Του Ηλία Παπαγεωργιάδη
Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε σήμερα στον χώρο των ακινήτων στη χώρα μας είναι η αδυναμία ενός μεγάλου τμήματος του πληθυσμού να αποδεχθεί την πραγματικότητα. Επιλέγουν να ζουν σε έναν φανταστικό κόσμο, όπου φυσικά έχουν μόνο δικαιώματα και όχι υποχρεώσεις και αντίστοιχα προσεγγίζουν όλα τα ζητήματα. Έτσι…
•Ενώ η πλειοψηφία ΔΕΝ ΜΠΟΡΕΙ να πληρώσει για ένα σπίτι 100 – 150 τετραγωνικών μέτρων, συνεχίζει να το αναζητά και να θυμώνει “επειδή είναι ακριβό”.
•Οι πάσης φύσεως “αρμόδιοι” του κράτους και λοιποί “ειδικοί” (συνήθως με τα προβλήματα της ζωής τους λυμένα και οικονομική άνεση) συνεχίζουν να σχεδιάζουν για το μέλλον των ακινήτων, επιμένοντας να αγνοούν την πραγματικότητα της κοινωνίας, πχ δίνοντας / ζητώντας bonus δόμησης για κατασκευή μεγάλων επιφανειών, την ώρα που η μεγάλη πλειοψηφία του κόσμου μπορεί να πληρώσει ΜΙΚΡΕΣ.
•Άποκομμένοι από την καθημερινότητα, προσεγγίζουν το θέμα όπως η Μαρία Αντουανέτα: “Αν δεν μπορούν να φάνε ψωμί, ας φάνε παντεσπάνι”.
Η κοινωνία όμως άλλαξε, προχώρησε και όλοι όσοι κλείνουν τα μάτια στα νέα δεδομένα απλά κάνουν κακό. Ποια είναι αυτά τα νέα δεδομένα; Έλα να τα δούμε μαζί…
Α. Τι λέει η Τράπεζα της Ελλάδος
Την Κυριακή που μας πέρασε σε ένα συνέδριο είχα έναν διάλογο επί σκηνής με τον δημοσιογράφο Νίκο Ρουσάνογλου, όπου και παρουσίασα τι ετοιμάζουμε με τη νέα εταιρεία ανάπτυξης οικιστικών έργων που ξεκινήσαμε, την Taurus, με έμφαση σε διαμερίσματα μικρότερων επιφανειών.
Εκεί ο κ. Ρουσάνογλου ξεκίνησε την κουβέντα παρουσιάζοντας ένα απόσπασμα από την τελευταία έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος:
“Στην ετήσια έκθεσή της για το 2025, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) σημειώνει ότι “ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2021 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Ειδικότερα, παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές”.
“Ειδικά σε ό,τι αφορά την Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4% την περίοδο αυτή, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%“.
“Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν”, σημειώνει η ΤτΕ.
Εδώ μπορεί να πει κάποιος “πρέπει να προχωρήσουμε άμεσα σε αποκέντρωση!” και θα συμφωνήσω, άλλωστε σου το ανέλυσα πέρσι. Μέχρι όμως αυτή να ξεκινήσει, ας δούμε την πραγματικότητα κατάματα, σύμφωνα με τα συμπεράσματα της Τράπεζας της Ελλάδος:
•Παρά τη μείωση του πληθυσμού, τα νοικοκυριά αυξάνονται.
•Ο λόγος είναι ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι μένουν μόνοι = μονοπρόσωπα νοικοκυριά.
•(Σου έχω εξηγήσει πέρσι γιατί ΔΕΝ αυξήθηκαν τα διαζύγια, όπως πολλοί λένε),
Άρα η ΤτΕ μας λέει ότι αυξάνονται τα νοικοκυριά με ένα πρόσωπο = αυξάνεται η ζήτηση ακινήτων με μικρές επιφάνειες.
Β. Τι λένε τα Βαρόμετρα της Αγοράς Ακινήτων
Το 2023 ξεκίνησα στην Ελλάδα τις πρώτες έρευνες κοινής γνώμης για την ψυχολογία της αγοράς και την εκτίμηση των πολιτών για το άμεσο μέλλον. Ονόμασα την έρευνα “Βαρόμετρο της Αγοράς” και ήδη τον άλλον μήνα στη Θεσσαλονίκη (Ακίνητα 2026. Checkpoint) θα παρουσιάσουμε το 6ο Βαρόμετρο, μαζί με τον επ. καθηγητή κ. Γιώργο Σιάκα.
Για να δούμε όμως τι μας είπαν οι πολίτες σε Αττική και Θεσσαλονίκη για το 5ο Βαρόμετρο;
•Το 19% των ερωτώμενων δήλωσαν “αγοραστές”
•(Μόλις το 23% από το 19% θέλουν να αγοράσουν άμεσα, εντός 6 μηνών ή εντός χρόνου)
Πάμε να δούμε τι διαθέσιμο προϋπολογισμό έχει αυτό το 19%. Έτσι αν αναλύσουμε το σύνολο όσων δηλώνουν αγοραστές θα δούμε ότι…
•Το 7% θέλει / μπορεί να διαθέσει ως 50.000 Ευρώ
•Το 30% κινείται στο εύρος των 50.000 – 100.000 Ευρώ
•Το 29% κινείται από τα 100.000 ως τα 150.000 Ευρώ
•Το 19% έχει προϋπολογισμό 150.000 – 200.000 Ευρώ
•Από 200.000 ως 300.000 Ευρώ είναι ο στόχος αγοράς για το 5%…
•…και πάνω από 300.000 Ευρώ μπορεί να διαθέσει το 7% της κοινωνίας (4% δεν απάντησε)
Αν όμως συγκρίνουμε το 5+7 = 12% που μπορεί να επενδύσει από 200.000 Ευρώ και πάνω (Ιανουάριος 2026) με τις προηγούμενα δύο Βαρόμετρα θα διαπιστώσουμε ότι εκεί το 17% των πολιτών μπορούσαν να επενδύσουν πάνω από το όριο αυτό.
Άρα αν η τάση επιβεβαιωθεί και στο 6ο Βαρόμετρο του Ιουνίου, τα Βαρόμετρα μας λένε πλέον ξεκάθαρα πως όλο και λιγότεροι πολίτες έχουν / μπορούν / θέλουν να πληρώσουν πάνω από 200.000 Ευρώ, την ώρα που οι τιμές έχουν ανέβει αρκετά.
Γ. Τι λένε τα στοιχεία τραπεζικού δανεισμού
Το 2025 ήταν μία χρονιά όπου αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των στεγαστικών δανείων, λόγω και του προγράμματος “Το Σπίτι μου, 2” (αυτό που έκανε τεράστια ζημιά στην αγορά, ανέβασε τεχνητά τις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων κλπ).
Δεν θα σε κουράσω με πολλά στοιχεία. Κράτα μόνο 2:
1. Εκτοξεύθηκε ο αριθμός των δανείων και έφτασε περίπου το 15% του συνόλου των αγοραπωλησιών στη χώρα μας (η πλειοψηφία δεν νομίζω ότι μπορεί να πάρει δάνειο, δεν πληροί τους όρους κλπ).
2. Η μέση αξία δανείου ήταν περίπου στις 130.000 Ευρώ, λογικά επηρεασμένη και από το πρόγραμμα “Το Σπίτι μου, 2”.
Άρα ακόμη και όταν δανείζονται οι Έλληνες, πάλι μένουν σε συγκρατημένα ποσά δανεισμού, πολύ μακριά από το όριο των 200.000 Ευρώ.
Δ. Οι συνέπειες του ισχύοντος Οικοδομικού Κανονισμού
Μία μεγάλη Ελληνική τράπεζα παρουσίασε το 2025 μελέτη για την περίοδο 2011 – 2021 και διαπίστωσε πως “υπάρχει έλλειμμα 180.000 κατοικιών“. Υπολόγισε την προσφορά νέων κατοικιών εκείνη την περίοδο σε περίπου 225.000 και τη ζήτηση σε περίπου 405.000 ακίνητα.
Όλα αυτά όμως δεν αποτυπώνουν τα πραγματικά δεδομένα, μιας και την ίδια χρονική συγκυρία:
•Τέθηκε σε ισχύ ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο οποίος έδωσε bonus για την κατασκευή ακινήτων με μεγάλες επιφάνειες και δυσκόλεψε τα έργα με μικρότερες.
•Αποτέλεσμα: Οι περισσότερες οικοδομές που κτίστηκαν (στην Αττική τουλάχιστον) είχαν διαμερίσματα μεγάλων επιφανειών. Γεμίσαμε μεζονέτες σε δύο επίπεδα κλπ. Επίσης ένα τμήμα αυτών των ακινήτων πέρασε σε χέρια ξένων, που μάλλον στην πλειοψηφία τους δεν το έβγαλαν στην αγορά προς ενοικίαση.
•Επίσημη καταγραφή δεν υπάρχει, όμως αν μπούμε σήμερα σε μία μεγάλη πλατφόρμα πώλησης ακινήτων, πχ στα Βόρεια Προάστια της Αττικής θα βρούμε περίπου 5.000 νεόδμητα ακίνητα προς πώληση, αλλά μόνο 290 – 300 (6%) νεόδμητα ακίνητα προς πώληση με επιφάνεια 60 τετραγωνικά ή λιγότερα = μπορούμε να υποθέσουμε με ασφάλεια πως τα διαμερίσματα μικρών επιφανειών που κτίσθηκαν ήταν λίγα.
Την ίδια ώρα αυξήθηκαν οι ανάγκες για σπίτια μικρών επιφανειών = η έλλειψή τους έγινε ακόμη μεγαλύτερη.
(Για αυτό προτείνω ο νέος οικοδομικός κανονισμός να δώσει bonus δόμησης στα διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες).
ΥΓ. Σημαντική λεπτομέρεια: Τα νεόδμητα ακίνητα σήμερα δεν έχουν καμία σχέση με αυτά πριν από 30, 40, 50 ή 60 χρόνια. Τώρα πλέον ακόμη και οι απλούστερες κατασκευές έχουν πολλά περισσότερα στοιχεία και τεχνολογική εξέλιξη σε σχέση με μία παλιά κατασκευή (αλλά για αυτό το θέμα θα μιλήσουμε το καλοκαίρι).
Ε. Η Golden Visa και η μετανάστευση μείωσαν τα διαθέσιμα μικρά διαμερίσματα
Τέλος έχει σημασία να θυμηθούμε άλλους δύο σημαντικούς παράγοντες που μείωσαν δραματικά το στοκ των μικρών διαμερισμάτων:
1. Το καθεστώς της Golden Visa με το ελάχιστο όριο των 250.000 Ευρώ οδηγήσε στην πώληση δεκάδων χιλιάδων διαμερισμάτων με μικρή επιφάνεια. Επίσης έφερε και κάποιες πωλήσεις νεόδμητων μικρών ακινήτων. Κοινό χαρακτηριστικό των περισσότερων περιπτώσεων: Τα σπίτια που πουλήθηκαν βγήκαν από την αγορά ενοικιάσεων. (Σου το ανέλυσα εδώ)
2. Την τελευταία 12ετία έφτασαν στην Ελλάδα εκατοντάδες χιλιάδες μετανάστες. Που μένουν όλοι αυτοί; Σίγουρα όχι στην Κηφισιά, σε σπίτια των 300 τετραγωνικών. Σε μικρά διαμερίσματα μένουν, μειώνοντας ακόμη περισσότερο το στοκ των διαθέσιμων ακινήτων με μικρή επιφάνεια…
Συμπέρασμα: Οι ανάγκες δείχνουν προς μικρές επιφάνειες. Εμείς συνεχίζουμε να κτίζουμε μεγάλες…
Με βάση όλα τα παραπάνω είναι ξεκάθαρο πως στην Ελλάδα του 2026 όλοι οι δείκτες μας εξηγούν ότι οι ανάγκες στην κοινωνία έχουν στραφεί κυρίως σε διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες.
Την ίδια ώρα η κατεύθυνση της αγοράς συνεχίζει να είναι προς τα έργα μεγάλων επιφανειών, που είναι πιο εύκολα και πιο κερδοφόρα (μιας και ένα μικρό διαμέρισμα έχει μεγαλύτερο κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με ένα αντίστοιχο μεγάλο).
Για το πόση είναι η προσφορά και πόση η ζήτηση σε κάθε κατηγορία ακινήτων στη Θεσσαλονίκη θα πάρουμε για πρώτη φορά την απάντηση στις 10.06.
Μέχρι τώρα δεν υπάρχουν επίσημα στοιχεία, όμως νομίζω πως η πλειοψηφία (ή τουλάχιστον το 50%) της ζήτησης αφορά διαμερίσματα με μικρές επιφάνειες, με κόστος που να μπορεί να υποστηρίξει ο μέσος πολίτης.
Όσο εμείς συνεχίζουμε να αγνοούμε αυτά τα δεδομένα, τόσο το πρόβλημα θα χειροτερεύει και τόσο τα ενοίκια σε διαμερίσματα μικρών επιφανειών θα ανεβαίνουν…
Εσύ τι γνώμη έχεις;
Ηλίας Παπαγεωργιάδης
ilias@iliaspapageorgiadis.com
ΥΓ. Την πλήρη εικόνα για την αγορά ακινήτων μετά τον πόλεμο θα αναλύσουμε στην επόμενη μεγάλη μου εκδήλωση με τίτλο: “Ακίνητα 2026. Checkpoint” στις 10 Ιουνίου στο Συνεδριακό Κέντρο “Ιωάννης Βελλίδης”, στη Θεσσαλονίκη!
Ο Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης διοικεί τον όμιλο εταιρειών MORE, είναι επενδυτής, αναλυτής και σύμβουλος.
Κυκλοφορεί το νέο βιβλίο που έγραψαν ο Στράτος Παραδιάς και ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης με τίτλο “Αγοράζω Σπίτι“, όπου απλά και ξεκάθαρα εξηγούν τα πάντα για την αγορά, διαχείριση, ενοικίαση και πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα σήμερα. Το βιβλίο προλόγισε ο Διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννης Στουρνάρας.
