Αναβάθμιση της τοπικής αυτοδιοίκησης, ενίσχυση των υποδομών και επιβολή περιορισμένου κέρδους στους κατασκευαστές προτείνουν ειδικοί ως λύση στη στεγαστική κρίση, καθώς νέες επιλογές μπαίνουν στο τραπέζι.
Τη στιγμή που η στεγαστική πολιτική της Ελλάδας δεν παράγει τα αναμενόμενα αποτελέσματα -όπως συμβαίνει και αλλού στην Ευρώπη-, η χρησιμότητα της ελεύθερης αγοράς αμφισβητείται από πολλούς σε έναν τομέα όπου εξετάζονται ριζικές αλλαγές.
Μάλιστα, τις επόμενες ημέρες ετοιμάζεται νέα πρωτοβουλία από την Κομισιόν που θα έχει αντίκτυπο και στην Ελλάδα. Στην Εαρινή Δέσμη του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου (η ετήσια αξιολόγηση οικονομικών πολιτικών των κρατών-μελών) που αναμένεται να δημοσιευτεί σήμερα (3/6) για πρώτη φορά θα περιέχεται κεφάλαιο για τη στέγαση. Επίσης, θα δημοσιευτούν συγκεκριμένες προτάσεις ανά χώρα για το πώς κάθε κράτος-μέλος μπορεί να χειριστεί τα στεγαστικά του προβλήματα.
Αν και πρόκειται για μη δεσμευτικές προτάσεις, όπως σημειώνει αξιωματούχος από τις Βρυξέλλες στο Euro2day.gr, η Κομισιόν αναλαμβάνει πιο ενεργό ρόλο στη διαχείριση της στεγαστικής κρίσης, προτείνοντας στοχευμένες λύσεις για τα ιδιαίτερα προβλήματα κάθε χώρας.
Τι αλλάζει τώρα
| Βασικές αλλαγές |
| ► Εντάσσεται για πρώτη φορά κεφάλαιο στέγασης στην Εαρινή Δέσμη του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου (3/6), με προτάσεις ανά χώρα. |
| ► Αναθεωρείται η πολιτική των επιδομάτων, με στροφή από τη ζήτηση στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας. |
| ► Εξετάζεται το μοντέλο εταιρειών περιορισμένου κέρδους, με απόδοση ιδίων κεφαλαίων 2%-5%. |
| ► Παραχωρούνται τα 8 πρώτα ακίνητα της ΔΥΠΑ για κοινωνική αντιπαροχή, με τουλάχιστον 30% για κοινωνική χρήση. |
| ► Δρομολογείται το πρώτο έργο προσιτής στέγασης από την Dimand στην Πέτρου Ράλλη, 140 διαμερίσματα με ενοίκιο έως 600 ευρώ. |
Αλλαγή πλεύσης
Ως σημείο εκκίνησης, συγκλίνουν οι απόψεις ότι η πολιτική των επιδομάτων που υποστηρίζει τη ζήτηση, αφήνοντας την προσφορά σε δεύτερη μοίρα, χρειάζεται να αλλάξει.
Σε πρόσφατη έκθεσή του για την Ελλάδα, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο (ΔΝΤ) τονίζει ότι «αν και τέτοιες ενέργειες παρέχουν προσωρινή ανακούφιση, ο αντίκτυπός τους ενδέχεται να αποδειχθεί βραχύβιος, καθώς οι τιμές και τα ενοίκια προσαρμόζονται, ενώ το κόστος τους μπορεί να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.
Τα μέτρα από την πλευρά της ζήτησης, ιδιαίτερα τα προγράμματα επιστροφής ενοικίου, θα πρέπει να στοχεύουν καλύτερα στις ευάλωτες ομάδες, με σαφώς καθορισμένες ρήτρες λήξης και μηχανισμούς αξιολόγησης».
Τα τελευταία στοιχεία της Eurostat περιγράφουν μια ιδιαίτερα δυσμενή κατάσταση που διαμορφώνεται στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα, το μερίδιο του πληθυσμού που αντιμετωπίζει υπερβολικά μεγάλη επιβάρυνση από το κόστος στέγασης στην Ελλάδα ανέρχεται στο 27% έναντι 7,7% στην Ευρώπη. Παράλληλα, οι κρατικές δαπάνες για την ανάπτυξη κατοικίας στην Ευρώπη αντιστοιχούν στο 0,2% του ΑΕΠ, ενώ στην Ελλάδα είναι μηδέν.
Ο ρόλος των δήμων
Ειδικοί αναφέρουν ότι επιτυχημένες στεγαστικές πολιτικές που εφαρμόζονται σε διάφορες ευρωπαϊκές πόλεις, όπως η Κοπεγχάγη και η Βιέννη, ίσως αποτελέσουν μπούσουλα για τη μελλοντική πορεία της Ελλάδας.
Στην περίπτωση της Αυστρίας, ο δήμος υλοποιεί ένα μοντέλο κοινωνικής στέγασης με ιδιαίτερη επιτυχία εδώ και δεκαετίες, σε ένα πρόγραμμα που απευθύνεται στο 85% του πληθυσμού.
Σημειώνεται, ακόμα, ότι το 62% των κατοίκων της πόλης ζουν σε σπίτια που ανήκουν στον δήμο ή κατασκευάστηκαν από εταιρείες ανάπτυξης περιορισμένου κέρδους, δηλαδή ένα ανώτατο ετήσιο ποσοστό απόδοσης επί των ιδίων κεφαλαίων που συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 2%-5%.
Η Μαρία Βασιλάκου, η οποία ήταν αντιδήμαρχος και δημοτική σύμβουλος της Βιέννης από το 2010 έως το 2019 για θέματα αστικής ανάπτυξης, επισημαίνει ότι το πρώτο πράγμα που θα έκανε στην Ελλάδα είναι να δώσει περισσότερο περιθώριο στους δήμους να προσφέρουν λύσεις.
«Θα έδινα στους δήμους την εξουσία να δημιουργούν, να κατευθύνουν και να διαχειρίζονται ταμεία που θα επιτρέπουν την ανάπτυξη κατοικιών περιορισμένου κέρδους σε δημοτικό επίπεδο. Αυτό θα βοηθούσε στη διαμόρφωση πολιτικών που δημιουργούν το θεσμικό πλαίσιο σε επίπεδο δήμου», τονίζει η ίδια σε συνέδριο του Urban Land Institute (ULI) που πραγματοποιήθηκε στην Αθήνα πριν από λίγες ημέρες.
«Πιστεύω πραγματικά ότι αυτό είναι κάτι που μπορεί να διαχειριστεί καλύτερα σε επίπεδο πόλης και τοπικής αυτοδιοίκησης», σημειώνει η ίδια, προσθέτοντας ότι η ελεύθερη αγορά στέγασης έχει ένα ελάχιστο μερίδιο στη Βιέννη.
Αξίζει να σημειωθεί ότι κάθε χρόνο, η Βιέννη ξοδεύει περίπου 500 εκατ. ευρώ στο πρόγραμμα στέγασης. Αντιθέτως, η στεγαστική πολιτική της ελληνικής κυβέρνησης (σε εθνικό επίπεδο) κοστίζει στον Έλληνα φορολογούμενο περίπου 1-1,5 δισ. ευρώ.
Οι προϋποθέσεις
Εντούτοις, για να υπάρχει αποτελεσματική κοινωνική στέγαση από τους δήμους υπάρχουν ορισμένες προϋποθέσεις. Από τη μία, χρειάζεται ισχυρή διακυβέρνηση και έλεγχος των ακινήτων που έχουν στη διάθεσή τους -ένα πεδίο όπου ο ευρύτερος δημόσιος τομέας παρουσιάζει μεγάλη αδυναμία.
Πρόσφατη έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου διαπίστωσε ότι οι κρατικοί φορείς της χώρας δεν σχεδιάζουν, ούτε παρακολουθούν συστηματικά τις ίδιες τις στεγαστικές τους ανάγκες.
Από την άλλη, απαιτείται οι δήμοι να διαθέτουν ένα επίπεδο οικονομικής ευρωστίας. Τα οικονομικά προβλήματα των δήμων είναι λίγο-πολύ γνωστά σε όλους μας ενώ παράλληλα βλέπουμε νέες πρωτοβουλίες από την κεντρική κυβέρνηση που αποδυναμώνουν την τοπική αυτοδιοίκηση, όπως η μεταφορά της πολεοδομίας στο Κτηματολόγιο.
Κοινωνική αντιπαροχή έναντι προσιτής κατοικίας
Πέρα από τη Βιέννη, η λύση του στεγαστικού στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στην παροχή κοινωνικής κατοικίας και προσιτής στέγασης. Όπως ανέφερε και το ΔΝΤ στην περίπτωση της Ελλάδας, «πιο φιλόδοξα προγράμματα κοινωνικής ενοικιαζόμενης κατοικίας, σε συνδυασμό με δημοσιονομικά ουδέτερα κίνητρα για κατασκευαστές και αναπτυξιακές εταιρείες προσιτών κατοικιών σε περιοχές υψηλής πίεσης, θα συνέβαλαν στη μείωση των ανισορροπιών μεταξύ προσφοράς και ζήτησης».
Οι νέες συζητήσεις
Στην Ελλάδα, η συζήτηση στρέφεται όλο και περισσότερο στα δύο οικονομικά μοντέλα. Τόσο στα δημόσια ακίνητα που θα αξιοποιούνται από ιδιώτες (κοινωνική αντιπαροχή) όσο και στα συγκροτήματα ιδιωτών (προσιτή κατοικία) που οι developers θα λαμβάνουν κρατική ενίσχυση ώστε να μισθώνονται σε χαμηλότερες τιμές σε ενοίκους με εισοδηματικά κριτήρια.
Πριν από λίγες εβδομάδες ολοκληρώθηκε ένα νέο βήμα στον τομέα της κοινωνικής στέγασης, αν και η πρώτη αντίδραση της αγοράς ήταν μάλλον αρνητική. Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ των οκτώ πρώτων ακινήτων που παραχωρεί η Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (ΔΥΠΑ) στο Δημόσιο για αξιοποίηση για αυτόν τον σκοπό (Αττική, Λάρισα, Πύργο Ηλείας και Καλαμάτα).
Το μοντέλο αξιοποίησης προβλέπει ότι τουλάχιστον το 30% του ακινήτου θα διατίθεται για κοινωνική χρήση ενώ το υπόλοιπο θα ανήκει στον ανάδοχο που έχει αναλάβει με δικά του κεφάλαια την κατασκευή και ανακατασκευή του κτιρίου.
Παράγοντες της αγοράς αρχικά μίλησαν για ασύμφορες επενδύσεις, αν και πηγές αναφέρουν στο Euro2day ότι επανεξετάζονται οι όροι του διαγωνισμού από την πλευρά του Δημοσίου, με την προοπτική να γίνουν οι κατοικίες μια πιο ελκυστική πρόταση για τις εταιρείες ανάπτυξης.
Αφορολόγητα έσοδα
Ένα ακόμα κίνητρο που εξετάζεται είναι η μη φορολόγηση των εισοδημάτων για κατασκευαστές που παρέχουν κατοικίες με χαμηλά μισθώματα.
Σε αυτή την κατεύθυνση ανοίγει ο δρόμος με το νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών που τέθηκε χθες σε δημόσια διαβούλευση (σχετικά με τα μέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις κ.λπ.).
Συγκεκριμένα, στο άρθρο επτά σημειώνεται ότι το εισόδημα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα από την εκμίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο του προγράμματος «Κατασκευάζω-Νοικιάζω» (Build to Rent) απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος, εφόσον τα ακίνητα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών, με προκαθορισμένο μίσθωμα που καθορίζεται με κοινή απόφαση των υπουργών Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού.
Πλαφόν στο ενοίκιο;
Στο μεταξύ, δρομολογείται το πρώτο έργο προσιτής στέγασης. Πρόσφατα η Dimand ανακοίνωσε τα σχέδιά της για την ανέγερση κτιρίου που θα απευθύνεται σε ενοικιαστές της μεσαίας τάξης. Το κτίριο θα είναι περίπου 10.000 τ.μ., και θα βρίσκεται στην οδό Πέτρου Ράλλη, στην κάτω περιοχή του Ελαιώνα, με συνολικά 140 διαμερίσματα.
Θα περιέχει διαμερίσματα των 65-100 τ.μ., δηλαδή του ενός με δύο υπνοδωματίων, και θα βγουν στην αγορά προς μίσθωση με εισοδηματικά κριτήρια. Το σχέδιο προβλέπει ενοίκιο που δεν θα ξεπερνά τα 600 ευρώ ανά διαμέρισμα, για ένα ζευγάρι με εισόδημα μεταξύ 2.200 και 2.400 ευρώ.
Αν και η Dimand ετοιμάζει κι άλλες παρόμοιες επενδύσεις (στο Κερατσίνι και το Νέο Φάληρο), το κρίσιμο θέμα της κρατικής ενίσχυσης ώστε να προχωρήσει το έργο της Πέτρου Ράλλη βρίσκεται σε εκκρεμότητα. Όμως για πρώτη φορά στην Ελλάδα έχει ξεκινήσει η συζήτηση για οικιστικά έργα χαμηλότερων αποδόσεων με κοινωνικό όφελος.
