη ήταν η ισχύουσα, και ποια όχι, για να κάνουν σωστά τη δουλειά τους.
Ειδικότερα οι διευκρινίσεις που πρέπει να δοθούν από το Υπ. Οικονομικών είναι:
1) ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΕΣ ΑΔΕΙΕΣ ΠΟΥ ΘΑ ΕΚΔΟΘΟΥΝ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΗΣ ΤΡΙΕΤΟΥΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗΣ ΤΟΥ ΦΠΑ: Ποια είναι η έννοια της «τριετούς αναστολής του ΦΠΑ»; Έχει σχέση με την ημερομηνία έκδοσης της oικοδομικής άδειας, ή έχει σχέση με την ημερομηνία πωλήσεων των διαμερισμάτων κ.λπ. ιδιοκτησιών μέσα στην περίοδο της τριετούς αναστολής; Τι θα γίνει με τα διαμερίσματα κ.λπ. ακίνητα που θα πουληθούν μετά το τέλος της τριετούς προθεσμίας αναστολής;
Θα πωλούνται πάλι με ΦΠΑ; Υπάρχει κίνδυνος να διαταραχθεί, τότε, η αγορά των ακινήτων διότι θα αυξηθεί (πάλι) η τιμή των ακινήτων κατά 24% (λόγω ΦΠΑ). Ένα ακίνητο που επωλείτο με 100.000 συν ΦΜΑ 3%=103.000€, την αμέσως επόμενη ημέρα θα πωλείται 123.000€.
Η γνώμη μας είναι ότι για λόγους ρευστότητας των οικοδομικών επιχειρήσεων, για λόγους τόνωσης της αγοράς ακινήτων, αλλά και για να μειωθούν οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων, θα πρέπει να ξεκαθαριστεί από τώρα πως και από πότε και με ποιους όρους θα ισχύσει η πώληση χωρίς ΦΠΑ και των απούλητων νεόδμητων αυτών ακινήτων.
ΑΞΙΟ ΠΡΟΣΟΧΗΣ: Η περίοδος της τριετούς αναστολής θα αρχίσει να ισχύει από την ημερομηνία ψήφισης του σχετικού Νόμου ή από την 1η Ιανουαρίου του έτους ψήφισης;
2) OIKOΔOMIKEΣ ΑΔΕΙΕΣ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΕΚΔΟΘΕΙ ΑΠΟ ΤΗΝ 1/1/2006 ΜΕΧΡΙ ΤΗΝ ΕΝΑΡΞΗ ΤΗΣ ΤΡΙΕΤΟΥΣ ΑΝΑΣΤΟΛΗΣ ΤΟΥ ΦΠΑ: Τι θα ισχύσει για τις οικοδομικές επιχειρήσεις οι οποίες έχουν οικοδομικές άδειες από την 1/1/2006 και μετά και στην αρχή της τριετίας έχουν απούλητα, παλαιά, ακίνητα στην κυριότητά τους; Επίσης τι θα γίνει εάν μετά την παρέλευση της τριετούς αναστολής του ΦΠΑ, πουληθούν και τα υπόλοιπα ακίνητα; Οι πωλήσεις των ακινήτων αυτών θα επιβαρυνθούν με ΦΠΑ ή όχι;
Γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει η Πολιτεία να επιτρέψει να ισχύσει η αναστολή του ΦΠΑ και γι’ αυτά τα ακίνητα, πολλά από τα οποία είναι κατασκευασμένα από το 2006. Τα ακίνητα αυτά σύμφωνα με πληροφορίες μας ανέρχονται σε 140.000 έως 160.000. Εάν δεν ισχύσει και γι’ αυτά η απαλλαγή του ΦΠΑ, θα παραμείνουν απούλητα αφού όλοι θα προτιμούν να αγοράζουν τα ακίνητα νέας κατασκευής που θα έχουν την απαλλαγή του ΦΠΑ. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα την οικονομική καταστροφή των κατασκευαστών που τα έχουν στην κυριότητά τους, με αρνητικές συνέπειες και στην εθνική οικονομία. Αντίθετα, το «ξεστοκάρισμα» των παλαιών ακινήτων θα δώσει ανάσα στους κατασκευαστές αφού θα αποκτήσουν με αυτό την απαραίτητη ρευστότητα για να ξεκινήσουν μια νέα οικοδομική δραστηριότητα, η οποία θα αυξήσει και τα δημόσια έσοδα. Αυτό αποτελεί μέρος της ανάπτυξης την οποία επιθυμεί η σημερινή κυβέρνηση…
3) ΣΤΟΙΧΕΙΟ ΠΑΡΑΔΟΣΗΣ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ: Η αξία των κτιρίων που θα παραδίδει ο εργολάβος-κατασκευαστής στον οικοπεδούχο, κατά την διάρκεια της τριετούς περιόδου αναστολής, θα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ; Όμως τι θα γίνεται εάν το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο εκδοθεί από τον εργολάβο μετά την λήξη της περιόδου της τριετούς αναστολής;
Η γνώμη μας είναι ότι θα πρέπει και στην περίπτωση αυτή να εκδίδεται το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων χωρίς ΦΠΑ. Για λόγους ίσης μεταχείρισης και χρηστής διοίκησης.
4) ΠΙΣΤΩΤΙΚΟ ή ΧΡΕΩΣΤΙΚΟ ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΦΠΑ στην αρχή της τριετούς περιόδου αναστολής του ΦΠΑ. Πότε και πως θα διευθετηθούν τα ποσά αυτά. Θα πρέπει να δοθεί άμεση λύση στα υπό επιστροφή ποσά του ΦΠΑ που οφείλει το κράτος στις οικοδομικές επιχειρήσεις. Να επιστραφούν άμεσα. Τα ποσά, του ΦΠΑ που οφείλονται από τις επιχειρήσεις στην εφορία θα καταβληθούν ούτως ή άλλως άμεσα με βάση την ισχύουσα νομοθεσία.
5) ΤΟ ΒΙΒΛΙΟ ΚΟΣΤΟΛΟΓΙΟΥ: Θα συνεχίσει να εφαρμόζεται την διάρκεια της τριετίας;
6) Ο ΦΠΑ ΤΩΝ ΕΙΣΡΟΩΝ: Θα πρέπει να αποτελεί μέρος της δαπάνης της οικοδομής. Ανάλογα με τις λύσεις που θα δώσει το Υπ. Οικονομικών θα πρέπει να ορίζεται και πότε και πως θα εκπίπτει ή όχι.
7) Η ΑΥΤΟΠΑΡΑΔΟΣΗ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Δραστηριότητες όπως:
– η ιδιοκατοίκηση του εργολάβου
– η ιδιόχρηση
– η δωρεάν παραχώρηση της χρήσης
– η μίσθωση
– η χρησιμοποίηση του ακινήτου ως παγίου
δεν θα έχουν ΦΠΑ και επομένως δεν θα είναι αναγκαία η δήλωση αυτοπαράδοσης.
8) ΑΡΓΟΥΝ: Την στιγμή που γράφονται οι γραμμές αυτές δεν έχουν δοθεί οι απαραίτητες διευκρινίσεις και η αγορά νεόδμητων ακινήτων έχει «παγώσει». Έχουν ήδη αργήσει οι αρμόδιοι. Τα προβλήματα όμως εξακολουθούν να υπάρχουν στις οικοδομικές επιχειρήσεις σήμερα και είναι ο λόγος που οι επιχειρήσεις αυτές έχουν τελματώσει και είναι αδρανείς τα τελευταία χρόνια.
Όλοι λοιπόν περιμένουν, μετά τις εξαγγελίες από την νέα κυβέρνηση, το νέο νόμο με ιδιαίτερη φραστική ευκρίνεια (κατανοητά πράγματα για να τα καταλαβαίνουν όλοι όσοι τα διαβάσουν και πρακτικά να είναι εφαρμόσιμα) για την απαλλαγή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα από την 1/1/2006 για να πάρουν τις αποφάσεις τους και να προχωρήσουν στις σχετικές ενέργειες: Οι υποψήφιοι αγοραστές να κάνουν τις επιλογές τους σε συγκεκριμένα δεδομένα για να αγοράσουν κάποιο διαμέρισμα πιο φθηνό και οι κατασκευαστές για να αποφασίσουν ποιο θα είναι το επόμενο project της επιχείρησής τους μετά από την πολυετή αδράνεια των επιχειρήσεών τους.
Να μην αργοπορήσουν άλλο. Η κτηματαγορά περιμένει την τελική διατύπωση των διατάξεων για την σωστή υλοποίηση των νέων εξαγγελιών. Για να μη μεγαλώνει η ζημιά σε όλους και από αυτήν την αιτία.
Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου
