Πέντε χρόνια μετά το κλείσιμο της δυνατότητας τακτοποίησης για τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 και λίγες εβδομάδες μετά τη λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για τα ακίνητα τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων, η Πολιτεία δεν έχει ακόμη ανοίξει νέο κύκλο ρυθμίσεων. Χιλιάδες δημόσια και ιδιωτικά κτίρια σε όλη τη χώρα παραμένουν σε πολεοδομική εκκρεμότητα, χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης, γεγονός που τα κρατά εκτός συναλλαγών και αξιοποίησης, ενώ το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας εμφανίζεται προς το παρόν υπέρ των στοχευμένων παρεμβάσεων αντί μιας συνολικής λύσης.
Η Κατηγορία 5 περιλαμβάνει τα λεγόμενα «βαριά αυθαίρετα», δηλαδή κτίρια με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση, κάλυψη ή ύψος, καθώς και κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια. Από το 2020, οπότε έληξε η δυνατότητα υπαγωγής τους για τους ιδιώτες, και με την οριστική λήξη της ειδικής εξαίρεσης που ίσχυε για ακίνητα τραπεζών και funds στο τέλος του 2025, δεν υπάρχει πλέον ενεργός μηχανισμός τακτοποίησης για καμία κατηγορία ιδιοκτησίας.
Αντίθετα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε πρόσφατα σε παράταση κατά δύο έτη της δυνατότητας τακτοποίησης αυθαιρέτων μικρότερης πολεοδομικής βαρύτητας, δηλαδή των Κατηγοριών 1 έως 4. Η δυνατότητα αυτή παραμένει ενεργή έως το 2028, δίνοντας στους ιδιοκτήτες περισσότερα περιθώρια συμμόρφωσης. Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει την ιδιαίτερη μεταχείριση της Κατηγορίας 5, η οποία παραμένει εκτός οποιασδήποτε αντίστοιχης πρόβλεψης.
Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία ενός εκτεταμένου αποθέματος ακινήτων που βρίσκονται σε παρατεταμένη θεσμική εκκρεμότητα. Πρόκειται για ακίνητα που δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, να αξιοποιηθούν επενδυτικά, να χρηματοδοτηθούν ή να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, με αποτέλεσμα να οδηγούνται σταδιακά σε απαξίωση και να παραμένουν εκτός της αγοράς. Η κατάσταση αυτή επηρεάζει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες, αλλά και τη συνολική λειτουργία της αγοράς ακινήτων, καθώς σημαντικό μέρος του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος παραμένει εκτός αξιοποίησης.
Συνταγματικά όρια και προτεραιότητα στον πολεοδομικό σχεδιασμό
Ποιος είναι ο λόγος αυτής της νομοθετικής αδράνειας; Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, βασικός λόγος για την απουσία νέας γενικευμένης ρύθμισης είναι οι συνταγματικοί περιορισμοί και η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έχει επανειλημμένα θέσει αυστηρά όρια στις διαδοχικές νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων. Οποιαδήποτε νέα νομοθετική πρωτοβουλία θα πρέπει να κινηθεί εντός αυτών των ορίων, ώστε να διασφαλιστεί η συνταγματική της θωράκιση και να αποφευχθούν νέες ακυρωτικές αποφάσεις.
Η επιφύλαξη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία η Πολιτεία επιχειρεί να θέσει σε πλήρη εφαρμογή ένα νέο σύστημα πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με την αναγνώριση κοινόχρηστων δρόμων με σκοπό να επιλυθεί το αγκάθι της εκτός σχεδίου δόμηση, την ψηφιοποίηση των πολεοδομικών δεδομένων και την ενίσχυση των μηχανισμών ελέγχου δόμησης. Στόχος είναι η δημιουργία ενός πιο αξιόπιστου και λειτουργικού πλαισίου για το δομημένο περιβάλλον, που θα αποτρέπει τη δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
«Το μήνυμα που έχουμε πάρει από τις επαφές μας με κυβερνητικά στελέχη είναι ότι δεν πρόκειται να υπάρξει κάποια ρύθμιση. Μπορεί να υπάρχει πρόθεση, αλλά γνωρίζουν ότι οποιαδήποτε νομοθετική παρέμβαση θα ελεγχθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας», αναφέρει στο «business stories» ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Σταύρος Παραδιάς.
Το ΣτΕ ζητά την εφαρμογή των νόμων για κατεδάφιση αυθαιρέτων που ανεγέρθηκαν μετά το 2011, ενώ αποκλείει κάθε νέα ρύθμιση που θα μπορούσε να νομιμοποιήσει κατασκευές μετά την 1η Ιανουαρίου του 2024 χωρίς προηγούμενο έλεγχο και συμμόρφωση. Καμία όμως από τις προϋποθέσεις που θα άναβαν το πράσινο φως για να προχωρήσει μια συνολική τακτοποίηση των αυθαιρέτων δεν έχει προχωρήσει. Κρίσιμη θεωρείται η ολοκλήρωση του συστήματος παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος, το οποίο θα επιτρέπει τον ακριβή εντοπισμό και τον χρονικό προσδιορισμό των αυθαιρέτων και αναμένεται εντός του έτους. Το μέτρο στοχεύει κυρίως στον περιορισμό φαινομένων ψευδών δηλώσεων σε τουριστικές περιοχές, όπως η Μύκονος, η Πάρος και η Σκιάθος, όπου αυθαίρετα εμφανίζονται ψευδώς να έχουν χτιστεί προ του 2011 για να ενταχθούν στις ρυθμίσεις.
Βασική επίσης προϋπόθεση για την τακτοποίηση είναι η λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, που θα επιτρέψουν τη μεταφορά και εξαγορά συντελεστή δόμησης, ανοίγοντας τον δρόμο για την οριστική πολεοδομική τακτοποίηση. Και αυτές όμως οι ρυθμίσεις παραμένουν στο συρτάρι.
Η τακτοποίηση (αν και όταν γίνει) θα αφορά αποκλειστικά αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011. Οι ιδιοκτήτες που θα τα δηλώσουν θα εξαιρούνται από κατεδάφιση για 30 χρόνια, ενώ η πλήρης νομιμοποίηση θα συνδέεται με την αγορά συντελεστή δόμησης, στο πλαίσιο του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.
Στοχευμένη παρέμβαση για δημοτικά και δημόσια κτίρια
Τις δυσκολίες που φέρνει στην αγορά των ακινήτων η ομηρία των μεγάλων αυθαιρέτων επιβεβαιώνει και η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία προωθεί στοχευμένη παρέμβαση που θα αφορά αποκλειστικά κρατικά ακίνητα και κτίρια της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς μιλώντας πρόσφατα στη Βουλή ανέφερε ότι εξετάζεται η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 που ανήκουν σε δήμους, όπως σχολεία, νηπιαγωγεία, μονάδες Πρωτοβάθμιας και Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης και αθλητικές εγκαταστάσεις δημοτικής ιδιοκτησίας.
Οπως εξήγησε, η παρέμβαση αυτή κρίνεται αναγκαία, καθώς σήμερα οι δήμοι δεν μπορούν να προχωρήσουν σε ενεργειακές αναβαθμίσεις, λειτουργικές ανακαινίσεις ή στατικές ενισχύσεις των κτιρίων τους, ακόμη κι όταν υπάρχουν διαθέσιμα ευρωπαϊκά και εθνικά κονδύλια. Το πολεοδομικό καθεστώς των κτιρίων αυτών λειτουργεί ως εμπόδιο για την ένταξή τους σε χρηματοδοτικά εργαλεία και προγράμματα εκσυγχρονισμού.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που επικαλέστηκε δήμος από τη Βόρεια Ελλάδα ο οποίος αδυνατούσε να προχωρήσει στην ενεργειακή αναβάθμιση 14 δημοτικών κτιρίων. Από αυτά, τα 12 ήταν σχολεία, τα οποία δεν μπορούσαν να ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης, καθώς κατατάσσονται στην Κατηγορία 5 και δεν υπάρχει σήμερα δυνατότητα τακτοποίησής τους.
Η περίπτωση αυτή αναδεικνύει ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται στον ιδιωτικό τομέα, αλλά επηρεάζει άμεσα και τη λειτουργία κρίσιμων δημόσιων υποδομών, με συνέπειες την ασφάλεια, την ενεργειακή απόδοση και τον εκσυγχρονισμό τους.
Ενιαίο καθεστώς και πίεση για συνολική λύση
Η λήξη της δυνατότητας τακτοποίησης για ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τραπεζών και επενδυτικών κεφαλαίων σηματοδοτεί τη μετάβαση σε ένα ενιαίο θεσμικό καθεστώς, χωρίς ειδικές προβλέψεις ή εξαιρέσεις. Πλέον ούτε οι θεσμικοί φορείς ούτε οι ιδιώτες διαθέτουν ενεργό μηχανισμό τακτοποίησης για ακίνητα της Κατηγορίας 5, υποστηρίζουν στο ΥΠΕΝ, γεγονός που επαναφέρει στο προσκήνιο το αίτημα για μια συνολική και δίκαιη λύση. Πληροφορίες αναφέρουν ότι τράπεζες και επενδυτικά funds που διαθέτουν σημαντικό αριθμό ακινήτων με πολεοδομικές εκκρεμότητες έχουν ήδη ζητήσει να τους δοθεί η δυνατότητα διάθεσης των συγκεκριμένων ακινήτων στην αγορά ως έχουν, χωρίς προηγούμενη τακτοποίηση.
Το αίτημα αυτό συνδέεται με την ανάγκη επιτάχυνσης της αποεπένδυσης από ακίνητα που παραμένουν δεσμευμένα λόγω του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου. Από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας φέρεται να έχει λάβει γνώση των σχετικών αιτημάτων, χωρίς επί του παρόντος να έχει πάρει θέση.
Από την πλευρά των ιδιοκτητών, ο κ. Παραδιάς επισημαίνει την ανάγκη ύπαρξης θεσμικής διεξόδου για το σύνολο των ακινήτων, ανεξαρτήτως του ποιος είναι ο ιδιοκτήτης τους. Οπως τονίζει, η διατήρηση μεγάλου αριθμού ακινήτων σε καθεστώς μόνιμης πολεοδομικής εκκρεμότητας οδηγεί ουσιαστικά σε αδυναμία αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας και δημιουργεί συνθήκες απαξίωσης.
Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι οποιαδήποτε μελλοντική παρέμβαση θα πρέπει να βασίζεται στην αρχή της ίσης μεταχείρισης και της ασφάλειας δικαίου, χωρίς διακρίσεις μεταξύ ιδιωτών και θεσμικών φορέων.
Την ίδια στιγμή, νομικοί και τεχνικοί παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι ένα από τα βασικά κενά του ισχύοντος συστήματος για την αποτροπή νέας γενιάς πολεοδομικών παραβάσεων είναι η περιορισμένη έκταση των ελέγχων. Η διαδικασία βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις δηλώσεις και τις βεβαιώσεις των μηχανικών, χωρίς συστηματικές διασταυρώσεις και επιτόπιους ελέγχους από τις αρμόδιες αρχές. Οπως τονίζουν, η ενίσχυση των ελεγκτικών μηχανισμών αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη διασφάλιση της νομιμότητας και την αποτροπή δημιουργίας νέων πολεοδομικών εκκρεμοτήτων ώστε να τερματιστεί μια και έξω το γαϊτανάκι της αυθαιρεσίας.
