Νέες ρυθμίσεις και αλλαγές για τα μεγάλα αυθαίρετα της λεγόμενης «Κατηγορίας 5», τις οικοδομικές εργασίες μικρής κλίμακας και τη λειτουργική συνένωση όμορων διαμερισμάτων ή ιδιοκτησιών περιλαμβάνει το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) το οποίο ετέθη σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου.
Επίσης, προβλέπονται ταχύτερες διαδικασίες για την αδειοδότηση εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων σε Λαύριο και Βοιωτία ώστε να γίνει η μετεγκατάσταση από τον Υμηττό όπου θα δημιουργηθεί το περίφημο Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης». Παράλληλα, προωθείται η δυνατότητα δωρεάν μεταβίβασης φραγμάτων και συνοδών εγκαταστάσεων στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ, στο πλαίσιο και των προβλέψεων του νόμου που ψηφίστηκε τον Αύγουστο και προβλέπει τη μετεξέλιξή της στον μεγαλύτερο δημόσιο πυλώνα διαχείρισης υπηρεσιών υδάτων της χώρας.
Αυθαίρετα κατηγορίας 5: Νέες εξαιρέσεις
Σημαντική παρέμβαση περιλαμβάνει το νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ σχετικά με τις εξαιρέσεις κτισμάτων από τα αυθαίρετα της «Κατηγορίας 5», δηλαδή από τα κτίσματα με τις «βαριές» αυθαιρεσίες (χωρίς οικοδομική άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40% σε δόμηση/κάλυψη και άνω του 20% καθ’ ύψος). Στόχος να μπορέσουν να τακτοποιηθούν καθώς η διαδικασία για τη συγκεκριμένη κατηγορία σταμάτησε το φθινόπωρο του 2020. Πιο συγκεκριμένα με τις νέες διατάξεις προστίθενται δύο περιπτώσεις κτισμάτων στις εξαιρέσεις. Η πρώτη αφορά εκείνα που είχαν υπαχθεί στους παλιούς νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων (4014/2011 ή 4178/2013) και μεταφέρονται στο πλαίσιο του ν. 4495/2017 ή του νέου Κώδικα.
Η δεύτερη περίπτωση αφορά συγκεκριμένα κτίρια και εγκαταστάσεις κοινωφελούς χαρακτήρα ήτοι δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικοί παιδικοί σταθμοί, παιδικοί σταθμοί νομικών προσώπων των δήμων, κτίρια της εταιρείας Κτιριακές Υποδομές Α.Ε., δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας. Η εφαρμογή της εξαίρεσης συνδέεται με την υποβολή της σχετικής αίτησης εντός της προθεσμίας που προβλέπει η παράγραφος 2 του άρθρου 344 του Κώδικα, η οποία αφορά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, χωρίς ωστόσο να είναι σαφές αν πρόκειται για σκόπιμη επιλογή ή για λάθος παραπομπή που θα πρέπει να διορθωθεί.
Συνένωση κατοικιών-ιδιοκτησιών σε γειτονικές πολυκατοικίες
Επίσης, το ΥΠΕΝ εισάγει δύο ουσιαστικές αλλαγές στο υφιστάμενο πλαίσιο λειτουργικής ενοποίησης ιδιοκτησιών. Πρώτον, προσθέτει ειδική πρόβλεψη για τη λειτουργική ενοποίηση μεμονωμένων όμορων ή εφαπτόμενων διηρημένων ιδιοκτησιών οι οποίες βρίσκονται στο ίδιο ή σε όμορο κτίριο ή γεωτεμάχιο. Δηλαδή η ενοποίηση μπορεί να αφορά δύο εφαπτόμενα διαμερίσματα διαφορετικών κτιρίων, την ενοποίηση γειτονικών χώρων για εμπορική ή επαγγελματική χρήση (εφόσον επιτρέπεται η χρήση και πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις) ώστε να διευκολύνει τη δημιουργία μεγαλύτερων λειτουργικών εγκαταστάσεων. Για τις περιπτώσεις αυτές, απαιτείται συναίνεση τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών ανά διηρημένη ιδιοκτησία που ενοποιείται, ανεξάρτητα από αντίθετες προβλέψεις της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή του κανονισμού συνιδιοκτησίας, υπό την προϋπόθεση διασφάλισης της στατικής επάρκειας των κτισμάτων. Με τον τρόπο αυτό, διευκολύνεται η ενοποίηση ιδιοκτησιών ακόμη και όταν βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια, χωρίς να απαιτείται αυτομάτως η συναίνεση του συνόλου των συνιδιοκτητών των εμπλεκόμενων κτιρίων.
Δεύτερον, προστίθεται η δυνατότητα μονομερούς εκτέλεσης επεμβάσεων ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού, με δαπάνη των ιδιοκτητών που ενοποιούν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, εφόσον οι επεμβάσεις περιορίζονται εντός αυτών. Διατηρείται, τέλος, η δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης και επαναφοράς στην προηγούμενη κατάσταση, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Εργασίες μικρής κλίμακας: Τι αλλάζει στο όριο των 25.000 ευρώ
Το κείμενο της διαβούλευση περιλαμβάνει και σειρά διορθώσεων και επικαιροποιήσεων του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», ο οποίος είχε δημοσιευθεί σε ΦΕΚ μόλις τον περασμένο Ιούνιο. κυρίως στις διατάξεις που καθορίζουν τις εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ).
Η βασική αλλαγή αφορά τις εργασίες που εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ για τις εργασίες μικρής κλίμακας. Η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης εντάσσεται πλέον στις εργασίες για τις οποίες απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού. Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα θα αφαιρούνται από τη συγκεκριμένη κατηγορία εργασιών και θα υπάγονται στον γενικό κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων της νομοθεσίας. Οι εξαιρέσεις εξακολουθούν να περιλαμβάνουν τις εργασίες εγκατάστασης φωτοβολταϊκών συστημάτων και ανεμογεννητριών. Συνολικά, η προτεινόμενη διατύπωση διαμορφώνει σε 12 τις κατηγορίες εργασιών που εξαιρούνται από το συγκεκριμένο οικονομικό όριο.
Παράλληλα, εισάγεται ειδική ρύθμιση για τις εργασίες μικρής κλίμακας σε κτίρια ιδιοκτησίας της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ). Η πρόβλεψη αφορά εργασίες που εκτελούνται σε κτίρια τα οποία εντάσσονται στο Πρόγραμμα Ανάπτυξης Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις προβλέπεται η δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών με ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως του προϋπολογισμού του έργου. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να διευκολυνθεί η υλοποίηση παρεμβάσεων σε συγκεκριμένα δημόσια ακίνητα.
Ταχεία αδειοδότηση εγκαταστάσεων ΕΑΣ εν όψει Κυβερνητικού Πάρκου
Η προτεινόμενη ρύθμιση επιταχύνει τις διοικητικές διαδικασίες για την κατασκευή, τον εκσυγχρονισμό, την αναβάθμιση και τη λειτουργία υφιστάμενων και νέων εγκαταστάσεων των Ελληνικών Αμυντικών Συστημάτων (ΕΑΣ) στο Λαύριο Αττικής και στην Πύλη Δερβενοχωρίων Βοιωτίας. Ειδικότερα, προβλέπεται ότι τα αιτήματα εξαίρεσης από την περιβαλλοντική αδειοδότηση θα εξετάζονται κατά απόλυτη προτεραιότητα και κατά παρέκκλιση γενικών και ειδικών διατάξεων, με έκδοση απόφασης εντός αποκλειστικής προθεσμίας 30 ημερών από την υποβολή πλήρους φακέλου και διάρκεια ισχύος έως πέντε έτη.
Η ειδική άδεια για τις σχετικές βιομηχανικές εγκαταστάσεις θα εκδίδεται εντός 20 ημερών από την αίτηση. Ως προς την πολεοδομική διαδικασία, τα απαιτούμενα σχέδια και οι μελέτες θα υποβάλλονται στο ΥΠΕΝ και εξετάζονται από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, το οποίο θα πρέπει να γνωμοδοτεί εντός 20 ημερών, ενώ οι εργασίες μπορούν να ξεκινήσουν μετά τη θετική γνώμη του. Επιπλέον, προβλέπεται εφαρμογή ειδικής εξαίρεσης για τη λειτουργία των εγκαταστάσεων, ενώ διατηρούνται συγκεκριμένες υποχρεώσεις για την προστασία αρχαιοτήτων (προηγούμενη έγγραφη ειδοποίηση της αρμόδιας υπηρεσίας πριν από τις εκσκαφές και διακοπή των εργασιών, με διενέργεια σωστικής ανασκαφής, εφόσον εντοπιστούν αρχαιότητες).
Δωρεάν μεταβίβαση φραγμάτων στην Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ
Ακόμη, ανοίγει η δυνατότητα μεταβίβασης φραγμάτων στην «Εταιρεία Παγίων ΕΥΔΑΠ». Η ισχύουσα ρύθμιση που προβλέπει τη δωρεάν μεταβίβαση του φράγματος και του ταμιευτήρα του Ευήνου με απόφαση του αρμόδιου υπουργού, διευρύνεται και επιτρέπει τη μεταβίβαση και άλλων φραγμάτων, καθώς και των συνοδών εγκαταστάσεών τους, εφόσον έχουν κατασκευαστεί από υπηρεσίες του Υπουργείου Υποδομών και Μεταφορών. Η μεταβίβαση θα πραγματοποιείται χωρίς αντάλλαγμα, με κοινή απόφαση των Υπουργών Υποδομών και Μεταφορών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας, η οποία θα μεταγράφεται ατελώς στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία. Παράλληλα, διατηρείται η πρόβλεψη για απαλλαγή από την καταβολή οποιουδήποτε φόρου, τέλους χαρτοσήμου κ.ά. και για τις νέες περιπτώσεις μεταβίβασης.
Παράταση ενός έτους για τις παραδοσιακές καλύβες στο Δέλτα Έβρου
Η προτεινόμενη ρύθμιση παρατείνει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, αντί της 31ης Δεκεμβρίου 2026, την προθεσμία υπαγωγής των αυθαίρετων κατασκευών που βρίσκονται στο Δέλτα του Έβρου στο ειδικό καθεστώς του άρθρου 411 παρ. 4 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Η παράταση αφορά κατασκευές που είναι σύμφωνες με το ειδικότερο περιεχόμενο και τους όρους του προεδρικού διατάγματος προστασίας της περιοχής. Οι προϋποθέσεις υπαγωγής και το ειδικό καθεστώς που εφαρμόζεται κατά παρέκκλιση συγκεκριμένων περιορισμών της γενικής νομοθεσίας για τις αυθαίρετες κατασκευές δεν τροποποιούνται.
Παράταση προστασίας για οικοδομικές άδειες με μπόνους ΝΟΚ
Ακόμη διατηρείται η αναστολή επιβολής κυρώσεων έως το τέλος του έτους και η μη εφαρμογή της απαγόρευσης δικαιοπραξιών για κτίρια των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται λόγω της χρήσης πολεοδομικών κινήτρων και προσαυξήσεων βάσει ΝΟΚ, εφόσον υποβληθεί εμπρόθεσμα αίτηση επανέκδοσης μέσω του συστήματος e-Άδειες. Η προστασία αφορά ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων ακινήτων και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Αυστηρότεροι κανόνες για σημειακές πολεοδομικές τροποποιήσεις
Στο νομοσχέδιο διευκρινίζεται επίσης ότι οι σημειακές ή εντοπισμένες τροποποιήσεις ρυμοτομικών σχεδίων, καθώς και οι αλλαγές στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης, θα πρέπει να συμμορφώνονται με ισχύοντες περιορισμούς που απαγορεύουν, κατά κανόνα, τη μείωση των κοινόχρηστων και αναγκαίων κοινωφελών χώρων, την αύξηση του ισχύοντος συντελεστή δόμησης και δυσμενέστερες αλλαγές στις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης, ενώ απαιτούν συμβατότητα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια πρώτου επιπέδου.
Το νομοσχέδιο διορθώνει τη νομοθετική παραπομπή που αφορά την οριοθέτηση των οικισμών που προϋφίστανται του 1923. Οι βασικές προϋποθέσεις για την πολεοδόμηση και την επέκταση των συγκεκριμένων οικισμών δεν αλλάζουν καθώς εξακολουθεί να απαιτείται εγκεκριμένο Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Έως την έγκρισή τους, διατηρούνται οι μεταβατικές δυνατότητες με εγκεκριμένο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ, ενώ προβλέπεται και η εκπόνηση περιβαλλοντικής μελέτης όπου απαιτείται. Η αλλαγή δεν δημιουργεί αυτοτελώς νέα δικαιώματα δόμησης.
Σχετικά με τον προσδιορισμό των ιδιοκτησιών που μπορούν να λάβουν οικοδομική άδεια πριν από την πράξη εφαρμογής προσδιορίζεται με σαφήνεια η διάταξη βάσει της οποίας καθορίζονται οι ιδιοκτησίες που εντάσσονται στο πυκνοδομημένο τμήμα πολεοδομικών μελετών. Διατηρείται η δυνατότητα χορήγησης οικοδομικών αδειών πριν από την πράξη εφαρμογής (σ.σ. καθορίζει πώς διαμορφώνονται τα οικόπεδα και οι εισφορές των ιδιοκτητών βάσει του πολεοδομικού σχεδίου), εφόσον έχουν τακτοποιηθεί, μεταξύ άλλων, οι υποχρεώσεις εισφοράς σε χρήμα και η μετατροπή της εισφοράς σε γη σε χρηματική υποχρέωση.
